| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
annecr
Nouveau Membre
31 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 10 mars 2010 : 18:28:39
|
Bonjour,
j'ai lu plusieurs sujets concernant les terrasses mais je n'arrive pas à trouver la réponse à la question qui se pose dans notre copro.
Il existe une terrasse commune à jouissance privative (qui est en fait le toit-terrasse du local commercial du RDC). Il faut refaire l'étanchéité de cette terrasse qui a été couverte il y a une quinzaine d'années par du carrelage par le copropriétaire de l'époque à ses frais (il croyait, m'a-t-on dit, que cette terrasse était privative et il a fait son carrelage "dans son coin" et en dépit du bon sens)...
Bref, des devis ont été réalisés... Une AG est prévue début avril. et les copro qui ont la terrasse viennent de découvrir que l'étanchéité est bien à la charge de la copro entière mais que le "carrelage sur plots" est à leur charge... (le syndic a noté ceci dans l'ODJ sans les prévenir à l'avance !)...
Je vous note ce qui est écrit dans le RDC (dans la liste des parties communes):
"les ornements extérieurs des façades du bâtiment, y compris les terrasses, les balcons, les appuis de fenêtres (à l'exception des fenêtres elles-mêmes, persiennes... etc"
mais pas de mention du carrelage ou revêtement des balcons ou terrasses.
Doit-on pour cela appliquer ce passage du RDC ? (toujours dans la liste des parties communes) :
"le gros oeuvre, les planchers du bâtiment, les hourdis de ces planchers (mais non compris les lambourdes, le parquet ou tout autre revêtement formant sol, ni le lattis ou tout autre matériaux fixé sur le hourdis pour recevoir l'enduit formant plafond)."
Dans ce cas, le carrelage de la terrasse commune à jouissance privative serait la charge des copropriétaires jouissant de la terrasse comme un parquet dans un lot privatif ?
J'avoue que je suis assez perplexe...
Pouvez-vous m'éclairer ?
Merci pour votre aide et bonne soirée !
|
|
|
|
1
Posté - 10 mars 2010 : 18:39:10
|
|
annecr : citation: Dans ce cas, le carrelage de la terrasse commune à jouissance privative serait la charge des copropriétaires jouissant de la terrasse comme un parquet dans un lot privatif ?
Un jouissance privative n'a rien à voir avec la propriété d'un lot. Ne confondez pas le parquet dans votre lot privatif, et des trvaux sur la terrasse qui est une parties communes. OU tous les copros sont propiétaires, et paient des charges sur cette terrasse.
Pour poser un carrelage sur une parties communes, il vous faut OBLIGATOIREMENT l'autorisation de l'AG, et ces travaux seront à vos frais.
Si l'étanchéité de la terrasse doit être refaite, vous devez enlever ce carrelage à vos frais !!!
Le syndic n'a pas à prévenir les copros qui ont fait des travaux sur la terrasse, surtout si ceux ci ont été fait sans accord de l'AG !!!
|
|
|
|
annecr
Nouveau Membre
31 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 10 mars 2010 : 18:43:40
|
Bonsoir
merci pour votre réponse.
Je tiens à préciser que nous ne sommes pas les personnes qui avons la jouissance de la terrasse.
Le pb est que le copro qui jouit de cette terrasse est membre du CS : il était présent lors de la venue des artisans pour les devis et le syndic était également présent. Le syndic ne lui a jamais dit que le carrelage était à sa charge... Ce carrelage a été fait il y a une quinzaine d'années par un copro de l'époque qui est depuis parti...
Bref, ce carrelage est donc à la charge de ceux qui jouissent de la terrasse, c'est bien cela ? |
Édité par - annecr le 10 mars 2010 18:44:37 |
|
|
|
3
Posté - 10 mars 2010 : 19:50:42
|
si ce carrelage sur plots a été fait sans accord de l'AG, le syndicat ne connait pas ce carrelage. Lors de la réfection de l'étanchéité, la dépose de ce carrelage pouratteindre l'étanchéité est aux frais du proprio concerné et il n'y a pas obligation de repose... 
Il se pourrait aussi que certains copros se posent la question si l'étanchéité n'a pas été abimée par ce carrelage...  |
|
|
|
annecr
Nouveau Membre
31 message(s)
Statut:
|
|
4
 Posté - 10 mars 2010 : 19:59:36
|
Bonsoir
Merci pour votre réponse.
Actuellement, comme je l'ai dit, le carrelage a été posé, il y a une quinzaine d'années, en dépit du bon sens et ce n'est pas un carrelage sur plots (carrelage "collé" sur la terrasse). D'après ce que j'ai compris, à l'origine, cette terrasse était un "toit" (celui du local du RDC) et ce toit a été "transformé" (quand ? je ne sais pas) en terrasse et on y a ensuite posé du carrelage... Et oui, en effet, nous nous demandons si l'étanchéité n'a pas été abimée par ce carrelage (posé il y a une quinzaine d'années donc)... Mais cette étanchéité a au moins 15 ans...
Quant au "carrelage sur plots" c'est ce que nous ont proposé les étanchéistes qui ont fait des devis et c'est ce que le syndic veut mettre à la charge du copro qui jouit de la terrasse (alors que l'étanchéité serait à la charge de l'ensemble du syndicat).
Bref, j'en déduis de toutes vos réponses que la dépose du carrelage et la repose de dalles sur plots sont à la charge de celui qui a la jouissance de la terrasse (même si ce n'est pas clairement dit par le RDC), c'est cela ?
Bonne soirée |
|
|
|
5
Posté - 10 mars 2010 : 20:36:44
|
annecr : le fait de faire des travx privatifs sur des parties communes, ici la terrasse, n'est pas indiquer dans le RDC mais dans la loi de 1965.
Ce qui est indiqué dans le RDC c'st le fait que la terrasse est à jouissance privative. De plus le copropriétaire est membre du CS, il doit connaitre un minimum de la loi, le syndic lui aurait répondu si ce copro avait posé la question !! 
Si un ancien copro a fait des travaux de carrelage sans accord de l'AG, ou avec accord de 'lAG, les frais de demontage et remontage du carrelage restent à la charge du copropriétaire.
L'étanchéité est à la charge du SDC car la terrasse est parties communes. |
|
|
|
annecr
Nouveau Membre
31 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 10 mars 2010 : 20:40:23
|
Merci pour ces renseignements !
et bonne soirée ! |
|
|
|
mamée
Nouveau Membre
26 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 10 mars 2010 : 21:42:33
|
normalement dans votre RdC la répartition des charges doit être indiquée.
Par exemple, dans le nôtre la répartition pour les terrasses-toitures se fait par bâtiment, par contre, pour les terrasses privatives du 1er étage les personnes en ayant la jouissance participent pour 1/10ème et la corpropriété se partage le restant |
|
|
|
annecr
Nouveau Membre
31 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 10 mars 2010 : 22:24:58
|
Oui, il y a bien une répartition des charges mais pas pour la terrasse...
Bonne soirée |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 11 mars 2010 : 00:16:40
|
Attention !!!! La technique proposée par l'entreprise n'a rien à voir avec la pose d'un carrelage privatif !
Il s'agit ici de la pose d'un revêtement étanche sur terrasse dite "marchante", technique qui consiste à poser un complexe étanche dont la protection est assurée par des dalles sur plots !
L'ensemble forme un tout indissociable, les dalles sur plots faisant partie intégrante du système d'étanchéification de cette toiture terrasse !
Il s'agit ici de la réalisation de travaux d'entretien commun à charge du syndicat.
Il faut bien comprendre ici que la concession d'un droit de jouissance sur un toit terrasse impose au syndicat de tout mettre en œuvre pour que le bénéficiaire du droit puisse l'exercer !
La pose d'un revêtement étanche qui ne permet pas de marcher dessus est une privation du droit de jouissance.
C'est sur cette base que l'entreprise, qui s'y connait sans aucun doute dans le cas exposé, a proposé cette solution technique, la seule acceptable compte tenu de l'obligation faite au syndicat de permettre l'exercice de la jouissance exclusive du toit terrasse, d'y marcher dessus ! On ne "marche" pas sur un simple complexe étanche "non marchant".
Tout est à charge du syndicat : entretien courant, art 24.
|
Édité par - Gédehem le 11 mars 2010 00:21:24 |
|
|
|
annecr
Nouveau Membre
31 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 11 mars 2010 : 07:49:32
|
Ah bon,
merci pour cette réponse !
Bonne journée |
|
|
|
sparte
Contributeur senior
803 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 11 mars 2010 : 08:50:31
|
Absolument d'accord avec Gédéhem.
cela étant,vous allez avoir des problèmes en ag pour faire admettre la prise en charge par la copropriété des dalles sur plot vu le rapport du syndic.
Il serait judicieux que le cs demande l'avis écrit d'un avocat spécialisé qui pourrait être produit en séance et/ ou adressé avant l'ag à l'ensemble des copropriétaires(à titre indicatif seulement car non joint à la convocation).Cela calmerait les esprits et éviterait des heures d'inutile débat.
Préparez aussi les réponses:la pose non autorisée de ce carrelage est-elle la cause des infiltrations?je pense que non,sinon des fuites se seraient produites depuis les 15 années passées.
Quel est le type d'étanchéité actuel(y-en -a-t-il une?),quelle est sa durée de vie habituelle?à priori on est largement au delà de 15 ans,donc vétusté.
La seule chose que l'ag pourrait éventuellement à la rigueur exiger du copropriétaire qui jouit de la terrasse est l'enlèvement du carrelage actuel privatif et posé sans autorisation.Le coût de cette "démolition"doit être à mon avis très peu significatif par rapport au coût global de l'opération. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 11 mars 2010 : 12:20:37
|
"Ah bon,...."
Vous semblez surpris(e) par mes propos ! Ils n'ont rien de surprenants...
L'étanchéification d'une toiture terrasse nécessite l'utilisation de techniques particulières selon qu'il s'agit de toitures-terrasses "marchantes" ou non ..
Pour faire simple, sur les toit-terrasse "non marchand" on pose un revêtement étanche (bitume ou poly-machin ...), éventuellement un isolant, puis 15 à 20 cm de gravier destiné à protéger le tout.
On ne peut y marcher que pour de la maintenance, de l'entretien.
Sur les toits-terrasse "marchants", on pose aussi un complexe étanche + des équipements "marchants", dont les dalles sur plots sont le grand classique. Les dalles amovibles permettent l'entretien du revetement étanche (tous les 10 ans "garantie").
Par moyen de passer au travers. ce qu'affirme ce sndic est totalement folklorique : le propriétaire bénéficiaire du droit de jouissance n'a rien à sa charge hors de sa participation au titre des travaux d'entretien du syndicat. |
Édité par - Gédehem le 11 mars 2010 13:43:06 |
|
|
|
annecr
Nouveau Membre
31 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 11 mars 2010 : 13:01:17
|
En fait, je ne suis pas surprise par vos propos mais par les réponses différentes : on me dit au départ que le carrelage est à la charge du copropriétaire (comme ce que dit le syndic) puis vous me dites que c'est à la charge de l'ensemble de la copro...
C'est pour cela que je disais ah bon...
Mais j'ai bien compris les dalles sur plots ! Merci pour votre aide !
Reste à trouver un avocat spécialisé pour calmer le jeu du syndic... |
|
|
|
14
Posté - 11 mars 2010 : 13:10:27
|
|
gedehem : Mais personne ne vous indiqué que le carrelage posé par un copropriétaire précédent ne l'a pas été sur un sol déjà prévu pour marcher dessus, ou que ce copro a enlever le sol précédent.? |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 11 mars 2010 : 13:47:06
|
On se moque du carrelage posé par on ne sait qui !
Il s'agit de procéder à la réfection de l'étanchéité d'un toit terrasse qui n'a pas été entretenu depuis 15 ans voire plus !
Tout devra être enlevé, carrelage, acrotères, vieux revêtement, etc ..., avec ensuite la pose du nouveau avec sa protection "dalles sur plots". |
|
|
|
16
Posté - 11 mars 2010 : 16:23:03
|
euh... gedehem, on va peut-être pas casser les acrotères....  , changer les couvertines seulement, non ?... (c'est du détail, en rapport avec la question d'origine, ok...) |
|
|
|
17
Posté - 11 mars 2010 : 16:49:49
|
|
gedehem : citation: On se moque du carrelage posé par on ne sait qui !
Sauf le syndic, le copropriétaire du SDC de annecr !!!
gedehem : Toujours aussi aimable !! |
|
|
|
annecr
Nouveau Membre
31 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 11 mars 2010 : 16:57:20
|
Je vois que ma question crée des polémiques ! lol
Merci pour votre aide à tous ! |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 11 mars 2010 : 18:32:50
|
Il n'y a aucune polémique !!!!
Vous précisiez :
"le copro qui jouit de cette terrasse est membre du CS : il était présent lors de la venue des artisans pour les devis et le syndic était également présent. Le syndic ne lui a jamais dit que le carrelage était à sa charge... Ce carrelage a été fait il y a une quinzaine d'années par un copro de l'époque qui est depuis parti..."
Ce copropriétaire membre du CS semble se moquer du carrelage de cette terrasse, qu'il n'a pas posé, qui n'est pas à lui, et de plus "posé en dépit du bon sens."
Il est au courant de la technique "marchante" utilisée (complexe étanche protégé par dalle mobile sur plots) sur laquelle il ne semble avoir rien dit, tout va donc très bien !
Etant précisé que les "dalles sur plots" ne sont pas un revêtement de confort qui serait privatif comme le carrelage actuel, mais un des éléments indissociable de l'étanchéification 'commune' de la toiture-terrasse !
Ce qu'un "bon" syndic qui suit habituellement ces techniques 'travaux' ne peut ignorer. 
Comme ce copropriétaire membre du CS, on se moque donc du vieux carrelage, qui n'est pas l'objet du litige, de votre question ...
Ceci étant précisé sans polémique aucune ! |
Édité par - Gédehem le 11 mars 2010 18:39:41 |
|
|
|
doob
Contributeur actif
173 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 14 mars 2010 : 10:47:52
|
Bonjour,
Je me permet d'intervenir sur ce sujet qui est un domaine que je connais bien, étant moi même un professionnel de l'étanchéité des toitures terrasses. Je ne parlerais que très peu du côté "législatif" que je maitrise moins, et laisserais à d'autres le soin de s'exprimer sur ce point.
Une terrasse est consituée de plusieurs éléments: Un élément porteur, ici la dalle en béton structurelle, un pare vapeur, une isolation thermique, un revêtement d'étanchéité, puis une protection de ce revêtement d'étanchéité.
Le revêtement d'étanchéité ainsi que sa protection est lié à l'utilisation que l'on fait de cette terrasse.
Il existe 5 types de terrasses que l'on classent suivant leur accessibilité (cf. DTU 43.1):
1/Les terrasses innacessibles, qui ne peuvent recevoir une circulation réduite qu'à leur entretien, c'est à dire 1 ou 2 fois par an.
2/Les terrasses techniques qui reçoivent un entretient régulier car elles sont souvent recouvertes d'équipements techniques qui nécessitent des interventions plus fréquentes.
3/Les terrasses accessibles aux piétons, qui permettent aux personnes de marcher dessus, de poser des tables, des chaises et de faire un barbecue en toute liberté.
4/Les terrasses accessibles aux véhicules qui comme leurs noms l'indiquent, permettent à des véhicules légers ou lourds de circuler dessus sans problème.
5/Les terrasses "vertes", jardins ou végétalisées.
Le mot protection utilisé plus haut peut revêtir plusieurs formes suivant la technique utilisée pour l'étanchéité.
Dans le cas d'une étanchéité à base de bitume élastomère, la protection de l'étanchéité est suivant les cas envisagés pour la terrasse:
Si la terrasse est innacessible, on dépose sur l'étanchéité une couche de gravillons, mais le revêtement lui même peut également assurer la protection, on parle alors de revêtement "autoprotégé".
Si la terrasse est accessible aux piétons, on pose sur l'étanchéité une chape revêtue d'un carrelage, ou bien des dalles sur plots, ou encore des pavés autoblocants...bref un système qui assure à la fois la protection du revêtement et qui permet en plus de marcher sur la terrasse pour assurer son accessibilité.
Cependant, il existe également des revêtements à base d'asphalte, qui peuvent être protégés par une couche d'asphalte particulière qui réalise en même temps la "fonction accessible" de la terrasse.
Dans le post initial, il est écrit qu'au départ, il n'y avait pas de carrelage, mais rien ne dit que l'étanchéité réalisée à l'époque ne rentrait pas dans cette catégorie de revêtement, en asphalte, qui assurait à la fois l'étanchéité de la terrasse, sa protection, ainsi que sa fonction "accessible".
Pour ma part si cela est possible, je priviligierais cette solution pour la réfection plutôt que de venir poser des dalles sur plots qui necessitent sans doute des modifications importantes au niveau des acrotères en béton, des seuils...etc.
Un intervenant écrit plus haut:
"Il faut bien comprendre ici que la concession d'un droit de jouissance sur un toit terrasse impose au syndicat de tout mettre en œuvre pour que le bénéficiaire du droit puisse l'exercer !"
Rien ne prouve que la construction de l'époque ne permettait pas de bénéficier du droit de jouissance, si le revêtement d'origine est bien celui que je décris plus haut...
Cordialement.
doob.
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
