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 Posté - 15 févr. 2010 : 19:06:13
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Bonjour,
Dans un lotissement, la règle suivante :
L'édification de toute construction ou annexe autre que celles figurant au plan-masse est interdite.
est-elle une règle d'urbanisme ?
Merci.
Bien cordialement.
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Posté - 20 févr. 2010 : 10:43:58
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Hello,
Personne n'a de réponse ?
Cordialement. |
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Mout
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Posté - 20 févr. 2010 : 16:07:07
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citation: la règle suivante
Dans quel document figure cette mention?
PS: Je viens de relire le fil fermé : ma réponse y est donnée et argumentée sur la base des renseignements sommaires que vous fournissiez
Ne comptez pas sur moi pour continuer une discussion sur le sexe des anges...
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=3378
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Édité par - Mout le 20 févr. 2010 16:26:38 |
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Posté - 20 févr. 2010 : 16:44:26
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Bonjour Mout,
La mention figure dans un document appelé improprement (puisque les pavillons sont privatifs) "Cahier des charges/Règlement de copropriété" puis "Règlement de copropriété", enregistré à la Conservation des Hypothèques.
Premier dépôt : 1963, donc largement plus de 10 ans !
Mention inchangée depuis.
Le permis de construire a été délivré le 27 juin 1963 et a tenu lieu d'autorisation de lotissement (cf décret n° 61-1036 du 13.09.1961, art. 15, paragraphe 2).
Il excluait d'ailleurs toutes modifications ultérieures comportant addition de bâtiments à usage d'habitation ou d'annexe.
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Posté - 20 févr. 2010 : 16:53:03
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Mout,
Si j'ai repris le sujet, c'est que j'ai maintenant :
- l'historique complet de la Société de construction à l'origine de notre ensemble, avec les PV des AG constitutives de cette Société, avec toute son argumentation "lotissement/copro" en 1963,
- l'arrêté préfectoral du permis de construire,
- les 4 versions enregistrées de notre "règlement",
- tous les PV d'AG depuis la première AG en 1966,
- l'explication écrite du "dévoiement" de notre lotissement en copropriété.
Je n'y ai pas vu d'ange et encore moins de sexe...
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popolus
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Posté - 20 févr. 2010 : 17:18:59
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citation: "Cahier des charges/Règlement de copropriété" puis "Règlement de copropriété"
A quelle date le document aurait-il cessé de s'appeler "cahier des charges"?
citation: les 4 versions enregistrées de notre "règlement"
De quand datent ces versions?
citation: L'édification de toute construction ou annexe autre que celles figurant au plan-masse est interdite.
Cette stipulation figure dans quelle version? |
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Posté - 20 févr. 2010 : 18:00:01
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1963
Le titre se présente ainsi :
"Règlement de copropriété
Projet de division et cahier des charges
(Rédaction conforme à l'Arrêté Préfectoral
de Permis de Construire du 27 juin 1963)"
puis embraye en son art. 1 par
"Le présent cahier des charges/règlement de copropriété"
1964
Le titre se présente ainsi :
"Règlement de copropriété"
puis embraye en son art. 1 par
"Le présent règlement de copropriété"
1986
Suite à une AGE de... 1978 de modification des statuts de l'ASL !
Titre et art. 1 inchangé par rapport à 1964 !
1987
Le titre se présente ainsi :
"Règlement de l'ASL de xxx"
et puis art. 1 inchangé. Il commence toujours par
"Le présent règlement de copropriété" !
La stipulation
L'édification de toute construction ou annexe autre que celles figurant au plan-masse est interdite.
figure depuis le début (1963) et reste inchangée dans chaque version.
En rappel, les pavillons sont privés.
Les statuts de l'ASL sont inclus dans chacune des 4 versions !
Et dans chacune des 4 versions, on retrouve la phrase suivante, que je trouve assez extraordinaire :
"En tout état de cause et conformément aux projet de division et cahier des charges joints au dossier de demande de permis de construire, en exécution d'un arrêté de M. le Préfet de Seine-et-Oise en date du 14 décembre 1962 comportant accord préalable de l'opération dont il s'agit, il demeure ici formellement précisé que demeure écartée dans le présent règlement de copropriété la présomption de communauté totale du sol habitable et qu'il sera donné, ci-après, une définition des parties privées et des parties communes permettant à la fois d'inclure dans un lot une partie de terrain en pleine propriété privative tout en restreignant la copropriété aux parties communes générales de l'ensemble immobilier dont il s'agit."
Autrement dit, une copropriété sans habitations puisque les parties communes générales sont des espaces verts, des tennis, une piscine, etc.
Curieux, non ? |
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popolus
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Posté - 20 févr. 2010 : 19:59:17
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2 points importants : Il s’agit d’un lotissement et il y avait en 1963 un cahier des charges publié.
On rappelle qu’à cette époque les CDC étaient approuvés et avaient également de ce fait une valeur réglementaire (double nom)
Le changement de nom en 1964, qui était je pense non intentionnel avait à l’époque peu importance. Cela en a aujourd’hui (caducité des 10 ans mentionnée dans l’article 442-9 du CU).
La question aujourd’hui est de savoir si ce cahier des charges de 1963 est toujours opposable.
Est-ce que dans ce cahier des charges de 1963 figurait des modalités de modification, ou bien au contraire était-il précisé que les colotis devraient le respecter indéfiniment.
citation: il demeure ici formellement précisé que demeure écartée dans le présent règlement de copropriété la présomption de communauté totale du sol habitable et qu'il sera donné, ci-après, une définition des parties privées et des parties communes permettant à la fois d'inclure dans un lot une partie de terrain en pleine propriété privative tout en restreignant la copropriété aux parties communes générales de l'ensemble immobilier dont il s'agit
Je pense que le mot copropriété veut dire ici partie de terrain communes à tous les colotis du lotissement.
Ce paragraphe rappelle simplement à mon sens que dans le lotissement il y a des parties communes, qui sont appelées (à tord) la copropriété et il y a des parties privées qui sont les lots.
Le mot copropriété ne semble pas avoir la même signification qu’aujourd’hui.
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Posté - 20 févr. 2010 : 20:36:59
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OK Popolus.
Mon problème est que devant une obligation donnée, je ne sais pas dire si elle est une règle d'urbanisme ou une règle de cahier des charges.
Supposons que ce soit une règle de cahier des charges.
Le cahier des charges a été mis dans le dossier de demande de lotissement donc il est visé par l’arrêté de lotir, il devient aussi un règlement.
Neanmoins, la caducité ne s’applique pas car il reste un cahier des charges :
- code de l’urbanisme, article L442-9 :
« (...) Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. »
- cour de cassation chambre civile 3, audience publique du mardi 21 mars 2000 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...13&fastPos=2
« (...) le cahier des charges initial, approuvé par arrêté préfectoral, conservait dans les rapports des colotis entre eux un caractère conventionnel, que ses stipulations continuaient de faire la loi des parties tant qu'elles n'y avaient pas renoncé d'un commun accord même si elles étaient frappées de caducité à l'égard de l'administration et que ces clauses, reprises par le cahier des charges du lotissement de 1970 s'imposaient à tous les acquéreurs de lots et à leurs ayants cause (...) ».
- Pérennité du cahier des charges
Cour de cassation, 3e Chambre civ., 8 avril 2008 (pourvoi n° 07-10.054) :
« (...) le cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, (...) »
Supposons que ce soit une règle d'urbanisme.
- Caducité : code de l’urbanisme, article L442-9
« Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu."
Le maintien de ces règles n'a pas été demandé dans les délais.
- Cas particuliers
a) Si le règlement est rappelé dans les actes de vente et si le respect de ses dispositions est expressément érigé en condition de vente, il devient aussi conventionnel, contractuel.
b) S’il est rappelé dans les actes de vente sous forme d’une simple reproduction ou mention, il reste règlement (code de l’urbanisme, article L111-5 : « La seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel »).
Comme je le disais, mon pb, c'est de savoir faire la distinction entre une règle d'urbanisme et une règle de cahier des charges.
Ensuite, je sais traiter.
Autre façon de poser la question : quels sont les critères qui permettent de classer les obligations dans une catégorie ou l'autre ?
citation: Est-ce que dans ce cahier des charges de 1963 figurait des modalités de modification, ou bien au contraire était-il précisé que les colotis devraient le respecter indéfiniment.
Dans le cahier des charges (toutes versions), il y a un article permettant de voter en AG une modif's de tout point du règlement, dont cette contrainte de ne pas ériger de constructions annexes.
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popolus
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Posté - 20 févr. 2010 : 21:21:42
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J’avais bien compris votre question : Comment savoir dans le cas général si une règle est une règle d’urbanisme ou non ? Et en particulier si la règle stipulant que « L'édification de toute construction ou annexe autre que celles figurant au plan-masse est interdite » en est une ou non ?
Je n’ai pas de réponse précise à cette question. Une règle d’urbanisme est sans doute une règle ayant sa place par exemple dans un PLU.
(Remarque : Attention de ne pas opposer règles de cahier des charges et règle d'urbanisme car les CDC contiennent également des règles d’urbanisme)
J’avais orienté volontairement la discussion vers la caducité du CDC de 1963 car s’il est toujours opposable, la question sur la règle d’urbanisme (ou non) ne se pose plus.
A ce sujet, il serait intéressant de retrouver le procès verbal de l’AG de 1963 ayant supprimé (et non modifié) le CDC.
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Posté - 21 févr. 2010 : 00:37:39
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citation: A ce sujet, il serait intéressant de retrouver le procès verbal de l’AG de 1963 ayant supprimé (et non modifié) le CDC.
Il n'y a pas eu d'AG car les pavillons n'étaient pas vendus (ni finis d'être construits d'ailleurs !).
En 1964, c'est la Société de construction, par l'intermédiaire de son PDG, qui a modifié l'intitulé du document de 1963 en le faisant passer de "règlement de copropriété/cahier des charges" en "règlement de copropriété" et en ne changeant rien des obligations qui nous intéressent ici ! Autrement dit, le "cahier des charges" d'origine est toujours présent à l'intérieur du "règlement de copropriété" !
La seule explication écrite est la suivante :
"Quelques erreurs matérielles ayant été relevées depuis lors, sans influence sur le fond de l'acte considéré, et diverses précisions complémentaires à y apporter s'étant avérées nécessaires, il a été décidé, avant toute vente des maisons individuelles en cours d'édification, de procéder, ainsi qu'il suit, à la refonte du cahier des charges sus-énoncé, qui prendra dès lors le titre de "Règlement de copropriété", ce qui a été fait de la manière suivante"
... et suit le nouveau texte, avec les mêmes obligations + d'autres !
Je ne comprends pas pourquoi il a été si important en 1964 d'insister sur cette notion de "copropriété" quand on sait en plus que les pavillons sont privés !
Il doit y avoir une astuce quelque part...
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popolus
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Posté - 21 févr. 2010 : 01:32:08
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En 1963 le lotissement possédait un CDC publié. Et dans ce CDC, un article précisait qu’un vote en AG peut en modifier le contenu.
En 1964, le PDG de la Société de construction, le modifie, ou plutôt le supprime pour le remplacer par un règlement, sans respecter les modalités de modifications, pourtant incontournables.
Je me demande si le CDC de 1963 a été réellement publié à la conservation des hypothèques. A confirmer.
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Posté - 21 févr. 2010 : 07:03:19
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Posté - 21 févr. 2010 : 07:08:19
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Mout
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Posté - 21 févr. 2010 : 07:59:43
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Jean-Pierre W : les règles d'URBANISME applicables en 1963 ont été frappées de caducité, par suite de la loi de janvier 1986, si la commune s'était dotée postérieurement (à 1963) d'un POS approuvé.
Disons, par hypothèse, que la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents APPROUVES en est certaine
Dans ce cas hypothétique, la règle que vous énoncez est DONC PUREMENT CONVENTIONNELLE. |
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Posté - 21 févr. 2010 : 08:19:46
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Dans l'hypotèse où......cela s'appelle un lotissement......ce qui n'est pas forcément évident !
Et avec un petit complément, la loi de 1986 a été revue depuis et particulièrement le R315-44 .
C'est maintenant le L442-9 qui s'applique et le R442-25 du curb qui est venu clarifier les cas où l'affichage n'avait pas eu lieu.
L'on pourrait rajouter juste pour la sémantique que le L442-9 parle de PLU et non de POS ce qui fait.......disserter un certain nombre de juristes et praticiens! |
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Posté - 21 févr. 2010 : 10:19:47
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Merci à tous de vos réponses.
Je vais aller relire les articles du curb.
citation: Je me demande si le CDC de 1963 a été réellement publié à la conservation des hypothèques. A confirmer.
Oui.
J'ai les copies intégrales des 4 versions du "règlement" obtenues à la Conservation des Hypothèques.
Une AG ne pouvait être tenue car les pavillons n'étaient pas construits ni vendus et l'ASL n'était pas définitivement constituée. La Société de construction (propriétaire du terrain) avait donc tout loisir de modifier le texte.
Quant à la qualification "lotissement/copropriété", si copropriété il y a, elle ne réside que dans les parties communes générales (espaces verts, etc.) puisque notre "règlement" indique dans ses 4 versions :
citation: il demeure ici formellement précisé que demeure écartée dans le présent règlement de copropriété la présomption de communauté totale du sol habitable et qu'il sera donné, ci-après, une définition des parties privées et des parties communes permettant à la fois d'inclure dans un lot une partie de terrain en pleine propriété privative tout en restreignant la copropriété aux parties communes générales de l'ensemble immobilier dont il s'agit."
Et dans le préambule du document de 1963, on trouve ce joli passage :
citation: -« (...) un groupe d’habitations régi à la fois par la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements, dans la mesure toutefois où ce régime a été rendu applicable par l’article 80 de la loi n° 53-80 du 7 février 1953 qui pose le principe de la copropriété horizontale et par le décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements, étant indiqué ici, comme il sera plus loin précisé d’une manière plus détaillée, que dans le présent cahier des charges sera écarté la présomption de communauté totale du sol habitable en matière de copropriété et qu’il sera donné une définition des parties privées et des parties communes permettant à la fois d’inclure dans un lot une partie de terrain, en restreignant la copropriété aux parties communes générales de l’ensemble immobilier projeté ».
Pour info, les parties communes sont placées sous le régime de l'indivision forcée.
Autre approche : l'objet de l'ASL
Dans cet "objet", est incluse l'application des dispositions du "règlement" concernant les droits et obligations des différents membres de l'ASL au sujet des espaces privés.
Peut-on dire alors que ces droits et obligations ont ainsi été "définitivement" contractualisés ?
Par "définitivement", j'entends "tant que le règlement n'est pas modifié". |
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| Signature de Jean-Pierre W |
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popolus
Contributeur actif
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Posté - 21 févr. 2010 : 12:30:09
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citation: Une AG ne pouvait être tenue car les pavillons n'étaient pas construits ni vendus et l'ASL n'était pas définitivement constituée.
La Société de construction (propriétaire du terrain) avait donc tout loisir de modifier le texte.
C’est un peu compliqué.
D’un côté, un CDC ne pouvait être modifié (ou supprimé) que selon ses propres modalités de modification (Le 442-10 ou le 315-3 n’existaient pas à l’époque).
D’un autre côté, le CDC est un contrat liant les colotis et le lotisseur. Et apparemment, avant la modification de 1964 il n’y avait aucun co-loti. A confirmer.
Dans ce cas, le lotisseur était le seul cocontractant. Alors peut-être avait-il le loisir de le supprimer et de le remplacer par un règlement.
citation: Autre approche : l'objet de l'ASL
Dans cet "objet", est incluse l'application des dispositions du "règlement" concernant les droits et obligations des différents membres de l'ASL au sujet des espaces privés.
Peut-on dire alors que ces droits et obligations ont ainsi été "définitivement" contractualisés ?
Par "définitivement", j'entends "tant que le règlement n'est pas modifié".
Le fait qu’un objet des statuts de l’ASL impose le respect du règlement ne soustrait pas ce règlement à l’application du 442-9 (règle de caducité au bout de 10 ans)
Autrement dit, les co-lotis doivent respecter les dispositions du règlement tant que celles-ci ne sont pas caduques.
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Posté - 21 févr. 2010 : 13:29:27
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Posté - 21 févr. 2010 : 18:57:20
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Je continue à avoir quelques réticences à qualifier le Maitre d’ouvrage de LOTISSEUR !
Il ne faut pas oublier qu’il s’agissait d’un PERMIS DE CONTRUIRE global sur l’ensemble de la propriété tenu, donc, tant à la réalisation des VRD, parties communes que des pavillons à construire.
C’est le simple fait de vouloir céder ces pavillons et le terrain attenant, donc division en pleine propriété, qui obligeait le « promoteur » à respecter concomitamment les règles relatives au « lotissement ».
D’où ces actes mi-copro – mi-lotissement dressés à l’époque qui jettent, pour certains le trouble !
Heureusement, le législateur est venu par la suite faire le distinguo et clarifier cette situation.
Une étude va être proposée, par ailleurs sur ce sujet, dont je vous proposerai la synthèse !
Quoiqu’il en soit : dans le cas du lotissement le L442-9 et R442-25 rendent caduques les règles des documents du lotissement sauf celle incluses dans un CDC.
La question reste donc entière si l’on considère être en lotissement.
Et si l’on doit considérer que l’on n’est pas en lotissement ce sont celles du Règlement de copro-cahier des charges qui prévalent.
Dans les 2 cas, je serais prudent dans pareille situation.
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 21 févr. 2010 19:09:45 |
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Posté - 21 févr. 2010 : 23:09:49
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A l'époque, la loi du 28 juin 1938 "tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements" avait un chapitre I : "Dispositions régissant les sociétés de construction" dont l'article 1
disait :
"Sont valablement constituées sous les différentes formes reconnues par la loi, même si elles n'ont pas pour but de partager un bénéfice, les sociétés ayant pour objet soit la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, soit la gestion et l'entretien de ces immeubles ainsi divisés.",
loi étendue par l'article 80 de la loi 53-80 du 7.2.1953 aux maisons individuelles (entre autres).
La Société de construction :
- a acheté le terrain,
- l'a divisé en parcelles privatives + 1 grande parcelle,
- a construit 1 pavillon par parcelle privative,
- a fait des lots : 1 pavillon privé + des tantièmes de la grande parcelle,
- a rédigé un "règlement de copropriété",
- a vendu les lots.
L'ensemble est alors formé de pavillons privés avec les fameuses
obligations et les propriétaires des pavillons sont indivisaires
sur la grande parcelle commune.
La seule "copropriété" est donc sur la grande parcelle commune
(sans habitations).
La "copropriété" ne comporte pas de "bâti".
Cela rentre-t-il dans la définition de lotissement : l'art. 1 du décret 58-1466 du 31.12.1958 puis art. L442-1 du curb ?
Mais bon, la discussion tournicote et il faudrait trouver un autre angle
d'analyse ou comprendre vraiment l'esprit exact du montage afin
de rester dans la même logique.
J'ai du mal à admettre la notion de "copropriété" non bâtie.
Et si ce n'est ni une copro ni un lotissement, qu'est-ce que ça pourrait être ?!!!
On pourrait dire que c'est un terrain non construit en indivision
entre des propriétaires de pavillons privés, propriétaires qui ont signé un
"contrat", une convention, comportant des obligations privées portant et sur le terrain non construit et sur leur propre pavillon !
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