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alphonse
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 Posté - 17 janv. 2010 : 19:03:52
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Dans notre copropriété il existe une cour qui est une partie commune à usage exclusif des copropriétaires dont le lot donne sur cette cour.
Un de ces copropriétaires a demandé au syndic d'y faire des travaux d'aménagement pour la rendre plus propre.
Qui doit payer ces travaux ? ces copropriétaires seulement ou l'ensemble ?
Je précise que ces travaux n'ont fait l'objet d'aucun vote en assemblée générale.
Merci de vos réponses.
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Gédehem
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Posté - 17 janv. 2010 : 19:13:17
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Un "droit d'usage exclusif" sur une partie commune partagé ????
Quelle drole de chose !!!!!
Un droit d'usage exclusif est exclusif à une personne déterminée, sur un espace donné.
Il ne peut être partagé, étant exclusif, sauf à créer une communauté d'usage sur une partie commune déja en copropriété .??? ...
Ne s'agirait-il pas plutot d'une partie commune spéciale à certains copropriétaires, cette cour ayant un usage limité aux copropriétaires/lots identifiés ?
D'autre part, un "droit de jouissance exclusif" ne donne pas la propriété de cette cour, qui reste partie commune.
Tout aménangement sur cette cour nécessite un vote du syndicat : autorisation de travaux privatifs sur parties communes.
De quels aménagements s'agit-il ??? |
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alphonse
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 2
Posté - 18 janv. 2010 : 11:25:58
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Merci pour cette réponse
Il s'agit du remplacement de la porte et de dallage du sol réalisés à la demande d'un copropriétaire par le syndic sur simple avis du conseil syndical et sans informations aux autres copropriétaire.
La cour ont à l'usage exclusif de deux lots sur cour.
Cordialement |
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Posté - 18 janv. 2010 : 18:08:46
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alphonse : vous parlez de jouissance exclusive d'une cour pour plusieurs copropriétaires, cela ne peut se faire. La jouissance exclusive d'une partie commune du SDC ne concerne qu'un lot seul. Il est notifié dans l'acte de vente.
je pense que vous parlez ici que cette cour ne sert qu'à quelques copropriétaires, mais ils n'en ont pas la jouissance exclusive. Cette cour est uen parties communes, l'ensemble du SDC doit payer l'entretien de cette cour.
Que dit votre RDC sur cette partie commune ?? Des charges spéciales ont elle été notifiés dans ce RDC ?? |
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nefer
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 Posté - 18 janv. 2010 : 18:20:13
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ne s'agirait il pas d'une jouissance réservée aux lots x,y,z ?? |
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Gédehem
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5
Posté - 19 janv. 2010 : 00:08:25
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Nefer, un "droit de jouissance" est un droit réel, donc cessible, monayable ! Il est donc physiquement/géographiquement identifié s'agissant comme ici d'une cour !
On voit donc mal le titulaire d'un droit réel le partager avec d'autres, ...sauf à être en copropriété ! 
Quand bien même cette cour serait grevé d'un droit de jouissance au profit d'un seul copropriétaire, ce droit ne s'exerce que pour un usage de surface. Car le sol lui même de la cour reste "partie commune".
Les travaux de construction que voudrait engager le copropriétaire bénéficiaire du droit de jouissance doivent donc être autorisés par une AG s'agissant de réaliser des travaux privatifs touchant aux parties communes.(L.art.25b)
Il doit en être ainsi pour le carrelage, par nature permanent, étant entendu que ces travaux privatifs sont aux frais exclusif du copropriétaire demandeur.
Il faut donc demander à Alphonse de creuser cette histoire de "usage exclusif sur la cour" qui serait partagé à 3 (??? .. voir l'EDD/RDC et surtout les titres de propriété).
Quant à la question de savoir QUI prend ces travaux en charges : comme l'indique Philippe, le propriétaire demandeur, sous réserve d'avoir été autorisé par l'AG.
Sauf à engager sa responsabilité pour faute, le syndic ne peut délivrer une telle autorisation et encore moins imputer au syndicat des travaux non autorisés, qui plus est ici s'agissant de travaux privatifs.
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nefer
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Posté - 19 janv. 2010 : 00:13:34
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citation: Initialement posté par GédehemNefer, un "droit de jouissance" est un droit réel, donc cessible, monayable ! Il est donc physiquement/géographiquement identifié s'agissant comme ici d'une cour ! On voit donc mal le titulaire d'un droit réel le partager avec d'autres, ...sauf à être en copropriété !
j'ai pourtant vu le cas pour un WC |
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Gédehem
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7
Posté - 19 janv. 2010 : 00:25:40
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Nefer, voulez-vous partager le WC avec moi ? 
J'ai vu aussi de ces "droits" d'usage, le WC du palier étant réservé à tel et tel apparte !
S'auf qu'il ne s'agisait que d'une convention d'usage et non d'un droit réel enregistré en bonne et due forme au fichier immobilier par acte authentique .... |
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alphonse
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8
Posté - 19 janv. 2010 : 14:55:17
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Merci pour toutes ces réponses.
Le réglement de copropriété indique bien "droit en commun à l'usage de cette cour pour les lots ...(3 lots)".
Le problème est que c'est à la demande d'un seul copropriétaire que ces travaux ont été réalisés, sans passer par une AG et sur simple avis du président du CS qui est un pot de ce copropriétaire.
Un des copropriétaire d'un autre lot ayant droit, qui n'avait pas été consulté, s'y est opposé sans succès. Le syndic lui a répondu que ce n'étaient que des travaux d'entretien et qu'il n'avait pas à lui demander son avis.
Rien n'est dit dans le réglement de copropriété à propos des travaux dans cette cour.
Avez vous de la jurisprudence à ce sujet ?
Sui-je obligé de payer ma part de ces travaux.
cordialement |
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Posté - 19 janv. 2010 : 15:18:19
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alphonse : si rien n'est précisé dans votre RDC sur les charges de copropriété concernant cette cour, qui est une partie commune avec un droit d'usage à 3 copros, alors TOUS les copros, et non les 3, doivent payer leur quote-part sur les trvaux entrepris sur cette cour.
Le syndic aurait du poser une résolution à l'AG pour les réparations, et non de l'entretien. Quel est le montant des travaux ??
A la prochaine AG, vous devez relever ce problème et demander à l'AG de rejetter cette facture. |
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Gédehem
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Posté - 19 janv. 2010 : 16:14:18
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"droit en commun à l'usage de cette cour..." n'est donc pas "Droit de jouissance exclusif" :
Il s'agit ici d'une convention d'usage qui ne donne aucun "droit" autre que d'user de cette cour qui est et reste "partie commune" !
Le syndic a tout faux, n'ayant aucun moyen d'exiger le paiement de la quote-part de ces travaux privatifs.
Le syndic semble parler de "travaux d'entretien courants", qui entrent dans le cadre du "budget prévisionnel" décodé par l'AG.
Ceux-ci se limitent à la reprise du ciment/goudron sur telle zone, du comblement d'un trou, du coup de balai, du ramassage des feuilles mortes, travaux pour lesquels le syndic n'a pas besoin d'accord puisque les fonds nécessaires sont votés dans le prévisionnel.
S'agissant de la réfection de la cour, comme du ravallement des façades ou de la réfection toitures, entrées, escaliers, etc ..., ils sont travaux d'entretien hors budget prévisionnel, donc votés spécifiquement sur proposition, comme prévu L.art.14-2.
Faute d'avoir décidé ces travaux lors d'une AG, le syndic ne peut en exiger le versement (principe D.art.35 : "le syndic ne peut exiger le versement de fonds que selon ce qu'en a décidé l'AG")
Vous devez faire l'information autour de vous, les copropriétaires devant refuser de prendre en charge et donc de payer ces travaux privatifs sur parties communes non autorisés par une AG.
Que ce copropriétaire s'en débrouille !
Ne pas oublier de botter les fesses de ce sydic qui vous roule dans la farine avec ses vraies-fausses affirmations bidons. |
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