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Jpp13
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 Posté - 19 mars 2010 : 08:05:03
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Bonjour,
Sur les bases de cette jurisprudence : http://www.legifrance.org/affichJur...43&fastPos=1 peut-on attaquer un promoteur qui a livré un immeuble sans étanchéité des balcons et terrasses ?
Cet immeuble (de standing) a été livré en avril 2006. Les sous-faces des balcons et terrasses se décollent, ou cloquent, un an après la livraison.
Un expert, mandaté par le syndic, nous dit que c'est du à l'absence d'étanchéité, non obligatoire, et nous suggère (oralement) d'attaquer le promoteur en s'appuyant sur cette jurisprudence.
Nous devons avoir une question sur ce point dans notre prochaine AG (dans un mois environ).
Merci de vos réponses.
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Édité par - Jpp13 le 19 mars 2010 08:07:58 |
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Posté - 19 mars 2010 : 08:39:39
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qu'est ce qui cloquent et se décollent ? est ce la peinture ?
si oui, l'étanchéité ou son absence, n'est certainement pas seule à l'origine... mais plutôt soit la qualité de la peintute, soit la qualité de préparation du support. Et dans ce cas, passé les 2 ans, c'est trop tard...
quant à votre expert, il a lu trop rapidement la jurisprudence, car c'est le syndicat qui a été condamné... mais est ce que le cas est le même, difficile à savoir par ce post. En effet, étanchéité non obligatoire donc non condamné et attaque ne justice "abusive"... donc condamnation aux dépens et DI.  |
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Jpp13
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Posté - 19 mars 2010 : 08:57:08
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Posté - 19 mars 2010 : 13:00:04
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si les désordres ont été signalées par LRAR avant les deux ans, ce devrait être bon, car c'est cette date qui fait office de référence et non tout le processus.
quant au jugement, celui de cour d'appel est cassé et annulé sur un seul point : citation: CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaire de la Résidence du Port de sa demande à l'égard de la SCI de construction vente les Résidences du Port fondée sur la non conformité des revêtements extérieurs, l'arrêt rendu le 18 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
tout le reste sont bien des condamnations "dites" par la CC... citation: Condamne la société de construction vente Les Résidences du Port aux dépens sauf à ceux afférents à la mise en cause de la société Axa assurance et de la société Acte IARD qui seront supportés par le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société de construction vente Les Résidences du Port à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port la somme de 2 500 euros ;condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port à payer à la société Axa assurance la somme de 740 euros et à la société Acte IARD la somme de 1 800 euros ; rejette la demande de la société de construction vente Les Résidences du Port ;
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Jpp13
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Posté - 19 mars 2010 : 17:54:27
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Il me semble que la CC souhaite que soit rejugé la demande du syndicat des copropriétaires à l'égard de la SCI de construction vente fondée sur la non conformité des revêtements extérieurs , et reproche au syndicat des copropriétaires la mise en cause de des assurances en le condamnant à payer les frais occasionnés par cette mise en cause.
Est-ce que mon interprétation est exacte ?
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Gédehem
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Posté - 19 mars 2010 : 18:15:56
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C'est bon Mais il n'y a pas de "reproche" !
On ne peut appeler à la cause les assurances tant que l'assuré (la SCI) n'a pas été reconnu responsable !
C'est ce qui est dit (je mets la phrase dans un sens peut être plus compréhensible) :
"CASSE ET ANNULE l'arrêt rendu le 18 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence , mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaire de la Résidence du Port de sa demande à l'égard de la SCI de construction vente les Résidences du Port fondée sur la non conformité des revêtements extérieurs, remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée .."
Le syndicat avait engagé la responsabilité de la SCI et appelé les assureurs au litige.
La CA d'AIx a débouté le syndicat de son action contre la SCI.
D'où la cassation . |
Édité par - Gédehem le 19 mars 2010 18:18:22 |
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Jpp13
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Posté - 19 mars 2010 : 18:37:05
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La CC dans les MOYENS ANNEXES à l'arrêt dit :
"ALORS en premier lieu QUE le promoteur-vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, tenu d’une obligation de résultat, doit remettre aux acquéreurs un bien exempt de vices ; qu’en jugeant que l’immeuble vendu était affecté d’un défaut d’étanchéité en sous face des balcons et des coursives, provoquant un décollement des peintures, mais que parce que le défaut d’étanchéité ne serait imputable qu’à une faute de l’entreprise titulaire du lot peinture choisie par la SCI RESIDENCE DU PORT, celle-ci n’en serait pas responsable, la Cour d’appel a violé l’article 1147 du Code civil ;
ALORS en deuxième lieu QU’en constatant que les décollements de peinture litigieux constituaient un « type de désordres fréquemment rencontrés » (arrêt, p.14) résultant d’une « absence d’étanchéité » de l’immeuble, le promoteur-vendeur s’étant cantonné au respect des simples exigences légales (arrêt, p.11) quitte à provoquer « l’absence d’étanchéité d’un immeuble de grand standing » (ibid. antépénultième §), mais en jugeant néanmoins qu’« aucune démonstration objective du souci d’économie du promoteur ne résulte des pièces versées aux débats », pour exclure la faute de celui-ci, la Cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l’article 1147 du Code civil ;
ALORS en troisième lieu QUE le Syndicat des copropriétaires rappelait, pages 22 et suivantes de ses écritures, que la SCI RESIDENCE DU PORT était fautive pour n’avoir prévu aucune étanchéité en sous face des balcons et des coursives, défaut ayant entraîné le décollement des peintures de l’immeuble annoncé comme étant de très grand standing, et qu’à ce premier défaut s’ajoutait le mauvais ragréage effectué par l’entreprise chargée du lot peinture ; qu’en jugeant que parce que le défaut de ragréage était imputable à l’entreprise du lot peinture, la SCI RESIDENCE DU PORT ne serait pas responsable des défauts dénoncés, sans vérifier comme il lui était demandé si celle-ci, en sa qualité de promoteur-vendeur, n’était pas responsable pour avoir renoncé à demander l’étanchéité de la sous face des balcons et des coursives, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du Code civil."
Il me semble que la CC demande que la responsabilité de la SCI soit engagée.
Est-ce exact ?
Ou faut-il le comprendre à l'inverse ?
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Édité par - Jpp13 le 19 mars 2010 18:38:55 |
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Gédehem
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Posté - 19 mars 2010 : 18:59:57
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OUI, ce que n'a pas fait la CA d'Aix qui avait débouté le syndicat, d'où la cassation et le renvoie pour faire reconnaitre cette responsabilité de la SCI. |
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Jpp13
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Posté - 19 mars 2010 : 19:06:53
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Donc en s'appuyant sur cette jurisprudence on peut engager la responsabilité du promoteur de notre copropriété qui a eu les même désordres moins d'un an après sa livraison.
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Gédehem
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Posté - 19 mars 2010 : 21:55:29
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".... de l’immeuble annoncé comme étant de très grand standing, ...."
L'étanchéité des balcons n'étant pas une obligation, si vous êtes dans un immeuble lambda il se peut que le juge ne retienne pas les mêmes éléments .....
Mais qui ne tente rien n'a rien ..... comme au loto !  |
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Jpp13
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Posté - 20 mars 2010 : 07:52:23
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J'avais remarqué.
L'immeuble concerné est de "grand standing" (dixit la plaquette de vente - heu ! non contractuelle) avec portail automatique, ascenseur pour 3 étage, vidéo-phone et espace vert.
Mais où est la définition de "grand standing" ? |
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Jpp13
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Posté - 22 mars 2010 : 08:02:07
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Posté - 22 mars 2010 : 08:35:24
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la lecture que j'en fais, personnellement, est résumée ainsi (1er moyen):
* la cour d'appel a infirmé le premier jugement au prétexte que lors de la réception des ouvrages par le MO et les entreprises, il n'a rien été signalé sur l'acte de réception. La CA a donc débouté le syndicat en disant irrecevable la demande du syndicat concernant la non conformité de l'ouvrage, car cette acte de réception n'a rien signalé et que le syndicat n'a pas à revenir à ce sujet plus tard.
Or la cassation dit que cette réception entre le M Ouvrage et les entreprises n'est pas le point de départ de la réception pour les acheteurs, mais l'acte de réception des parties communes entre le Maitre d'ouvrage et le représentant des proprios, or il n'en est pas fait état apparemment dans le jugement de la CA. La CA s'est donc trompée (dixit la CC) sur l'acte de réception à prendre en compte.
Donc la CC a cassé le jugement de la CA sur ce point et remet les parties en ce qu'ils étaient avant. Il apparaitrait aussi (au vu de l'"alors que") qu'il n'y a eu aucune réception des parties communes (?).
extraits du premier moyen :
citation: QU'en relevant d'office que le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU PORT ne serait plus recevable à demander réparation pour le défaut de conformité du revêtement du sol extérieur ...citation: et en l'absence de toute réception des parties communes concernées par ces derniers, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant |
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Jpp13
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Posté - 23 mars 2010 : 09:06:04
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J'ai modifié l'arrêt de la CC en replaçant (pour éviter les confusions) "SCI Résidence du port" par [constructeur/vendeur] et "syndicat de la Résidence du port" par [acquéreurs/copropriétaires]. Ça donne ceci :
"Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 octobre 2007), que le [constructeur/vendeur] a fait réaliser avec le concours de M. X..., architecte, un groupe d’immeubles qu’elle a vendu en état futur d’achèvement et placé sous le régime de la copropriété ; qu’invoquant des non-conformités au contrat et des désordres apparus après réception, les [acquéreurs/copropriétaires] ont fait assigner le [constructeur/vendeur], M. X... et les autres constructeurs, ainsi que leurs assureurs en réparation de leurs préjudices ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que les [acquéreurs/copropriétaires] font grief à l’arrêt de les débouter de leur demande de condamnation du [constructeur/vendeur] à réparer les désordres relatifs aux décollements de peinture en sous face des balcons et des coursives, alors, selon le moyen :
1°/ que le promoteur-vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, tenu d’une obligation de résultat, doit remettre aux acquéreurs un bien exempt de vices ; qu’en jugeant que l’immeuble vendu était affecté d’un défaut d’étanchéité en sous face des balcons et des coursives, provoquant un décollement des peintures, mais que parce que le défaut d’étanchéité ne serait imputable qu’à une faute de l’entreprise titulaire du lot peinture choisie par le [constructeur/vendeur], celui-ci n’en serait pas responsable, la cour d’appel a violé l’article 1147 du code civil ;
2°/ qu’en constatant que les décollements de peinture litigieux constituaient un “type de désordres fréquemment rencontrés” résultant d’une “absence d’étanchéité” de l’immeuble, le promoteur vendeur s’étant cantonné au respect des simples exigences légales quitte à provoquer “l’absence d’étanchéité d’un immeuble de grand standing” , mais en jugeant néanmoins qu’”aucune démonstration objective du souci d’économie du promoteur ne résulte des pièces versées aux débats”, pour exclure la faute de celui-ci, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l’article 1147 du code civil ;
3°/ que les [acquéreurs/copropriétaires] rappelaient, que le [constructeur/vendeur] était fautif pour n’avoir prévu aucune étanchéité en sous face des balcons et des coursives, défaut ayant entraîné le décollement des peintures de l’immeuble annoncé comme étant de très grand standing, et qu’à ce premier défaut s’ajoutait le mauvais ragréage effectué par l’entreprise chargée du lot peinture ; qu’en jugeant que parce que le défaut de ragréage était imputable à l’entreprise du lot peinture, le [constructeur/vendeur] ne serait pas responsable des défauts dénoncés, sans vérifier comme il lui était demandé si celle-ci, en sa qualité de promoteur-vendeur, n’était pas responsable pour avoir renoncé à demander l’étanchéité de la sous face des balcons et des coursives, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu’ayant relevé que les désordres intermédiaires affectant les peintures en sous face des balcons résultaient d’un défaut d’exécution et retenu qu’aucune preuve d’un souci d’économie du vendeur n’était rapportée, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a justement déduit que la responsabilité contractuelle du [constructeur/vendeur] n’était pas engagée en l’absence de preuve d’une faute pouvant lui être imputée ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que le deuxième moyen étant rejeté, le moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Mais sur le premier moyen :
Vu les articles 1147, 1642-1 et 1792-6 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande des [acquéreurs/copropriétaires] en réparation du préjudice résultant de la non conformité du revêtement de sol extérieur, l’arrêt retient qu’en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l’ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés, avant toute prise de possession de l’immeuble par les acquéreurs et en l’absence de toute réception des parties communes concernées, par ces derniers la demande n’est pas recevable ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d’achèvement est sans effet sur l’obligation de ce vendeur à livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
Met hors de cause la société Axa assurance et la société Acte IARD ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute les [acquéreurs/copropriétaires] de leur demande à l’égard du [constructeur/vendeur] fondée sur la non conformité des revêtements extérieurs, l’arrêt rendu le 18 octobre 2007, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le [constructeur/vendeur] aux dépens sauf à ceux afférents à la mise en cause de la société Axa assurance et de la société Acte IARD qui seront supportés par les [acquéreurs/copropriétaires];
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne le [constructeur/vendeur] à payer aux [acquéreurs/copropriétaires] la somme de 2 500 euros ; condamne les [acquéreurs/copropriétaires] à payer à la société Axa assurance la somme de 740 euros et à la société Acte IARD la somme de 1 800 euros ; rejette la demande du [constructeur/vendeur] ;"
Il me semble que la CC casse le jugement de la CA seulement "sur la non-conformité des revêtements du sol extérieur" et estime que la CA "a justement déduit que la responsabilité contractuelle du [constructeur/vendeur] n’était pas engagée en l’absence de preuve d’une faute pouvant lui être imputée" Ce qui change tout.
Est-ce exact ?
Je m'excuse d'insister mais la lecture d'un arrêt de la CC est pas simple. |
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Édité par - Jpp13 le 23 mars 2010 09:09:29 |
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Posté - 23 mars 2010 : 10:52:43
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jpp13 dites nous ce que vous voulez que l'on vous dise, ce sera plus simple
sur le deuxième moyen : les acquéreurs ont été déboutés et la CC écrit : citation: la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a justement déduit que la responsabilité contractuelle du [constructeur/vendeur] n’était pas engagée en l’absence de preuve d’une faute pouvant lui être imputée ;
donc les acquéreurs restent déboutés !
sur le troisième moyen : il est une conséquence du deuxième moyen et comme la CA a justement jugée on en parle pas ! circulez rien plus rien à voir... 
sur le premier moyen : la CC dit : citation: la cour d’appel a violé les textes susvisés donc je remets en l'état en cassant le jugement.
En résumé les acquéreurs sont déboutés en cassation de leurs demandes sur le 2èeme et 3ème moyen, mais le jugement est cassé sur le premier moyen (la réception des ouvrages communs par le représentant des acquéreurs) et il est renvoyé en CA. raison pour laquelle il serait bien de connaitre le jugement de la seconde cour d'appel !
Je RAPPELLE : le CC ne juge pas le fond mais la forme !
citation: Il me semble que la CC casse le jugement de la CA seulement "sur la non-conformité des revêtements du sol extérieur" NON, la CC a estimé que le jugement de la CA ne s'appuyait sur aucun texte relatif à la réception des ouvrages des communs pour débouter les acquéreurs. La CC se fiche éperdument de la non conformité du revetement (le fond), elle dit que la CA n'a pas fondé son jugement. (la forme !). |
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Jpp13
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Posté - 24 mars 2010 : 08:24:08
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citation: Initialement posté par rambouilletjpp13 dites nous ce que vous voulez que l'on vous dise, ce sera plus simple
A la lecture et relecture de l'arrêt de la CC, et à l'aide des réponses fournies sur ce forum et sur d'autres, j'ai obtenu une interprétation que je pense fiable.
Je tiens à ne pas laisser les lecteurs de ce forum sur une réponse erronée ou ambiguë.
citation: Initialement posté par rambouilletsur le deuxième moyen : les acquéreurs ont été déboutés et la CC écrit : citation: la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a justement déduit que la responsabilité contractuelle du [constructeur/vendeur] n’était pas engagée en l’absence de preuve d’une faute pouvant lui être imputée ;
donc les acquéreurs restent déboutés ! sur le troisième moyen : il est une conséquence du deuxième moyen et comme la CA a justement jugée on en parle pas ! circulez rien plus rien à voir... sur le premier moyen : la CC dit : citation: la cour d’appel a violé les textes susvisés donc je remets en l'état en cassant le jugement. En résumé les acquéreurs sont déboutés en cassation de leurs demandes sur le 2èeme et 3ème moyen, mais le jugement est cassé sur le premier moyen (la réception des ouvrages communs par le représentant des acquéreurs) et il est renvoyé en CA. raison pour laquelle il serait bien de connaitre le jugement de la seconde cour d'appel ! Pour les néophytes dont je fait (faisait) partie les "moyens" sont les arguments exposés par la partie (ici les acquéreurs/copropriétaires) qui demande la cassation.
En conclusion les constructeurs/vendeurs peuvent continuer à livrer des appartements dont les sous-face des balcons et terrasses se détériorent en peu de temps sans risque de se le voir reprocher, et tant que les experts n'auront pas le courage de le dire et les magistrats de le réprimer.
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Posté - 24 mars 2010 : 10:03:09
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ce qu'il faut retenir également : dans un jugement, il y a toujours un gagnant et un perdant, et on ne sait pas lequel au début de l'histoire...
ce qui fait dire :
* par le gagnant : la justice est bien faite
* par le perdant : la justice est mal faite
en fait, c'est l'analyse des risques qui souvent pêche au début de l'histoire.
Exemple dans le cas du SDC de la jurisprudence :
* tribunal de 1ère instance : cout W euros d'avocats
* tribunal de 1er appel : cout X euros
* cassation : cout Y euros
* tribunal de 2ème appel : cout Z euros
* seconde cassation (l'histoire ne le dit pas...) : ?
Crédits éventuels :
* Dommages et interets : W euros
* Article 700 : X euros
* Remboursement éventuels de travaux sur devis de 5 ans auparavant () : Y euros
Débits éventuels :
* éventuels art 700 : W euros
* éventuels DI (dans le cas, les assurances...) : X euros
* les dépens éventuels : Y euros
A l'équilibre, il est à craindre même en cas de victoire finale, que le SDC soit perdant financièrement...
Moralité 1 : refaire les travaux de peinture aux frais du SDC dès le départ : gain d'argent, de temps, d'énergie, etc... et de toute façon cette peinture sera à refaire périodiquement...
Moralité 2 : les conseilleurs de départ, souvent, ne sont pas les payeurs .... |
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Posté - 24 mars 2010 : 10:10:40
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j'avais oublié une chose importante :
* les experts et juges ne font pas cela au courage mais à l'application de textes
* les textes sont élaborés par des énarques pensants (mais pas toujours pragmatiques)
* les textes sont votés par les députés et sénateurs
* les députes sont élus par le commun des mortels et les sénateurs par les grands électeurs eux mêmes élus par le commun des mortels
* donc c'est nous le commun des mortels qui sommes à l'origine de nos déboires
* mais pas tout à fait car ce sont les députés et les sénateurs qui ont votés les lois nous permettant de voter
* et ainsi de suite ...
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Jpp13
Contributeur actif
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Posté - 24 mars 2010 : 10:32:25
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Posté - 24 mars 2010 : 11:35:55
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je pense qu'il doit exister une solution (que je ne connais pas).
Mais dans votre cas, je demanderai à rencontrer un technicien en peintures d'une grande société fabricante comme La Seig...rie, mais il en existe d'autres, comme To...ns, V.. etc.... La première étant française, peut-être plus apte à répondre... |
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sparte
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 Posté - 24 mars 2010 : 12:07:54
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Jpp13,à partir du moment où les éléments "constitutifs"du balcon sont conformes au DTU en application à la date de délivrance du Permis de construire,à savoir notamment l'absence d'un complexe étanche sur les balcons permettant d'éviter les infiltrations au travers de ces derniers,je ne vois aucun recours possible.
Sauf à ce que une CA la CC pondent une jurisprudence abracadabrantesque indiquant que l'appellation non contractuelle pourtant de "haut standing" génère une forme d'obligation de moyens ,c'est le néant :)
Pour vos balcons,la seule solution paraît être la mise en place d'un complexe étanche à base de résine avec relevés susceptible de bénéficier d'une garantie décénale(attention,soit c'est moche ,soit cela glisse,ou les 2, et en plus c'est cher).
Vous pouvez songer à une membrane PVC type par exemple Sarnafil avec protection dalles sur caillebotis.Difficile à installer sur des petites surfaces.
Le Must serait la pose de carrelage (on a l'esthétique et la protection) sur un compexe d' étanchéité type résine (à faire réaliser par entreprise"unique" avec garantie décennale)
Tout cela pour un coût pharaonique évidemment.
L'application d'une peinture dite d'étanchéité (c'est du pipeau) ne serait qu'un pis-aller pour 2 ou 3 ans au mieux.
Il y a peut-être des spécialistes de la question. |
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