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natcrawler
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 Posté - 02 mars 2010 : 23:48:38
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Bonjour,
Notre RC date de 1955 et n'a jamais été refait a ce jour. Il indique que la répartition des charges ascenseur se fait suivant l'etage. L'immeuble comprend 7 étages avec 3 apparus par étage de superficie différente. L'ascenseur n'a jamais desservi le 1er étage.
Un cabinet venant de s'installer au 1er étage en demande l'ouverture. Le syndic souhaite missionner un géomètre afin de calculer la nouvelle repartition. Je viens de recevoir le devis du géomètre qui indique que la repartition sera calculée par rapport a la superficie. Lorsque j'indique au syndic que cette méthode de calcul est contraire au RC, le syndic me repond:"En ce qui concerne le calcul du géomètre, la méthode retenue est celle qui est légale c’est  donc lui seul qui nous donnera sa méthodologie."
que dois je penser de cette réponse du syndic?
Merci d'avance pour vos réponses
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sparte
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1
 Posté - 03 mars 2010 : 10:12:36
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Qu'entendez-vous par "le cabinet en demande l'ouverture"?
Faut-il réaliser des travaux?modifier la machinerie? ouvrir la cloison de la cage d'escalier sur le palier pour créer un accès à la cabine?
Ou cela existe déjà mais la porte de l'ascenseur a été à un moment donné condamnée?si oui pourquoi et dans quelles conditions(suite à un vote?)Depuis combien de temps cette situation existe-t-elle?Le RDC prévoit-il déjà des tantièmes pour le 1er étage?
Concernant le calcul,le géomètre doit prendre en compte l'étage et la superficie
Sur la modification de la répartition des charges,on pourra vous répondre(du moins en ce qui me concerne)quand on aura les réponses. |
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JB22
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 2
 Posté - 03 mars 2010 : 10:37:52
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" la répartition des charges ascenseur se fait suivant l'etage"
Que dit exactement votre règlement de copropriété concernant les coefficients d'étage.
"L'ascenseur n'a jamais desservi le 1er étage"
Est-ce une situation de fait ou est-ce que cela est mentionné dans votre règlement de copropriété.
Donc actuellement aucun des copropriétaires du 1er Etage ne paient de charges ascenceurs.
Le cabinet qui vient de s'installer connaissait le fait que le 1er étage n'était pas déservi. Le R.C. de copropriété autorise-t-il l'exercice d' une profession libérale.
Si c'est le règlement de copropriété qui définit que le 1er étage n'est pas déservi, les copropriétaires n'ont aucune obligation de faire déservir le 1er étage, et comme cela entrainera pour tous les occupants du 1er étage de participer aux charges, et l'adoption d'un critère nouveau: la "superficie" en plus de celui existant, je pense qu'il s'agit d'une modification entrainant l'unanimité de tous les copropriétaires.
Les copropriétaires peuvent donner leur accord à condition que le "bénéficiaure" prenne à sa charge tous les frais entrainés par cette modification (honoraires syndic, géomètre, notaire pour publication des modifications du R.C.) |
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Gédehem
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Posté - 03 mars 2010 : 11:18:56
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Il n'existe pas de méthode de calcul "officielle" pour les charges ascenseurs. Le critère "surface" est souvent utilisé puisqu'il détermine à priori l'importance/rapport de "l'utilité" prévue L.art.10.
L'utilité vis à vis du lot est liée à la surface utile du lot.
Est-il nécessaure de revoir toute la grille ? Sans doute pas, du moins si la grille tient compte d'un pas de 0,5 selon l'étage.
L'autre aspect concerne le non desserte du 1er étage soulevée par JB.
- soit il n'est pas desservi de construction. (??)
- soit il l'est mais les propriétaires du 1er n'en ont jamais voulu.
Dans ce second cas les lots du 1er DEVAIENT participer aux charges ayant tous potentiellement, matériellement, la possibilité d'utiliser l'ascenseur.
Enfin, ainsi que le relève JB, il s'agirait sans doute ici de travaux privatifs sur parties communes dans les 2 cas soulevés. L'intégralité des frais, non seulement d'accessibilité à l'ascenseur mais aussi du calcul des tantièmes et de la modif de l'EDD/RDC (donc son enregistrement) seront "frais privatifs" à charge du seul demandeur.
C'est à lui de monter le dossier qui devra être présenté à l'AG. Si c'est le syndic qui s'en charge ce n'est pas au titre de mandataire du syndicat : il agit pour une prestation privative au profit de ce cabinet !
Attention dans ce genre d'affaire, le syndic ayant vite fait de facturer le syndicat qui n'a pas à intervenir dans cette demande privative.
Le CS doit être particulièrement vigilant.
Enfin, il y aurait un autre problème. Il est dit que chaque étage dessert 3 lots.
Quid des 2 autres lots du 1er étage jusque là non desservis ... donc sans charges ascenseurs ?
Qu'en pensent-ils ?? 
Bien du plaisir ...... 
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Édité par - Gédehem le 03 mars 2010 11:22:43 |
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JB22
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Posté - 03 mars 2010 : 12:50:15
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Je reviens sur mon post, je pense que la modification peut se faire au titre de l'article 26 b:
"La modification, ou éventuellement l'établissement du règlement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes;"
Et comme dit Gédehem
"Bien du plaisir ......" |
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natcrawler
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Posté - 03 mars 2010 : 13:59:35
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Je vous répond ce soir lorsque j'aurai le RC sous les yeux. |
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natcrawler
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Posté - 03 mars 2010 : 21:24:50
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citation: Initialement posté par sparte
Qu'entendez-vous par "le cabinet en demande l'ouverture"?
Faut-il réaliser des travaux?modifier la machinerie? ouvrir la cloison de la cage d'escalier sur le palier pour créer un accès à la cabine?
Ou cela existe déjà mais la porte de l'ascenseur a été à un moment donné condamnée?si oui pourquoi et dans quelles conditions(suite à un vote?)Depuis combien de temps cette situation existe-t-elle?Le RDC prévoit-il déjà des tantièmes pour le 1er étage?
Concernant le calcul,le géomètre doit prendre en compte l'étage et la superficie
Sur la modification de la répartition des charges,on pourra vous répondre(du moins en ce qui me concerne)quand on aura les réponses.
Cabinet: ophtalmo qui s'est installé au 1er étage. Pour obtenir l'ouverture au 1er etage, il n'y a pas de travaux à réaliser, il existe une porte pallière mais condamnée par un verrou. Un ascensoriste peut autoriser l'ouverture. Le RC (datant de 1955)mentionne que l'ascenseur ne desservira pas le premier etage la répartition est faite à partir du second etage jusqu'au septième depuis la rédaction du RC jusqu'à aujourd'hui. Si le géomètre se base egalement sur la superficie des logements, cela obligerai la copro a refaire le RC. |
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natcrawler
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Posté - 03 mars 2010 : 21:31:49
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citation: Initialement posté par JB22
" la répartition des charges ascenseur se fait suivant l'etage"
Que dit exactement votre règlement de copropriété concernant les coefficients d'étage.
"L'ascenseur n'a jamais desservi le 1er étage"
Est-ce une situation de fait ou est-ce que cela est mentionné dans votre règlement de copropriété.
Donc actuellement aucun des copropriétaires du 1er Etage ne paient de charges ascenceurs.
Le cabinet qui vient de s'installer connaissait le fait que le 1er étage n'était pas déservi. Le R.C. de copropriété autorise-t-il l'exercice d' une profession libérale.
Si c'est le règlement de copropriété qui définit que le 1er étage n'est pas déservi, les copropriétaires n'ont aucune obligation de faire déservir le 1er étage, et comme cela entrainera pour tous les occupants du 1er étage de participer aux charges, et l'adoption d'un critère nouveau: la "superficie" en plus de celui existant, je pense qu'il s'agit d'une modification entrainant l'unanimité de tous les copropriétaires.
Les copropriétaires peuvent donner leur accord à condition que le "bénéficiaure" prenne à sa charge tous les frais entrainés par cette modification (honoraires syndic, géomètre, notaire pour publication des modifications du R.C.)
Le coeff d'etage est le même pour les 3 lots. Exemple: Lot pour 4/117 soit 12/117 pour le second étage. Le RC mentionne que l'ascenseur ne desservira pas le premier étage. Il n'y a jamais eu de charges ascenseurs payé par le 1er étage depuis 1955 à ce jour. le cabinet médical savait que le 1er étage n'etait pas desservi. Le RC autorise l'exercice d'une profession libérale. L'adoption de ce "nouveau" critère qu'est la superficie, est ce obligatoire ? Pourquoi ne peut on pas rester sur une répartition par étage seulement et non étage+superficie ? Quel texte nous oblige à adopter ce nouveau mode de calcul ? |
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natcrawler
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Posté - 03 mars 2010 : 21:34:44
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Est ce que les réponses apportées vous suffisent ? lorsque vous évoquez des articles, ou puis je trouver cela ?
Merci pour vos réponses |
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Gédehem
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Posté - 04 mars 2010 : 01:18:32
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Cette clause RDC qui dispense les lots du 1er étage de participer aux charges ascenseurs ressemble très fort à une clause illicite, contraire aux textes, ici L.art.10 !
Elle est réputée "non écrite" depuis .... 01.1986 (L.art.43) 
Non seulement les lots du 1er devaient payer, mais n'importe quel copropriétaire peut mettre en avant cette irrégularité et demander la régularisation avec effet rétrocatif sur 10 ans.
Car ils ont depuis toujours potentiellement, matériellement, la possibilité del'utiliser puisque cela ne tient qu'à un verrou .....
Votre syndic ne me semble pas très au fait dans cette affaire !
La demande de ce cabinet est justifié, le syndicat fautif : il devra supporter les frais nécessaire pour que ce propriétaire de lot au 1er étage puisse utiliser l'équipement collectif auquel il a droit. |
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sparte
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Posté - 04 mars 2010 : 09:46:06
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Juste par curiosité,existe-t-il sur la platine de commande à l'intérieur de la cabine un bouton n°1? et sur la palier un bouton d'appel (si oui,neutralisés je suppose) . |
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JB22
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Posté - 04 mars 2010 : 10:41:11
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" Le RC (datant de 1955)mentionne que l'ascenseur ne desservira pas le premier etage la répartition est faite à partir du second etage jusqu'au septième depuis la rédaction du RC jusqu'à aujourd'hui."
Gédehem, vous oubliez que c'est le R.C. qui mentionne que le premier étage ne sera pas déservi, en conséquence les copropriétaires du ier étage n'ont pas la "possibilité d'utiliser l'ascenseur". Comme ils n'en n'ont pas la possibilité juridique d'usage ils ne participent pas aux charges.
"Car ils ont depuis toujours potentiellement, matériellement, la possibilité de l'utiliser puisque cela ne tient qu'à un verrou ....."
Ils ont une impossibilité "juridique" de par le règlement de copropriété dont la close de non déservir le premier étage n'a rien d'illégale.
Rappel de la loi N°2008-561 du 17 juin 2008 qui a ramené la prescription à 5 ans. |
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Gédehem
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Posté - 04 mars 2010 : 11:33:35
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Une "impossibilité jurdique" ici ???? Qu'est-ce donc ????
Peu importe ce que mentione le RDC : du moment qu'une clause est contraire aux dispositions d'ordre public de la loi de 65 (art.6 à 37) la clause est réputée non écrite !
Aux dernières nouvelles, la loi prévaut ici sur le RDC, ce que rappelle L.art.43.
D'autre part, l'usage que l'on fait ou non d'un équipement collectif n'entre pas du tout en jeu !
L.art.10 est clair : il s'agit de l'UTILITE matérielle, potentielle, objective !
Ici, le 1er étage est desservi par l'ascenseur.
"il n'y a pas de travaux à réaliser, il existe une porte pallière mais condamnée par un verrou. ...."
La jurisprudence écarte tous les éléments extérieurs pour apprécier l'utilité objective mentionnée L.art.10 al.1., ..... comme la pose d'un verrou ou même une vétusté temporaire empechant d'ouvrir la porte palière durant 6 mois ... ou 15 ans !
Même un lot non occupé, voire frappé d'insalubrité doit participer aux charges ascenseurs, le critère "usage" n'étant pas du tout pris en compte.
On pourrait éventuellement admettre (ce serait au juge d'en décider) qu'une clause du RDC qui interdirait formellement l'usage de l'ascenseur par les lots du 1er étage pour x et y motifs serait licite.
Mais la clause RDC qui dispense certains du paiement de charges est illicite, contraire à L.art.10, quelques soient les charges dont il s'agit, ici pour cet équipement collectif "ascenseur" dont les lots du 1er étage ont depuis toujours une utilité matérielle, objective, qui n'est pas contestable.
C'est sur ce même fondement que les clauses imposant aux lots RdeCh des charges ascenseurs dont ils n'ont aucune utilité matérielle sont réputées non écrites.
Les clauses du RDC ne sont pas toutes licites au motif qu'elles sont dans le RDC.
Elles doivent être conformes aux "normes supérieures", ici la loi de 65 (De la hiérarchie des normes : 1ère année de droit ...)
Petit ajout, pour le "fun" : c'est un peu pour ce motif que le justiciable peut maintenant invoquer l'inconstutionnalité d'une loi ou d'un texte qu'on lui oppose, une loi pouvant se trouver contraire à notre Constitution : la hiérachie des normes prime, ici notre Constitution est au dessus de tout (et les accords internationnaux ratifiés au dessus de notre Constitution, d'où parfois "mise en conformité" de celle-ci .....)
Mais bon .... Pardon, c'est hors sujet... |
Édité par - Gédehem le 04 mars 2010 11:51:09 |
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JB22
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Posté - 04 mars 2010 : 16:43:34
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" Le RC mentionne que l'ascenseur ne desservira pas le premier étage. Il n'y a jamais eu de charges ascenseurs payé par le 1er étage depuis 1955 à ce jour."
Rien n'oblige une copropriété ayant un ascenseur à ce que celui-ci deserve tous les étages.
Dans le cas particiulier de natcrawler c'est le règlement de copropriété, la loi des parties, donc la règle juridique, qui dit que le 1er étage ne sera pas déservi.
Le R.C. n'exonère pas le 1er étage, mais comme les copropriétaires n'ont pas la possibilité d'utiliser l'ascenceur il n'y a pas de tantième d'affecté aux lots du 1er étage.
"du moment qu'une clause est contraire aux dispositions d'ordre public de la loi de 65 (art.6 à 37) la clause est réputée non écrite !"
Une clause même réputée "non écrite" s'applique tant qu'il n'en a pas été décidé autrement par une autorité de justice.
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Gédehem
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Posté - 04 mars 2010 : 17:59:45
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Nous somms d'accord ! Encore faudrait-il qu'une telle clause existe dans le RDC de Nat !
Il est simplement indiqué :
"Le RC mentionne que l'ascenseur ne desservira pas le premier étage. Il n'y a jamais eu de charges ascenseurs payé par le 1er étage depuis 1955 à ce jour."
Autrement dit il n'y a pas de clause interdisant formellement l'usage de cet ascenseur aux lots du 1er étage, qui plus est alors qu'existe la matérialité de la desserte, nide clause dispensant les lots du 1er.
L'ascenseur dessert bien le 1er étage !
Il se trouve "simplement" que le 1er étage est absent de la grille de répartition par étage.
C'est donc très irrégulièrement que les copropriétaires du 1er ne participent pas aux charges, sans qu'il y ai ici nécessité de solliciter le juge puisqu'il ne semble pas y avoir de clause contraire.
Ce dont a du se rendre compte le nouveau copropriétaire qui, certainement, impose au syndicat de lui founir le service collectif "ascenseur" auquel il a droit puisqu'il en a "utilité".
Le fait que la grille ascenseur ne mentionne pas le 1er étage est étranger à l'affaire, ce syndicat étant en faute depuis 01.1986 !
Je serais copropriétaire au 7ème, il y a longtemps que j'aurais tiré la sonnette d'alarme, ne serait-ce que pour faire diminuer mes propres charges ascenseur !
Une clause contraire aux textes peut être réformée spontanément par le syndicat (cf : mise en conformité). Pas besoin d'encombrer un peu plus les tribunaux systématiquement.. |
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milio64
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Posté - 10 mars 2010 : 15:15:02
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bonjour,
pardon de passer dans ce débat juridique.Juste une remarque.
Si vous pouviez refuser l'accès au 1er que de soucis en moins.
Vous allez avoir une répartition par étage + type appartement ou surface.
Dans votre cas ce sera totalement injuste ,il faudrait appliquer un véritable principe d'utilité .
Vous êtes 2 , vous faites 6 passages.
Le cabinet va faire 60/80 utilisation et il va payer moins que vous.
Essayez "utilisation réservée aux résidants, interdit aux patients du cabinet
Bien du plaisir! |
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natcrawler
Contributeur débutant
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16
Posté - 21 mars 2010 : 22:19:14
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Je reviens vers mon post après qques vacances. Le mdecein qui s'est installé au 1er etage demande à ce que l'ascenseur puisse s'arrêter au premier étage. Il ne l'impose pas.
D'autre part, pourquoi la répartition s'effectuerai par superficie du lot + étage et non par étage uniquement (comme l'indique notre RC). Quel texte le stipule ?
D'autre part, pourquoi la copropriété devrait payer les frais du géomètre pour le calcul de la nouvelle répartition alors que seul le medecin demande cette ouverture au premier étage ?
Merci pour vos réponses |
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Gédehem
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Posté - 21 mars 2010 : 23:03:23
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Relisez les posts plus haut, dont le n°9 du 4 mars : vous avez les principales réponses.
"D'autre part, pourquoi la copropriété devrait payer les frais du géomètre pour le calcul de la nouvelle répartition alors que seul le medecin demande cette ouverture au premier étage ?"
Parce que votre syndicat est dans l'illégalité, votre RDC irrégulier sur cette grille ascenseur, contraire au texte !
Il doit prévoir une grille de répartition "ascenseur" selon le critère "utilité" précisé D.art.10, peu importe que les lots du 1er étage n'utilisent pas, ou même ferme l'accès à l'ascenseur !
C'est au syndicat à se mettre en conformité, pas au copropriétaire de ce lot qui n'est, sur ce point, que "consommateur".
"Le fait que la grille ascenseur ne mentionne pas le 1er étage est étranger à l'affaire, ce syndicat étant en faute depuis 01.1986 !"
Il faut que vous (vous et les membres du syndicat) compreniez enfin que la participation aux charges de cet équipement commun est une obligation pour tous ceux en ayant matériellement la possibilité, quand bien même l'accès serait fermé ou qu'ils montent et descendent par l'escalier ou une corde à nœuds ! |
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natcrawler
Contributeur débutant
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18
Posté - 05 avr. 2010 : 22:28:52
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je reviens vers ce sujet. Je veux bien vous croire Gedehem mais je vois des avis differents au travers du Post. D'autre part, mes charges augmenteront si un nouveau calcul est fait (je possède un des plus grand apparts) doncje ne suis pas favorable à cette modif. En effet, je respecte mon rglement de copropriété, un point c'est tout! |
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JB22
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19
Posté - 05 avr. 2010 : 23:47:04
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De Gédehem
"Il doit prévoir une grille de répartition "ascenseur" selon le critère "utilité" précisé D.art.10, peu importe que les lots du 1er étage n'utilisent pas, ou même ferme l'accès à l'ascenseur !"
Ce ne sont pas les lots du 1er étage qui fement l'accès, c'est le règlement de copropriété.
Je confirme donc mon post précédent:
"Rien n'oblige une copropriété ayant un ascenseur à ce que celui-ci deserve tous les étages."
Les copropriétaires du 1er étage ne peuvent donc pas disposer de l' ascenseur par convention du règlement de copropriété, ce n'est pas laissé à leur bon vouloir.
C'est pas convention à l'origine du R.C. de copropriété que les lots du 1er étages n'ont pas l'utilité de l'ascenseur et sont exonérés de charges, il n'y a donc rien d'illégal. |
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Gédehem
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Posté - 06 avr. 2010 : 14:29:28
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Nat, le 3.03.2010 :
"Pour obtenir l'ouverture au 1er etage, il n'y a pas de travaux à réaliser, il existe une porte pallière mais condamnée par un verrou. Un ascensoriste peut autoriser l'ouverture. Le RC (datant de 1955) mentionne que l'ascenseur ne desservira pas le premier etage ......."
- la desserte du 1er étage n'est pas interdite par convention : il s'agirait là d'une simple mention accessoire : l'ascenseur ne desservira pas le 1er étage, alors que matériellement il le dessert.
puisque :
- il existe une porte palière mais condamnée par un verrou.
Ce qui veut dire que à priori les lots du 1er ne sont pas exclus de la desserte, qui existe au verrou près ! La desserte existe matériellement.n La clause du RDC n'a donc aucun sens.
Autre chose serait l'absence de tout accès au 1er étage : pas de porte palière, pas d'arret possible matériellement.
De ce fait, en application de L.art.10 en vigueur depuis 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges, ici selon le critère "Utilité" du service ou de l'équipement commun .., l'ascenseur desservant objectivement, matériellement le 1er étage. Qu'ils en fassent ou non usage est étranger à la grille "Ascenseur", qui doit être conforme à L.art.10 al.1.
Autrement dit, même avec un verrou, les lots 1er étage doivent participer au charges ascenseur du seul fait qu'existentent des portes palières, un moyen d'accès.
Tout copropriétaire des lots au 1er étage peut à tout moment exiger l'usage de cet équipement commun, ce que le RDC n'interdit pas..
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Édité par - Gédehem le 06 avr. 2010 14:32:51 |
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