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 Sujet  |
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domos
Contributeur débutant
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 Posté - 27 janv. 2010 : 09:23:02
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bonjour,
j'espère poser ma question au bon endroit !
une copropriété , après moult problème avec son syndic, vient d'en changer; Foncia a été nommé par un juge suite à une requête en référé déposée par des copropriétatires
une personne faisant partie de l'ancien CS se trouve être salariée de cette agence Foncia ( au service locatif , sans relation avec le service copro)
est-elle considérée tout de même comme "préposée du syndic", c a d ne pouvant recevoir de pouvoirs à l'AG ni être au CS?
merci de vos réponses
Dominique
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Gédehem
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1
 Posté - 27 janv. 2010 : 11:22:24
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OUI ... du moment que cette personne est employée/salariée du Cabinet/agence X exerçant la fonction de syndic en est son préposé, c'est à dire "placé dans un lien de subordination avec lui", peu importe le service, la fonction occupée..
Elle ne peut donc ni présider l'AG, ni être mandataire, aussi bien dans votre syndicat que dans tous ceux gérés par son "patron" (cabinet/agence), ni, bien entendu, être éligible au CS du syndicat dont elle est membre.
"F***** a été nommé par un juge suite à une requête en référé déposée par des copropriétatires.. ??
Désignation "en référé" ?? ?? De quoi s'agit-il ??? Syndic provisoire ??? |
Édité par - Gédehem le 27 janv. 2010 11:24:52 |
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Posté - 27 janv. 2010 : 13:43:30
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Bonjour,
**modération**
proposition commerciale caviardée
Cordialement
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Édité par - Emmanuel Wormser le 27 janv. 2010 14:17:20 |
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domos
Contributeur débutant
54 message(s)
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3
 Posté - 27 janv. 2010 : 15:00:39
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merci gedehem, c'est ce que je pensais ( c'est d'ailleurs son responsable qui le lui avait rappelé)
pour le "référé", j'ai fait erreur, c'était une "requête" : le syndic dont le mandat de 3 ans était échu depuis octobre 2009, continuait à exercer (il s'apprétait à convoquer l'AG avec 3 mois de retard...)
d'où requête et nomination d'un syndic provisoire pour un an : F.....
ce qui m'étonne, c'est qu'au lieu de prendre le temps de s'organiser ( par ex étudier à fond les documents remis par l'ex-syndic) ils veulent faire très vite l'AG ( avec élection du syndic, où ils ne sont pas sûrs de passer car il y aura d'autres candidats). pourquoi ne prennent-ils pas leur temps?? (raison de "gros sous"??)
merci
Dominique |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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4
Posté - 27 janv. 2010 : 15:13:41
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Domos, vous posez cette question faute de connaitre la procédure qui doit être suivie dans la situation de votre syndicat, précisée D.art.47.
Lorsqu'un syndicat se retrouve dépourvu de syndic, lequel comme chez vous a laissé passer la date échéance de son mandat sans convoquer d'AG pour désigner le syndic, toute personne interessée, au premier chef un ou des copropriétaires (le CS), peut faire déposer requête (avocat) auprès du Pdt du TGI afin qu'il désigne un "administrateur provisoire" qui aura principalement pour mission de convoquer l'AG appelée à désigner le syndic.
La mission fixée est souvent courte, quelques mois, 6 au plus, le but étant que le syndicat soit pourvu d'un syndic le plus rapidement possible . (pour les détails, voir l'ordonnance rendue par le Pdt du TGI > CS)
L'administrateur provisoire désigné par le pdt du TGI est soit prévu sur une liste que consulte le juge, soit directement proposée dans la requête. C'est sans doute ce qui s'est passé chez vous.
En général le pdt du TGI suit la demande. C'est pourquoi vous avez F**** et non M ou Mme X, auxilière de justice, désigné pour cette mission précise.
Il n'appartient pas à cet "administrateur provisoire" de voir ou controler les documents de l'ex-syndic. Ce sera le travail du prochain syndic.
Il faut vous rapprocher du CS, qui doit être particulièrement actif dans cette affaire.
Notez que la responsabilité de l'ex-syndic peut être engagée par décision de l'AG de votre syndicat, car il est évident que vous (le syndicat) allez subir un préjudice du fait de l'obligation d'avoir à passer par ce syndic provisoire.
Ce sera sans doute le cas s'il y a refus de fournir pièces, documents et fonds, et certainement s'il manque des fonds en particuliers par des facturations abusives dedernières minutes ou passées après l'échéance de son mandat.
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Édité par - Gédehem le 27 janv. 2010 15:20:15 |
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domos
Contributeur débutant
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5
Posté - 27 janv. 2010 : 15:31:10
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merci de vos explications Gédehem
cette affaire ne se passe pas dans ma copro, j'ai posé la question pour quelqu'un
effectivement F....a été proposé dans la requête. mais ils ont été nommés pour 1 an, je pensais donc qu'ils allaient s'intéresser au "passif"
le CS espère bien (si ses membres sont réélus) engager la responsabilité de l'ex-syndic, mais le gestionnaire de F..... n'a pas l'air "chaud"
faut-il qu'une résolution en ce sens soit présentée dès la 1° AG ( celle qui élira le syndic) ou sera-t-il encore temps plus tard
merci
Dominique
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sparte
Contributeur senior
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6
Posté - 27 janv. 2010 : 16:23:50
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Je n'ai ,mais alors vraiment pas,de lien avec F mais c'est déjà assez compliqué pour un syndic de reprendre une copro(reprise comptable,enregistrement lots copropriétaires en informatique,prise en main et connaissance des dossiers etc...) et pour les copropriétaires qui doivent encore patienter alors même qu'ils ont changé de syndic pour en général son"incompétence",pour rechanger de syndic à la prochaine AG.C'est à mon sens totalement contre-productif.Pour engager une action à l'encontre de l'ancien et sauf urgence caractérisée,F a besoin de l'accord de l'AG.
Réunissez les pièces et allez voir un avocat spécialisé en vous assurant que votre ancien syndic n'est pas déjà son client pour éviter une perte de temps. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 27 janv. 2010 : 17:46:40
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Il est vrai que le changement de syndic "par divorce" pose la question de fond : quid du fonctionnement du syndicat, de l'engagement/participation des copropriétaires et donc du CS ???
Domos expose le problème de cette copropriété :
"... le syndic dont le mandat de 3 ans était échu depuis octobre 2009, continuait à exercer (il s'apprétait à convoquer l'AG avec 3 mois de retard...) ...."
Le dysfonctionnement est visible ici : qu'un CS ne soit pas attentif au fait que le mandat du syndic est à échéance du X octobre 2009, en particulier pour exiger la convocation d'une AG avant cette date, est certainement révélateur de manquements ou pour le moins de la passivité des conseillers !
Ce type de pratique par les copropriétaires entraine même parfois des "divorces" de confort, c'est à dire dans l'espoir que le suivant fera tout ce qu'il faut pour que les copropriétaires puissent dormir sans avoir à lever le petit doigts pour quoi que ce soit ! 
Concernant l'action contre l'ancien syndic, les copropriétaires ont au moins 10 ans pour y penser ! 
Quant au syndic désigné, il n'aura pas besoin de l'autorisation de l'AG si les fonds et documents remis ne correspondent pas ou sont insuffisants !
Il s'agira alors d'une action en recouvrement de créance classique, sous réserve qu'il puisse justifier de cette créance.
S'il s'agit d'engager la responsabilté du syndic pour un préjudice qu'aurait subit le syndicat (le passage par un administrateur provisoire en st ici un), le futur sydicat devra y être autorisé.
Dans ce cas il est pertinent/indispensable que le choix de l'avocat en charge de défendre les interets du syndicat doit fait par l'AG.
D'où les renseignements préalables mentionnés par Sparte. |
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domos
Contributeur débutant
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 Posté - 27 janv. 2010 : 18:31:50
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Le dysfonctionnement est visible ici : qu'un CS ne soit pas attentif au fait que le mandat du syndic est à échéance du X octobre 2009, en particulier pour exiger la convocation d'une AG avant cette date, est certainement révélateur de manquements ou pour le moins de la passivité des conseillers !
je ne peux laisser passer celà car le CS s'est démené depuis des années contre ce syndic incompétent et sans doute plus...
le pb, c'est que ce CS a reçu de l'ARC des renseignements erronés : on leur a indiqué que le syndic avait 6 mois après l'arrêt des comptes pour convoquer l'AG, sans tenir compte du fait que le contrat était à l'échéance des 3 ans; et pourtant l'ARC avait eu tous les documents en main lors d'une rencontre( PV des AG, contrat de syndic etc etc). L'ARC s'est d'ailleurs platement excusé pour cette grossière erreur
Gédehem, tout le monde n'est pas aussi "pointu" que vous, et avant de le devenir, il faut chercher, se renseigner...(c'est ce qu'on cherche sur ce site); et si des organismes comme l'ARC se plantent aussi grossièrement, , il ne faut pas en rejeter la faute sur les conseillers ( la Présidente s'est fait "envoyer sur les roses" parce qu'elle insistait sur le sujet auprès de l'ARC!!!)
dans les pb avec les syndics, on lit tout et son contraire et ce n'est pas toujours facile de s'y retrouver..à moins d'être professionnel, et encore! chaque fois qu'on obtient une info, on trouve une interprétation contradictoire...je pense perso que c'est voulu afin qu'ils s'en sortent toujours, quoi qu'ils fassent!
voila pourquoi cette situation a pu perdurer, et non par passivité ou indifférence
Dominique |
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Gédehem
Pilier de forums
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9
Posté - 28 janv. 2010 : 11:06:48
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Pardon si je vous ai froissé, et par là froissé aussi ceCS, mais .... un CS qui se décarcasse "depuis des années contre ce syndic incompétent et sans doute plus..." s'est renseigné un peu partout non sans avoir au préalable consulté la documentation juridique que tout CS se doit de détenir (type Dalloz/Litec, ou même les 2 pour 100 € dans toutes les bonnes librairies)
Le CS aurait donc pu y lire aussitot, et ce depuis longtemps, que le mandat du syndic est à durée très déterminée, et que lorsqu'il est donné pour 3 ans (ce qui est déja une erreur) c'est impérativement de date à date, sans 1 jour de plus !
Il s'agit là de connaissances qui sont du B A BA de tout CS, sans qu'il soit nécessaire d'être juriste ou même bachelier, juste savoir lire un texte !
Ce que j'expose ici n'est pas critique du CS de ce syndicat !
Mais il ne s'agit pas de se démener n'importe comment, et c'est hélas le travers de trop de CS, qui passent à coté d'informations, de connaissances qui sont à portée de main.
Point trop souvent oublié :
Les documents qu'un CS doit détenir :
Copies à demander au syndic (L.art.21)
- RDC et plans annexés (VRD, etc ....)
- contrat de mandat du syndic.
- attestation RCP syndic + coordonnées et montants couverts par garant
financier.
- liste des copropriétaires à jour (et à tenir à jour !) Liste selon CNIL norme n°21-2003
- contrat de travail des employés.
- contrat(s) d'assurance(s) du syndicat.
- contrats des différents prestataires permanents du syndicat (chaufferie,
ascenseurs, espaces verts, entretien ...etc )
- Carnet d’entretien de l’immeuble.
- DTA : Document technique amiante
- éventuellement, si le syndicat a des employés, DUERSST : Document
Unique d'Evaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des
Travailleurs. (DUER dans le langage courant)
- (liste non exhaustive)..
A prévoir :
- loi de 1965 et décret de 1967 (à jour)
- code de la copropriété (Litec, dalloz …..
- Le manuel du CS (ARC..)
- autres docs juridique ou technique (selon besoins)
- les PV des AG..
Dans votre affaire, et j'insiste sur le fait qu'il ne faut voir dans mes propos aucune critique sur les personnes, c'est bien en raison d'un manque d'information, de connaissance, que ce CS, malgré son investissement, n'a peut être pas su voir que le mandat du syndic arrivait à échéance le X octobre 2009, et qu'il devait donc au plus tard fin août/tout début septembre se rapprocher du syndic pour préparer l'AG.
Au besoin il fallait lui notifier une demande de convocation, selon la procédure prévue D.art.8.
Je ne connais pas ce CS et me garderais bien de le juger dans son ensemble !
Mais j'ai trop vu de ces CS qui ont l'air de découvrir les choses un beau matin alors qu'ils ont des informations à leur disposition dans la libraire du coin ou sur internet !
Un CS qui ne sait pas que le mandat de 3 ans est à terme au bout des 3 ans sans 1 jour de plus, pose la question de ses connaissances, de la documentation à sa disposition, de son action auprès des copropriétaires.
Pas besoin de voir l'ARC pour cela !!!
Se démener c'est très bien ! Encore faut-il le faire avec efficacité sur des base solides sans partir dans tous les sens !
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Édité par - Gédehem le 28 janv. 2010 11:07:49 |
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