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 Posté - 10 févr. 2010 : 22:54:27
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Bonjour à tous,
Je sollicite vos conseils éclairés pour m’aider dans la résolution de mon problème, et je vous en remercie par avance.
J’ai fait l’acquisition depuis un peu plus d’un an d’une maison dans une copropriété horizontale comprenant une dizaine de maisons et datant d’une quinzaine d’années.
Il s’agit de petites maisons à caractère de vacances, donc de petites tailles et sur des surfaces de terrain modestes.
Mais l’ensemble est équilibré et harmonieux.
Il y a peu de temps un voisin est venu me faire part d’un projet d’extension horizontale de sa maison très structurant (doublement de sa surface au sol) qui conduirait à la rapprocher à 3 ou 4 mètres de la mienne dans l’exposition Sud. Perte d’ensoleillement et obstruction de la vue garanties !
Mon intention est donc de m’opposer dans un premier temps à cette construction au niveau de la copropriété (sans préjuger de l’obtention ultérieure d’un permis de construire).
Un tel projet nécessite logiquement l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Mais étant nouveau dans la copropriété, je me heurterai probablement à un front uni des « anciens » qui s’entendent très bien et qui ne se sentiront pas très concernés par mon problème. Autant dire que je serai très isolé.
Le règlement de copropriété en vigueur ne prend pas véritablement en compte ce cas de figure.
Un paragraphe « modifications », très insuffisant, indique : en ce qui concerne les modifications extérieures de son lot, le copropriétaire pourra effectuer toutes modifications qu’il jugera utile, et ce sous réserve :
• de l’obtention des autorisations administratives nécessaires (permis de construire, déclaration des travaux …)
• de la notification à la copropriété
• du respect des obligations résultant du présent règlement de copropriété …
Je pense donc qu’il vaut mieux s’appuyer sur la Loi.
Quels sont d’après vous les arguments à faire valoir pour écarter ce projet de construction très pénalisant ?
La mise en avant d’une clause avec vote à l’unanimité ne serait pas faite pour me déplaire, car elle me permettrait d’atteindre cet objectif, par mon seul vote défavorable.
Qu’en pensez-vous ?
Très cordialement. 
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Gédehem
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Posté - 13 févr. 2010 : 21:55:36
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Il faut regarder ce qu'il en est de la propriété du sol mentionnée au RDC.
Bien souvent la copropriété existe par le sol, chacun n'ayant que la jouissance exclusive du terrain sur lequel est implanté le pavillon.
Le droit de construire sur un sol commun dont on a la jouissance exclusive est donné par l'AG (elle seule en a pouvoir) à la double majorité art.26.
L'autre aspect, que mentionne le RDC : les autorisations administratives !
Ici c'est le Sce urbanisme de votre commune qui peut répondre, sur le "droit à construire" réservé à votre syndicat .
Pour faire simple :
Chaque parcelle constructible peut l'être pour une surface précise (COS). Il faut donc voir qu'elle est la surface constructible dans l'emprise de votre terrain en copropriété (Sce urbanisme mairie)
Vous dites que les jardins sont tout petit, ce qui laisse entendre qu'une grande part de ce qui était constructible a été utilisé.
Si tout a été utilisé, impossible de construire quoi que ce soit.
Il y a peut être une surface constructible résiduelle. Mais elle appartient au syndicat, c'est à dire à chacun des copropriétaires selon sa quote-part.
Autrement dit ce copropriétaire ne pourrait éventuellement construire que les M² lui revenant, sous réserve que l'AG ai préalablement autorisé ce copropriétaire à construire comme il est dit plus haut !
Conclusion : voir la mairie ! 
Ajout :
"en ce qui concerne les modifications extérieures de son lot, le copropriétaire pourra effectuer toutes modifications qu’il jugera utile, et ce sous réserve : ......."
Attention ici : le RDC précise ce qu'il en est des éventuelles modifications que voudraient apporter les copropriétaires !
Mais il ne s'agit pas là d'une "AUTORISATION", laquelle relève exclusivement du pouvoir de l'AG (voir L.art.25b)
Votre RDC précise que chaque demandeur devra obtenir ..ce qui est prévu ... leur projet devant de toute façon passer par l'AG (jurisprudence : sauf dans des cas très particuliers, très à la marge, le RDC ne peut rien autoriser, priver l'AG de statuer sur ces autorisation de travaux privatifs modifiant 'aspect extérieur.)
Si vous voulez, le RDC précise ce qu'il est possible de faire, en fixe les conditions, l'AG restant souveraine pour en apprécier la conformité. |
Édité par - Gédehem le 13 févr. 2010 22:07:17 |
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Posté - 14 févr. 2010 : 17:21:08
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Merci Gédehem pour votre réponse et vos explications très claires.
D’après les indications recueillies auprès de la mairie, il existe encore une SHON résiduelle conséquente.
Ramenée aux quotes-parts de copropriété, il semble qu’elle permette à mon voisin d’envisager une extension de cette importance (j’ai bien compris sous réserve de l’autorisation de l’AG à la double majorité) .
Le problème est qu’avec un COS de 0,5 une extension peut vite se révéler pénalisante pour les voisins quand leur problème n’est pas pris en considération, et c’est le cas pour ce qui me concerne.
L’accord des voisins immédiats n’est il jamais demandé, ou le désaccord jamais pris en compte, dans ce cas ?
J’avais cru comprendre en lisant l’article 35 de la Loi du 10 juillet 1965 que dans une copropriété verticale les copropriétaires du dernier étage devaient donner leur accord en cas de travaux de surélévation. N’est ce pas transposable ?
En imaginant que mon voisin n’accepte pas de réviser son projet et que l’AG donne son accord, il me restera, j’imagine, la possibilité de contester cette décision de l’AG pour modification de jouissance des parties privatives.
J’espère bien entendu ne pas être obligé d’en arriver là . 
Existe t il à votre connaissance d’autres arguments sur lesquels je peux m’appuyer pour faire prendre en compte mon souci, le plus en amont possible, au sein de la copropriété ?
Merci d’avance.
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Gédehem
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Posté - 14 févr. 2010 : 18:17:19
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"L.Art. 9 - Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
(.....)"
Dans ce genre d'affaire, un argument :
"J'ai acheté un pavillon qui me convenait dans cet immeuble, car je disposais de la vue et de l'ensoleillement de la face sud ainsi que je le souhaitais !
Ce projet de construction modifierait de façon substantielle la jouissance de mon lot, et si elle avait existé je n'aurais jamais acheté."
L.art.35 s'applique également s'agissant de constructions horizontales susceptibles de porter un trouble de jouissance aux lots voisins. |
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Posté - 14 févr. 2010 : 23:59:13
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Merci Gédehem d‘apporter de l’eau à mon moulin …
Est-il permis de penser que dans ce cas, projet d’extension très structurant et pénalisant, un vote à l’unanimité est envisageable cf article 35 ?
Ou bien que l’accord de tous les voisins directs est nécessaire ?
Dans ce cas, un seul désaccord est-il suffisant pour s’opposer au projet ?
Dans quel cadre et sous quelle forme doit-il être prononcé ? Au niveau de l’AG ?
D’une façon générale, la mairie demande t-elle un PV avec l’accord de l’AG avant délivrance d’un permis de construire ? Et dans le cas qui m’intéresse, l’accord des voisins directs est-il aussi demandé par l’urbanisme ?
Je suis conscient de poser beaucoup de questions … mais c’est le propre des néophytes ! 
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Mout
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Posté - 15 févr. 2010 : 18:32:11
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Ne pensez pas qu'au seul TROUBLE de voisinage qui vous porterait préjudice et surtout TAISEZ cette pensée...
Dans votre copropriété, les charges communes sont définies et chaque copropriétaire doit les payer au prorata de la quote-part de parties communes de SON LOT tel que décrit à l'EDD et repris au RdC.
La modification de l'EDD DOIT suivre les travaux envisagés en ce qu'ils MODIFIENT le descriptif du lot...
La quote-part de parties communes est impactée par ce modificatif...
En sus des arguments développés par Gedehem, développez plutôt un discours articulé sur ces conséquences... |
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Gédehem
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Posté - 15 févr. 2010 : 21:55:27
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Merci à Mout d'aborder ce point, absent de nos interventions ..
Il est évident qu'un tel projet soumis à autorisation de l'AG doit aussi prévoir la modification des tantièmes affectés à ce lot, donc la modification de l'EDD/RDC, donc leur publication au fichier immobilier (acte authentique), tout ceci aux frais du demandeur .... |
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Posté - 16 févr. 2010 : 00:02:59
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Merci pour ces conseils précieux que je ne vais pas manquer de creuser ….
L’article suivant du RDC de ma copropriété me semble également intéressant.
Décisions requérant l’unanimité :
L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’ensemble immobilier, ni imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du présent RDC.
Sous réserve du cas prévu par les dispositions des articles 11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965, aucune modification de la répartition des charges ne peut être effectuée sans le consentement unanime des copropriétaires.
Je suis tenté de considérer que dans ce projet de construction il y a aliénation (au moins partielle) des parties communes.
Mais je peux me tromper …
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 16 févr. 2010 : 10:32:53
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OUi ... sauf que le jardin du voisin n'est pas "nécessaire à la destination de l'immeuble" !
Cette dispsition, transcription de L.art.26.al.3, ne concernent que les cas d'aliénation de parties communes qui cocernent tous les copropriétaires.
Ex : un coursde Tennis, une piscine, etc .. que le syndicat voudrait aliéner au profit de (mettons) la commune, privant tous les copropriétaires de ces parties communes liées à l'immeuble et à la jouissance des lots.
"J'ai acheté ici parce qu'il y avant tennis et piscine, s'il n'y étaient pas j'aurais acheté ailleurs" !
Pour aliéner ces parties communes nécessaires à la destination de l'immeuble : unanimité.
Pour aliéner des parties communes dont on n'a que faire, type "concession d'un droit privatif sur un jardin" ou autre, cela ne gene personne, ou pas grand monde : double maj.art.26. |
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Posté - 16 févr. 2010 : 23:55:21
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Effectivement, cela semble logique !
Merci Gédehem de vous attacher à faire mon éducation … et merci également à Univers Immo.com de permettre ce type d’échanges fructueux.
Je reste attentif à vos suggestions complémentaires pour peaufiner mon approche …
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