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milio64
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 Posté - 02 févr. 2010 : 21:53:37
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Bonjour,
Notre syndic à pris la responsabilité sans consulter officiellement le CS (seuls quelques privilégiés) , ni l'AG d'engager une dépense pour travaux dépassant les taux prévus par l'AG .
Interpellé par courier il me répond:"
L'avis obligatoire du CS n'est pas impératif mais consultatif....
Parlant du seul devis présenté :"son cout est moyen donc un appel à concurence ne peut étre significatif
votre avis ?
Merci
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Posté - 03 févr. 2010 : 07:33:11
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citation: L'avis obligatoire du CS n'est pas impératif mais consultatif....
* si le montant des travaux est supérieur à la valeur décidée par une AG pour consultation du CS, cette consultation est obligatoire et donc impérative
* consultatif et impératif n'ont rien en commun
* mais encore faut-il qu'il y ait un RFCS qui explique comment est donné l'avis du CS 
Enfin, il faudrait savoir si ces travaux sont des travaux d'entretien courant ou autres :
* dans le premier cas, le syndic doit pourvoir à l'entretien de l'immeuble, pour cela il n'y a pas obligation à passer par le CS, mais encore faut-il que le budget est prévu la dépense
* dans le second cas, c'est passage à l'AG pour un vote spécifique (sauf si le montant est faible... mais c'est subjectif : pour ma part je préconise que toutes dépenses supérieures à la convocation d'une AG, doit passer par une AG)
Quelle est la nature de ces travaux et leur montant ?
Votre AG a t elle mis un seuil de concurrence par devis ?
Votre AG a t elle mis un seuil de consultation obligatoire du CS ? |
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Gédehem
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Posté - 03 févr. 2010 : 14:24:39
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Depuis 2004, le syndic ne peut plus engager 1 centime d'euro qui n'ait été voté par une AG :
- soit avec le budget prévisionnel selon L.art.14-1
- soit spécifiquement hors budget prévis selon L.at.14-2
Ces points sont réaffirmés par D.art.35, le principe étant le suivant :
Seuls les fonds décidés par une AG sont exigibles selon les modalités qu'elle a fixée ou que précise la loi.
Dans votre affaire il y a donc 2 seuils, les 2 étant décidés par une AG (L.art.21 :
- l'avis (écrit) du CS pour contrat ou marché dépassant XXXX € (pour la mêmr opération)
- la présentation d'au moins 2 propositions pour contrats et marchés dépassant XXXX € (pour le même objet).
Mais comme indiqué par L.art.14-1 et 14-2 ainsi que D.art.35, cela suppose obligatoirement un vote préalable de l'AG sur la nature de la dépense et son montant, faute de quoi le syndic n'a AUCUN moyen de recouvrer les fonds ...les copropriétaires n'y étant pas obligés :
La dépense n'a pas été rendu exigible.
L'avis du CS dont il est question L.art.21 s'inscrit dans les fonds déja votés par l'AG. Les "contrats et marchés" dont il s'agit sont ceux nécessaires à la copropriété entrant dans le prévisionnel. Ainsi le syndic qui change de prestataires "espaces verts" dont le montant entre dans le prévis, mais dont la signature devra préalablement obtenir l'avis du CS.
Pour le reste, le syndic qui passe contrat et engage des fonds sans préalablement un vote de l'AG (c'est à dire hors du budget prévis ou du budget spécifique) est réputé agir à titre personnel et non es-qualité syndic, au nom du syndicat.
Il devra faire son affaire personnelle de la dépense.
Il serait utile de rappeler ces points au syndic et au CS, et sans doute aux copropriétaires : une petite note fait parfois du bien.
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milio64
Contributeur débutant
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Posté - 04 févr. 2010 : 00:05:14
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bonjour,
D'accord sur le principe il n'a pas respecté:
-ni l'appel à concurence
-ni l'autorisation de l'AG
Mais le contrat étant passé , il va faire voter à l'ag du mois à venir.
Une fois de plus l'AG ne voudra pas sanctionner et autorisera la dépense.
Comment faire respecter un règlement quand on n'es pas majoritaire mais dans le bon droit.? |
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Gédehem
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Posté - 04 févr. 2010 : 10:15:36
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La question que vous posez touche au fondement de la démocratie : comment faire respecter "le droit" lorsque le peuple vote majoritairement pour tel personnage, tel dictateur, telle pratique ... ???
la question que vous posez touche à l'information des copropriétaires, mais surtout aux motifs de leur passivité, laxisme, j'm'enfoutisme, voire à une passivité de confort .....
Les copropriétaires sont bien souvent majoritairement des moutons dont les syndics, du moins ceux qui sont coutumier de cet "abus de faiblesse", profitent largement.
C'est tout le paradoxe de la copropriété : le syndicat peut valablement prendre des décisions contraires à ce qu'en avait décidé l'AG par ratification à postériori d'un acte irrégulier !
On mesure ici le coté pervers de la démocratie, de décisions sans frein et sans recours d'une majorité ignorante et soumise ...
Je ne sais plus qui a dit (Brecht ?) : "Le peuple à tort, il faut supprimer le peuple." 
(entre nous, c'est aussi dans l'air du temps .... . Sauf que dans notre Démocratie, il y a des organes de controle quisont aussi "Juges" du respect des règles, des "normes", Conseil Constitutionnel, Conseil d'Etat, sortes de "Gardiens des régles".
Ce synstème n'existe pas en copropriété.) |
Édité par - Gédehem le 04 févr. 2010 10:26:30 |
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Posté - 04 févr. 2010 : 10:57:01
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milio64 : comme l'a souligné gedehem, la votation !! en démocratie a ses effets pervers. Il ne faut pas oubliez les élections en allemagne en 1933 ou un certain Adolf fût légalement élu par une majorité de ses concitoyens.
Ce sont les copropriétaires de votre résidence qui ont élu ce syndic et les membres du CS, et il arrive assez "souvent" que ceux-ci se prennent pour " Dieu le père" et se comportent comme des " dictateurs" !!!
On pourrait même assimilé les copropriétaires ou les membres de CS mécontents de leur syndic et de leur CS, soulignant à chaque AG les dérives et les " erreurs" ou " fautes" de gestion du syndic comme des resistants contre les décisions de cette majorité " de moutons laxistes" comme dirait gedehem !
Contrairement à gedehem, je soulignerais que tout copropriétaire peut saisir le tribunal pour faire respecter ses droits; mais très peu d'entre nous le font par manque de " courage " !!! peut-être pas mais de temps et d'argent.
Le syndic est soumis à la loi de la copropriété et autres lois de la république il l'a bafout souvent, mais il n'est pas au dessus des lois.
Les menaces de saisir les tribunaux ne servent à rien. Nous allons saisir en référé le tribunal contre le directeur de l'Union la semaine prochaine pour le non respect du RDC et du vote de l'AG. Celui-ci, avec le président du conseil de l'Union décident seuls, un petit tour au tribunal va certainement les ramener dans le droit chemin !!!! |
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Gédehem
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Posté - 04 févr. 2010 : 15:44:40
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Certe, l'Allemagne est un bon (ou mauvais) exemple.
Mais il ne faut pas oublier qu'en France, peu de temps après, une majorité a aussi tendu le bras et que les résistants se comptaient sur les doigts d'une main, au pire des 2, en 40 !
Et "la plus grande démocratie du monde", ... elle a bien accouché d'un G.W Bush par 2 fois, sans parler de la zone de "non droit" de Guantanamo ... !!!
La "démocratie" dans nos copropriétés n'est que le reflet de celle qui prévaut dans l'époque concernée ...
Avec la peur, la "soumission au chef" est un vieux système de controle et de conduite des "masses" ..... |
Édité par - Gédehem le 04 févr. 2010 15:45:44 |
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Posté - 04 févr. 2010 : 16:24:53
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gedehem : pour votre info, les résistants ne furent que 360 sur le plateau des Glières, dont un grand nombre d'espagnols, sous la conduite de quelques chasseurs alpins, devant la division allemande qui fût celle d'Oradour sur Glane, quelques milliers d'hommes.
Dans nos copropriétés, les personnes qui ont la tête qui gonflent quand ils deviennent "président" du CS, ne feront pas trop de mal, quelques centaines ou milliers d'euros perdus peut-être, mais je continuerai à " resister" avec quelques autres devant ce genre de personnages, pas très interressants . !!!  |
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milio64
Contributeur débutant
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Posté - 04 févr. 2010 : 17:02:17
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Bonjour,
He bien ! Je ne sais pas si c’est un problème de votation ou de démocratie , mais j’avoue que c’est une véritable aporie, un casse tête , une auto destruction.
L’AG ne vas pas utiliser son pouvoir contre le syndic, mais valider son action .Nous allons nous désavouer ! Je pense que les membres du CS ont perdu leur « âme de copropriétaire « .Pourquoi ce laxisme, ce je m’enfoutisme .Les retraités (dont je fais partie et qui sont majoritaires) sont-ils condamnés au ronronisme ? Ils sont dans l’attitude de l’âne de Buridan qui se laisse mourir plutôt que de choisir entre le seau d’eau et la botte de foin.
Un fait est que pour la majorité (voire l’unanimité) changer de syndic est impensable. A partir de ce postulat, le syndic qui à tout compris fait ce qu’il veut, quand il veut en y mettant les formes et les théories de bon usage.
PS : Concrètement, si c’est la seule solution peut-on avoir une idée du cout d’un référé ou toute autre action (suis nul en procédure)
Merci
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 04 févr. 2010 : 17:18:30
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Eh oh!on s'égareSi le syndic commande des travaux c'est en général que le cs le lui a demandé.Si les dits travaux sont"limite"et que le syndic dit non,je lui souhaite du plaisir à la prochaine ag avec un cs hostile.
Le syndic a souvent le c..entre 2 chaises et doit jouer les équilibristes.
Ok il y a les textes mais sur le terrain?!Un syndic qui se met à dos un cs puissant et légitime est mal parti.Alors si on cessait de faire stresser le syndic et que le cs et les copropriétaires s'accordent entre eux? |
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Gédehem
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Posté - 04 févr. 2010 : 18:15:12
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"Les retraités (dont je fais partie et qui sont majoritaires) sont-ils condamnés au ronronisme ? Ils sont dans l’attitude de l’âne de Buridan qui se laisse mourir plutôt que de choisir entre le seau d’eau et la botte de foin."
Milio64 aborde ici l'aspect psychologique, qui a été traité par divers auteurs (en particulier par une Mme Lefbvre (?) il y a 15 ans), aspect passionnant on le voit !
Je le résumerais ainsi :
- Qu'elle est donc cette potion magique extraordinaire, qui transforme tel cadre supérieur, tel ingénieur chef de service à l'usine de retraitement de La Hague (j'ai connu), tel officier supérieur, tel "juge aux affaires maritimes" (j'ai connu), etc etc ...en moutons prompts à courber l'échine ????
Je saute le petit employé ou ce fonctionnaire lambda ......
J'ai eu beau chercher quelques druides et autres faiseurs de poudres magiques, je n'ai rien trouvé !
Qu'est-ce qui transforme tous ces gens en petits élèves obéissant sagement assis dans la salle devant le "Maitre" qui trone sur l'estrade ????
J'ai même vu (tenez-vous bien !) un pdt d'AG désigné "par défaut" faute de candidats, resté sagement assis au fond de la salle d'où il n'a pas prononcé un mot durant toute la séance ! 
Faites un sondage dans vos copropriétés :
"- Savez-vous qui est le chef de notre syndicat, le patron de notre coproprité ? "
Vous seriez tous surpris du résultat ! ( A supposer que tous ici connaissent la réponse ! ..)
Je crois qu'en France il y a un syndrome dont il est difficile de se séparer : 1793 à vu la mort du "Père" et par là de DIEU lui même (sur ce point, mots célèbre de Bossuet ...)(*).
Depuis lors nous vivons tous dans la hantise de le tuer une seconde fois.
Contrairement à ce que certains pensent, contester le "chef" n'est plus dans nos genes ...
On est hors sujet à parler de 1793 et moutons ?? Que non : on est en plein dedans ... en copropriété .... comme dans la vie citoyenne ..
(*) Bossuet, dans sa théorie de la monarchie absolue : "Dieu fait les Rois pour régner par eux sur les hommes !"
En tuant le Roi les français ont tué Dieu !
Le sujet lancé par Milio64 est !
"Syndic qui se prend pour Dieu le père .! "
En parlant de Bossuet on est encore en plein dans le sujet ..... |
Édité par - Gédehem le 04 févr. 2010 19:24:33 |
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Mout
Contributeur vétéran
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Posté - 04 févr. 2010 : 20:41:38
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Ayant longuement observé les comportements moutonniers qui "excitent" les tendances dominatrices
...je suis en mesure d'affirmer que c'est l'ignorance qui les inspirent, bien avant la loi du moindre effort
Ceux qui ignorent presque tout du cadre légal et qui s'inspirent  de leur "bon sens" n'aiment rien moins que l'attentisme.
Vive la formation ! |
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Posté - 05 févr. 2010 : 09:33:37
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Mout : citation: ...je suis en mesure d'affirmer que c'est l'ignorance qui les inspirent, bien avant la loi du moindre effort
Méconnaitre la loi sur la copropriété n'est pas une raison valable pour ne pas gérer son propre bien !!!
Le petit nombre de copropriétaires présents aux AG démontre qu'il préfère regarder le loft ou la ferme célébrités qu'à s'occuper de leur propre argent !!!
les " courageux" qui se présente au CS, sont généralement critiqués par ces " rois fainéants"; alors ils laissent une grande liberté au syndic, au CS " dictateurs" ...... 
Pour apprendre, il faut passer beaucoup de temps, malheureusement, majorité de nos concitoyens préfèrent la playstation ou les petites histoires des people !!! ET comme l'a écrit gedehem, le niveau social n'a rien à voir dans tout cela !!
Quand les politiques qui nous gouvernent nous disent qu'ils ne lisent que 1 ou 2 livres par an, il ne faut pas s'étonner du manque de culture de la société française !!!
Uinautes : la loi de 1965 n'a rien de très compliquée, et il est toujours bon de rappeler certains articles à votre syndic lors de l'AG !!! |
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milio64
Contributeur débutant
France
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Posté - 05 févr. 2010 : 10:46:31
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Bonjour,
J’aime bien ces évaporations psycho-copropriétistes même si je ne les partage pas toutes.
Pour ma part, j’ai vu aussi des présidents de séance rester en salle et dans notre CS de dix personnes, en deux ans pour six d’entre elles, je n’ai entendu que « bonjour ».
Pourquoi tuer D. ..Le Père (je m’excuse ce mot me donne des boutons), je préférerai ramener le Maître à la raison, ce serait plus jouissif.
Le terme gestion en bon père de famille est-elle une utopie ?
MOUT : oh lala ! MOUT ce n’est pas clair !
Oui pour la formation, oui pour l’information et oui pour le moindre effort .J’essaye de comprendre la comptabilité, mais il y a toujours des finesses qui m’échappent .Les crocodiles ont une certaine expérience pour nous transformer « en vache à lait » .J’en ai assez de me faire traire .Et sur un forum je trouve que sans trop d’effort on peut avoir de très bons échanges.
PS : un petit mot bref, précis, (si c’est possible et si quelqu’un sait faire) sur le cout des procédures
Merci
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 05 févr. 2010 : 11:09:13
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"Le terme gestion en bon père de famille est-elle une utopie ?"
- NON s'il s'agit de la gestion du syndicat par les copropriétaires eux-mêmes dans sa forme "Syndicat coopératif".
- OUI s'il s'agit de faire gérer le syndicat par un tiers (cas de 65 à 70% des copropriétés), tiers qui exerce une activité commerciale.
Parce qu'une Ste commerciale qui n'a pas un oeil sur le chiffre d'affaire et un autre sur les marges, je n'en connais pas !
Comme chacun d'entre nous n'a au plus que 2 yeux, il n'en reste pas pour le "bon père de famille" .....
"je préférerai ramener le Maître à la raison, ce serait plus jouissif...."
Et pour cela il faut un véritable "contre pouvoir" au même niveau que le "Maitre" !
Cela commence donc par l'implication des acteurs, de tous les acteurs (dans votre CS de 10 des 6 potiches qui ne savent dire que "bonjour"), donc de leur formation sur le cadre juridique dans lequel évolue la copropriété et les règles de fonctionnement d'un syndicat.
Connaitre la compta c'est un plus mais qui n'a rien à voir avec les salades que peut sortir votre syndic avec des interventions type "C'est interdit" ou encore "La loi ne le permet pas" clouant le bec à tous ....
Si personne ne sait ce qu'est ce "C'est interdit" ou d'une loi qui dirait que ...., les copropriétaires et en premier lieu le CS seront roulés dans la farine, spécialité bien connue de la "profession".
Information, formation et implication : tout passe par là !
La compta c'est un surplus qui vient ensuite ... !
Pour le "coût" d'une action que vous envisageriez, le plus simple est de voir un avocat (spécialiste copro/urbanisme), car c'est là qu'est le "' coup' ..... du lapin ..." |
Édité par - Gédehem le 05 févr. 2010 11:21:39 |
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milio64
Contributeur débutant
France
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Posté - 05 févr. 2010 : 11:29:26
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Sur ce coup du lapin, j'entendrai non pas de gagner à la loterie, mais que l'AG prenne conscience de son rôle.
A+ sur d'autres sujets et merci |
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