citation:
pour la valeur actuelle je me base disons en fonction des loyers sur une rentabilité de 10% brute soit
immeuble 1 : 230 000€ (pas d'emprunt en cours)
immeuble 2 : 200 000€ (emprunt en cours jusqu'à 2015)
immeuble 3 : 180 000€ (+ que 10% car c'est une maison divisée en 3 logement tres bien située) (emprunt en cours jusqu'à 2016)
bien sur tout ca n'est qu'une estimation
dois je apporter la preuve de la valeur ? (faut il une expertise)
Non. Mais l'évaluation par le rendement n'est qu'un élément d'une évaluation.
La valeur vénale (qui esty la valeur cherchée) est la valeur a laquelle le produit se vendrait sur le marché aujourd'hui.
Pour un produit de rapport peu liquide, en effet, je pense a titre personnel qu'un rendement de 10% est une bonne base d'évaluation, mais selon le marché local, et bien d'autres paramètres, cela peut ou peut ne pas etre accepté par les impots.
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il FAUT remplir une P0 de début d'exploitation lors du passage au meublé
pardon mais c'est quoi une PO j'ai toujours pas compris
Dit rapidement aussi c'est le formulaire simplifié de déclaration de société ou d'entreprise, le fameux document qui permet ENTRE AUTRE mais pas exclusivement de créer une société en 24 heures.
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les impôt me disent que si moins de 23 000€ pas besoin de créer une entreprise
Je crois qu'il y a beaucoup de confusions.
Il n'y a pas légalement de nécessité de créer une SOCIETE, créer une société est un choix familial (sarl de famille), de sucession, d'investissement, de protection personelle, d'exploitation en commun, etc....
Une entreprise, des que vous commencez a exploitez j'ai compris pour ma part que vous créez une entreprise de facto meme si vous exploitez en votre nom personnel.
Vous devez tenir une comptabilité, et respecter un certain nombre de regles et de législations.
Il n'y a donc pas d'OPTION;
Quand au seuil de 23 000 euros, vous persistez dans votre erreur 
. Peu importe que l'erreur de départ ait été commise par un inspecteur des impôts mais même si c'est le cas, oubliez, les 23 000 représentent uiniquement:
1/ Un niveau de recettes
2/ Un palier pour devenir fiscalement LMP
3/ une valeur qui ne se suffit pas a elle-même, il y a d'autres conditions à remplir concurremment
citation:
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2/ Si vous faites moins de 23 000 euros, vous n'avez que le choix d'etre LMnP
3/ De facto vous faites donc moins de 32 000 et vous etes microbic sauf Option de passer au réel.
4/ a mon avis au réel, vous seriez mieux.
si je fait le total des revenus potentiels avec 3 logements en meublés (ceux que je peux faire actuellement immeuble 1 et 2) j'arrive tout juste à 11 000€
et même si j'arrive à ajouter plus tard les 2 de l'immeuble 3 je suis à environ 20000€
tout ca hors charge bien sur mais même charge comprises ca devrait pas changer grand chose
Un vrai calcul seul ferait l'affaire.
5 logements à 400 euros par mois charges incluses suffisent à dépasser 23 000
7 logements à 400 euros par mois charges incluses suffisent à dépasser les 32 000 euros.
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ce qui nous donne donc loyer charge comprise :
immeuble 1: logements a 315 et 365€ ,
immeuble 2 logements à 265 et 365€
immeuble 3 éventuellement les 2 logements à 370€
315+365+265+365+370+370 = 2050 euros par mois.
On dépasse deja les 23 000 si tout est loué pendant 12 mois. C'était cela mon point.
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a ce sujet on est bien d'accord que vous appelez charges les charges locatives celles que le locataire paye en remboursement de l'OM ou de EDF des communs par exemple
mais qu'en est t-il de l'eau que je facture en fonction des sous compteurs
Les recettes sont tout ce que vous paye le locataire, peu importe qu'il s'agit du loyer dit de base, de l'eau que vous lui comptabilisez a part, de la TEOM que vous lui refacturez ou des charge locatives appelées par le syndic en cas de copropriétés.
Tout ce qui rentre dans votre caisse au titre de l'exploitation est une recette.
En revanche, si vous vendez au locataire un meuble, ce n'est plus une recette mais une recette exceptionelle (code comptabilité 770)
Plus même: Si votre locataire ne vous paye pas son loyer de 315 euros charge incluse pendant deux mois (630 euros), votre comptabilité indique pourtant 630 euros de recettes qui comptent bel et bien, quoiqu'elles soient compensées ailleurs par 630 euros soit en provision si vous espérez les recouvrer ultérieurement, soit en perte exceptionnelle si tout est perdu.
Un seul logement de 2000 euros par mois charges incluses avec aucun loyer payé compte pour 24 000 euros de recette annuelle....
citation:
je l'ai dit dans le premier post je ne souhaite pas tout mettre en meublé
je suis en zone rurale la demande de meublés n'est pas très importante
ca serait pas raisonnable de louer tout en meublé
et mon objectif c'est d'avoir des logement occupés pas vide .../...
c'est pourquoi j'ai renoncé à cette idée
mais peut être pouvez vous me démonter le contraire[/quote]Non non, vous faites ce que vous voulez et que, en tant qu'exploitant, vous pensez être commercialement le mieux pour vous et vos clients.
Posté - 01 févr. 2010 : 22:55:08
)
Posté - 06 févr. 2010 : 10:11:49
