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audette
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 Posté - 27 mars 2010 : 11:59:43
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Bonjour,
nous avons votés en mai 2009 des travaux qui devaient débutés en sept 2009
A ce jour malgré plusieurs relances du conseil syndical, les travaux n'ont tjrs pas commmencés
le syndic a fait le 1er appel de fonds en octobre et désireux d'avoir des explications sur ces derniers (car votés sans devis!!) nous n'avons pas payés cet appel dans un premier temps
fin décembre 2009, le syndic nous a adressé par courrier un nouveau devis d'un montant moindre que celui votés lors de l'ag.
sur cette base de montant nous avons calculé notre quote part en focntion de nos millièmes
cependant, le syndic nous met en demeure ce jour de lui règler le montant de l'appel de fonds fait en octobre
ma question est la suivante :
peut on ne pas payer tant que les travaux n'ont pas débutés (cela va faire presque 1 an qu'ils st votés!)
avons nous eu raison de payer sur la base du dernier devis transmis et non sur le montant voté en AG?
merci pour vos réponses,
cdt
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Posté - 27 mars 2010 : 12:24:33
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audette : Normalement l'AG vote des trvaux sur présentation de devis concurrents.
L'AVGapprouve le devis de la société XXX, l'AG vote ensuite les dates des appels de fonds que le syndic devra suivre.
C'est le fonctionnement de l'AG pour voter des travaux.
Le syndic ne peut pas lancer un ordre de service si il n'a pas TOUS les fonds payés par les copros. Les trvaux ne peuvent donc pas commencer si les copros n'ont pas tous payés !!!
Si un incident arrive avec l'entreprise choisie par l'AG, défaillance ou faillite, le syndic, avec le suivi du CS,paut demander à une autre entreprise de faire ces travaux avec comme montnat max, celui voté par l'AG.
Le syndic ne peut pas appeler des fonds sans vote de l'AG !!!
1. SI l'AG n'a pas voté sur un devis, ou sur une enveloppe max. le syndic ne peut pas appeler les fonds.
2. les copros qui ne paient pas leurs appels de fonds sont en tort, le syndic a raison de les poursuivre. Si les trvaux sont moins chers que le budge voté et appelé, les copros récupéreront la différence dès que les comptes travaux auront été approuvés par l'AG.
3. Le CS commet une grave erreur en relançant le syndic pour qu'il commande les trvax alors que celui_ci n'a pas encore appeler les fonds.
4. Votre CS doit réviser sa copie sur le fonctionnement d'une AG, et des appels de fonds., et sur le fonctionnement d'une copropriété. 
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Posté - 27 mars 2010 : 12:25:17
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le syndic ne peut lancer les travaux, tant qu'il n'a pas fait rentrer la totalité des fonds.
Il est obligé d'appeler les fonds suivant ce que l'AG à voté. En ne payant pas, vous vous mettez dans votre tort.
N'y a t il pas un CS pour "appueyr" un peu sur le syndic pour que les décisions d'AG soient exécutés... ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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3
Posté - 27 mars 2010 : 14:20:36
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Audette, avant de s'occuper des provisions, il y a des points pas clairs dans votre exposé !
"Nous avons votés en mai 2009 des travaux qui devaient débuter en sept 2009.
le syndic a fait le 1er appel de fonds en octobre et désireux d'avoir des explications sur ces derniers (car votés sans devis !!) ..."
Votre AG aurait voté des travaux sans devis, sans proposition chiffrée ?
Qu'est-ce qui a été voté exactement en AG ?
"..fin décembre 2009, le syndic nous a adressé par courrier un nouveau devis d'un montant moindre que celui votés lors de l'ag."
D'où sort ce "nouveau" devis ? (qui n'est pas "nouveau", puisque vous dites que lors de votre AG il n'y avait pas de devis !)
Le principe pour des travaux a été rappelé par les 2 intervenants.
Sauf que préalablement, les fonds ne sont exigibles (obligation pour les copropriétaires de les verser) QU'APRES que ces provisions aient été rendues exigibles par l'AG (L.art.14-2), provisions fonction d'une proposition chiffrée qui lui a été faites !
Qu'a donc voté l'AG ?? |
Édité par - Gédehem le 27 mars 2010 14:21:54 |
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 Posté - 27 mars 2010 : 14:45:25
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+1 avec philippe388.
Je comprends que l'AG a voté pour des travaux avec une enveloppe financière et deux ou trois appels de fond
Je comprends qu'il n'y a pas eu d'entreprise désignée, NI de mandat donné a qui que ce soit pour que ce ne soit pas le syndic seul qui décide.
En ce cas, les appels votés dont exigibles, à la date et dans les conditions votées, et tant que vous n'avez pas payés, les travaux ne peuvent pas commencer.
Le fonctionnement est assez bizarre chez vous (conseil syndical?) puisque la négociation (hum ? hum ?) pousse le syndic après un premier devis non communiqué, mais sur la base duquel il a lancé les travaux pour la société A (c'est ce premier devis que ne comprend pas Gédéhem) à se raviser, demander un second devis à une société B, et appeller une seconde fois les fonds.
Pour ma part, je trouve que vous êtes (tous les copros) COUPABLE d'inciter le syndic a mettre les doigts dans le pot de confiture.
Votre première légèreté a été de voter sans devis. C'est osé, mais a la tres grande limite, dans des cas rarissimes, imaginons..
Votre seconde erreur été de voter sans déléguer le choix du prestataire a votre conseil syndical ou a Monsieur X ou a un maitre d'oeuvre.
Rien ne vous y oblige légalement certes, mais c'est tenter le syndic quand même bcp trop (Bon, tiens, j'ai une copro pas exigeante, ils ont voté le devis largement, je te propose le marché si...).
Pour le reste, votre syndic applique la loi, et une fois les appels votés si pas plus d'exigence dans la résolution, il n'avait même pas a se justifier d'un devis a chaque copro, ni de rechercher un second artisan sur votre réclamation.
citation: sur cette base de montant nous avons calculé notre quote part en fonction de nos millièmes
Cependant, le syndic nous met en demeure ce jour de lui règler le montant de l'appel de fonds fait en octobre
C'est bien l'AG qui décide sur un vote a la majorité qualifiée, et non pas NOUS avec un doigt mouillé chacun...
Que le syndic, sur l'intervention du conseil sydnical qui es tl apour le surveiller, entre autres, modifie la valeur du troisième appel de fond pour ne pas appeler plus que nécessaire, ce serait de bonne gestion, mais ce n'est pas chaque petit NOUS qui peut le faire de son plein grè. |
Édité par - ribouldingue le 27 mars 2010 14:49:32 |
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Gédehem
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Posté - 27 mars 2010 : 15:10:10
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Hum ... 
Ribouldingue :
"Je comprends que l'AG a voté pour des travaux avec une enveloppe financière et deux ou trois appels de fond
Audette écrivait :
"le syndic a fait le 1er appel de fonds en octobre et désireux d'avoir des explications sur ces derniers (car votés sans devis !!) ...."
Je ne vois donc pas trop où l'on peut comprendre qu'il y aurait eu une proposition chiffrée, qui plus est avec 2 ou 3 appels !
Devis, pas de devis, proposition chiffrée ... ou pas ???? 
Si l'on ajoute qu'il n'existe plus formellement d'appels de fonds (L.art.14-2, D art.35), on peut se poser des questions sur la procédure rapportée par Audette .... qui demande à être précisée.
D'autre part :
"fin décembre 2009, le syndic nous a adressé par courrier un nouveau devis d'un montant moindre que celui votés lors de l'ag."
S'il s'agit bien d'un "nouveau devis", on ne comprend pas le "(car voté sans devis)"
- que vient faire ce "nouveau devis", s'il y a déja eu un "devis" voté en AG ????
- S'il n'y a pas eu de devis voté par l'AG, ce "nouveau devis" est sans aucun effet autre qu'un bout de papier informatif !
Ce sont tous ces points qui sont peu compréhensibles, ne permettant pas d'aller plus loin. |
Édité par - Gédehem le 27 mars 2010 15:18:07 |
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audette
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Posté - 27 mars 2010 : 15:45:52
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merci pour vos réponses rapides
je vous donne quelques précisions qui devraient vous aider à comprendre la situation : je suis tt à fait d'accord avec vous sur le fait que les copros ont fait une grave erreur de voter ces travaux ss devis (ns étions à l'époque sous compromis d'achat de l'appart et donc présent à l'ag et mandatés par nos vendeurs, j'ai mentionné ce manquement lors de l'ag mais le syndic a retorqué qu'il avait été envoyé quelques mois auparavant, devant l'insistance du syndic nous avons donné notre vote pour les travaux, les autres copros n'ayant pas réagi non plus)
il s'agit de travaux dont le montant total est de prés de 64 000 EUROS ttc (75 000 euros ttc honoraires du syndic et de l'archi compris)
ils st la conséquence d'un contentieux dont le jugement a été rendu en fin d'année 2008 à la faveur du syndicat des copros et pour lequel le SDC a recu des indemnités pour un montant de près de 35 000 euros (soit le montant des travaux estimés par l'expert)
c'est au moment du 1er appel de fonds, courant octobre dernier, que les copros se sont posé la question de connaitre la consitance exacte des travaux et a été demandé le devis au syndic. Il a mis un mois à ns le transmettre...il s'est tt d'abord trompé de devis puis ns a finalement transmis un devis daté de 2006 dont le montant total était actualisé à la main.
j'ai été surprise de voir dans ce devis en plus de travaux sur les parties communes, des travaux purement privatif et surtout de constater que le devis en question traitait une surface de 48M2 à reprendre alors que le jugement rendu s'est appuyé sur le rapport d'un expert qui ne faisait état que de 25 M2 à reprendre(les indemnités reçues par le SDC couvrent d'ailleurs bien le montant estimé à l'époque)
des courriers recommandés ont été adressés au syndic depuis novembre afin d'interpeller le syndic et d'avoir des précisions
nous n'avons jamais eu de réponse
afin de lui éviter d'écrire quoique ce soit à ce sujet, il a convié en décembre le conseil syndical à une réunion en présence de l'architecte, l'idée était bonne mais elle n'a servi à rien, aucune explication n'a été donné si ce n'est de nous confirmer qu'il fallait envisager le scénario le plus cher (soit 48 M2 de plancher à reprendre), et nous avons convenu qu'une étude devait etre faite courant janvier 2010 pour déterminer exactement la surface sinistrée
à la fin de cette réunion le syndic nous a transmis un nouveau devis dont le montant total était de 45 000 euros TTC (???)
Vous comprendrez notre incompréhension face à cela, un jugement qui s'appuie sur un rapport d'expertise qui a estimé le montant des travaux à 25 000 euros, un 1 er devis à 64 000 €, un second à 45 000€, on ne peut dire que les choses soient vraiment claires....
je soutiens depuis le début que le devis de 64 000€ comprend des travaux à effectuer dans des parties privatives que le syndicat n'a pas à financer....cela reste lettre morte , le syndic ne souhaite rien entendre....
c'est pourquoi, afin de prouver notre bonne volonté de payer les travaux nous avons payé notre quote part sur la base du dernier devis transmis à savoir celui fait sur la base de 45 000 euros (en janvier dernier)
ni l'étude convenue fin décembre ni les travaux n'ont débutés à ce jour;
je suis outrée par les méthodes du syndic qui se permet de ne pas répondre à nos demandes de précisions
que me conseillez vous ? (étant entendu que pour la prochaine ag j'ai d'ores et déja adressé une demande d'ordre du jour compémentaire : 2 résolutions, l'une permettant d'annuler la résol votée l'année derniere et une autre pour approuver en bonne et due forme lesdits travaux avec devis actualisé à l'appui)
merci
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Posté - 27 mars 2010 : 16:19:15
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audette : l'erreur des copropriétaires est de voter des travaux sans rien voir, ni devis, ni explications, ni dates d'appels de fonds, .... surtout pour de tels montants, et attendre le premier appel de fonds pour réagir, ce n'est pas très sérieux !!! et facile de mettre la faute sur le syndic ( pas très bon non plus !!!)
On ne peut être surpis sur le montant et la nature du devis après une AG qui a adopté ces trvaux !!!!
Copros, CS et syndic, vous êtes tous fautifs dans la gestion de ce dossier.
Le CS !!!!! devrait reprendre ce dossier dès le début : rapport d'expert, jugement, divers devis,...... demander au syndic de surseoir à la commande des trvaux. Dès que ce dossier sera clair, reproposer aux votes de l'AG, TOUS les devis à jour 2010, TOUS les documents de ce dossier, afin qu'ils votent sur un dossier complet et non pas sur du vent.
Dès que l'AG aura adoptéer ces travaux sur le dossier complet, devisdétaillé, montnat préci, honoriares du syndic et de l'architecte, le syndic appelera la différence des fonds pour ces trvaux si le devis choisi est supérieur au premier appel de fonds, et régularisera chaque quote-part après approbation de ce compte travx par l'AG si l'appel de fond fût spérieur aux fonds appels.
Tout simplement. L'AG peut défaire ce qu'elle a voté précédemment, si ces travaux n'ont pas été commandés par le syndic. |
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Posté - 27 mars 2010 : 18:13:45
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Pourriez-vous recopier la résolution votée?
je comprends qu'il sa'git de travaux importnats, odnt une partie est 'payées par les 35 000 euros que le SDC recoit en conséquence d'un jugement en sa faveur. Le syndic prétend que le rapport d'expert est sous-estimé, et qu'il faut réparer plus.
A ce niveau, c'est très étonnant.
ce qui est relatif a des tavaux privatifs ne me semble pas devoir etre intégré au devis, sauf cas vraiment tres particulier... (décision du tribunal d'imposer au SDC cs réparations) |
Édité par - ribouldingue le 27 mars 2010 18:18:49 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 27 mars 2010 : 19:00:23
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."... le syndic a retorqué qu'il avait été envoyé quelques mois auparavant, ..."
Un DEVIS ( proposition chiffrée d'une entreprise) a été notifiée (LRAR) qques mois avant l'AG ?
Pour le reste il faut effectivement transcrire ici la résolution adoptée par l'AG (en "anonymant" ).
En particulier pour ce qui concerne la nature des travaux, le chiffrage, et les modalités d'exigibilité des provisions.
Sur le fond, il y a trop de choses pas claires du tout, avec un syndic qui tenterait de vous rouler dans la farine en sortant de son chapeau des devis qui sont loin des travaux que vous devriez engager.
Le CS doit rapidement monter aux créneaux pour sortir de ce pétrin en donnant de la voix !
Au besoin en diffusant une note destinée à faire suspendre le versement de provisions en attendant une mise à plat ..
Ceci dit, c'est avant qu'il faut être attentif ..... |
Édité par - Gédehem le 27 mars 2010 19:05:56 |
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audette
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Posté - 27 mars 2010 : 20:16:26
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comme vous dites c'est un sacré pétrin et tout le monde est fautif en effet
cela dit il est difficile de donner de la voix lorsqu'on est seule à avoir tout décortiqué et peu soutenue par le reste des copros qui estiment que cela est trop compliqué !...j'ai adressé plusieurs courriers recommandé enjoignant le syndic de me donner des précisions et explications depuis novembre
les travaux n'ont tjrs pas débutés et je doute fortement qu'ils aient été commandés, il y a 15 jours, après une énième relance, le syndic nous indiquait relancer l'architecte à ce sujet...comme s'il estimait que cela ne relevait pas de sa responsabilité
je crains également que le syndic refuse d'inscrire les deux résolutions que je souhaite voir insérer à l'ordre du jour de la prochaine AG...
puis je me permettre de ne pas répondre à la mise en demeure (50€ de frais en plus!! 15€ pour la 1ère relance et 15€ pour la 2nde relance) en indiquant au syndic que le 2ème devis adressé en décembre fait désormais foi ? (nous avons un courrier du syndic nous transmettant ce devis) |
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Posté - 27 mars 2010 : 20:25:09
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audette : vous devez notifier par RAR au syndic vos 2 projets de résolutions très rapidement, le syndic est OBLIGE de les mettre à l'ODJ.
IL ne faut pas pousser le syndic a commander des travaux dont vous ne connaissez pas exactement en qui ils consistent.
Le CS me parait super mou sur ce coup !!! |
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audette
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Posté - 27 mars 2010 : 20:59:04
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cela a bien été fait par recommandé
je vous tiendrais au courant des suites...il y en aura je n'en doute pas |
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