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luczi
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 Posté - 24 févr. 2010 : 14:12:21
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C'est une mission impossible ?
Je sais que la loi a changé en ce qui concerne les particuliers; mais pour les copropriétés ? Nous essayons depuis qu moins 2 ans de changer notre courtier et ce point figure aux 2 dernières assemblées. Malgré le vote, le syndic n'a pas pris les dispositions, pourtant approuvées en AG. Maintenant il dit que c'est trop tard, qu'il faut attendre la date anniversaire pour s'en débarrasser.
je sais que les assurances sont sensées informer les clients de l'arrivée de la fin du contrat, faute de quoi elles se mettent en tord. QUid d'une copropriété ?
Quoi faire dans ce cas? IL est évident que le syndic, qui doit avoir des conditions qui lui sont favorables n'a pas fait le boulot pour lequel il a été mandaté. On se retrouve avec des factures de plus en plus importantes
IL y aurait donc aucun moyen de s'en débarrasser de ce courtier indélicat ?
Merci
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luczi
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 Posté - 24 févr. 2010 : 14:28:22
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le syndic frene la chose, dit avoir envoyé un email a la copropriété le mois d'aout (pratique assez surnoise, non ? il n'auratit pas pu faire cela a un autre moment ?) prends son temps pour communiquer les devis des stés concurentes, bref, on peut appliquer la loi chatel pour cela ? Comment faire ? |
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luczi
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 2
Posté - 24 févr. 2010 : 14:28:22
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le syndic frene la chose, dit avoir envoyé un email a la copropriété le mois d'aout (pratique assez surnoise, non ? il n'auratit pas pu faire cela a un autre moment ?) prends son temps pour communiquer les devis des stés concurentes, bref, on peut appliquer la loi chatel pour cela ? Comment faire ? |
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Posté - 24 févr. 2010 : 14:37:58
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Luczi : Le changement de courtier d'assurnaces n'a pas besoin d'être approuvé par l'AG. Le syndic gère tous les contrats, assurances, entretien, contrat de trvail, sans accord de l'AG, ET dans la limite du budgté voté. Tous ces contrats sont des dépenses courantes de la copropriété.
maintenant l'AG a décidé de changer de courtier. Avez vous, le CS ou un copropriétaire, proposé un ou plusieurs autres contrats d'assurance ??
pour exemple : suite à un sinistre non pris en charge par l'assureur, notre CS avons cherché un autre courtier, et nous avons découvert que nous étions très mal assurés !!!!
Nous, CS, avons donc trouvé un courtier,avec des garanties meilleures, pour un prix inférieur de 20% !!!
Nous avons donné à ce courtier le contrat en cours ( depuis 25 ans !!! jamais négocié !!!) et en la présence du syndic, nous avons changé de contrat à la date d'échéance. Un courrier en RAR 2 mois avant la date du contrat suffit.
Le syndic est le mandatire du SDC, il ne peut refuser de changer de courtier, MAIS ATTENTION les gros cabinets de syndics proposent leur propre contrat d'assurances, style Lamy.
Que fait votre CS ??? Il doit controler que le syndic exécute toutes les décisions de l'AG . Si l'AG a choisi un autre contrat pendant l'AG, le syndic DOIT envoyer 2 mois avant l'échéance un RAR pour dénoncer l'ancien contrat. Mais si l'AG a juste décidé de changer d'assureur, sans possession d'un contrat concurrent, le syndic va vous répondre que tous les courtiers contacté ne sont pas interressant !!!!
A votre CS de se bouger !!! |
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Posté - 24 févr. 2010 : 14:37:58
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Luczi : Le changement de courtier d'assurnaces n'a pas besoin d'être approuvé par l'AG. Le syndic gère tous les contrats, assurances, entretien, contrat de trvail, sans accord de l'AG, ET dans la limite du budgté voté. Tous ces contrats sont des dépenses courantes de la copropriété.
maintenant l'AG a décidé de changer de courtier. Avez vous, le CS ou un copropriétaire, proposé un ou plusieurs autres contrats d'assurance ??
pour exemple : suite à un sinistre non pris en charge par l'assureur, notre CS avons cherché un autre courtier, et nous avons découvert que nous étions très mal assurés !!!!
Nous, CS, avons donc trouvé un courtier,avec des garanties meilleures, pour un prix inférieur de 20% !!!
Nous avons donné à ce courtier le contrat en cours ( depuis 25 ans !!! jamais négocié !!!) et en la présence du syndic, nous avons changé de contrat à la date d'échéance. Un courrier en RAR 2 mois avant la date du contrat suffit.
Le syndic est le mandatire du SDC, il ne peut refuser de changer de courtier, MAIS ATTENTION les gros cabinets de syndics proposent leur propre contrat d'assurances, style Lamy.
Que fait votre CS ??? Il doit controler que le syndic exécute toutes les décisions de l'AG . Si l'AG a choisi un autre contrat pendant l'AG, le syndic DOIT envoyer 2 mois avant l'échéance un RAR pour dénoncer l'ancien contrat. Mais si l'AG a juste décidé de changer d'assureur, sans possession d'un contrat concurrent, le syndic va vous répondre que tous les courtiers contacté ne sont pas interressant !!!!
A votre CS de se bouger !!! |
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luczi
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Posté - 24 févr. 2010 : 14:58:03
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Juste pour préciser : nous étions insatisfaits de notre courtier, et pour cette raison nous avons soumis et approuvé le changement de cie d'asssurances a l'AG 2008 (le syndic n'a pris aucune disposition) le point a été repris (et re-voté) en 2009 (le syndic n'a rien fait a nouveau). Le cabinet qui gere notre immeuble, propose 2 courtiers. Le concurrent nous avait fait une offre intéressante, 20% moins cher que le tarif que nous paions maintenant
DIsons que le discours du syndic est plutot "quand il sera temps on le changera" sauf qu'il ne prend pas les dispositions pour lesquelles il a été mandaté. Entre temps, la loi chatel a été voté et il me semble que du coté des assurés, les choses se sont allegées, non ?
Nous avions a l'époque mandaté le syndic pour choisir un nouveau courtier, a une certaine hauteur. Nous avons aussi déléguée le syndic pour informer a notre courtier actuel que nous avons trouvé mieux du coté de la concurrence, et que si il ne s'aligne pas sur les prix, nous partirons. Le syndic allègue qu'il faudra attendre 2011 pour le faire, parce que le contrat arrive a la fin le mois de Janvier. Et quid de la lettre que l'assureur est obligé d'envoyer par la loi, pour informer que le contrat arrive a la fin ? Nous ne l'avons pas reçue, car en regle générale, peu de courtiers l'envoient.
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luczi
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Posté - 24 févr. 2010 : 14:58:03
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Juste pour préciser : nous étions insatisfaits de notre courtier, et pour cette raison nous avons soumis et approuvé le changement de cie d'asssurances a l'AG 2008 (le syndic n'a pris aucune disposition) le point a été repris (et re-voté) en 2009 (le syndic n'a rien fait a nouveau). Le cabinet qui gere notre immeuble, propose 2 courtiers. Le concurrent nous avait fait une offre intéressante, 20% moins cher que le tarif que nous paions maintenant
DIsons que le discours du syndic est plutot "quand il sera temps on le changera" sauf qu'il ne prend pas les dispositions pour lesquelles il a été mandaté. Entre temps, la loi chatel a été voté et il me semble que du coté des assurés, les choses se sont allegées, non ?
Nous avions a l'époque mandaté le syndic pour choisir un nouveau courtier, a une certaine hauteur. Nous avons aussi déléguée le syndic pour informer a notre courtier actuel que nous avons trouvé mieux du coté de la concurrence, et que si il ne s'aligne pas sur les prix, nous partirons. Le syndic allègue qu'il faudra attendre 2011 pour le faire, parce que le contrat arrive a la fin le mois de Janvier. Et quid de la lettre que l'assureur est obligé d'envoyer par la loi, pour informer que le contrat arrive a la fin ? Nous ne l'avons pas reçue, car en regle générale, peu de courtiers l'envoient.
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Posté - 24 févr. 2010 : 15:51:17
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luczi : Pour le moment, il vous sera difficile de faire quelsue chose !!
luczi : citation: Nous essayons depuis qu moins 2 ans de changer notre courtier et ce point figure aux 2 dernières assemblées.
Qu'à fait votre CS depuis ces 2 années ??? Il doit vérifier que le syndic exécute les décisions de l'AG ???
Faites vous partie de ce CS ???
Le CS pouvait également prendre en charge ce dosseir sans rien demander au syndic, pour chercher un autre courtier surtout si le syndic traine les pieds !! C'est dans sa mission !!
Pourquoi de la 2 ème AG personne n'a demandé des comptes sur la nouvelle asurance souhaitée par l'AG !!!! ni le CS, ni un copropriétaire n'a soulevé ce problème ???
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Posté - 24 févr. 2010 : 15:51:17
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luczi : Pour le moment, il vous sera difficile de faire quelsue chose !!
luczi : citation: Nous essayons depuis qu moins 2 ans de changer notre courtier et ce point figure aux 2 dernières assemblées.
Qu'à fait votre CS depuis ces 2 années ??? Il doit vérifier que le syndic exécute les décisions de l'AG ???
Faites vous partie de ce CS ???
Le CS pouvait également prendre en charge ce dosseir sans rien demander au syndic, pour chercher un autre courtier surtout si le syndic traine les pieds !! C'est dans sa mission !!
Pourquoi de la 2 ème AG personne n'a demandé des comptes sur la nouvelle asurance souhaitée par l'AG !!!! ni le CS, ni un copropriétaire n'a soulevé ce problème ???
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felix1930
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Posté - 24 févr. 2010 : 15:57:02
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citation: Le changement de courtier d'assurnaces n'a pas besoin d'être approuvé par l'AG. Le syndic gère tous les contrats, assurances, entretien, contrat de trvail, sans accord de l'AG
là je serais plus nuancé que philippe cela dépend de beaucoup de chose hors le budget et le bon vouloir du syndic..............la preuve le problème "luczi"
citation: On se retrouve avec des factures de plus en plus importantes
votre CS doit avoir les clauses générales et particulières du contrat "assurance" de votre immeuble.Dans le chapitre résiliation il doit y avoir une clause qui précise < en cas de majoration de la cotisation supérieure à la variation de l'indice (de référence) il a le droit de résilier le contrat dans le mois où il en a eu connaissance............>
donc le CS ne doit pas se contenter le noter chaque année la nouvelle cotisation mais doit demander le détail de celle ci; vous devez y trouver le montant de la prime de base et la valeur de son indice(exercice précédent) l'indice du dernier appel....il est donc simple de voir si vous avez en plus un % d'augmentation que certain assureur appel " augmentation de conjoncture" qui peut atteindre facilement 7%/10% |
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felix1930
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Posté - 24 févr. 2010 : 15:57:02
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citation: Le changement de courtier d'assurnaces n'a pas besoin d'être approuvé par l'AG. Le syndic gère tous les contrats, assurances, entretien, contrat de trvail, sans accord de l'AG
là je serais plus nuancé que philippe cela dépend de beaucoup de chose hors le budget et le bon vouloir du syndic..............la preuve le problème "luczi"
citation: On se retrouve avec des factures de plus en plus importantes
votre CS doit avoir les clauses générales et particulières du contrat "assurance" de votre immeuble.Dans le chapitre résiliation il doit y avoir une clause qui précise < en cas de majoration de la cotisation supérieure à la variation de l'indice (de référence) il a le droit de résilier le contrat dans le mois où il en a eu connaissance............>
donc le CS ne doit pas se contenter le noter chaque année la nouvelle cotisation mais doit demander le détail de celle ci; vous devez y trouver le montant de la prime de base et la valeur de son indice(exercice précédent) l'indice du dernier appel....il est donc simple de voir si vous avez en plus un % d'augmentation que certain assureur appel " augmentation de conjoncture" qui peut atteindre facilement 7%/10% |
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luczi
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Posté - 24 févr. 2010 : 21:36:58
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la chose commence a prendre forme...la cour d'appel de Paris considère qu'un syndicat de copropriétaires peut faire valoir la loi Châtel car a la fin, ce sont bel et bien des particuliers, regroupés...bref, il semblerait que c'est possible.
Le syndic s'est excusé d'avoir oublié ce point à traiter lors de notre dernière AG...on a revoté le point dans les mêmes conditions, c'est un petit cabinet et on a laissé faire, probablement à tort...on a découvert a la reunion du CS que ce que l'on pensait déjà réglé, n'avait pas bougé une deuxième fois.... Ceci étant dit, l'assureur aurait du comme la loi l'impose, écrire pour prévenir que le contrat arrivait a sa fin. ET a ce moment, le syndic aurait du se rappeler. Or, je pense que nous sommes tous en tort : le CS qui n'est pas resté derrière, le syndic qui n'a pas exécuté la tache pour laquelle il a été mandaté et l'assureur qui n'a pas respecté la loi qui lui impose que le contrat arrive a sa fin. (mais dans ce cas, a quoi bon payer un syndic , si c'est pour lui servir de nounou, pour des factures et des artisans je veux bien, mais un minimum de correction s'impose quand un syndicat de copropriétaires mandatent qq'un ppour exécuter quelque chose pour laquele il est....payé !!!! )
Autrement dit, je comprends bien qu'il faut rester derrière le syndic. Mais si on le paye, que l'on cherche les prestataires, on change l'assurance nous même, on négocie et on fait tout le boulot a sa place il est payé a quoi faire alors ?
Je veux dire qui l y a manifestement, soit de l'incompétence, soit de la mauvaise volonté..quand on constate que le contrat arrive a terme le mois x et qu'il faut faire les démarches pour le syndicat....la on sait, c'est en janvier mais est-ce que le mois de novembre les gens vont se souvenir de cela ? bref, vous avez essayé, vous même, a titre personnel, de vous débarrasser d'un assureur ? SI on ne peut pas rester 24h/24h derrière un cabinet, comme a bien compris Felix1930 !!!!
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luczi
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Posté - 24 févr. 2010 : 21:36:58
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la chose commence a prendre forme...la cour d'appel de Paris considère qu'un syndicat de copropriétaires peut faire valoir la loi Châtel car a la fin, ce sont bel et bien des particuliers, regroupés...bref, il semblerait que c'est possible.
Le syndic s'est excusé d'avoir oublié ce point à traiter lors de notre dernière AG...on a revoté le point dans les mêmes conditions, c'est un petit cabinet et on a laissé faire, probablement à tort...on a découvert a la reunion du CS que ce que l'on pensait déjà réglé, n'avait pas bougé une deuxième fois.... Ceci étant dit, l'assureur aurait du comme la loi l'impose, écrire pour prévenir que le contrat arrivait a sa fin. ET a ce moment, le syndic aurait du se rappeler. Or, je pense que nous sommes tous en tort : le CS qui n'est pas resté derrière, le syndic qui n'a pas exécuté la tache pour laquelle il a été mandaté et l'assureur qui n'a pas respecté la loi qui lui impose que le contrat arrive a sa fin. (mais dans ce cas, a quoi bon payer un syndic , si c'est pour lui servir de nounou, pour des factures et des artisans je veux bien, mais un minimum de correction s'impose quand un syndicat de copropriétaires mandatent qq'un ppour exécuter quelque chose pour laquele il est....payé !!!! )
Autrement dit, je comprends bien qu'il faut rester derrière le syndic. Mais si on le paye, que l'on cherche les prestataires, on change l'assurance nous même, on négocie et on fait tout le boulot a sa place il est payé a quoi faire alors ?
Je veux dire qui l y a manifestement, soit de l'incompétence, soit de la mauvaise volonté..quand on constate que le contrat arrive a terme le mois x et qu'il faut faire les démarches pour le syndicat....la on sait, c'est en janvier mais est-ce que le mois de novembre les gens vont se souvenir de cela ? bref, vous avez essayé, vous même, a titre personnel, de vous débarrasser d'un assureur ? SI on ne peut pas rester 24h/24h derrière un cabinet, comme a bien compris Felix1930 !!!!
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Posté - 25 févr. 2010 : 09:03:57
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luczi citation: Autrement dit, je comprends bien qu'il faut rester derrière le syndic. Mais si on le paye, que l'on cherche les prestataires, on change l'assurance nous même, on négocie et on fait tout le boulot a sa place il est payé a quoi faire alors ?
Le role du CS est de " rester derrière " le syndic !!! , de vérifier si les résolutions de l'AG sont bien appliquées dans l'année, de vérifier la gestion et les comptes du SDC. C'est à dire REGARDER également tous les contrats en cours, et d'en proposer d'autres si ils ne sont pas satisfaisants.
Le CS peut se saisir des dossiers sans accord de l'AG et sans autorisation du syndic !!! c'est dans la loi de 1965 !!
luczi : si vous n'êtes pas satisfait de votre syndic actuel, le CS doit en chercher un autre, et proposer des contrats à la prochaine AG. mettez votre syndic en concurrence !!!!
Le syndic est bien le mandataire du SDC, il a signé un contrat avec celui-ci, mais les seuls décideurs sont les copropriétaires lors de l'AG !!! C'est à eux de décider de la gestion de leur bien commun à TOUS.
Gérer la copropriété ne se résume pas à dire, " on paye un syndic" !!! 
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Posté - 25 févr. 2010 : 09:03:57
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luczi citation: Autrement dit, je comprends bien qu'il faut rester derrière le syndic. Mais si on le paye, que l'on cherche les prestataires, on change l'assurance nous même, on négocie et on fait tout le boulot a sa place il est payé a quoi faire alors ?
Le role du CS est de " rester derrière " le syndic !!! , de vérifier si les résolutions de l'AG sont bien appliquées dans l'année, de vérifier la gestion et les comptes du SDC. C'est à dire REGARDER également tous les contrats en cours, et d'en proposer d'autres si ils ne sont pas satisfaisants.
Le CS peut se saisir des dossiers sans accord de l'AG et sans autorisation du syndic !!! c'est dans la loi de 1965 !!
luczi : si vous n'êtes pas satisfait de votre syndic actuel, le CS doit en chercher un autre, et proposer des contrats à la prochaine AG. mettez votre syndic en concurrence !!!!
Le syndic est bien le mandataire du SDC, il a signé un contrat avec celui-ci, mais les seuls décideurs sont les copropriétaires lors de l'AG !!! C'est à eux de décider de la gestion de leur bien commun à TOUS.
Gérer la copropriété ne se résume pas à dire, " on paye un syndic" !!!
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Louis92
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Posté - 27 févr. 2010 : 10:02:00
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D'accord avec philippe388 qui écrit citation: luczi : si vous n'êtes pas satisfait de votre syndic actuel, le CS doit en chercher un autre, et proposer des contrats à la prochaine AG. mettez votre syndic en concurrence !!!!
Le syndic peut traîner des pieds pour obtenir une offre d'un concurrent à son assureur chéri. Faut le menacer de quitter le syndic. Ca ne suffit pas forcément. Que le CS contacte une assurance, une mutuelle par exemple. Elle courra pour répondre. Le syndic sera obligé de suivre si moins chère à garanties adaptée à vos besoins (les garanties actuelles sont peut-être trop élevées).
C'est aussi l'occasion de vérifier que la surface développée au contrat n'est trop grande par rapport à la surface développée réelle (une ruse d'assureur pour monter la prime et que le syndic se gardera bien de vérifier).
Cdlt. Louis92 |
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Louis92
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Posté - 27 févr. 2010 : 10:02:00
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D'accord avec philippe388 qui écrit citation: luczi : si vous n'êtes pas satisfait de votre syndic actuel, le CS doit en chercher un autre, et proposer des contrats à la prochaine AG. mettez votre syndic en concurrence !!!!
Le syndic peut traîner des pieds pour obtenir une offre d'un concurrent à son assureur chéri. Faut le menacer de quitter le syndic. Ca ne suffit pas forcément. Que le CS contacte une assurance, une mutuelle par exemple. Elle courra pour répondre. Le syndic sera obligé de suivre si moins chère à garanties adaptée à vos besoins (les garanties actuelles sont peut-être trop élevées).
C'est aussi l'occasion de vérifier que la surface développée au contrat n'est trop grande par rapport à la surface développée réelle (une ruse d'assureur pour monter la prime et que le syndic se gardera bien de vérifier).
Cdlt. Louis92 |
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Posté - 27 févr. 2010 : 10:08:18
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citation: Le syndic sera obligé de suivre si moins chère à garanties adaptée à vos besoins Je ne vois pas en quoi le syndic est obligé de suivre.
C'est lui qui gère, et il ne risque malheureusement pas grand chose si il ne suit pas, et fait le coup du 'oh pardon j'ai oublié...' chaque année.
Reste évidemment la menace de se séparer de lui, mais il ne suffit pas d'un effet d'annonce; Il faut préparer ce changement. Si il ne s'agit que de gagner 100 euros sur un contrat annuel ce n'est peut-etre cependant pas le point déterminant d'un choix ou d'un changement, non? |
Édité par - ribouldingue le 27 févr. 2010 10:11:25 |
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Posté - 27 févr. 2010 : 10:08:18
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citation: Le syndic sera obligé de suivre si moins chère à garanties adaptée à vos besoins Je ne vois pas en quoi le syndic est obligé de suivre.
C'est lui qui gère, et il ne risque malheureusement pas grand chose si il ne suit pas, et fait le coup du 'oh pardon j'ai oublié...' chaque année.
Reste évidemment la menace de se séparer de lui, mais il ne suffit pas d'un effet d'annonce; Il faut préparer ce changement. Si il ne s'agit que de gagner 100 euros sur un contrat annuel ce n'est peut-etre cependant pas le point déterminant d'un choix ou d'un changement, non? |
Édité par - ribouldingue le 27 févr. 2010 10:11:25 |
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Louis92
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Posté - 27 févr. 2010 : 13:22:53
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Exact, ribouldingue, le syndic n'est pas obligé de suivre mais il prend le risque de mécontenter le CS.
S'il sent que le CS peut s'engager dans le processus de changement de syndic, il va se sentir assez obligé. S'il sent que le CS ne s'engagera jamais dans le processus de changement de syndic, il n'est pas obligé. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 27 févr. 2010 : 13:22:53
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Exact, ribouldingue, le syndic n'est pas obligé de suivre mais il prend le risque de mécontenter le CS.
S'il sent que le CS peut s'engager dans le processus de changement de syndic, il va se sentir assez obligé. S'il sent que le CS ne s'engagera jamais dans le processus de changement de syndic, il n'est pas obligé. |
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