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Janys
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 Posté - 02 févr. 2010 : 19:43:29
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Bonsoir,
Lorsqu'une résolution "approbation des comptes ou quitus" ont une forte majorité de "contre" que faut-il prendre en considération ? Il s'agit d'une majorité simple...
Les millièmes des mandataires et des mandants ( n'ayant donné aucune instruction de vote)
ou
Le nombre de copropriétaires .
Avez-vous une jurisprudence sur la comptabilisation des votes en AG, car je n'ai trouvé aucun texte, ni décret.
Merci d'avance
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Posté - 02 févr. 2010 : 21:06:33
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la base c'est cela : majorité art 24 citation: Article 24
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.
Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
donc pour l'approbation des comptes, c'est la majorité des voix des présents et représentés. Et les voix se sont des tantièmes. Pourquoi aller chercher une jurisprudence puisqu'il y a la loi !
Quant au quitus ! c'est quoi ? plus sérieusement le quitus n'existe pas dans les textes législatifs et réglementaires de la copropriété, donc il n'y a pas à avoir une résolution à ce sujet (les nombreux posts précédents du forum vous diront pourquoi...). Mais si vous voulez absolument le voter, c'est l'art 24 ! |
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Gédehem
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Posté - 02 févr. 2010 : 21:25:52
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A priori, lorsqu'une question posée à une AG obtient une majorité "contre", c'est qu'elle n'est pas adoptée.
Comme le précise Rambouillet, en copropriété chacun vote selon ce qu'il "pèse", c'est à dire avec ses tantièmes (sa fraction de millièmes, dix millièmes, cent millièmes ...).
On fait le total des différentes expressions et selon le résultét la résolution est adoptée ou non, en tenant compte de la majorité variable requise selon la nature de la question .
Pour les mandants (ceux qui ont donné délégation de pouvoir) ils sont réputés avoir voté dans le même sens que le vote exprimé par leur mandataire.
Si l'expression du vote du mandant est différente de celle du mandataire, ce dernier doit en faire part. |
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Louis92
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Posté - 03 févr. 2010 : 08:55:19
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gedhem a écrit : citation: Si l'expression du vote du mandant est différente de celle du mandataire, ce dernier doit en faire part. gedehem, l'AG n'ayant pas, pour moi, à connaître l'expression de chaque mandant, vouliez-vous écrire "ce dernier doit en faire part à son mandant" ?
Cdlt. Louis92.
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nefer
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4
 Posté - 03 févr. 2010 : 10:15:01
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concrètement, en AG à chaque résolution le président doit d'abord appeler les votes "contre"
celui qui vote "contre" annonce le nom de celui qui vote "contre" (le sien ou celui de son mandant) et s'il est détenteurs de pouvoirs, il annonce, par exemple "moi et mes pouvoirs" ou "moi uniquement "ou "Mr X...)
ensuite on appelle les "abstentions" de la même façon
et par déduction tous les autres ont voté "pour"
les scrutateurs notent les votes et le président annonce si la résolution est adoptée ou non |
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Posté - 03 févr. 2010 : 10:42:38
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louis : une AG doit connaitre la nature du vote de tous les présents ou représentés : c'est POUR, CONTRE ou abstention. Il n'y a pas d'autres cas.
Et cela de façon NOMINATIVE !
Donc soit les mandants ont donné des consignes de vote à son mandataire, soit il n'en a pas donné. Mais on doit savoir le vote du mandant pour l'indiquer sur le PV au cas où ce vote est CONTRE ou abstention. Si ce n'est ni l'un, ni l'autre, c'est POUR et l'AG connait ainsi le vote de chaque mandant...
NB : je me demande si je suis clair à cette heure ...  |
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Gédehem
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6
Posté - 03 févr. 2010 : 14:01:00
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Louis :
"vouliez-vous écrire "ce dernier doit en faire part à son mandant" ?
Ce dernier (le mandataire) doit en faire part (de l'expression des voix du mandant) au pdt de séance. 
Vous m'avez donné mandat, en précisant de voter "contre" à telle question.
Lorsque la question est appelée, je vais exprimer vos voix en précisant "Louis : "contre"" ... y compris si pour moi même, en restant silencieux, je vote "pour".
C'est le mandant qui vote par représentation de son mandataire. Si le mandataire exprime un vote "contre" (ou abstention) pour son mandant, c'est le nom de ce dernier qui sera rapporté au PV dans les votes "contre".
Pas le nom du mandataire (sauf s'il vote "contre" pour lui même, bien entendu, mais distinctement du vote pour son mandant !) !
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Louis92
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Posté - 03 févr. 2010 : 14:39:36
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nefer, gedehem, rambouillet, pardonnez-moi mon intervention inopportune à 8h55 ce matin. J'avais mal lu et avais en tête le cas où le mandataire choisit de ne pas suivre l'instruction de vote de son mandant. Passons. Désolé; |
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Janys
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8
Posté - 03 févr. 2010 : 16:17:40
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citation: Initialement posté par rambouilletlouis : une AG doit connaitre la nature du vote de tous les présents ou représentés : c'est POUR, CONTRE ou abstention. Il n'y a pas d'autres cas. Et cela de façon NOMINATIVE ! Donc soit les mandants ont donné des consignes de vote à son mandataire, soit il n'en a pas donné. Mais on doit savoir le vote du mandant pour l'indiquer sur le PV au cas où ce vote est CONTRE ou abstention. Si ce n'est ni l'un, ni l'autre, c'est POUR et l'AG connait ainsi le vote de chaque mandant... NB : je me demande si je suis clair à cette heure ...
Pour moi ce n'est pas clair, sur quel texte , décret ou jurisprudence vous appuyez-vous ?
Essayons de préciser ce qui est mon cas :
Des mandataire ont voté contre
Ces mandataires avaient des mandants qui n'avaient donné aucune instruction de vote. Dans ce cas vous les mettez dans les POUR.
Je me suis renseignée auprès d'un autre syndic et d'un avocat "spécialisé dans les copropriétés" ce n'est pas la réponse que j'ai eue.
D'autre part, sur un site de juridique il m'a été dit ceci :
" On peut sans doute, pour la clarté des débats, rappeler au moment du vote que l'on est porteur de pouvoirs, mais ce n'est nullement obligatoire"
Personne n'est en mesure de m'indiquer un texte...dans ce cas qui à raison ?
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Gédehem
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Posté - 03 févr. 2010 : 17:15:43
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C'était précisé dans le post n° 2 du 2 fév à 21h25
"Pour les mandants (ceux qui ont donné délégation de pouvoir) ils sont réputés avoir voté dans le même sens que le vote exprimé par leur mandataire.
Si l'expression du vote du mandant est différente de celle du mandataire, ce dernier doit en faire part."
Ceci selon le principe qu'un mandataire (copropriétaire OU NON ) est porteur des voix pour lesquelles il a émargé la feuille de présence, et que si ce mandataire copropriétaire ou non dit :
"Je vote "contre" sur telle question", sans autre précision, il est réputé avoir exprimé dans le même sens la totalité des voix dont il est porteur, pour lui-même où pour ses mandants. (*)
C'est ce que je précisais à Louis du fait de sa question :
"vouliez-vous écrire "ce dernier doit en faire part à son mandant" ?
Ce dernier (le mandataire) doit en faire part (de l'expression des voix de son mandant) au pdt de séance. .. sous entendu " lorsque le vote de son mandant est différent de celui du mandataire.
C'est plus clair comme cela ?
(*) les textes ne faisant pas de distinction entre mandataires (copropriétaire ou non) il n'y a pas de saucissonnage dans les voix exprimées par un mandataire, qui cumule obligatoirement toutes les voix dont il est porteur selon ce qu'il a émargé sur la feuille de présence.
C'est la raison pour laquelle lorsqu'un mandataire ne fait pas expressément mention d'un vote différent pour tel mandant, la totalité des voix dont il est porteur sont exprimées dans le "sens unique" qu'il a exprimé.
Un mandataire non copropriétaire porteur de 3 mandats peut exprimer un vote dans un sens pour celui-ci, dans un autre sens pour les 2 autres ! Il doit donc expressément le signaler.
S'il ne s'exprime qu'une seule fois sur telle question (pour ou contre) les 3 mandats dont il est porteur auront tous votés dans le même sens .
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Édité par - Gédehem le 03 févr. 2010 17:32:29 |
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Janys
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Posté - 03 févr. 2010 : 18:07:13
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Merci Gédéhem,
Oui, comme cela c'est plus clair, mais comme Rambouillet n'était pas sur la même ligne ou que je ne comprenais pas, cela m'a interpellée.
La lettre vient d'être expédiée en AR chez le syndic et je ne souhaite pas dire des bêtises...
J'ai ajouté "[i] si vous maintenez une position contraire, je vous demanderai de me préciser les dispositions légales sur lesquelles vous vous appuyez"[/i
Comme déjà indiqué, il s'agit d'un principe d'équité, nous ne sommes pas majoritaires puisque mandataires et représentés font 45,80% des voix contre l'approbation des comptes. C'est suffisamment important pour être entendu par tous les copropriétaires.
Je vais essayer de faire un break avec cette AG.
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Janys
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Posté - 06 févr. 2010 : 18:27:30
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Comment on constate la mauvaise fois d'un syndic :
Notre courrier :
Je reviens vers vous au sujet du décompte de voix des résolutions 5 et 6 de notre assemblée générale du 23 novembre 2009.
A partir du moment où les mandataires ont été enregistrés à l’ouverture de l’AG comme porteur de pouvoirs, et qu’ils ont signé le registre de présence pour leurs mandants, leurs votes doivent être comptabilisés en y ajoutant les millièmes des mandants. On peut sans doute, pour la clarté des débats, rappeler au moment du vote que l’on est porteur de pouvoirs, mais ce n’est nullement une obligation. Si vous maintenez une position contraire, je vous demanderais de me préciser les dispositions légales auxquelles vous vous référez.
A défaut, je vous confirme notre demande de rectification du procès verbal de notre assemblée générale pour ces deux résolutions.
Le décompte des voix contre devrait être de :
- mandataires : 2329 voix (7 copropriétaires)
- mandants : 822 voix (5 copropriétaires)
- soit un total de 3151 voix (12 copropriétaires)
ce qui représente, en nombre de voix, 47,56% de la majorité simple, et en nombre de copropriétaires 12/23 selon la feuille de présence, soit 52,17%.
En attendant de vous lire, je vous prie d’agréer, Monsieur, l’expression de ma considération distinguée.
La réponse :
Je fais suite à votre courrier du 3 courant.
Je maintiens que la rédaction du procès-verbal est conforme aux débats et votes qui se sont déroulées.
En conséquence, répondre favorablement à votre demande constituerait une faute de ma part, terrain sur lequel je ne m'engagerai aucunement.
Je vous prie etc...
Il n'est pas capable de répondre à cette phrase qu'il élude allègrement :
Si vous maintenez une position contraire, je vous demanderais de me préciser les dispositions légales auxquelles vous vous référez. |
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Posté - 06 févr. 2010 : 18:44:00
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janys, je suis au regret de vous dire avec humilité, vous vous battez contre un moulin à vent.
En effet, le syndic n'y est pas pour grand chose dans cette écriture. Au pire, s'il était secrétaire de séance, il a mal rédigé. Mais c'est surtout vers les assesseurs qu'il faut vous retourner : mauvais comptage des voix ou vers le président de séance qui a signé un PV alors que pour vous il n'est pas conforme aux votes.
Donc, vous écrivez au syndic, OK, mais il n'a rien à voir dans cette décision : rappelez vous son rôle, secrétaire, il inscrit ce que les autres protagonistes lui disent.
Je sais c'est la théorie, mais vous allez me dire, chez nous, en AG c'est le syndic qui dirige la manoeuvre ! Et c'est là l'ERREUR : au bureau de l'AG, il faut désigner des personnes d'aplomb et qui connaissent les textes. Je sais c'est difficile...
Conclusion : vous vous trompez de cible et le syndic ne peut que vous répondre ce qu'il a répondu, désolé... |
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nefer
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Posté - 06 févr. 2010 : 19:26:22
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"Conclusion : vous vous trompez de cible "
c'est ce qui lui a déjà été dit par tous!
mais Janys persiste à écrire au syndic............;; |
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Gédehem
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Posté - 06 févr. 2010 : 21:54:20
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 Janys !!!
Si vous voulez écrire à votre patron pour réclamer une augmentation, nous ne vous adressez pas à sa secrétaire !!
Quoique parfois, pour arriver à ses fins .....
Dans votre affaire, la demande en rectification de PV est à notifier au PDT DE SEANCE, copie aux scrutateurs et secrétaire.
C'est le "Bureau" de séance qui procède à cette rectification, et en particulier son PDT garant de la conformité des décisions et de la transcriptionqui en est faite dans le PV.
Erreur sur le procès-verbal d’assemblée générale.
Demande de rectification.
Il appartient au bureau de l’assemblée de rectifier un procès-verbal dès lors qu’il a été informé d’une erreur, dans l’affaire dont il s’agit dans le décompte de voix ayant pour effet de modifier le sens du résultat du vote (CA Paris 23° Ch.B 3.07.2003).
La Cour confirme ainsi sa jurisprudence (CA Paris ,23° ch.B .10.01.2002), en précisant que la rectification d’une erreur matérielle doit être effectuée spontanément par le bureau de l’assemblée. (dès qu'il le constate ou qu'il en est informé.ndlr)
Dans cet arrêt du 10.01.2002, la Cour avait décidé qu’en cas de refus du bureau, cette demande pouvait être formée devant le TGI.
En cas d’erreur matérielle dans la rédaction du procès-verbal, la demande en rectification devant le TGI doit être formée dans le délai de 10 ans prévu par l’art.42, 1er alinéa."
Concretement, le PDT de séance saisi d'une demande en rectification de PV provoque une réunion du "bureau" pour statuer sur la question et prendre la décision qui convient.
On s'adresse au patron, pas à ses sbires .... |
Édité par - Gédehem le 06 févr. 2010 21:56:44 |
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Janys
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Posté - 07 févr. 2010 : 11:00:36
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au bureau de l'AG, il faut désigner des personnes d'aplomb et qui connaissent les textes. Je sais c'est difficile...
D'accord Rambouillet car c'est le président de séance qui a écrit la LRAR, les assesseurs sont uniquement des "potiches" qui ne font rien puisque le secrétaire de séance garde tout pour lui (cela doit être assez courant).
vous vous battez contre un moulin à vent. oh ! cela je le sais, mais j'espère que cela servira pour l'avenir.
Pour Gédéhem - Je transmets votre réponse au Président de séance qui doit appeler le Président du CS ce matin.
Espérons que tout cela nous serve de leçon pour l'avenir.
Merci à tous pour me permettre de rectifier les choses.
La différence c'est que j'étais présente à L'AG et je sais que cela a été fait délibérément par le syndic secrétaire de séance, il savait ce qu'il faisait car il savait que le bureau n'était pas compétent, et comme le dit si bien Gédehem le bureau s'est fait rouler dans la farine
Certain que la prochaine fois, je me porte volontaire pour être assesseur. Il va falloir que je connaisse bien ses obligations.... |
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Gédehem
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Posté - 07 févr. 2010 : 11:06:57
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Sur ce point des "assesseurs"  , il faut tout de même noter que c'est là le travail habituel d'un CS, dont la mission de surveillance et de controle du fonctionnement du syndicat n'est pas suspendu durant l'AG !
Et en particuilier sur les agissements du syndic au cours de celle-ci !
Aucune restriction n'est faite au CS : il donne son "avis" sur toutes questions qui concerne le syndicat, dont le fonctionnement de l'AG, la place et les pratiques des uns et des autres !
Pas besoin d'assesseurs pour relever les dérives : TOUS les membres d'un CS sont de fait "assesseurs" dans TOUS les syndicats ! |
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