|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
guilain
Contributeur actif
223 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 18 févr. 2010 : 14:32:29
|
Bonjour,
Le syndic indique que grace a lui, le compte bancaire "non séparé" ne coute rien a la copro (cela reste encore a prouver mais bon...)
En attendant, j'ai essayé de voir pour ouvrir un compte réellement séparé et partout où je me rends...celà coute bien cher !
En dehors des frais liés à des opérations ponctuelles tels virements que je peux concevoir, on nous demande en général des commissions forfétaires mensuelles, des commissions sur les mouvements enregistrés sur le compte...
Bref, auriez vous des infos sur les couts habituellement pratiqués en la matiere et encore mieux, des noms a me donner sur des banquiers compréhensifs de ce qu'est un syndicat de copro avec (j'espere)possibilité de livret A...et consultation sur internet des mouvements...
Merci,
nb, j'ai été voir dans Paris HSBC, BNP, Banque Pop, Credit Coop.
|
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 18 févr. 2010 : 15:09:36
|
guilain : d'abord cela ne sert à rien d'aller voir les banques pour ouvrir un compte au nom du SDC car seul le syndic peut le faire par DECISION de l'assemblée générale.
Ni un copropriétaire, un membre du CS et le président du CS ne peuvent ouvrir un compte séparé.
La loi OBLIGE l'ouverture par le syndic d'un compte séparé au nom du SDC de copropriétaires. Pour détourner cette loi les syndics ont inventé une " combine" en fiasant voter par l'AG une dérogation d'ouverture de ce compte séparé.
Pour votre info : les syndics refusent ce compte séparé, car cette ouverture les priveraient des intérêts perçus avec les fonds des SDC déposés sur leur propre compte.
De plus la loi interdit que les syndics majorent leurs honoriares pour l'ouverture d'un compte séparé OBLIGATOIRE. Trsè souvent plus de 20 à 30% par an. Cette méthode, totalement hors la loi, pousse les copropriétaires à voter la dérogation et l'ouverture d'un compte unique dans le compte bancaire du SDC. !!!
D'abors êtes vous sur que vous avez bien un compte séparé ?? les chèques de paiements de vos charges doivent être libellé au nom du Syndicats des copropriétaires YYYYYY, et non au nom du syndic. !!! facile à vérifer.
guilain : citation: En dehors des frais liés à des opérations ponctuelles tels virements que je peux concevoir, on nous demande en général des commissions forfétaires mensuelles, des commissions sur les mouvements enregistrés sur le compte...
Cela ne veut rien dire du tout. Vous avez compris qu'un compte bancaire séparé ne peut généré des frais spécifiques de tenue de compte, en moyenne de 25 à 50 e par an.
Le cout supplémentaire d'un compte séparé ne peut pas venir des banques, mais du supplément d'honoriares imposés par le syndic !!!
Il serait très surprenant qu'un banquier vous donne des renseignements ou vous ouvre un compte au nom du SDC !!!! pour lui un compet séparé ne veut rien dire. Un compte est ouvert par le syndic au nom du SDC, ou le syndic ouvre un compte individualisé pour votre SDC dans son propre compte. !!!
les frais pbancaires pour un compte séparé sont les mêmes que pour votre compte personnel, ce n'est qu'un simple compte courant !!! pas plus, ni moins. 
en résumé :SEULE l'AG décide ou non d'ouvrir un compte séparé; les honoraires du syndic doivent être identique pour l'un ou l'autre choix; le syndic peut ouvrir un compte séparé avec le PV de l'AG. Le président du CS n'a aucun pouvoir d'ouvrir un compte séparé, et avec son CS il vérifie les comptes et en particulier les relevés bancaires afin d'en faire le rapprochement avec les écritures comptables.
Pour l'ouverture ou non d'un compte séparé etde ses avantages, vous trouverez sur UI ou sur le site de l'Arc de nombreux posts sur ce sujet, brulant !!!
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 18 févr. 2010 : 15:23:56
|
Nous ne savons rien de la demande de Guilain à cette banque !
Mais la réponses qui lui a été donnée n'a rien à voir avec l'ouverture d'un compte bancaire !
Faites un essai avec votre propre banque : "Il se peut que je sois désigné syndic de ma copropriété, qu'elles sont les formalités pour ouvrir un compte au nom de mon syndicat ?"
Je suis certain que la réponse sera toute autre !
Un "Compte séparé au nom du syndicat" ne coute rien du tout, pas plus ou pas moins que ce que "coute" votre propre compte personnel, ou celui qui serait ouvert au nom d'une association L.1901.
(Les banques ne sachant où nous mettre nous classent dans leur rubrique interne "Association" pour nous différencier des Ste Commerciales)
C'est peut être sur ce point que cette banque vous a répondu vous considérant comme une PME avec vos 150.000 € de CA ..! 
Pour le reste, c'est à dire les pertes de "revenus" du syndic motifs cachés de refus de ce compte séparé, Philippe a répondu. |
Édité par - Gédehem le 18 févr. 2010 15:25:59 |
|
|
|
guilain
Contributeur actif
223 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 18 févr. 2010 : 16:06:38
|
Bonjour,
Philippe388, merci de vos confirmations, pour une fois, je pense bien connaitre cet aspect du compte bancaire séparé.
Dans la pratique, je sais aussi pourquoi le syndic n'a aucun interet a voir partir les fonds d'une copro...surtout quand celle ci n'a pas de probleme de tréso et que le syndic profite au max de ses soldes créditeurs (quoiqu'en ce moment, les taux court terme sont assez décevants)
Je pose cette question car je souhaite remettre a l'ODJ ce compte séparé + constitution d'un fonds de reserve à placer en livret A etc...
Je sais que le syndic profitera evidemment de ma demande pour modifier ses honoraires fixes et compenser l'éventuel manque a gagner...legal ou pas légal, il fera de toute façon la compensation, vous le savez bien !
Nous avons actuellement un compte bancaire non séparé (bien voté en AG et bien ouvert par le syndic je vous rassure là dessus).
La question des frais est brulante en effet car l'année derniere, après ma demande de copie de tous les relevés de l'année, j'avais constaté des frais de banque débités à tort...malgré ma demande de justificatif au moyen de l'état du rapprochement bancaire jamais obtenu, le syndic affirmait ses grands dieux que ces frais n'avaient pas été facturés a la copro !! Je ne le crois toujours pas et je demande toujours a voir les justif, les seuls en ma possession sont les relevés qui disent le contraire...et je m'atttends a voir la même chose sur cette année !!
en tant que copro, je souhaite donc étudier la possibilité et le cout eventuel d'un compte bancaire séparé pour étayer ma proposition a l'odj. C'est tout, je mache le boulot du syndic finalement...
Les banques recherchées et interrogées me disent toutes qu'il y aurait des frais de fonctionnement...contrairement à un compte de particulier...c'est pourquoi je demande vos bonnes adresses sahcant bien que les réponses qui m'ont été données par les banquiers vus ne sont pas bonnes !
La poste pratique t elle syustématiquement 0 frais ? Connait elle le livret A sur un SDC ?
Sinon, il me restera encore la possibilité de se faire imposer par la BDF (= aucun frais) mais ce sera sans chéquier...pas facile de fonctionner avec ça !
Merci de vos bons tuyaux |
|
|
|
4
Posté - 18 févr. 2010 : 17:31:38
|
|
guilain : citation: Je sais que le syndic profitera evidemment de ma demande pour modifier ses honoraires fixes et compenser l'éventuel manque a gagner...legal ou pas légal, il fera de toute façon la compensation, vous le savez bien !
l'assemblée peut négocier les honoraires du syndic à l'AG. C'est aux copropriétaires d'imposer le compte séparé pour le même prix, ou quelques % de plus !!! Et non l'inverse !!
guilain : citation: en tant que copro, je souhaite donc étudier la possibilité et le cout eventuel d'un compte bancaire séparé pour étayer ma proposition a l'odj. C'est tout, je mache le boulot du syndic finalement...
Pas du tout. Les intérêts du syndic sont de garder un compte unique chez lui !! ET ceux du SDC et des copropriétaires sont d'exiger un compte séparé en ne votant pas la dérogation qu'il ne va pas manquer de proposer à l'ODJ.
guilain : citation: Sinon, il me restera encore la possibilité de se faire imposer par la BDF (= aucun frais) mais ce sera sans chéquier...pas facile de fonctionner avec ça !
ATTENTION !!! si l'AG vote la dérogation, le syndic conservera son compte unique, et si l'AG vote le compte séparé, le syndic sera dans l'obligation de l'ouvrir sous 3 mois ( à vérifier) dans une banque, que le président du CS ne peut en aucun cas choisir !!
Si vous êtes le président du CS, vous n'avez aucun pouvoir d'imposer quoique ce soit au syndic, ni aux copropriétaires !!! L'AG décidera, et le syndic devra exécuter ses décisions., le CS controlera les comptes et vérifiera si les décisions de l'AG sont bien exécutées !!! le CS n'a pas pouvoir de décisiosn !!!
De plus la banque de France impose l'ouverture d'un compte bancaire aux banques pour les personnes qui sont interdit bancaire, et en grande difficulté financière .
Ceci n'est absolument pas envisageable pour un syndicat de copropriétaires, dont le syndic élu doit payer les charges et lers factures par chèques, faire des virements, payer les salires et charges des employés,....
Je vous rappelle qu'un compte bancaire " séparé" est identique à votre compte courant personnel. Il ne peut y avoir de frais autres que les frais normaux des banques !!! Un banquier qui vous annonce autre chose, est à oublié immédiatement !!!
Un conseil : si votre syndic est si réticent à vous communiquer les documents comptables, commencez à chercher un autre syndic qui vous proposera le compte bancaire séparé, et des honoraires tous compris, sans forfaits ou vacations diverses. Des honoriares de base plsu importants, mais sans suprises aucunes, attention, bien lire les contrats et additionner TOUTES les clauses !!!
|
|
|
|
guilain
Contributeur actif
223 message(s)
Statut:
|
|
5
 Posté - 18 févr. 2010 : 17:40:07
|
l'ouverture d'un compte imposé par la BDF peut se faire a partir du moment où vous rencontrer plusieurs refus de différents établissements...en situation difficile ou pas, interdit de chequier ou pas...vous pouvez etre totalement in bonis et devoir avoir recours a cette extrémité.
je sais bien que nous n'avons aucun pouvoir pour imposer un établissement par rapport à un autre, le syndic fera le ce qu'il doit faire dans els trois mois...sauf que face à un syndic vexé de cette situation, je prefere préparer le terrain et dire et proposer a l'AG une établissement où l'ouverture est possible et à quelle condition...ça facilite la chose !
chercher un autre syndic avec compte bancaire séparé, c'est une diée à lazquelle nous pensons, tout comme celle de d'un syndic non professionnel aussi d'ailleurs.
Sans faire de la pub, je veux bien vos bonnes références bancaires par mail privé !
merci encore, |
|
|
|
6
Posté - 18 févr. 2010 : 18:47:46
|
|
guilain : citation: je prefere préparer le terrain et dire et proposer a l'AG une établissement où l'ouverture est possible et à quelle condition...ça facilite la chose !
Guilain : Sur votre proposition, l'AG décide d'ouvrir un compte à la BNP !!! et puis !!! SEUL le syndic élu par cette AG PEUT ouvrir un compte au nom du SDC, syndic pro ou bénévole !! véxé ou pas véxé !!!
Guilain: Aucunes banques ne va refuser d'ouvrir un compte pour un syndicat de copropriétaires !!! Imposer un compte à un syndic par la Bnaque de France, cela sera certainement une première !!
Le plus important pour le SDC est la nature du compte et non le nom de la banque, ou gagner 20 ou 100 € par an !!! . Compte séparé = mieux pour le SDC, Compte unique du syndic=intérêts bancaires pour le syndic.
Je pense qu'en suivant cette méthode, vous faites fausse route. la bonne gestion d'un syndicat n'a pas beaucoup de rapport avec le choix de la banque !!!
Il y a d'autres problèmes plus importants dans la gestion de la copropriété. D'abord le choix du syndic et d'un bon CS pour controler sa gestion. Etablir un bon budget, s'occuper du bon état de la copropriété, le bien commun à tpus les copros,....
Les frais bancaires que vous jugez importants ne sont que peanuts dans le budget d'une copropriété !!!
Si ce syndic ne vous convient pas, chercher en autre à proposer à l'AG qui DECIDERA ou non d'élir le nouveau.
Et ceci n'est jamais gagné, et le fait que le compte soit au nom du SDC ou non ne préoccupe pas les copropriétaires, la très grande majorité ignorant la différence. Ce n'est pas l'argument pour faire évoluer le choix de l'assemblée, qui préferera conserver l'ancien qu'il connaisse déjà .
Mais derrière votre question, ne souhaitez vous pas être élu le syndic non pro de cette copropriété ?? |
|
|
|
gustav
Contributeur actif
289 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 18 févr. 2010 : 19:01:19
|
Bonjour
nous avons changé de syndic en décembre ( entra autres pour motif de surtaxe de 20% si compte séparé), et sommes donc passés du compte unique au compte séparé, recommandé, car légal, par le nouveau syndic. j'ai av posé la uestion des frais éventuels en cours d'année.. il m'a écrit que son agence négocie avec sa banque ( régionale du sud est) pour que les frais des comptes des copros soient annulés - sauf si anomalie grave je suppose - , lui seul supportant les frais inhérents à sa gestion.
cela dit, vu encore aucun compte.. |
|
|
|
guilain
Contributeur actif
223 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 18 févr. 2010 : 19:43:07
|
Merci Philippe de vos réponse mais vous n'écouter pas ce que je dis...°))
citation:
Guilain: Aucunes banques ne va refuser d'ouvrir un compte pour un syndicat de copropriétaires !!! Imposer un compte à un syndic par la Bnaque de France, cela sera certainement une première !!
Je ne dis pas qu'aucune banque va refuser...je m'interroge sur le fait de savoir et connaitre celles qui l'accepte sans frais de fonctionnement et eventuellement avec livret A.
Concernant la BDF je donnais simplement l'info sur la situation de quelqu'un (pers physique ou morale) qui se verrait refuser x fois l'ouverture d'un compte. A sa demande auprès de la BDF et justifiant de ces refus (3 il me semble) le BDF peut imposer a une banque de lui ouvrir un compte...dans le cadre du "Droit au Compte". Pourquoi un SDC ne serait il pas potentiellement dans ce cas ????? c'est une supposition tout a fait valable, je ne dis pas qu'elle existe ou existera...c'est une possibilité...mais qui a ses contraintes comme je le disais (pas de frais mais pas de chéquier, pas de carte de paiement.....)
citation: la bonne gestion d'un syndicat n'a pas beaucoup de rapport avec le choix de la banque !!!
tout a fait d'accord, le nom m'importe peu du moment que la banque ne facture pas anormalement des frais de gestion ou autres...or ce n'est pas le son de cloche que j'ai eu des quelques banquiers que j'ai rencontré à ce sujet...d'où mes demandes de conseil et de bonnes adresses (j'y reviens encore une fois...)
citation:
Les frais bancaires que vous jugez importants ne sont que peanuts dans le budget d'une copropriété !!!
OK mais pour cette raison la copro devrait les payer ?
citation: ...la très grande majorité ignorant la différence. Ce n'est pas l'argument pour faire évoluer le choix de l'assemblée, qui préferera conserver l'ancien qu'il connaisse déjà .
ce n'est pas le seul argument en effet. les copro connaissent bien le probleme dans notre copro pour l'avoir déja expliqué en AG clairement. Ils avaient préféré voter pour la dispense par simplicité, le syndic indiquant au passage qu'ils y avaient interet...(son interet plutot !). Pour autant et etant volontaire en la matiere, je propose de revoir encore la question, le syndic se permettant en plus de profiter de nos soldes créditeur de frais enormes...c'est un autre sujet.
citation: Mais derrière votre question, ne souhaitez vous pas être élu le syndic non pro de cette copropriété ??
ça pourrait faire partie des options...c'est pourquoi vous comprendrez pourquoi je prépare le terrain, n'est ce pas positif ?
Merci de votre aide en tout cas ! |
|
|
|
9
Posté - 18 févr. 2010 : 20:13:30
|
guilain : Oubliez la BDF, ce n'est pas très sérieux comme approche de la copropriété. !!!
Un syndicat de copropriétaire peut être en difficulté, il y en a un certian nombre ( du aux mauvais payeurs ), mais dans ce cas le tribunal nomme un administrateur judiciaire.
guilain : citation: le syndic se permettant en plus de profiter de nos soldes créditeur de frais enormes...c'est un autre sujet.
NON le syndic ne profite pas des soldes créditeurs, ce sont les copropriétaires qui lui donne cette possibilté !! le syndic n'oblige pas l'AG à voter la dérogation. Il faut la refuser et négocier les honoriares pour le compte séparé. !!
Une question : Etes vous au CS ?? le président de ce CS ?? COmbien de lot comporte votre copropriété.
Trouver une banque gratos ???
Poir votre info, les seuls frais bancaires sont la tenue de compte séparé pour 40 €/ par an !!! c'est le syndic qui a choisi la banque, la banque ou il a tous les comptes séparés.
guilain : citation: c'est pourquoi vous comprendrez pourquoi je prépare le terrain, n'est ce pas positif ?
positif pour qui ?? un syndic pro ou bénévole rend des comptes aux copropriétaires à l'AG, il y a des bons pros et des mauvais bénévoles !! et inversement.
|
|
|
|
guilain
Contributeur actif
223 message(s)
Statut:
|
|
10
 Posté - 18 févr. 2010 : 20:32:07
|
|
citation: Une question : Etes vous au CS ?? le président de ce CS ?? COmbien de lot comporte votre copropriété.
ni l'un ni l'autre. La copro comporte 11 lots principaux.
citation: Trouver une banque gratos ???
je sais bien, celà n'existe pas, personne ne travaille gratos, a commencer par moi même ! Depuis mes premiers posts, je ne parle que de com forfaitaire mensuelle et de com de mouvement.
citation: Poir votre info, les seuls frais bancaires sont la tenue de compte séparé pour 40 €/ par an !!! c'est le syndic qui a choisi la banque, la banque ou il a tous les comptes séparés.
Est ce le cas vous concernant que vous citez là ?
Bon, allez, j'arrête de vous torturer pour avoir simplement une banque connaissant le sujet et ne facturant ni com mensuelle ni com de mvt, vu la longueur du post pour ce modique sujet... |
|
|
|
sparte
Contributeur senior
803 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 18 févr. 2010 : 20:43:19
|
Les produits financiers générés par le compte unique ne sont plus ce qu'ils étaient...si vous revenez 15 ans en arrière le service syndic ne pouvait rapporter de l'argent que grâce à cette" petite" manne.Aujourd'hui les BP de plus en plus serrés ,les intérêts bancaires de moins en moins élevés et l'obligation de payer les entreprises dans des délais convenables(sans parler de l'ouverture des comptes séparés qui suppriment du cash) font que les produits ne produisent plus assez :) Cela explique au moins en partie le besoin irrépressible des syndics d'augmenter leurs honoraires de base ou de trouver des prestations particulières.
L'activité syndic,d'une façon générale,est très peu rentable.Pour ceux qui en douteraient cela est confirmé par l'analyse sectorielle de l'ordre des experts comptables que j'ai pu lire récemment.
Il est donc raisonnable d'accepter une augmentation convenable en cas d'ouverture de compte séparé.
Conseil:si vous êtes en compte unique ouvert au nom du syndic et si c'est un grand groupe,regardez bien les dates des factures et les dates de règlement surtout en fin d'année.On pourrait subodorer que le règlement des factures est différé et/ou le montant global payable limité pour permettre de réunir des sommes significatives placées à court terme. |
|
|
|
12
Posté - 19 févr. 2010 : 09:21:48
|
guilain : je crois que vous ne ciblez pas les bons problèmes !!
Discutez les frais bancaires avec la banque, vous gagnerez peut-être quelques euros !!!
Vous avez commencez votre post par " le cout d'un compte séparé ", hors c'est le syndic qui, contrirement à la loi, vous facturera par an et par lot un supplément d'honoraires qui peuvent aller de 20 à 40 % par an.
Si vous désirez être le syndic bénévole de votre copropriété, ce n'est pas le cout des frais bancaires qui vous occupera le plus !!! |
|
|
|
guilain
Contributeur actif
223 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 19 févr. 2010 : 09:32:13
|
|
citation: Si vous désirez être le syndic bénévole de votre copropriété, ce n'est pas le cout des frais bancaires qui vous occupera le plus !!!
Je sais bien, dans ce cas excusez moi d'avoir posé la question. |
|
|
|
aglaee
Nouveau Membre
18 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 17 mai 2010 : 13:43:19
|
|
citation: Initialement posté par philippe388
La loi OBLIGE l'ouverture par le syndic d'un compte séparé au nom du SDC de copropriétaires.
<...>
De plus la loi interdit que les syndics majorent leurs honoriares pour l'ouverture d'un compte séparé OBLIGATOIRE.
Bonjour
De quelle loi sagit t-il ?
Merci
|
|
|
|
barnabé
Contributeur actif
105 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 18 mai 2010 : 13:48:13
|
Bonjour à tous
Si je comprends bien le compte séparé est très recommandé mais peu pratiqué en raison de la majoration des honoraires demandée par les Syndics.
En plus avec l'affaire Urbania, le sujet est revenu d'actualité et l'ARC demande à faire appliquer strictement la loi sur l'application du compte séparé.
A part l'expérience décrite par Gustav j'en déduis que peu de copro ont fait le choix de la dérogation au compte séparé obligatoire.
D'autres membres de ce forum pourrait-il partager leur expérience de compte séparé et de négo d'honoraires avec leur syndic car j'imagine que 0% en mandatant un nouveau syndic c'est assez facile mais avec un syndic déjà en place plus ardu. Sans parler que si vous n'avez pas de planB vous en restez là .
Il faut dans la balance du choix du syndic peser tous les autres avantages de la bonne gestion exigée et les bons syndics qui en plus facturent des honoraires raisonnables doivent être bien peu.
Gustav avez-vous accès aux mouvements bancaires via le net. ? Personnellement je trouve que c'est un plus au relévé des dépenses.
Par contre si la pratique du compte généralisé était la norme les syndics devraient pouvoir peu majorer pour rester compétitif et se rattraper sur d'autres prestations hors base. |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
