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almerc75
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 Posté - 05 févr. 2010 : 08:36:13
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Bonjour,
Savez vous quel est le délais minimum entre l'envoi des convocations et la tenue d'une AG extraordinaire.
Je précise tout de même que c'est une AG montée en urgence car nous attendions d'avoir la date précise du départ de occupant des lieux et nous attendions également d'avoir les devis. Les travaux devront être fait avant l'entrée en fonction du nouveau gardien, d'où l'urgence.
Cette AG consistera uniquement en la présentation de travaux à faire à la loge (inoccupée pour le moment) et le vote des travaux correspondant ( devis 16 000 €).
En effet, je ne pense pas que le conseil syndical seul puisse engager un tel budjet, même si la plus grosse partie de ces travaux est obligatoire car la loge n'a pas été refaite depuis ..... vachement longtemps (+ de 10 ans).
Merci pour vos conseils
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Édité par - almerc75 le 05 févr. 2010 09:11:28 |
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Posté - 05 févr. 2010 : 09:13:36
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il n'y a que deux sortes de délai d'une AG (les AG extra n'existent pas ) :
* 21 jours citation: Article 9
La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.
* 8 jours en cas d'urgence, or vu le sujet, il ne semble pas y avoir urgence mais non-prévision...  |
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sparte
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 Posté - 05 févr. 2010 : 09:30:19
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D'accord avec Rambouillet puisque le SDC savait que le concierge allait partir depuis longtemps.Cela n'empêchait pas de voter les travaux.Toutefois si le nouveau concierge doit rapidement prendre ses fonctions et que la loge n'est plus habitable en l'état ou que l'étendue des travaux ne permet pas d'y vivre,je crois qu'on peut convoquer en urgence même si ça va grogner... |
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almerc75
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Posté - 05 févr. 2010 : 09:37:27
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Pertite précision pour répondre à Rambouillet et Sparte, que je remercie pour leurs réponses rapides.
C'est + compliqué que ça, nous ne savions pas que le gardien allait partir, il est décèdé. Voir ==>
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=4431
Par décence nous ne pouvions pas faire intervenir les entreprises avant "un délais raisonnable". Par ailleur nous n'avions aucunes certitudes quand à la date de départ de "la veuve", qui occupera la loge (à titre gratuit) jusqu'à lundi prochain.
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Édité par - almerc75 le 05 févr. 2010 09:38:37 |
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Posté - 05 févr. 2010 : 09:48:58
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almerc75 : il n'y a pas d'AG extraordinaire en copropriété.
Le délai de convocation légal est de 21 jours, les travaux d'entretien de cette loge ne sont pas des travaux d'urgence.
Votre SDC aurait du faire ces travaux depuis longtemps !!
Le CS n'a aucun pouvoir de décision, il ne peut pas commander des trvaux, comme le syndic. Seule l'AG décidera des trvaux sur cette loge.
Les travaux d'urgence qur le syndic peut lancer sans une décision d'AG, sont des travaux de conservation de l'Immeuble, fuite importnate, dégates après une tempête. le syndic lancera des travaux, il pourra payer un acompte aux entreprises, MAIS il devra convoquer une AG très rapidement pour qu'elle approuve ces travaux, afin de lui permettre d'appeler les fonds aux copros. |
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sparte
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Posté - 05 févr. 2010 : 10:40:50
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La présence du concierge faisant manifestement partie de la destination de l'immeuble il y a urgence à rénover la loge si son état ne permet pas au nouveau concierge de l'habiter privant ainsi les occupants d'un service prévu au RDC.
Le caractère d'urgence pourrait être aussi déterminé par la date à laquelle le futur concierge prendra ses fonctions.
Cela dit et pour rejoindre Philippe et Rambouillet,je me demande dans quoi le SDC a laissé vivre le couple de concierges pendnat des années si 16000 euros sont nécessaires pour retaper a loge.
Almerc75 quelle est la nature des travaux prévus aux devis? |
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Gédehem
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Posté - 05 févr. 2010 : 10:52:06
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L'"extraordinaire" en copropriété c'est lorsque le syndic vous informe qu'il ne ponctionne pas ses honoraires cette année, ou qui travaillera gracieusement l'année prochaine, et autre fait hors de toute imagination ...
Pour l'AG , elle serait extraordinaire si elle était convoquée pour se tenir sur la lune, à condition que le RDC l'autorise, la lune n'étant pas en principe dans la commune de situation de l'immeuble ....(Il existe bien une commune de "La demi-lune", mais ....)
Pour la procédure dite "Urgence", on peut la résumer par "Péril en la demeure" !
Sauf à ce que votre bâtiment soit en carton pate, il est peu probable que la tapisserie et la moquette vétuste mettent en péril le bâti ! ...
Plus sérieusement : Lorsque le syndiact change de gardien, peu importe le motif, il doit remettre le logement en état.
Il s'agit là de travaux "Entretien courant", lesquels sont très généralement prévus au budget prévisionnel.
Vous êtes vraisemblablement en début d'exercice, qui a commencé le 1.01. Rien n'a donc du être engagé sur cette ligne budgétaire.
Vous devriez avoir des fonds en attente.
S'agissant d'une obligation faite au syndicat, que doit donc automatiquement satisfaire le syndic, il n'aurait même pas besoin d'un vote en AG.
Si vous êtes pressé par le temps, ce qui semble être le cas, l'affaire peut se régler rapidement entre syndic et CS, après étude minitieuse des devis et accord sur celui retenu.
Il sera bien temps, lors de votre AG annuelle (avril ? mai ?) de revoir la ligne budgétaire "entretien courant" pour la compléter, les travaux de réfection du logement de fonction, impératifs ici, étant ratifiés lors de l'approbation des comptes 2010 lors de l'AG qui se tiendra dbut 2011 !
Il faut faire la part des choses entre des travaux hors budget classiques (type ravalement, etc ...) et ceux rendus obligatoires par la législation, ici dans le cas particulier de la CCN.
D'autant plus ici, que la réfection du logement de fonction doit être effectué tous les 5 ans et que votre syndicat aurait du provisionner chaque année une réserve destinée à cet usage !
Pour une fois que des travaux obligatoires sont planifiés, on doit les provisionner à l'avance. (*)
En conclusion pour votre affaire :
- si CS et syndic estiment qu'il faut une AG, c'est la convocation dans un délai de 21 jours (de fait en pratique 30 jours).
- si CS et syndic estiment que le budget prévisionnel permet d'assurer le financement, c'est la décision conjointe immédiate (en fait avis favorable du CS fait au syndic), le syndic passe le marché et les travaux obligatoires commencent dans les plus brefs délais
(*) Le fonds de réserve pour travaux futurs devrait être rendu obligatoire.
AJout :
"Le caractère d'urgence pourrait être aussi déterminé par la date à laquelle le futur concierge prendra ses fonctions.
Elle n'est même pas caractérisée par la fin du mandat du syndic ! Alors la date de prise de fonction du concierge ....... 
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Édité par - Gédehem le 05 févr. 2010 10:58:29 |
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sparte
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Posté - 05 févr. 2010 : 11:20:35
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Ouais...c'est sûr que le syndic va commander tout seul pour 16000 euros de travaux!!!!en cas de contestation,le cs dira qu'il n'a pas de pouvoir de décision,qu'il y a défaut de conseil du syndic et j'en passe.
Vous avez déjà vu souvent sauf dans des cop monstrueuses une ligne budgétaire de 16000 euros pour l'entretien courant et si c'est le cas la dépenser pour un objet unique?il reste quoi pour pour changer la serrure de la cave de l'entrée 1 du bât D?
Désolé Gédehem mais votre discours ne tient pas dans la réalité des choses.Bon sang je sais en plus que vous savez comment ça marche!
Almerc75,laissez donc votre syndic prendre ses responsabilités sur les délais et dormez en paix. |
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almerc75
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Posté - 05 févr. 2010 : 11:21:07
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Je prends bonne note des remarques constructives (comme toujours) de Gédehem.
Je vais voir le syndic d'taleur et je vais inciter dans ce sens :
<< si CS et syndic estiment que le budget prévisionnel permet d'assurer le financement, c'est la décision conjointe immédiate (en fait avis favorable du CS fait au syndic), le syndic passe le marché et les travaux obligatoires commencent dans les plus brefs délais >>
Pour répondre à Sparte, le montant des devis est important car nous voudrions en profiter pour refaire l'éléctricité et regrouper une multitude de petits coffrets, supprimer des vieux tableaux qui ne servent plus à rien, remplacer toutes les prises qui sont d'un modèle qu'on ne trouve plus que chez "les bons antiquaires"  .
Pareil pour la plomberie, remplacer l'évier qui est tout ébreché, la baignoire sabot qui n'a plus d'émail par un bô bac à douche, ....
Quand à l'état des murs, ce n'est ni le syndic ni le CS qui ont fait des trous partout et arraché partiellement la toile de verre qui est au mur, fait des trous de clopes et renverser les litres de pinards sur le revêtement de sol, ......
Si il faut une telle somme c'est tout simplement parce que l'on estime qu'un gardien a droit à entrer dans une loge confortable, sympathique, agréable. ON ne va tout de même pas nous le reprocher  ! |
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sparte
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Posté - 05 févr. 2010 : 11:34:14
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Almerc75,nos post se sont croisés :).Non pour une fois je ne trouve pas Gédéhem constructif même si son son raisonnement est juridiquement acceptable mais
à la place du syndic JAMAIS je ne commanderais de travaux dans la conciergerie pour 16000 euros sans ag même si le budget de dépenses courantes le permet en matière de trésorerie.Cela serait être une tuerie.Qu'il convoque une AG!!!!! |
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sparte
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Posté - 05 févr. 2010 : 11:35:56
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Oups,je rectifie:"cela serait une tuerie". |
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Gédehem
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Posté - 05 févr. 2010 : 11:40:11
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Je maintiens mon analyse générale et donc sa conclusion, avec cependant un gros bémol en raison des précisions apportées.
".... car nous voudrions en profiter pour refaire l'éléctricité et regrouper une multitude de petits coffrets, supprimer des vieux tableaux qui ne servent plus à rien, remplacer toutes les prises qui sont d'un modèle qu'on ne trouve plus que chez "les bons antiquaires" .
Pareil pour la plomberie, remplacer l'évier qui est tout ébreché, la baignoire sabot qui n'a plus d'émail par un bô bac à douche, ...."
Il ne s'agit pas là à l'évidence de travaux d'entretien et de réfection prévus par la CCN, obligatoires
Ceux que vous prévoyez ici ne le sont pas !
Pour ces travaux la convocation d'une AG s'impose , sans l'ombre d'un doute !!!!
Comprenez que la réfection de la peinture ou des moquettes rendue obligatoire, personne ne peut s'y opposer, alors que l'évier et la baignoire hors de l'obligation, OUI, travaux qui n'ont de plus aucun caractère d'urgence !
Un ajout : ce n'est pas le montant des travaux qui détermine s'il faut passer par l'AG ou pas ! Ici c'est leur nature
On retrouve le même cas de figure pour l'assurance de l'immeuble ou le contrat d'entretien espaces verts s'ils ont été résiliés. Le syndic a l'obligation de souscrire ces contrats, y compris sans passer par l'AG si les conditions et prix sont identiques, similaires (L.art.18 tiret 2)
Comme pour l'obligation de réfection du logement, il devra toutefois obtenir l'avis (écrit) du CS si le contrat/marché dépasse le seuil fixé par l'AG selon L.art.21. |
Édité par - Gédehem le 05 févr. 2010 11:58:26 |
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océan
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Posté - 05 févr. 2010 : 14:05:46
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Dans une optique de gestion en "bon père de famille" et compte tenu des circonstances pourquoi l'appel à une société de services n'a pas été conseillée le temps de se retourner, de rechercher un candidat, faire accepter les travaux par une AG et les réaliser rapidement ?
on va bientôt introduire le "chemin de Perth" (en espérant ne pas faire d'erreur sur le nom) dans l'organisation et l'optimisation des tâches de gestion ... en copropriété  |
Édité par - océan le 05 févr. 2010 14:08:13 |
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Posté - 05 févr. 2010 : 14:06:04
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pour ma part, je ne me lancerai pas dans les travaux de la loge sans accord de l'AG.
En effet, si on peut suivre le raisonnement de gedehem sur le carctère pratique de faire les travaux avant l'arrivée du concierge, si l'AG pourrait difficilement aller contre des travaux de rénovation, elle est décisionnaire sur le montant à mettre et quand !
Il existe d'autres solutions :
* le concierge peut-il attendre avant de rentrer dans les lieux
* Convoquer une AG en "urgence".... 8 jours, il y a peu de chances que le délai soit contesté et surtout rendu nul par un juge... une fois que les travaux seront finis. |
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Mout
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Posté - 05 févr. 2010 : 16:17:28
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citation: c'est une AG montée en urgence car nous attendions d'avoir la date précise du départ de occupant des lieux et nous attendions également d'avoir les devis.
Les travaux devront être fait avant l'entrée en fonction du nouveau gardien, d'où l'urgence.
Depuis le décès du gardien : une solution de remplacement a t'elle été mise en place?
Si oui : peut-elle être prolongée?
Je suis bien d'accord sur la nécessité d'une assemblée générale spéciale convoquée pour prendre la décision opérationnelle et budgétaire...
Mais, pour la bonne forme, mieux vaudrait qu'il n'y ait ni opposant ni défaillant : car le délai de recours court...
PS pour Gedehem : je déclare sur l'honneur que j'ai édité pour une correction orthographique, sans aucune mauvaise intention
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Édité par - Mout le 05 févr. 2010 16:19:46 |
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Posté - 05 févr. 2010 : 16:46:04
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gedehem : expliquez nous comment lancer des travaux de 16 000 € de rénovation d'une loge avec un budget qui n'a pas anticipé cette dépense !!!!
En tant que copropriétaire, je refuserai l'appel de fonds de ces travaux lancés sans accord de l'AG, sans être prévu au budget courant de 2010 ET sans aucun caractère d'urgence.
Le SDC a attendu que l'ancien concierge décède pour estimer que la loge devait être réfaite entièrement, en expliquant que les saletés et les trous !! constatés n'etaient pas dues au syndic et au CS !!! Voilà une drole d'approche pour justifier une AG extraordinaire!!
Vous avez l'ancien concierge habité dans une loge " pourrie" et vous vous désirez lancer des travaux sans accord de l'AG !!
Une drôle de gestion de l'entretien courant !! Drôle de CS, drôle de syndic.
almerc75 : une seule solution, que le syndic convoque une AG qui devra se tenir d'ici 1 mois ( le délai légal + temps d'expédition), et le syndic pourra commander les trvaux rapidement. Vous éviterez des soucis d'annulation d'AG et de contestations justifiées de certians copros si le syndic commande ces travx sans accord de l'AG.
Si vous ne trouvez pas de concierge car cette loge est immonde, c'est bien de la faute à tous copros, CS et syndic !!!
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almerc75
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Posté - 05 févr. 2010 : 17:13:18
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Voila ce que c'est que d'être trop gentil avec les gardiens.
On veut tout refaire et il y en a pour critiquer et dire que c'est une loge immonde. Si elle est immonde c'est que celui qui y habitait était un porc, il était entré dans un endroit propre.
Et si je voulais limiter les frais, il suffirait d'un pot de 50 KG de babouille, d'un bon balais et d'un peu de courage, rien à foutre de la baignoire sans émail, de l'évier écaillé, de la moquette pleine de pinard, .....
Mais non, on est sans doute trop con mais on on a du respect pour le personnel et on veut qu'il soit bien installé.
Mais pour en revenir à l'AG, après en avoir discuté avec le syndic, nous pensons que ce n'est pas nécessaire, je ferai juste une séance d'info dans la loge quand elle sera enfin libre. Et on verra bien la tendance.
Et pour faire réponse à Philippe, je peux vous dire que les gardiens se bousculent pour bosser ici, la plupart des candidats disent même qu'ils sont prêt à commencer immédiatement et qu'ils se chargeront des travaux. |
Édité par - almerc75 le 05 févr. 2010 17:17:01 |
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Mout
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Posté - 05 févr. 2010 : 18:03:35
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Gédehem
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Posté - 05 févr. 2010 : 21:51:11
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Mout :
"Je suis bien d'accord sur la nécessité d'une assemblée générale spéciale convoquée pour ...."
Attention aux appellations incontrolées : c'est un truc à verser dans le fossé, ça !
Philippe :
" expliquez nous comment lancer des travaux de 16 000 € de rénovation d'une loge avec un budget qui n'a pas anticipé cette dépense ..."
Je l'ai "expliqué" plus haut : on est sans doute en début d'exercice, qui a commencé le 1.01, la 1ère provision est tombée à cette date, et je supposais que 16.000 pour remettre le logement de fonction très très vétuste en état pouvait entrer dans la ligne "entretien-réparation", 16.000 n'ayant rien d'extraordinaire dans un syndicat dont le budget annuel tourne à 100.000 € ou plus !
"je refuserai l'appel de fonds de ces travaux lancés sans accord de l'AG...."
Pour tout ce qui entre dans le budget prévisionnel, dont les travaux "entretien/réparation", il n'y a pas d'appels de fonds ..
Sauf qu'ici les 16.000 € comprennent des mises en conformité ou des modifications d'éléments qui n'entrent pas dans l'entretien obligatoire du logement.
C'est pour ce motif, pour ces travaux particuliers hors réfection qu'une l'AG "normale" est incontournable, convoquée dans un délai de 21 jours. |
Édité par - Gédehem le 05 févr. 2010 21:56:07 |
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almerc75
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Posté - 06 févr. 2010 : 07:37:18
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petites précisions.
Je viens enfin d'avoir les devis.
La peinture de toutes les pièces environ 6000€
Plomberie + élec environ 6000 € aussi, j'ai fait sauter une option de 3000 € pour la refection totale de l'élec + une autre option de 1000€ pour l'entoilage complet des murs.
Donc finalement il n'y en a que pour 12000€ ht, donc le dépassement par rapport à "l'obligatoire" n'est que de 6000€. Le budjet annuel étant d'environ 150 000 € (chauffage compris), 6000€ ne représentent quand même pas grand chose, et il n'y a pas de mauvais cons dans la copro (1 ou 2 quand même mais ils sont maîtrisables). Les gens ont une totale confiance dans le CS (ceux qui ne l'ont pas, on va les pousser dans l'escalier  ) et savent que si on le fait c'est qu'il faut le faire et que ce n'est pas que pour se faire plaisir.
De plus, le montage d'une AG entraine des frais d'environ 1000 €, (c'est cher les photocops des devis à joindre à la convoc) ce serait vraiment gâché.
Donc, comme je le disais précedemment, je vais simplement faire une ou deux séances d'info dans la loge, présenter les devis et les travaux à faire et si on sent vraiment des réticences, à ce moment là on fera en urgence une AG sur ce point particulier car il faut encore du temps pour monter la "vrai" AG, les comptes ne sont pas prêts et l'architecte n'a pas encore bouclé son dossier pour la refection des terrasses. C'est également l'avis du syndic.
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Louis92
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Posté - 06 févr. 2010 : 09:38:58
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J'ai argumenté mon opposition à utiliser le budget pour de l'entretien très conséquent dans le sujet "résolution non budgétée" http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=4700.
Ici, évidemment, je suis aussi opposé à une dépense de 16.000 € hors de la maîtrise de l'AG même pour si le poste entretien du budget était de 32.000 €.
Avec 16.000 autres €, pourquoi ne pas ravaler un bout de façade aussi puisque c'est de l'entretien ? ... pas celle du président du CS mais une autre .
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 06 févr. 2010 09:49:40 |
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