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CSLJdB
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 Posté - 02 févr. 2010 : 11:41:26
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Bonjour @ tous,
Je voulais vous ajouter le projet de résolution avec les terme exact concernant le Quitus.
CINQUIEME RESOLUTION
Quitus à donner au Syndic pour sa gestion arrêtée au 30/09/2009
L'assemblée Générale donne quitus, sans réserve, pour sa gestion arrêtée au 30 septembre 2009.
Voici ce que l'on a de manière précise dans l'ODJ ;-)
@+ |
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GĂ©dehem
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Posté - 02 févr. 2010 : 14:46:28
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Question classique !
Il faut donc expliquer à l'avance et aussi en séance ce qu'est le "quitus" (acte juridique de transfert de responsabilité syndic > syndicat), le pdt de séance demande à l'AG de se prononcer, et la majorité des présents et représentés vote "contre", le PV devant préciser :
- "Le quitus au syndic est refusé."
Et HOP, question suivante .....  |
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CSLJdB
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23
 Posté - 02 févr. 2010 : 18:21:05
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CSLJdB
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24
Posté - 02 févr. 2010 : 21:48:25
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Bonsoir,
On vient de se souvenir de quelque chose d'important il nous semble.
La Syndic nous avait indiqué que sans le quitus, il ne pourrait réclamer l'argent du par les propriétaires débiteurs, ou quelque chose dans le genre.
Et que du coup, il ne pourrait plus payer les factures dues car plus de trésorerie !!!
Qu'en pensez-vous ?
Merci |
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Lnsacorh
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Posté - 03 févr. 2010 : 00:17:57
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moi, je vous répondrais : chantage ! Gédéhem a raison - de plus un syndic est plus efficace ensuite.
Par expérience aussi sur un VEFA de 76 lots ( mais pas de tout le vôtre , je confirme), je vous suggère d'être prêts à changer de syndic le plus vite possible - syndic d'un promoteur n'est pas souvent un bon syndic pour un syndicat de copropriétaires mais comme vous n'êtes pas au point cette année, préparez-vous pour l'année prochaine. Une AG se prépare très couramment 6 mois à l'avance.
Et dans votre cas, c'est neuf, c'est la premiere AG les copro seront présents ensuite il est très difficile de les retrouver, d'avoir les mandats ou simplement de les intéresser.
notre syndic a réceptionné les travaux sans nous le dire alors que nous CS étions "contre" et l'avions toujours dit. Lors d'AG suivante à 3 voix près nous n'avons pu changer, depuis les gens s'en désinteressent, c'est encore plus dure.
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Posté - 03 févr. 2010 : 07:39:54
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votre syndic confond "approbation des comptes" et "quitus" ! bravo le syndic !
non approbation des comptes : effectivement blocage du solde régularisateur des comptes de l'exercice non approuvé. Cela n'empeche pas les appels de provisions de l'exercice suivant.
Quitus non donné : le syndic garde la responsabilité entière de ses actions. Sa responsabilité n'est pas transférée au syndicat ! Aucune influence sur le solde régularisateur de l'exercice. |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 févr. 2010 : 14:35:17
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"Le Syndic nous avait indiqué que sans le quitus, il ne pourrait réclamer l'argent du par les propriétaires débiteurs, ou quelque chose dans le genre."
Heureusement qu'il ne vous a pas dit que sans quitus il ne pouvait plus rentrer sa voiture au garage et que de ce fait vous seriez tenus pour responsable si on la lui vole !!!!!
C'est dans la rubrique : ""Les salades des syndics" sous menu "Sans assaisonnement" 
C'est vrai que parfois on se demande où il vont trouver des trucs aussi débiles, preuves soit de leur incompétence soit de leurs pratiques mafieuses (ou les 2 ! ) !  |
Édité par - Gédehem le 03 févr. 2010 14:37:03 |
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CSLJdB
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Posté - 03 févr. 2010 : 16:50:40
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Merci Lnsacorh, rambouillet & GĂ©dehem :-)
Ok message bien compris ;-)
Donc par contre si les comptes ne sont pas approuvés, pas de réclamations possible auprès des débiteurs mais facture fournisseur à venir payable malgré tout pour faire court.
L'approbation de l'exercice non approuvé se fait alors à quel moment ? lors d'une AG extraordinaire? par le CS ? elle ne se fait pas ?
Merciiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiii |
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mespres
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Posté - 03 févr. 2010 : 17:09:32
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Le CS n'a aucun pouvoir : il ne peut donc approuver les comptes.
Si les comptes ne sont pas approuvés, seule une AG peut le faire. Vu tous les inconvénients que comprend la non approbation des comptes, une non approbation doit être motivée par un motif sérieux. Dans la pratique un CS ne doit jamais se retrouver dans cette situation : il contrôle les comptes avant l'AG, si les comptes sont truffés d'erreur, il fait reporter l'AG.
Approuver les comptes avec réserve est une voie interessante, même si elle aussi doit être évitée, grâce à un contrôle des comptes de la part du CS.
A ce sujet, voici mes axiomes :
Le contrôle des comptes est une activité solitaire : se mettre à plusieurs autour d'une table est inefficace.
le contrôle des comptes doit être trimestriel. Cela permet de suivre le budget, un syndic controlés 4 fois par an sera plus attentif.
Solution idéale, nécessitant une bonne relation avec le syndic : emporter chez soi le dossier des factures pour les éplucher sérieusement, faire le rapprochement bancaire, vérifier la balance. Demander des extraits du grand livre si zone d'ombre.
J'affirme qu'un contrôle annuel chez le syndic, à plusieurs, sans tableur Excel laisse fatalement passer des erreurs et ne permet pas au CS d'appréhender la totalité de la question --> cela génère des AG conflictuelles, certains copros constatant les erreurs non vues par le CS. Les comptes sont alors non approuvés. |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 févr. 2010 : 17:39:38
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CSLJdB, petite fiche .. Ă copier/coller :
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Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= "approbation à l'unanimité."
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= "Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42.
Le CS devra rendre compte par écrit aux copropriétaires sous 10 jours de l'existence de factures conformes présentées dans ce délai.
A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV.
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Posté - 03 févr. 2010 : 17:42:17
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CSLJdB citation: La Syndic nous avait indiqué que sans le quitus, il ne pourrait réclamer l'argent du par les propriétaires débiteurs, ou quelque chose dans le genre.
Voilà un syndic qui vous raconte de grosses bétises. Le Quitus n'existe pas en copropriété, aucun texte de loi pour l'imposer à l'ODJ. Pour votre syndic, le quitus est un invention de cette profession, alors ne le votez JAMAIS !!!!
Pour appeler les fonds, le syndic a besoin du budget adopté par l'AG. Pour appurer les comptes le syndic a besoin de l'approbation des comptes de l'année passée. Pas d'histoire de quitus la-dedans.
Je crois quil va vous falloir chercher un autre syndic rapidement.
Mespres : vous parlez de vérification des comptes que vous faites toute seule !!!! avec les dossiers du SDC que vous apportez chez vous !!!
A plusieurs on est toujours plus fort, mespres. Vous n'avez pas à laisser de coté les autres membres de votre CS.
Un bon contrôle se fait à plusieurs, chacun abordant cette vérification différement. Il est absolument OBLIGATOIRE de vérifier L'ENSEMBLE des documenst comptables : compte de dépenses, relevés bancaires , les PVs d'AG, les comptes trvaux, toutes les annexes, le grand livre de comptes,... ET surtout que le SDC ai un compte séparé, sinon vous êtes dans l'incapacité de faire un rapprochement bancaire avec un compte individualisé dans le compte du syndic.
Pour info : le syndic n'a pas le droit de vois laisser partir avec les documenst du SDC. Il doit vous donner les copies de tous ce que vous désirez. La vérification des factures se fait au cabinet du syndic. |
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mespres
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Posté - 03 févr. 2010 : 20:00:15
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philippe 388, chacun sa méthode. La comptabilité est un exercice intellectuel éprouvant : je préfère travailler seul dans le calme, avec mon tableur sous la main. Comme nul n'est à l'abri d'une erreur, les comptes sont vérifiés à nouveau par un autre membre du CS. J'ai pratiqué l'exercice à plusieurs : c'est beaucoup plus long, et surtout moins rigoureux.
Les comptes individualisés permettent le rapporchement bancaire : la banque fournit des relevés pour le compte : je procède au rapprochement bancaire 4 fois par an. En outre la banque garantit la non fusion des comptes.
citation: info : le syndic n'a pas le droit de vois laisser partir avec les documenst du SDC. Il doit vous donner les copies de tous ce que vous désirez. La vérification des factures se fait au cabinet du syndic.
Gédehem Posté - 03 févr. 2010 : 17:39:38
et bien mon syndic le prend avec la bénédiction du syndicat
Etes vous d'ailleurs si sûr que cela que est interdit ? par quel texte ?
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Édité par - mespres le 03 févr. 2010 20:16:36 |
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JB22
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Posté - 03 févr. 2010 : 20:43:22
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"Etes vous d'ailleurs si sûr que cela que est interdit ? par quel texte ?"
Il n'y a pas besoin "d'un texte", si le syndic se désaisi des documents il le fait à ses risques et périls... |
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mespres
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Posté - 03 févr. 2010 : 21:13:54
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Très excellentt!
j'ai connu un syndic, le grand F...., qui après avoir déménagé avait perdu les factures d'une copro. Que croyez vous qu'il fit? il demanda des duplicata.
Une manière de dire que les factures d'une copro n'ont rien à voir avec des docs SD (Secret Défense). c'est du papier reproductible. Quoique, si je perds les factures de ma copro, je crois que j'aurai du mal à les transporter à mon domicile une nouvelle fois, eu egard au surcroit de travail engendré pour le syndic (reconstitution du dossier de factures) |
Édité par - mespres le 03 févr. 2010 21:16:31 |
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océan
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 Posté - 03 févr. 2010 : 22:14:02
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"La comptabilité est un exercice intellectuel éprouvant"
mais non c'est une partie de plaisir
Le contrôle des comptes est une activité solitaire  : se mettre à plusieurs autour d'une table est inefficace : oui et n'importe quel cabinet de contrôle procède ainsi ou chacun sur une fonction ou un type de dépenses, et passe son dossier à un autre
"le contrôle des comptes doit être trimestriel. Cela permet de suivre le budget, un syndic controlés 4 fois par an sera plus attentif."
 et même 6 si la copro est grande, surtout à l'heure où on peut préparer ces contrôles par avance en partant du grand livre, il est assez facile de repérer ce qu'il faut regarder, demander les contrats etc
autant dire que les contrôles annuels des CS ou ceux laissés aux copropriétaires pendant 1h ou 2 c'est une mascarade dès que la copro dépasse un certains nb de lots et de factures, de contrats etc
J'ai souvenir d'un dossier de factures retournées avec les coloriages d'enfant de CS et la tête du comptable après ...
et puis les comptables des syndics, ils ont le droit d'en avoir assez si ils retrouvent le dossier tout mélangé comme c'est souvent le cas avec des personnes qui n'ont pas l'habitude des vérifications comptables
On pourrait ouvrir d'autres posts la-dessus mais en compta ? |
Édité par - océan le 03 févr. 2010 22:51:21 |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 févr. 2010 : 22:39:30
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Bien d'accord : le controle des comptes est un exercice permanent qui doit être fait par période fonction de la taille et des services du syndicats.
L'exercice devrait être au moins trimestriel. Le "controle annuel" en fin d'exercice n'est alors qu'un controle trimestriel "amélioré" du cumul des 3 trimestres précédent !
Ne pas oublier non plus le tampon "VU LE CS" avec date et paraphe du controleur : à 3 ou 6 mois de distance, qui est capable de reconnaitre une pièce déja vérifiée sans identification ? |
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CSLJdB
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Posté - 09 févr. 2010 : 17:11:41
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Bonjour @ tous,
Je viens vous faire un retour par rapport Ă l'AG.
Tout s'est plutôt bien passé, on a suivi vos conseils à la lettre : pas de quitus donné, approbation des comptes avec réserves (mais pas de manière aussi précise qu'indiqué par Gédehem :( je l'ai vu qu'après),...
Le seul truc qui me dérange est qu'il n'y avait pas de volontaire pour être président, malgré l'importance, alors c'est un membre du CS qui l'était.
Par de secrétaires ni scrutateurs pendant le déroulement, c'est le Syndic qui tenait ce rôle !!!
La chose que je viens d'apprendre aujourd'hui, c'est que le Syndic a fait signé le PV d'AG au Président de l'AG en fin de séance. Je n'ai aucune idée de si il a bien tout relu et si il ne manquait rien !
Est-ce que je peux demander au Syndic de m'envoyer le PV pour relecture et validation (en quelque sorte le rôle du secrétaire) ou bien c'est trop tard puisqu'il a été validé par le Président de l'AG (qui n'est pas le Président du CS) !
Quel recours avons-nous si il manque des éléments ?
Ahhhhhhhhh quelle joie de débuter et donc d'apprendre ce rôle dans une copro. "neuve" donc sans expérience !
Merci,
@+
P.S. Et enfin une dernière question : je suis convaincu de l'intérêt d'un tampon "VU le CS" mais quels sont tous les arguments que je peux donner aux autres membres pour en faire acheter un ? Merci :-) |
Édité par - CSLJdB le 12 févr. 2010 08:38:46 |
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Posté - 12 févr. 2010 : 09:22:55
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la loi dit que le PV est signée en fin de séance citation: Article 17
Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l'article 1316-4 du code civil.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.
Mais la loi a du être écrite par un énarque qui se fait représenter aux AG.....
Pour ma part je déclare la séance close lorsque j'ai entre les mains un PV clair et que j'ai pris le temps de le lire..... (je plaisante...)
Il est difficile d'admettre de signer un PV dans un brouhaha continuel et d'en vérifier tous les termes. Il est préférable que le secrétaire fasse tranquillement son travail et envoie le PV au Président de séance pour signature.
Si un syndic me forcait la main, je signerai avec la mention "j'ai constaté la présence d'un PV en fin de séance qui n'a pas été vérifié et qui n'a pas de valeur comme PV définitif d'AG. Dans l'attente du PV définitif."
PS : vous n'avez pas besoin d'un "Vu CS", faites un simple émargement en haut de la facture à droite, ou en bas à gauche, ou près de la somme à payer, ou.... (d'un trimestre à l'autre, vous devriez reconnaitre votre émargement.... ) |
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GĂ©dehem
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Posté - 12 févr. 2010 : 17:49:14
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Cela fait partie de la panoplie du "Le parfait petit CS", avec entre autres stylos Ă billes, crayons papiers, une ramette, des gommes, au moins une calculette (avec impression par rouleau), tout ceci Ă©tant en plus des documents indispensables Ă la mission d'un CS !
A noter que les frais engagés pour l'achat de ces matériels nécessaires à l'exécution de la mission du CS sont "frais d'administration du syndicat", remboursés à ce titre au CS ainsi qu'il est prévu D.art.27.
Un conseiller syndical qui pose ce type de question a t-il la moindre idée de la mission d'un CS, qui nécessite matériels et docs ??
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