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bailleurx
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 Posté - 26 janv. 2010 : 15:29:30
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bonjour
j'ai bien essayé de lire les autres post mais je ne comprend rien
alors auriez vous la gentillesse de m'aider à comprendre les avantages (ou non) de transformer certains de mes logements nu en logements meublés
ma situation
le 31/12/99 immeuble 1 (héritage) valeur dite 80 000€
1 commerce (loué / mois 400€) +4 logements (loués / mois 400+400+300+350)
rénovation effectuée en 2007/2008 pour 25000€ (reste à réaliser façade 10 000€)
le 01/07/2000 immeuble 2 (acquisition +travaux -subvention anah 100 000 €)
1 commerce (loué / mois 350€) +4 logements (loués / mois 370+400+250+350)
renovation effectuée en 2000 fin convention anah en juillet 2010
le 12/03/2001 immeuble 3 (acquisition 40 000 €)
3 logements (loués / mois 520+350+350)
rénovation effectuée en 2005/2006 pour 15 000€
je suis au réel simplifié
je ne déclare mes revenus foncier sous aucun régime particulier
et je ne suis pas en SCI
je pensais donc meubler certain logement pour avoir moins d'impôt a payer
(notamment immeuble 1 logements a 300 et 350€ , immeuble 2 logements à 250 et 350€ et immeuble 3 éventuellement les 2 logements à 350€)
pensez vous que ce soit possible, que ce soit rentable sachant qu'il me faudrait compter environ 2000€ pour meubler chaque logement)
et si oui pouvez vous m'expliquer comment et pourquoi
je vous prie de bien vouloir excusez ma nullité
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Édité par - bailleurx le 26 janv. 2010 17:45:22 |
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bailleurx
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 Posté - 26 janv. 2010 : 23:35:39
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ben y a personne qui trouve mon exercice intéressant
mince alors ! moi qui comptait enfin comprendre quelque chose.... |
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| être ou avoir là est la question |
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cane67
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Posté - 27 janv. 2010 : 08:58:42
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d'après ce que je comprends, vos murs commerciaux sont déclarés sous le régime réel ???
je loue les miens sous les revenus fonciers, jamais entendu les murs sous le régime réel si bail 3,6,9 |
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bailleurx
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Posté - 27 janv. 2010 : 15:10:37
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oui enfin je parle de ma déclaration d'impôt (le réel du foncier)
je connais pas d'autre façon de déclarer mes revenus
qu'il soit d'origine des baux commerciaux ou des logements
pourquoi vous pensez qu'il doit y avoir une différence ? |
Édité par - bailleurx le 27 janv. 2010 15:11:31 |
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cane67
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 Posté - 27 janv. 2010 : 15:20:25
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bilan au réel simplifié est une déclaration
et déclaration revenus fonciers 2044 en est une autre |
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yarol
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Posté - 27 janv. 2010 : 15:53:15
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bailleurx, voici grosso-modo la différence entre une location nu à un particulier et une location meublé à un particulier (pour les baux commerciaux, il faudra trouver une autre âme pour vous expliquer) :
- location nue
. la catégorie fiscale est "revenu foncier"
. pour calculer le revenu foncier, vous allez remplir une déclaration 2044
. le revenu = loyers perçus - les charges (dont intérêts d'emprunts, Taxe foncière, charges de copropriété, travaux de réparation)
. si le revenu de l'ensemble de vos appartements est négatif, vous pouvez éventuellement déduire jusqu'à 10700 € déficit sur vos autres revenus (attention aux conditions)
- location meublée
. la catégorie fiscale est "BIC"
. vous devrez déterminer votre résultat d'exploitation en faisant un "bilan" (formulaires de la série 203x)
. le résultat = loyers perçus - les charges (TF, charges de copro, petits frais, intérêts d'emprunts ...) - amortissements
. le déficit n'est pas déductible des autres catégories de revenus
La grosse différence pour le calcul du revenu se situe au niveau des emprunts :
si vous n'avez pas d'emprunt sur un bien, a priori, vous aurez un revenu foncier important qui génèrera des impôts et taxes importantes. A contrario, même sans emprunt sur un bien, l'amortissement (du bien lui même et des meubles) va très fortement diminuer votre revenu BIC (et donc l'impôt qui en découle).
mais attention : il est largement plus facile de remplir une déclaration de revenu foncier que de remplir les déclarations liées à la catégorie BIC (il faut un minimum de connaissance comptable et fiscale).
Ce que je vous ai indiqué là est très grossier. Ce n'est même pas une initiation aux revenus fonciers et BIC. Vu le nombre de bien que vous avez, vous allez devoir faire de nombreuses simulations si vous souhaitez optimiser votre fiscalité. Vous pouvez panaché : certains bien en location nu ; d'autres en meublé.
edit : en rouge, phrase complétée |
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| amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_- |
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Édité par - yarol le 28 janv. 2010 10:43:23 |
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maoyann
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Posté - 27 janv. 2010 : 16:05:43
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Yarol,
Vous avez été très clair.
Pouvez-vous éditer votre message en complétant la phrase que vous n'avez pas terminée sur le déficit :
citation: - location meublée
. la catégorie fiscale est "BIC"
. vous devrez déterminer votre résultat d'exploitation en faisant un "bilan" (formulaires de la série 203x)
. le résultat = loyers perçus - les charges (TF, charges de copro, petits frais, intérêts d'emprunts ...) - amortissements
. le déficit n'est
Vous vouliez indiquer que le déficit ne pouvait être déduit des autres revenus, c'est ça ?
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bailleurx
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Posté - 27 janv. 2010 : 16:56:06
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merci de votre réponse yarol
oui c'est ce que je comptait faire
et je me dit que ca doit pouvoir être intéressant en essayant d'arriver en foncier en dessous du niveau pour le micro foncier
et de déclarer le reste a part en meublé bic (à condition de comprendre enfin quelque chose pour le reste)
vous parlez des formulaires de la serie 203X je suppose qu'il s'agit d'une base de déclaration de revenu pour les meublés je vais peut être trouver ca sur le site des impots
merci de votre aide
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bailleurx
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Posté - 28 janv. 2010 : 10:15:30
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bon alors
corrigez moi si je me trompe
le revenu que je compte tirer de la location meublée étant inferrieur à 23 000€
- je n'ai pas de formalité administrative à accompli (pas de declaration de création d'entreprise)
- je suis LMNP en micro BIC
- je fais le total des loyers (hors charges) que j'ai perçu et je l'inscrit dans la 2042C en bénéfices non commerciaux (case NO)
- ainsi je bénéficierais d'un abattement automatique 50% sur ces revenus
(avantages inconvénients: j'ai (que) 50% d'abatement, pas de paperasse)
si le montant de mes locations meublées est supérieur à 23000€
-je dois m'enregistrer au registre du commerce en micro entreprise ou auto-entrepreuneur (je paye éventuellement des cotisations)
- je suis en LMP
- je declare mes revenus en BIC (je dois faire un bilan +avoir un comptable ou aga)
- mon imposition se fait sur le réel (mon résultat ne peux pas être négatif)
(avantages inconvénients: je peux (peut être) déduire beaucoup + que 50%, j'ai beaucoup de contraintes)
c'est ca 
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Édité par - bailleurx le 28 janv. 2010 10:20:03 |
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gregor
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Posté - 28 janv. 2010 : 11:01:26
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citation: Initialement posté par bailleurxbon alors corrigez moi si je me trompe le revenu que je compte tirer de la location meublée étant inferrieur à 23 000€- je n'ai pas de formalité administrative à accompli (pas de declaration de création d'entreprise) - je suis LMNP en micro BIC - je fais le total des loyers (hors charges) que j'ai perçu et je l'inscrit dans la 2042C en bénéfices non commerciaux (case NO) - ainsi je bénéficierais d'un abattement automatique 50% sur ces revenus ( avantages inconvénients: j'ai (que) 50% d'abatement, pas de paperasse) si le montant de mes locations meublées est supérieur à 23000€ -je dois m'enregistrer au r egistre du commerce en micro entreprise ou auto-entrepreuneur (je paye éventuellement des cotisations) - je suis en LMP- je declare mes revenus en BIC (je dois faire un bilan +avoir un comptable ou aga) - mon imposition se fait sur le réel (mon résultat ne peux pas être négatif) (a vantages inconvénients: je peux (peut être) déduire beaucoup + que 50%, j'ai beaucoup de contraintes) c'est ca
Non ce n'est pas cela 
plafond micro bic 32000 et non pas 23000
Loyers à déclarer bruts c'est à dire charges comprises et non pas hors charges.
Même si vous dépassez et très largement 32000 euros, vous pouvez ne pas vous inscrire au RC et rester LMNP en réel simplifié sans charges sociales sauf contribution CSG RDS |
Édité par - gregor le 28 janv. 2010 11:04:25 |
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yarol
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Posté - 28 janv. 2010 : 11:05:59
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bailleurx
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Posté - 28 janv. 2010 : 15:42:28
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yarol
oui c'est pour le déclarer aux impôts que je demande
parce que pour faire ma soupe dans mon coin je n'ai besoin que d'un bic bleu ou noir 
11 appart et 2 commerces pour être juste
mais je n'ai pas envie de faire une compta compliquée
je trouve déjà celle du foncier au réel bien assez tordue
c'est d'ailleurs pour ça que je ne profite d'aucune mesure particulière
comme ça je suis sure de pas me tromper et de pas risquer un redressement
je fais pourtant de mon mieux pour comprendre, mais je n'ai pas les moyen de me payer un comptable spécialisé pour me dire il faut faire ça ou ça
pour l'instant si vous regardez bien mes investissements, j'ai une rentabilité pas trop moche (même à l'exclusion du bien que j'ai reçu en donation)
vous dites citation: Les régimes micro c'est bien quand on n'a plus d'amortissement ou d'intérêt à déduire. en dehors de ces cas, c'est à proscrire tant la différence d'impôt est énorme au final.
vous voulez dire par là que 50% d'abattement c'est pas intéressant, ou que le mode d'imposition ensuite et + pénalisé que celui des revenu foncier?
pour mon cas je n'ai plus beaucoup de travaux à faire et mes credits qui courent depuis 10 ans ont une part d'interrêt qui va en diminuant
pour environ 55000€ de revenu brut j'arrive à 40000 de net foncier (car je n'ai pas de frais autre que les réparation locative, les interêts d'emprunts et les 3 broutilles accordée par l'état, vu que je gère moi même) je suis donc loin des 50% d'abattement et il me semble que ca devrait être intéressant pour moi
pourtant dans la vrai vie une fois que j'ai payé mes crédits mes impôts, les travaux, csg rds (sans même compter mes déplacements les frais de publicité, les courrier ni le temps que j'y passe) et bien au risque de vous surprendre il ne me reste pas grand chose (voir presque rien sur ceux que j'ai acheté )
mais me direz vous je m'enrichie par capitalisation (un jour je serais moins pauvre)
alors j'espérais trouver une solution pour payer un peu moins d'impôts
mais je n'ai peut être pas vu correctement la chose
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bailleurx
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Posté - 28 janv. 2010 : 15:50:42
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citation: Initialement posté par gregorNon ce n'est pas cela plafond micro bic 32000 et non pas 23000 Loyers à déclarer bruts c'est à dire charges comprises et non pas hors charges. Même si vous dépassez et très largement 32000 euros, vous pouvez ne pas vous inscrire au RC et rester LMNP en réel simplifié sans charges sociales sauf contribution CSG RDS
vou êtes sûr ?
ce matin au centre impôt service il m'ont dit 23000€
et il me semble avoir lu plusieurs fois dans le forum que les revenus du BIC se déclarent hors charges locative (ce que je trouve d'ailleurs parfaitement normal)
décidément si chacun dit un truc différent je vais pas m'en sortir
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gregor
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 Posté - 28 janv. 2010 : 16:08:56
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citation: Initialement posté par bailleurxcitation: Initialement posté par gregorNon ce n'est pas cela plafond micro bic 32000 et non pas 23000 Loyers à déclarer bruts c'est à dire charges comprises et non pas hors charges. Même si vous dépassez et très largement 32000 euros, vous pouvez ne pas vous inscrire au RC et rester LMNP en réel simplifié sans charges sociales sauf contribution CSG RDS vou êtes sûr ? ce matin au centre impôt service il m'ont dit 23000€ et il me semble avoir lu plusieurs fois dans le forum que les revenus du BIC se déclarent hors charges locative (ce que je trouve d'ailleurs parfaitement normal) décidément si chacun dit un truc différent je vais pas m'en sortir
23000 euros c'est le montant pour avoir le droit de passer LMP pas le plafond micro bic.
Les loyers en "nu" se déclarent hors charges et les loyers en "meublé" se déclarent toutes charges comprises pour le micro bic.
Pour en être certain vous lisez la notice qui accompagne les déclarations , c'est très clair, quoique .....
http://www.lemoneymag.fr/v5/fiche/s...5982,00.html
citation: Les conditions pour bénéficier du micro-BIC
Le plafond des recettes est fixé à 32 000 € hors taxes par an.
L'entreprise doit être individuelle (aucun problème, donc, pour le loueur en meublé).
Ce régime s'applique de plein droit mais il est toujours possible aux entrepreneurs bénéficiaires d'opter pour les deux autres régimes existants, à savoir le régime réel simplifié ou réel normal, sachant que l'option est irrévocable pendant 2 ans.
L'activité pratiquée doit être exonérée de TVA, ce qui est de toute façon le cas pour des recettes liées à des prestations d'hébergement inférieures à 32 000 €.
http://www.impots.gouv.fr/portal/de...ire_5446.pdf
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Édité par - gregor le 28 janv. 2010 16:38:05 |
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poupix4
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Posté - 28 janv. 2010 : 17:19:13
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les 50% abattements , peuvent etre revus à la baisse, (encore)
le president Sarkosy a l'intention de s'attaquer de nouveau dans l'avenir aux niches fiscales.... sans plus de précisions..donc ..( la tribune et les echos de ce jour ) |
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Édité par - poupix4 le 28 janv. 2010 17:19:52 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 29 janv. 2010 : 14:38:18
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beaucoup de lecteurs mais pas beaucoup de réponses tres concrètes
enfin j'ai fait mes comptes (en gros)
même en passant 3 logement en meublés je n'économiserais pas plus de 200€ d'impôt
je vais donc attendre que mes crédits soient terminés puis je me repencherais sur ce sujet compliqué d'ici quelques années
en attendant
merci à ceux qui ont bien voulu contribuer |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 29 janv. 2010 : 14:40:17
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Posté - 30 janv. 2010 : 22:11:53
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citation: et il me semble avoir lu plusieurs fois dans le forum que les revenus du BIC se déclarent hors charges locative (ce que je trouve d'ailleurs parfaitement normal) Les RECETTES sont charges inluses bien entendu.
Le revenu est ce qu'on calcule a partir des recettes. Le revenu peut etre négatif.
Si vous louez 300 + 30 de charges, soit 330*12 = 3 960 annuels, vos recettes sont de 3 960.
Vous pouvez en microbic déduire en forfait 50 % de cette somme de 3 960 (et non pas 50% de 3600), mais pour solde de tout compte, et vous n'avez PAS le droit de déduire aussi les 30*12 = 360 euros de charges locatives.
C'est la rançon du microbic.
Si vous voulez gérer vos 11 logements sans comptabilité, pas de bic.
Je ne pense pas que le régime microbic vous intéresse financièrement parlant, le BIC au réel doit être plus intéressant, surtout si vous avez des emprunts.
Sinon, comme deja dit:
1/ Quelque soit votre choix, micro ou non, il FAUT remplir une P0 de début d'exploitation lors du passage au meublé
2/ Si vous faites moins de 23 000 euros, vous n'avez que le choix d'etre LMnP
3/ De facto vous faites donc moins de 32 000 et vous etes mcirobic sauf Option de passer au réel.
4/ a mon avis au réel, vous seriez mieux.
Le point est qu'il va vous falloir séparer les activités foncier nu (commerces) des autres.
citation: ma situation
le 31/12/99 immeuble 1 (héritage) valeur dite 80 000€
1 commerce (loué / mois 400€) +4 logements (loués / mois 400+400+300+350)
rénovation effectuée en 2007/2008 pour 25000€ (reste à réaliser façade 10 000€) Si la valeur de l'immeuble est de 80 000 euros, peu importe les rénovations effectuées. Elles sont deja intégrées dans la valeur de 80 000.
A moins que vous ne vouliez dire 'valeur en 2007', mais il vaut mieux etre précis.
En ce dernier cas, la valeur n'est plus de 80 000 euros. iL vous faut donc donner votre valeur actuelle.
Activité foncier = 4 800 par an
Activité BIC = 17 850 par an
A ce niveau la, j'avoue ne pas comprendre comment vous affirmez ne pas dépasser le niveau de recettes de 23 000 euros par an, car avec trois immeubles, vous allez allégrement emplafonner le niveau de 32 000 euros (puisque 4 appartements sur les 11 dépassent deja la moitié de ce seuil).
Avez-vous deja fait ..... hum... Quelques calculs? Ca ne me semble pas.
Ensuite, s'agit il des recettes ou des loyers hors charges?
J'attends votre retour avant tout calcul.
Enfin, quand on parle de délcaration BIC, il s'agit du formulaire 2031 et de la liasse 2033.
Dernier point, 2000 euros par logement pour meubler, si ce sont des studios, c'est deja pas mal. |
Édité par - ribouldingue le 31 janv. 2010 08:31:15 |
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Posté - 30 janv. 2010 : 22:18:09
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citation: même en passant 3 logement en meublés je n'économiserais pas plus de 200€ d'impôt Hum, permettez moi d'émettre un très très gros doute....
Peut-on en savoir plus sur vos calculs? |
Édité par - ribouldingue le 31 janv. 2010 08:22:04 |
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immo-60
Nouveau Membre
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Posté - 31 janv. 2010 : 09:41:26
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citation: Citation:
Sinon, comme deja dit:
1/ Quelque soit votre choix, micro ou non, il FAUT remplir une P0 de début d'exploitation lors du passage au meublé
Après confirmation de plusieurs expert comptable, si LMNP aucune obligation de P0.
La P0 n'est obligatoire que pour les LMP |
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Posté - 31 janv. 2010 : 10:13:37
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http://vosdroits.service-public.fr/...R13745.xhtml
Toute mise en exploitation de type BIC, BNC doit etre accompagnée d'une déclaration de type P0, je n'ai jamais vu de document officiel dispensant les LMnP de telle déclaration, et obligeant au contraire les LMP a ceci.
Soit dit en passant, le statut fiscal de LMnP n'existe pas.....
La P0 est nécessaire pour obtenir le numéro SIRET nécessaire à la déclaration fiscale 2033 et 2031
Tout ce qu'on peut dire, c'est que l'exploitant en MICOBIC qui ne fait pas de déclaration de type P0 ne sera en général jamais rappelé a l'ordre car lui n'a pas besoin de SIRET pour sa déclaration fiscale,
et de plus, il évite ainsi les taxes professionelle, donc on pourrait dire que , bien que non légale, cette non déclaration va totalement dans son sens financièrement parlant.
citation: La P0 n'est obligatoire que pour les LMP Si vous avez une référence ou une source légale (pas les on-dit de comptables qui se contredisent les uns et les autres tout comme les inspecteurs des impots ) je suis preneur.
La réalité, à mon avis, est différente:
Le LMP DOIT AVOIR un RCS, donc il a bien une obligation supplémentaire par rapport au LMnP, celle de faire une demande d'immatriculation au RCS.
Mais, encore une fois, le numéro RCS et le numéro SIRET sont deux immatriculations différentes.
En résumé,
Ma réponse a BailleurX reste inchangée, le P0 est légalement obligatoire.
1/ Si il reste microbic, et qu'il ne le fait pas, il ne risque rien.
2/ Si il fait une déclaration au réel, et bien que restant LMnP, les impots lui demanderont tres certainement un jour ou l'autre de remplir cette fameuse P0 afin notamment que le numéro SIRET apparaisse sur sa 2033 et sa 2031, faute de quoi BailleurX enverra aux impots une déclaration de revenu concernant une entreprise ... qui n'existe pas. |
Édité par - ribouldingue le 31 janv. 2010 10:18:22 |
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