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deju
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 Posté - 05 févr. 2010 : 14:34:36
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bonjour
En AG une résolution de travaux a été voté sur un devis présentée par l'entrepris XX
la rédaction du PV d'AG apparait comme suit
exécution de travaux.... selon proposition présentée par l'entreprise XX s'élevant à ou
à défaut par l'entreprise la mieux disante et répondant au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires dans le cadre du montant voté
est ce que cette formulation est légale ?
ou devons nous l'interdire ?
merci pour votre aide
ou
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sparte
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 Posté - 05 févr. 2010 : 15:03:05
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A priori,c'est n'importe quoi!!!
1)Précision: la notion de "mieux disant"est le meilleur rapport qualité-prix(pas le moins cher)....Répondant au mieux aux intérêts du SDC...on pouffe!QUI VA DECIDER?
2)Réponse:PERSONNE,PAS MEME LE CS.Si une assemblée consent une délégation de pouvoir,un projet de résolution doit être notifié avec l'ordre du jour à peine de nullité.Votre syndic a-t-il pensé à ce détail?
Pour être clair on peut déléguer un pouvoir de décision au cs si:
-projet de résolution avec la convoc de l'ag
-la délégation doit porter sur une décision relevant de la majorité de l'article 24 mais doit être votée au 25
-l'objet et le montant maxi de dépenses doivent être fixés dans la délégation.
Donc ce n'est pas légal. |
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Gédehem
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 2
Posté - 05 févr. 2010 : 15:49:23
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On ne peut conclure qu'une chose : l'AG n'a rien décidé du tout ! 
- parce que l'AG DOIT décider à la fois d'un objet précis (de quels travaux détaillés s'agit-il) et sur un chiffrage précis, puisque c'est CE montant total qui va déterminer l'exigibilité des provisions !
Ici, personne ne connait le détail des travaux effectivement approuvés, donc obligatoirement liés à une proposition précise faite selon D.art.11, ni même un montant précis, qui détermine les provisions ("dans le cadre du montant voté"). Voir L.art.14-2.
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sparte
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3
Posté - 05 févr. 2010 : 16:16:55
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Absolument Gédehem.
Deju,avez vous retranscrit in extenso la résolution votée????
Si oui résolution 2 fois nulle.
-Pas de prix ni de dates d'exigibilité.
-pas de délégation |
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deju
Nouveau Membre
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4
Posté - 05 févr. 2010 : 20:57:48
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Sparte et Gédehem merci pour votre réponse
j'ai retranscrit in extenso la partie de la rédaction de la résolution votée sans mentionner bien sur le nom de l'entreprise et le montant.
vote suivant art 24
le reste de la résolution concerne les appels de provision
'utilisation de la clef de répartition charges spéciales par bâtiment
l'absence de placement des fonds
les honoraires de syndic
depuis cette AG
les travaux ont été réalisés par une entreprise différente de celle qui avait présenté le devis en AG et de plus pour un montant supérieur,
le syndic se retranche derrière sa formulation de PV d'AG
je suis en train de constituer un dossier juridique sur ce sujet
car de plus les travaux ne respectent pas des normes DTU
avis d'expert en bâtiment
si cette rédaction"délégation " de la résolution sur le PV n'a pas de valeur légale
existe t il une jurisprudence sur ce point qui condamne
la réalisation de travaux par une entreprise différente de celle qui a présenté un devis retenu en AG ?
merci pour ce complément d'information
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felix1930
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Posté - 06 févr. 2010 : 08:10:03
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citation: le syndic se retranche derrière sa formulation de PV d'AG
ce n'est pas le syndic qui signe le PV de l'AG,et le valide en cas de contestation, mais le président de celle-ci; qu'en dit ce "président"?
citation: car de plus les travaux ne respectent pas des normes DTU
dans le cahier des charges de la consultation ces normes apparaissent elles clairement???
vous indiquez que les travaux ont été réalisés........... le PV reçu a t-il été contesté (TGI)dans les 2 mois de sa réception |
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deju
Nouveau Membre
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6
Posté - 06 févr. 2010 : 10:29:38
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j'ai effectivement contesté l'AG sur plusieurs points dans le délai des deux mois
la procédure suit son cours
le CS et le Président de cette AG ne me suivent pas dans ma démarche
et je suis en train d'engager une seconde procédure à l'encontre du syndic FONCIA en responsabilité personnelle
pas de trace d'un cahier des charges
et certification Socotec donnée par téléphone (je cite) etc....
sur une norme DTU Gaz "passage de canalisation en faux plafonds"
je vais utiliser cette notion de délégation mentionnée par Sparte
mais je recherche également une jurisprudence
merci
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sparte
Contributeur senior
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7
Posté - 06 févr. 2010 : 13:22:57
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Le fait de faire effectuer des travaux par une autre entreprise que celle dont le devis a été présenté est tout à fait possible.En effet,pour voter les copropriétaires doivent connaitre le montant et la nature des travaux(conditions essentielles du contrat).En effet le syndic ne peut pas toujours obtenir 2 ou 3 devis à présenter à l'ag(à la fin les entreprises se lassent et ne répondent plus).C'est pourquoi il existe cette faculté de délégation évoquée plus haut.Voir votre avocat (CA paris,23ème Ch,18 01 2001:loyers et copr.2001,comm187.)pour la jurisprudence.
Manifestement il y 2 autres problèmes:
Absence de conformité au Dtu.Si pas de maître d'oeuvre,c'est l'entreprise qui est responsable de la bonne exécution des tvx dans le cadre du DTU et des règles de l'art.Informé de ce problème il est pour le moins surprenant que soit l'entreprise n'ait pas apporté la preuve de la conformité et/ou que le syndic n'ait pas ,après consultation du cs,mandaté un "expert" pour avis.
Coût supérieur au montant voté.pour ce dernier point,il aurait fallu voter une délégation avec un montant maxi.Dans l'hypothèse de travaux urgents une délégation peut être donnée au syndic mais dans les mêmes conditions.
Regardez également de façon attentive si la nature et l'étendue des travaux réalisés est conforme à ceux objet du vote.Dans la négative Je pense possible d'avancer le non-respect des conditions essentielles du contrat quand bien même ce serait une entrerise autre que celle présentée en ag qui aurait effectué les travaux.La nature,le métré,le coût etc.. figuraient dans le devis.C'est sur ces mêmes bases,faute de la fameuse délégation,qu'auraient du répondre les entreprises concurrentes. |
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mespres
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Posté - 06 févr. 2010 : 18:13:51
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sparte pas d'accord, le décret de mai 2004 a modifié l'article 11 du décret de 1967 :
citation: 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;
Une résolution vote un devis, et celui ci est le seul qui puisse être exécuté. Porte de sortie : "le CS est mandaté pour trouver la société la mieux disante, dans un budget maximum de ..."
Cette porte de sortie est à proscrire : elle confère au CS un pouvoir non voulu par les textes. Le CS doit absolument préparer l'AG de façon à ce que les résolutions soient muries. Exercice difficile, mais incontournable, pour respecter la démocratie.
A contrario, les AG ne servent plus qu'à allouer des budgets de travaux, le CS les utilisant sans contrôles. Solution de facilité que j'ai toujours combattue. |
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sparte
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Posté - 06 févr. 2010 : 18:42:18
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Mespres,l'utilisation de la délégation est souvent indispensable pour éviter de bloquer les décisions voire leur mise en oeuvre.
Faites vous élire au cs.
Pour le reste,désolé je ne comprends pas où vous voulez en venir.SVP soyez plus précis et éventuellement je vous invite à donner des éléments de réponse à Deju.
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Posté - 06 févr. 2010 : 19:24:00
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sparte : citation: ,l'utilisation de la délégation est souvent indispensable pour éviter de bloquer les décisions voire leur mise en oeuvre.
Pas du tout !!! le CS n'a aucun pouvoir de décision, il est absolument idiot et dangereux de mandater celui-ci pour décider à la place de l'AG !!!
L'AG est la seule décisionnaire en copropriété. Le syndic a obligation de présenter plusieurs devis pour la mise en concurrence. l'AG chosit et vote sur un budget XXXXX, présenté poar l'entreprise YYYYY.
ce qui est mentionné dans le PV n'est pas correct, pas d'autres entreprises présentées, alors le seul devis accepté est celui joint à l(AG.
De plus ce CS a choisi une entreprise plus CHERE !!! le syndic ne peut appelr les fonds que sur la base du montant VOTE par l'AG. Il ne peut ddonc pas appeler des fodns supplémentaires. Tous les copros seront dans leur droit de refuser de régler le supplément de trvaux !!! le syndic commet ici une erreur grave !!!
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 06 févr. 2010 : 22:25:29
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Philippe, comme d'habitude, avant d'intervenir merci de tourner vos doigts 7 fois sur le clavier ! 
Car ce que vous exposez n'est pas exact !
Bien que totalement irresponsable en droit, la délégation au CS est bien prévue par un texte ! Elle confère donc des pouvoirs au CS (ce qui suppose bien entendu un RFCS ..), pouvoir de faire l'acte délégué.
Que ce soit dangeureux est un autre aspect, irresponsable certainement, mais c'est prévu .....
Le syndic n'a, hélas, aucune obligation de présenter une pluralité de devis ! Lorsque la mise en concurrence a été décidée, le syndic n'a une obligation que pour une demande plurielle de propositions.
Vous savez comment sont lestextes : dans l'intérêt de la "profession mais non des syndicats.
C'est pourquoi, lorsqu'un syndicat décide de la mise en concurrnce, il faut que la résolution prévoit la pluralité de présentation à l'AG.
Ce qui oblige de fait le CS Ã faire la chasse aux propositions.
Dans cette affaire, sans doute que la responsabilité du Pdt du CS pourrait être engagée si on trouvait trace d'un acte écrit par lequel il aurait fait le choix contesté.
La responsabilité du syndic est également engagée, pour avoir passé un marché pour une dépense qui dépasse le seuil fixé par l'AG, ce qu'il ne pouvait faire !
Car sur ce qui est rapporté au PV, l'AG n'aurait rien décidé du tout.
Quant à une prétendue délégation selon D.art.21, il est évident qu'elle doit être explicitement prévue à l'ODJ !
Mentionnée dans la convocation ? Ma main à couper que non !
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Édité par - Gédehem le 06 févr. 2010 22:28:25 |
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sparte
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Posté - 07 févr. 2010 : 13:32:40
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Merci Gédehem de confirmer ce que j'essaie pourtant de faire clairement comprendre depuis quelques post.
J INVITE CHAQUE CONTRIBUTEUR A RELIRE L ENSEMBLE DES CONTRIBUTIONS D UN SUJET AVANT DE DONNER UN AVIS PAS TOUJOURS ECLAIRE.
Bien à vous tous et bon dimanche |
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Posté - 07 févr. 2010 : 17:41:06
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gedehem : citation: Dans cette affaire, sans doute que la responsabilité du Pdt du CS pourrait être engagée si on trouvait trace d'un acte écrit par lequel il aurait fait le choix contesté.
La responsabilité du syndic est également engagée, pour avoir passé un marché pour une dépense qui dépasse le seuil fixé par l'AG, ce qu'il ne pouvait faire !
Car sur ce qui est rapporté au PV, l'AG n'aurait rien décidé du tout.
Quant à une prétendue délégation selon D.art.21, il est évident qu'elle doit être explicitement prévue à l'ODJ !
Mentionnée dans la convocation ? Ma main à couper que non !
C'est bien ce que j'ai exprimé dans ce post. Le syndic sera le seul responsable en cas de contestation, cette fausse décsion de l'AG est conrestatble, un tel mandat donné au CS sur aucunes bases et vote réel est idiote et dangereuse. !!!!
Il serait assez surprenant que cette AG n'ai pas voté une obligation de présenter plusieurs devis à partie d'un certian montant; deju ne nous a pas parlé de ce montant, et si cette obligation a bien été votée par l'AG !!!!
deju conteste plusiers décisions de cette AG, il est totalement dans son droit.
Je n'ai jamais dit que la délégation et le mandat donné au CS n'est pas légal !!! Je me bas la - dessus depuis des années pour la refuser, et laisser la décision à l'AG systématiquement.
Sparte: VOUS devriez également appliqué cette relecture à vous-même !!!  Comme " maitre " gedehem. !!!
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 07 févr. 2010 : 18:07:25
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Il est dit depuis (presque) le dévut que l'AG de Deju n'a rien décidé du tout !
Pour contester une "décision" selon ce qu'indique L.art.42 encore faut-il qu'il y ait une décision produisant des effets juridiques opposables !
Il ,'y a rien d'opposable faute pour l'AG d'avoir décidé (voir sur cette question de ce qu'est une "décision" la position de la jurisprudence, relativement claire.)
L'autre aspect soulevé par Philippe :
"Je n'ai jamais dit que la délégation et le mandat donné au CS n'est pas légal !!! Je me bats la - dessus depuis des années pour la refuser, et laisser la décision à l'AG systématiquement."
Il ne faut pas faire de confusion entre telle opinion personnelle, telle pratique, avec une régle de droit !
On peut expliquer pourquoi il est dans certains cas dangeureux, même irresponsable de déléguer certains actes au CS (qu'il faut toutefois préciser). Mais dans d'autres cela peut être utile, afin d'être au plus pret des intérets des copropriétaires.
Autrement dit, si ce type de délégation à un CS irresponsable n'est pas raisonnable, elle ne peut être écartée systématiquement sur d'autres questions.
Encore faut-il que la question de la délégation au CS soit inscrite à l'ODJ et que l'acte ou la décision délégué soit précisé.
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deju
Nouveau Membre
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Posté - 07 févr. 2010 : 18:55:05
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pour clarifier mes attentes
ma contestation d'AG porte sur des points différents que ces travaux
ex compte bancaire séparé, vérification des pouvoirs et des votes etc...
mon sujet du jour
la mise en cause du syndic suite à travaux non conformes
certes le président d'AG a signé n'importe quoi
certes le conseil syndical a peut être validé le recours à une entreprise la mieux disante
mais le syndic a perçu des honoraires pour le suivi et la gestion des travaux et à mon avis il doit assumer ses actes en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires (art du Code Civil??)
c'est pour cela que je recherche des faits similaires en jurisprudence
car je trouve trop facile de la part d'un syndic professionnel
de se retrancher derrière l'entreprise ce n'est pas mon interlocuteur
de se retrancher derrière la rédaction de la résolution du PV d'AG, surtout quand il assume la fonction de secrétaire
de se retrancher derrière le C S qui n'a si je me rappelle qu'un pouvoir consultatif,
d'ailleurs dans la lecture de cette formulation "entreprise la mieux disante" rien ne mentionne une délégation envers le CS
de plus Gédehem j'avais également constaté qu'aucun point à l'ordre du jour ne concerne soit la délégation au CS soit la mise en concurrence ...
Je pense que ce PV d'AG pourrait devenir un cas d'école
en tout cas merci à tous pour vos analyses
c'est très instructif
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mespres
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Posté - 07 févr. 2010 : 19:45:30
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sparte écrit :
citation: l'utilisation de la délégation est souvent indispensable pour éviter de bloquer les décisions voire leur mise en oeuvre.
Faites vous élire au cs.
je sais de quoi je parle puisque je suis président de CS
La délégation est une solution de facilité pour le CS. S'imposer de ne faire exécuter que des devis votés est très exigeant pour un CS. C'est le prix de la démocratie : présentation en AG de dossiers consistants et structurés. Voter des enveloppes au CS, c'est dévoyer les textes : le CS a les mains libres pour faire tout et n'importe quoi. |
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sparte
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17
Posté - 08 févr. 2010 : 11:37:28
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Mespres
En votre qualité de Pdt du cs vous n'ignorez pas les difficultés à obtenir plusieurs devis.
c'est faisable si le cs et le syndic ont collaboré efficacement tout au long de l'année et anticipé.
Ce n'est pas toujours le cas.
Je ne parle évidemment pas des gros travaux genre ravalement,toiture,chaufferie...dossiers qui se préparent et se murissent et qui font l'objet en général d'une prise de conscience collective du SDC.Il doit y avoir 3 devis.
Pour des travaux d'importance moindre et/si de nombreux travaux sont inscrits à l'odj(ils peuvent être pléthoriques),il peut être judicieux de présenter un devis pour tâter le terrain et en fonction du résultat du vote d'utiliser cette fameuse délégation (si vous l'avez prévue dans l'odj,bien sûr).Cela évite des pertes de temps,des dizaines de copies,et des entreprises qui en ont ras le bol de ne produire que des devis.
Par ailleurs,je préconise impérativement en cas de gros travaux de voter une délégation précise au cs.Ceux qui ont été amenés à suivre un ravalement savent qu'un chantier ne se passe presque JAMAIS sans problème:couleur,matériaux,plus-value,moins-value,coût reprises de maçonnerie facturé au réel etc...
Si personne ne peut décider,vous reconvoquez une ag à chaque fois?
Sur le fonds Mespres,je suis d'accord avec vous,mais il faut être pragmatique.
Philippe
On ne va pas se disputer surtout qu'on est assez souvent d'accord.Je me permets cordialement de vous faire observer que vos réactions sont parfois un peu vives et spontanées.
Cela dit je n'ai évidemment pas la science infuse non plus :)
Deju
Je crois que nous avons tous bien réfléchi à vos questions.la balle est maintenant chez votre avocat.Si vous avez du neuf,N HESITEZ PAS,ON EST CURIEUX. |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 08 févr. 2010 : 12:07:30
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je comprends bien les difficultés évoquées par Sparte, ma copro étant petite, il n'est pas très compliqué de faire des réunions informelles avant l' AG pour "tater le terrain".
Vous évoquez également le problème de la multiplicité des devis : je pense qu'il faut mettre un seuil à partir duquel la concurrence est obligatoire élevé. Nous avons voté 5000 €. Cela ne nous interdit pas pour autant de demander plusieurs devis pour des montants inférieurs.
Mais quand vous avez un devis de carreleur à 3000 €, vous connaissez l'artisan pour son serieux, que son prix au m2 est dans les clous, pas besoin d'user le soleil en demandant deux autres devis ... |
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