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tekcop
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 Posté - 03 juin 2009 : 11:51:34
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Bonjour Ă tous,
Suite à nous changement de Syndic un peu musclé (Voir sujet : http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=78290 )
Nous renconterons un problème et jamerais avoir vos lumiéres sur le sujet.
Depuis le 20/05/2009 ou j'ai été nommé Syndic Bénévole de ma Copropriété,
le Syndic sortant continu d'éméttre des chéques au nom de la Copropriété alors que nous avons un compte séparé au nom de la Copropriété.
Le problème, c'est qu'il a fait plus de 10 000 € de chéque et cela continu ... avec bientôt 0 € sur le compte. "Opération Vidage de compte"
Nous avons fait savoir Ă la banque qu'il n'Ă©tait plus le Syndic.
La banque a envoyé une LRAR pourqu'il remettre les moyen de paiement qu'il possède.
Il a répondu à la banque qu'il avait le droit jusqu'au 20/06/2006. en référence a article 18-2
Que faire ?? Je sais on parle de délai de remise de fond d'archive, etc...
Mais je pense que c'est surtout pour le cas d'un compte non séparé.
Dans notre cas, il n'a plus le droit de faire de chèque. Comme semble confirmé UNARC (5. Compte séparé et changement de syndic):
http://www.unarc.asso.fr/site/gerer.../comptes.htm
Pourrez-vous me donner vous avis sur la question ? Car je pense qu'il veux nous mettre dans le rouge.
J'ai l'intention de faire opposition aux chéques par LRAR à la banque.
Et envoyé aussi une LRAR au syndic sortant pour lui rappelé la loi.
Pourriez-vous me donner les bon arguments dans le cas ou nous sommes dans notre droit ?
Merci par avance de vos réponse.
Tekcop
PS : Je veux envoyé les LRAR ce soir.
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Posté - 03 juin 2009 : 12:04:27
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A partir du moment ou son mandat a pris fin, il n'est plus en droit d'emettre de chèque, ni d'engager la copropriété dans quoi que ce soit.
L'article 18-2 organise juste la transmission des fonds et des documents "vivants" de la copropriété.
Vous ne pouvez pas faire opposition aux chèques emis. |
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tekcop
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Posté - 03 juin 2009 : 12:11:29
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Bonjour et merci Stéphane Marin pour vous réponse rapide.
Les chéques étants émis aprés le 20/05/2009 pourquoi, je n'aurai pas le droit de faire opposition aux chèques en sachant qu'il n'est plus rien pour la copropriété ?
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Posté - 03 juin 2009 : 13:15:05
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tekcop : Quelles factures paie t'il ?? A quels ordres sont émis ces chèques ???
Demandez à la banque du SDC la copie des chèques émis. Ce syndic oppose un texte de loi à la banque ??? , la banque est avertie qu'il n'est plus le syndic par décision de l'AG du xx/yy /09, demandez à votre banque pourquoi elle paie ces chèques, avec une signature. Elle engage sa responsabilité si la signature de l'ex syndic n'est plus valable. Une belle lettre en RAR à ce directeur d'agence!!
Pour info la banque ne vérifie pas les ignatures des chèques pour les petits montants; pour la banque un petit montant n'est pas quelques centaines d'Euros mais quelques milliers d'Euros. Pas de vérif des banques en dessous de 10 000 € ( expérience personnelle ).
La vérifictaion des signatures de tous les chèques leur couterait des millions d'Euros, ils attendent donc un dépôt de plainte pour régulariser leur " erreurs ". La loi oblige les banques à vérifier la signature de tous les chèques.
Si le syndicat est dans son droit, la banque vous recréditera de tous les chèques émis frauduleusement, et demandera à la banque du syndic de rembourser les sommes perçues.
Récupérez rapidement les copies des chèques, puis allez déposer plainte au commissariat quand vous aurez la totalité des chèques signés par votre ex-syndic alors qu'il n'est plus votre mandataire. . Pas de temps à perdre.
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Posté - 03 juin 2009 : 13:22:03
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Il n'est possible de faire opposition au paiement d'un chèque que dans 4 conditions:
- la perte,
- le vol,
- le redressement ou liquidation judiciaire du porteur,
- l'utilisation frauduleuse.
Vous pourriez évoquer l'utilisation frauduleuse, mais vous engageriez la responsabilité du syndicat si ce n'était pas le cas.
De plus, lorsque vous faites oposition, vous devez préciser le motif.
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tekcop
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Posté - 03 juin 2009 : 13:36:27
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citation: Initialement posté par philippe388
tekcop : Quelles factures paie t'il ?? A quels ordres sont émis ces chèques ???
Demandez à la banque du SDC la copie des chèques émis. Ce syndic oppose un texte de loi à la banque ??? , la banque est avertie qu'il n'est plus le syndic par décision de l'AG du xx/yy /09, demandez à votre banque pourquoi elle paie ces chèques, avec une signature. Elle engage sa responsabilité si la signature de l'ex syndic n'est plus valable. Une belle lettre en RAR à ce directeur d'agence!!
Pour info la banque ne vérifie pas les ignatures des chèques pour les petits montants; pour la banque un petit montant n'est pas quelques centaines d'Euros mais quelques milliers d'Euros. Pas de vérif des banques en dessous de 10 000 € ( expérience personnelle ).
La vérifictaion des signatures de tous les chèques leur couterait des millions d'Euros, ils attendent donc un dépôt de plainte pour régulariser leur " erreurs ". La loi oblige les banques à vérifier la signature de tous les chèques.
Si le syndicat est dans son droit, la banque vous recréditera de tous les chèques émis frauduleusement, et demandera à la banque du syndic de rembourser les sommes perçues.
Récupérez rapidement les copies des chèques, puis allez déposer plainte au commissariat quand vous aurez la totalité des chèques signés par votre ex-syndic alors qu'il n'est plus votre mandataire. . Pas de temps à perdre.
Bonjour philippe388,
Tout d'abord merci pour votre réponse.
J'ai déjà en ma possession plusieurs images chèques.
Tous datés aprés le 20/05/2009. Il a réglé toutes les factures de la résidence, le problème c'est qu'il a réglé des factures qui normalement doivent être payé sur toute l'année en une seul fois et sans attendre l'appel de fond de Juillet qui la copropriété dans une situation délicate.
Il prétexte une appuration des comptes, toujours en référence à l'article 18-2.
citation: Initialement posté par Stéphane Marin
Il n'est possible de faire opposition au paiement d'un chèque que dans 4 conditions:
- la perte,
- le vol,
- le redressement ou liquidation judiciaire du porteur,
- l'utilisation frauduleuse.
Vous pourriez évoquer l'utilisation frauduleuse, mais vous engageriez la responsabilité du syndicat si ce n'était pas le cas.
De plus, lorsque vous faites oposition, vous devez préciser le motif.
S'il n'est plus Syndic et qu'il fait des chèques = utilisation frauduleuse.
Je n'es pas compris votre explication. "vous engageriez la responsabilité du syndicat si ce n'était pas le cas" ??
Merci par avance de vos lumiére.
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Posté - 03 juin 2009 : 14:02:22
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un chèque est frauduleux quand:
La date est différente de celle du jour de la signature
Le lieu n'est pas renseigné
Il y a une rature sur l'ordre du chèque
ou tout simplement que le chèque est un faux
Ce qui n'est le cas ici
Toute opposition irrégulière peut être sanctionnée d'une peine d’emprisonnement (de 1 à 5 ans) et/ou d'une amende (de 450 à 375 000 euros).
Dans le mesure ou le SDC agit par votre intermédiaire, c'est lui qui est condamnable et a travers lui, vous même.
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Édité par - Stéphane Marin le 03 juin 2009 14:08:08 |
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nefer
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 Posté - 03 juin 2009 : 14:51:33
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si vous avez transmis à la banque en RAR le PV d'AG certifié conforme avec la désignation du syndic...et que vous avez déposé votre signature auprès de leurs services.....c'est la banque qui est responsable d'honorer les chèques sans vérification de la signature...c'est elle qu'il faut mettre en cause! |
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tekcop
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Posté - 03 juin 2009 : 16:00:10
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Posté - 03 juin 2009 : 16:08:43
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Cela dépend: soit vous avez informé la banque avant l'émission des chèques et déposé votre signature, et auquels cas elle est responsable, soit non et là ... vous êtes un peut coincé ! |
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oldman24
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Posté - 03 juin 2009 : 17:23:29
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L'émission de chèques par l'ancien syndic aprés la désignation du nouveau est abusive.
En effet, la loi ne prévoit que la transmission des documents comptables et des archives comme rappelé plus haut.
Voyez avec les prestataires auxquels ont été envoyés des chéques prématurément par rapport aux dates prévues , afin de savoir s'ils les
ont mis en paiement ou non.
Saisissez la RC de ce syndic qui a commis une grave faute professionnelle.
Tenez nous au courant
Merci |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Posté - 03 juin 2009 : 17:33:48
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stephanemarin : citation: un chèque est frauduleux quand:
La date est différente de celle du jour de la signature
Le lieu n'est pas renseigné
Il y a une rature sur l'ordre du chèque
ou tout simplement que le chèque est un faux
Vous oubliez également une fausse signature, Une signature qui n'est plus valable ( un pouvoir annulé et c'est la cas ici), un chèquier volé,...
Le syndic n'avait aucun droit d'utiliser le chéquier du syndicat aptrès l'AG. Son utilisation est bien évidemment frauduleuse.
Vous avez le PV d'AG, le recommandé à la banque signifiant que le syndic a changé, donc que l'ancien n'a plus la signature, les copies des chéquiers, les débits du compte bancaire du SDC qui prouve que ces chèques int été honorés par la banque sans vérification de la signature, vous allez au commissariat déposer plainte une utilisation frauduleuse de chéquier.
Avec ce dépot de plainte vous demandez un rendez vous au banquier du SDC, et vous verrez que celui-ci ne fera aucuns problèmes, il devra recréditer le compte du SDC car il a commis une faute en ne vérifiant pas lest signatures; et c'est à cette banque de se debrouiller avec le syndic. Dépôt de plainte pour utilisation frauduleuse de chèques,....
La banque pourra également faire opoosition au chéquier en cours que détiendrait ce syndic.
tekcop : avez vous récupérer enfin ce chéquier ??? |
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tekcop
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Posté - 03 juin 2009 : 17:58:33
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Bonjour a tous,
Pour ĂŞtre plus clair.
Je vous fait un historique complet :
20/05/2009 soir : AG - Je suis élu Syndic Bénévole.
21/05/2009 férié
22/05/2009 matin : Communication à la banque par téléphone du changement de Syndic
26/05/2009 : Par mail envoie du PV conforme Ă l'originale + Prive de RDV pour le 30/06/2009
La Banque envoie un LRAR au Syndic sortant pour récupéré les moyen de paiement
Refu du Syndic par écrit à la banque en référence à Art 18-2
30/05/2009 : DĂ©position de la nouvelle signature Ă la banque.
j'ai reçu par email plusieurs image chéque. avec des dates après le 20/05/2009
Les chéques (10500 €) on été fait entre le 22 et le 26 mai 2009 par le syndic sortant.
Aujourd'hui, le chéquier est toujours en chez le Syndic Sortant et la Banque me demande un courrier écrit pour faire opposition au cheque émit. (mais je pense que c'est pour ne pas ce mouillé)
Je ne veux pas avoir de problème. Que faire ???
C'est vraiment allucinant!! |
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Posté - 03 juin 2009 : 19:34:01
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Philippe388, regardez mon post initial. J'ai indiqué:
- la perte,
- le vol,
- le redressement ou liquidation judiciaire du porteur,
- l'utilisation frauduleuse
L'utlistaion frauduleuse est exhaustive. La signature n'est pas imité, c'était bien le SDC représenté par... qui était titulaire du compte (même s'il nétait plus syndic). Ce qu'a fait ce syndic est illégal mais pas frauduleux |
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JPM
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Posté - 03 juin 2009 : 22:56:29
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L'ancien syndic ne pouvait plus faire de chèques après la fin de son mandat.
Si les chèques ont été émis à l'ordre de personnes réellement créancières du syndicat, les destinataires sont réputés de bonne foi et, de toute manière, il n'y a pas de préjudice réel pour le syndicat, réserve faite de ce que le nouveau syndic aurait pu adopter un ordre différent des paiements.
Si le syndic a fait des chèques à son ordre, là c'est plus grave, même s'il s'agit de sommes qui lui seraient réellement dues.
La banque aurait elle pu bloquer le compte ? RĂ©ponse difficile.
A noter que l'interdiction de payer après la fin du mandat s'applique aussi bien dans le cas d'un compte unique, sauf pour les prélèvements.
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nefer
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Posté - 04 juin 2009 : 01:22:02
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le problème c'est que vous n'avez pas posté le courrier en RAR le 22....
l'information par téléphone n'apporte aucune preuve juridique: la banque n'avait aucun document en sa possession
légalement elle ne pouvait pas refuser d'honorer les chèques présentés! |
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tekcop
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Posté - 04 juin 2009 : 09:37:42
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Donc nous sommes un peu coincé.
Nous avons l'intension de :
- 1er envoyé un courrier au Syndic sortant pour lui rappeler qui été plus mandaté et de ce faite il ne peut plus signé les chèques. Et c'est illégale. Blabla Ect...
- 2éme courrier à la banque, pour leur rappele les faits et que ils sont réponsable de des chéque qu'il encaisse sans vérification de l'émétteur blabla sans faire opposition au chéque, on verra bien leurs réactions.
Avec le PV, et la copie des chéque émis après la date de l'AG, peut on quand même attaqué le Syndic Sortant pour utilisation abusive de moyen de paiement ?? Et si Oui qui doit le faire le conseil Syndicale ou le Syndic ? Sachant qu'il était présent le jour de l'AG (ecrit sur le PV) et donc bien au courrant qu'il n'était plus mandaté.
Merci par avance
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Posté - 04 juin 2009 : 10:39:51
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C'est le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic qui doit assigner, aprés déliberation de l'AG, sauf si vous faites un référé auquel cas, vious n'avez pas besoin de mandat.
Mais dans votre cas, c'est une action au fond qu'il faut engager contre l'ancien syndic c'est à dire, décision de l'AG |
Édité par - Stéphane Marin le 04 juin 2009 10:40:53 |
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tekcop
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Posté - 04 juin 2009 : 11:22:25
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Merci pour vos réponses.
Grave à vous je vois plus clair sur la démarche à suivre.
Je vous donnerai de nouvelle de cette histoire.
Encore mille merci Ă vous.  |
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tekcop
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Posté - 04 juin 2009 : 12:29:14
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Posté - 04 juin 2009 : 12:55:34
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Je pense que là , on est plus dans l'excroquerie mais attendez les précision de JPM.
Nota, en cas d'escroquerie, vous ne pouvez pas non plus faire opposition,mais là cela relève du pénal. |
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