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jake
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 Posté - 26 févr. 2010 : 21:07:06
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Bonjour,
Notre gestionnaire de copro et notre conseil syndical ont établis le budget de la copro, le conseil syndical n'envisage pas d'augmentation de charges cette année.
Toutefois, notre gestionnaire souhaite augmenter par "principe" pretextant une réserve au cas ou une dépense imprévue interviendrait.
Notre conseil syndical possède dans ses rangs ou comptable, qui ne voit pas nonplus pourquoi interviendrait une augmentation.
Bref, la gestionnaire dit qu'elle passera outre l'avis du conseil syndical!!! et le conseil syndical menace de démissionner collectivement s'il est désavoué!!.
Qui Ă©couter???
Que faire si le conseil syndical et la gestionnaire ne s'entendent plus???
Qui doit plier???
Dans le cas ou nous voterions un budget trop juste, est il possible d'augmenter les charges si besoin réel??
Merci de vos conseils
JAKE
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 Posté - 26 févr. 2010 : 21:39:44
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Il s'agit de proposition. C'est l'AG qui vote, pas le conseil syndical si le syndic.
Le buget sert Ă calculer les appelstrimestriels.
Si il y a lantage dans le calcul, le syndic risque de ne pas avoir de trésorerie et donc pas d'argent pour payer les fournisseurs. C'est aux copropriétaires de voir si ils veulent prendre ce risque.
Mon avis personnel: Meme si l'inflation n'est que de moins de 0,5%, beaucoup de postes (eau par exemple, mais aussi électricité des communs, etc..à ) PEUVENT augmenter plus, voire beaucoup plus, et ce n'est pas une certitude ancrée sur rien du conseil syndical qui peut démontrer le contraire.
Je pense qu'un budget en légère augmentation est de BONNE GESTION. Cela ne signifie pas que au bout de l'exercice il sera finalement plus élevé. Simplement qu'on prend une petite marge pour ne pas se trouver démuni.
citation: Dans le cas ou nous voterions un budget trop juste, est il possible d'augmenter les charges si besoin réel?? Si je réécris correctement cette phrase, cela devient:
Dans le cas ou nous voterions un buget trop juste, est-il possible d'augmenter le budget?
Voyez bien que la réponse est non, c'est trop tard. |
Édité par - ribouldingue le 26 févr. 2010 21:41:24 |
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sparte
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Posté - 27 févr. 2010 : 12:22:55
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Jake,comment dans un premier temps le budget de l'exercice précédent s'est -il équilibré avec les dépenses réelles.
Le BP 2009 a-t-il-été suffisant pour couvrir les dépenses courantes? |
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Posté - 27 févr. 2010 : 15:43:00
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jake : le syndic établit généralement un budget avec une augmentation chaque année, à cause des honraires du syndic, des contrats d'assurances, d'entretien, des salaires et charges des employés, des factures d 'eau et d'électricité, ....... Tout augmente chaque année, et par conséquent faire le budget à l'identique de l'année passée sur tous ces postes n'est pas raisonnable !!!
Le CS établit le budget avec le syndic, et le syndic suit ou non cet avis, car ce n'est qu'un avis, le CS ne peut décider du budget.
L'AG écoutera donc le CS dans son rapport et ses explications sur le budget proposé, et le syndic répondra aux questions des copropriétaires. L'AG DECIDERA SEULE du montnat du budget.
le syndic appelera les fonds sur cette base, en respectnat ce budget.
Si un incident arrive dans l'année, non prévu, comme la chaudière qui explose ou si l'immeuble est en " péril", le syndic devra convoquer une AG en urgence afin qu'elle approuve ces nouvelles dépenses, et le syndic pourra alors appeler les fonds aux copros.
Il arrive que le CS et son président, pour " paraitre" efficace devant l'AG propose un budget en baisse pour prouver qu'ils "gèrent" très sérieusement la copropriété; c'est une erreur.
Un bon budget doit être vu chaque année. Beaucoup de postes de charges cournates augmenteront, des travaux d'entretien doivent être régulièrement proposés car des éléments communs s'usent ( portails, ascenseurs, poubelles,....), et également des postes peuvent être supprimé, comme le gardien ou la concierge qui modifieront certainement à la baisse le budget. |
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jake
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4
Posté - 27 févr. 2010 : 16:09:17
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Bonjour SPARTE,
Merci de votre réponse. Depuis plusieurs années déjà notre dépense finale est largement inférieure au budget prévu.
Il est vrai que nous faisons la guerre a toutes dépenses inutiles!!! et chaque poste est controlé avec rigueur.
L'an passée nous avons économisée plus de 5000 euros sur le budget initial.
Notre syndic ne cesse de pousser pour augmenter les appels de fonds sous pretexte que le vie augmente. Toutefois, malgré que notre budget n'est pas augmenté l'an passé nous avons encore trouver le moyen de faire des économies.
Dans ce cas pourquoi vouloir augmenter puisque le budget actuel suffit largement.
Merci
JAKES |
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jake
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5
Posté - 27 févr. 2010 : 16:14:43
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Bonjour Philippe388,
Merci pour votre réponse. Comme je l'ai dit à SPARTE plus haut, notre budget dégage encore un excedent malgré qu'il n'ai pas été augmenté depuis plusieurs années.
Ceci veut dire pour moi, que le budget est largement surévalué!!!!!!!!! le syndic veut augmenter les charges pour disposer d'un capital plus important dont il n'aura pas besoin mais dont il usera à sa guise!!!!!.
Certes tout augment mais toutes les dépenses éventuelles ne suffisent pas a dépasser notre budget, donc pourquoi l'augmenter???????????
Merci de votre réponse
JAKES |
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Posté - 27 févr. 2010 : 16:17:05
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Avec le nouvel élément que vous indiquez, il semble donc, non pas qu'il soit inutile de prévoir du gras, mais que tous vos budgets prévisionnels étaient erronnés...
Il y a un bug à déverminer de toute urgence. 5000 euros, ce n'est pas rien.
La question n'est pas 'faut-il refuser 1% d'augmentation par raport au prévisionnel de 2009'
mais bien plutot 'pourquoi le prévisionnel 2009 comme celui de 2008 comem celui de 2007 sont faux de xx%? |
Édité par - ribouldingue le 27 févr. 2010 16:18:21 |
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Louis92
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Posté - 27 févr. 2010 : 17:01:33
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jake, votre copropriété a-t-elle un compte en banque séparé de celui du syndic ?
- si oui, faut chercher la catégorie de dépense qui est budgétée en trop tous les ans par rapport au réalisé,
- si non, cherchez pas, le syndic veut utiliser votre argent en l'ayant sur son compte en banque.
Alors compte séparé ?
Cdlt. Louis92
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Posté - 27 févr. 2010 : 17:15:22
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jake : Votre budget est peut-être sur évalué, mais tout dépends ce que représentent ces 5 000 € par rapport au montant du budget.
5 000 € sur 100 000 €, voudra dire que ce budget est très bien étudié, et qu'il ne faut rien changé, ces 5 000 € étant redistribué aux copropriétaires après approbation des comptes annuels.
5 000 € sur 30 000 € de budget, c'est un budget sur évalué de plus de 15 %, l'AG doit alors voté un budget autour de 26/27 000 € pour l'année suivante.
Vous devez avoir une idée très précise sur les postes qui ont été surévalués. Il est facile de comparer chaque année le budget voté et le comptes de dépenses, et ceci postes par postes.
le syndic ne peut qu'appliquer le budget voté par l'AG, dans votre cas il n'a pas beaucoup d'arguments à vous opposer pour augmenter un budget bien cadré !!!  |
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sparte
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Posté - 27 févr. 2010 : 18:39:10
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Absolument d'accord avec philippe,tout dépend de ce que représentent ces 5000 euros par rapport au montant des dépenses réelles et du budget voté.
Pouvez-vous nous indiquer:
Bp 2008
charges 2008
Bp 2009
Charges 2009
Avez-vous un chauffage collectif?
Si oui,à combien se sont élévées les charges de fioul ou de Gaz pour ces 2 années? |
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mespres
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Posté - 28 févr. 2010 : 09:02:52
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Augmenter "par principe" le budget est fort discutable. Le problème du budget se trouve du coté des coûts non récurrents : par nature imprévisible, il faut chaque année provisionner une enveloppe. Les coûts récurrents augmentent de façon déterministe, ils sont encadrés par des formules de révision.
En cas de réparation d'urgence (chaudière qui rend l'âme ...), le syndic doit engager la dépense, je ne suis pas sûr qu'il y est besoin d'une AG spéciale pour appeler les fonds. Qu'en pensent nos experts ?
Enfin, le syndic est un prestataire du syndicat : inadmissible qu'il cherche Ă imposer un budget.
Il faut également examiner comment le syndic paie les fournisseurs : une grosse trésorerie, compte séparé ou pas, est une solution de facilité : aucun effort à faire pour ajuster les paiements des fournisseurs aux appels de fonds.
Enfin, méfiez vous du grand syndic F.. qui indexe l'avance de trésorerie sur le budget : pratique illégale (une résolution unique décide du budget et de l'avance de trésorerie égale à 1/6 du budget).
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Édité par - mespres le 28 févr. 2010 09:17:57 |
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Posté - 28 févr. 2010 : 09:24:20
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citation: le syndic doit engager la dépense, je ne suis pas sûr qu'il y est besoin d'une AG spéciale pour appeler les fonds. Qu'en pensent nos experts ? Euh bah, quand même si....
Ce n'est certainement ps le syndic qui décide des budgets, même en cas d'urgence.
citation: une résolution unique décide du budget et de l'avance de trésorerie égale à 1/6 du budget depuis la dernière réforme, le fond de roulemùent n'a plsu de riason d'être du fait de l'appel trimestriel, et légalement s'il est maintenu ne peut dépasser deux mois du budget , sauf erreur.
Donc ce n'est pas toujours avec ce fond de rouelemnt que le syndic peut avoir largement de quoi payer un travail nécessaire fait en urgence. |
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9720fm
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Posté - 28 févr. 2010 : 09:33:12
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mespres a écrit citation: méfiez vous du grand syndic F.. qui indexe l'avance de trésorerie sur le budget , mespres me pardonnera de corriger en"méfiez vous du grand syndic F.. qui propose un texte de résolution unique indexant l'avance de trésorerie sur le budget".
Une bonne pratique avec tout syndic y compris le grand F (qui l'accepte au moins pour une agence) est de demander à voir le texte de la convocation avant qu'elle ne parte et donc à faire supprimer l'indexation et autres anomalies. A l'AG, ça gagne du temps en discussions inutiles même si l'AG, étant souveraine, peut faire supprimer cette indexation. |
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GĂ©dehem
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Posté - 28 févr. 2010 : 11:25:22
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Bien d'accord avec mespres : augmenter systématiquement le BPrévis selon le principe que "tout augmente", principe énoncé au comptoir ou sur les marchés, n'est pas de la "bonne gestion" !
Cela l'est d'autant moins pour ces B.Prévis fabriqués à la louche 8 mois avant le début de l'exercice alors que leur seule raison d'être est de rendre exigibles les provisions !
L'inflation est de moins quelque chose et TOUT augmenterait ?????
Sur cette base, on ne voit pas pourquoi la rémunération du syndic, comme ses honoraires, augmenteraient plus que les salaires ou autres rémunérations !
Il y a ici des arguments auxquels il faut tordre le cou !
La maitrise des charges passe par une maitrise du prévisionnel. L'augmenter systématiquement et parfois sans raison simplement "au cas où" c'est la fuite en avant pour ne rien maitriser.. |
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mespres
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Posté - 28 févr. 2010 : 13:22:54
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rilboudingue évoque une question interessante sur laquelle j'aimerais avoir des références juridiques. Imaginons que qu'il y ait une voie d'eau : fuite importante par la toiture il faut engager impérativernent 10000 €.
Que doit faire le syndic ? lancer l'ordre de service ? convoquer une AG spéciale sans respecter le délai de 21 jours ? Dans le deuxième cas quelques jours seront perdus ... |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 28 févr. 2010 : 14:31:41
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Mespres,sur le principe,en cas d'urgence avérée,il incombe au syndic de prendre les mesures conservatoires. Même si cela doit coûter 10000 euros le syndic (après consultation du cs,c'est mieux) doit commander les travaux et dans la foulée convoquer une ag.
Pour en revenir au sujet initial Jake,pouvez-vous répondre à mon post du 27 02 en précisant également le montant des dépenses non récurrentes
On pourrait discuter sur du concret et voir si effectivement votre syndic essaie de se faire du gras. |
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Posté - 28 févr. 2010 : 16:44:46
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mespres : citation: Que doit faire le syndic ? lancer l'ordre de service ? convoquer une AG spéciale sans respecter le délai de 21 jours ? Dans le deuxième cas quelques jours seront perdus ...
Dans le cas d'une intervention d'urgence, votre exemple de fuite sur le toit en est une, le syndic fiat intervenir une entreprise, paie un acompte ( le fonds de roulement, ou l"vance de trésorerie est prévue pour cela) ET convoque une AG, sans attendre le délail légal dans ce cas, pour adopter une résolution concernant ces travaux AFIN de pouvir appeler les fonds nécéssaires à payer cette facture..
mespres : un syndic ne peut appeler desfonds sans une décision de l'AG. Si la chaudière est foutue en plein mois de décembre, le syndic est OBLIGE de convoquer une AG, mais il peut commander la chaudière le jour même de la panne. !
Aucuns jours de perdus, et un respect de la loi. Le travail normal de tout syndic.
Aucun rapport avec le budget voté par l'AG.
Gedehem : relisez les quelques posts précédents. Un budget en hausse chadue année n'est pas une logique certiane, sauf pour les syndics qui proposent un hausse annuelle habituellement de 5%, SANS se pencher sérieusement sur chaque postes de dépenses !! pas de temps à perdre pour eux la dessus. Au CS d'être attentif et sérieux pour étudier chaque année, sur les bases des budgest précédents, des hausses évidents, des baisses possibles, et des trvaux d'entretien à envisager.
Seul le syndic de jake a évoqué ce principe de ' tout augmente", mais pas les commentaires des uinautes intervenants !!!
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Posté - 28 févr. 2010 : 20:03:44
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J'ai la même réponse que toutes celles qui ont été faites. Réparer quelque soit le prix si extreme urgence puis faire convoquer une AG et ratifier. Il peut y avoir un délais de convocation réduit en cas d'urgence |
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jake
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Posté - 28 févr. 2010 : 21:01:25
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Bonsoir Ă tous,
Merci de vos réponses!!! notre budget a toujours été bien équilibré et n'avons pas de gros travaux prévus. Notre conseil syndical est très rigoureux et les entreprises sont toujours mises en concurrence!! pas de monopole!! malgré les préférences de notre syndic.
Le meilleur rapport qualité /prix est recherché!!.
Depouis plusieurs années notre budget prévisionnel est superieur a ce que nous dépensons rééllement!!.
Qu'il y ait une marge de sécurité est normale, mais si cette marge est suffisante pourquoi vouloir encore augmenter le budget pretextant " on ne sait jamais"
En ce qui me concerne je suis persuadé que notre syndic cherche à augmenter ses fonds disponibles!!!
Nous avons un compte non séparé!! ceci explique cela a mon sens!!.
L'AG s'annonce houleuse la gestionnaire propose de faire voter:
Soit le budget défendu par le conseil syndical soit celui défendu par la gestionnaire!!
Cordialement
JAKE |
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Louis92
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Posté - 28 févr. 2010 : 21:20:36
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jake, préparez les copropriétaires pour voter contre la dispense du compte séparé (des gens ne se décideront pas en AG, vaut mieux que leur décision soit prise avant d'entrer) et voyez si le gestionnaire défendra autant son budget si le syndic est forcé d'ouvrir un compte séparé.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 01 mars 2010 : 08:26:16
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jake : citation: L'AG s'annonce houleuse la gestionnaire propose de faire voter:
Soit le budget défendu par le conseil syndical soit celui défendu par la gestionnaire!!
Il vous faudra remettre Ă leurs vraies places le syndic et votre CS. ILS N'ONT PAS DE POUVOIR DE DĂ©CISION SUR LE BUDGET;
Pour info : le syndic prépare l'Odj et le budget, mais sa présence n'est pas obligatoire dans une AG de copropriétaires. Généralement il se propose au poste de sécrétaire de scéance, mais tout copropriétaire peut se faire élir sécrétaire.
Le syndic ne DIRIGE en aucun cas l'AG !!!! il répond aux questions des copropriétaires, et l'AG vote le budget.
le CS ne peut donner qu'un avis, il peut le défendre devant l'AG.
Une bagarre en AG pour le vote du budget de votre SDC est assez idiot. Vous avez tous les arguments pour faire voter LE bon budget, l'AG doit vous suivre la dessus.
Essayez surtout de défendre le compte séparé au nom du SDC. Il est totalement hors la loi pour le syndic d'augmenter ses honoriares pour le compte séparé.
Bon courage !! |
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