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patrick22
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 Posté - 29 mars 2010 : 23:20:21
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Bonjour,
Voici mon problème :
Mon agence immobilière qui est aussi le syndic de l’immeuble dont je suis copropriétaire bailleur, m’a fait un courrier début mars 2010 avec des photos, pour me dire que le locataire actuel partait mi-mai et qu’il faudrait faire des travaux de remise en état avant relocation. Elle se proposait d’établir des devis.
Suite à l’examen des photos, j’ai demandé à visiter l’appartement ce que j’ai fait mi-mars. A ma grande surprise j’ai découvert à ce moment là qu’un dégât des eaux avait eu lieu en septembre 2009 et que le plafond et le papier peint d’une pièce n’avait pas été réparé.
Suite à mes questions j’ai appris que l’origine du dégât des eaux se situait dans un appartement 2 étages au-dessus et que l’assureur de mon locataire et celui de la personne responsable du sinistre était la même assurance.
Suite à cette visite j’ai demandé à mon AI de me faire parvenir les courriers échangés à l’occasion de dégât des eaux. Je les ai reçus. Ils consistent en 2 lettres échangées entre le locataire et son assurance en décembre 2009 : la première est un refus du locataire d’une indemnité forfaitaire de 100 € pour la remise en état de la pièce, la deuxième la réponse de son assurance qui prend note du refus de l’indemnité forfaitaire. Ce courrier indique que la vétusté minimale avant sinistre est de 50 %, que le contrat du locataire ne prévoit pas l’amélioration mais la remise à l’identique, que l’assurance demande à l’artisan de prévoir des travaux pour un montant d’environ 500 € (plafond + 1 panneau de papier peint). L’assurance demande à la locataire de contacter son propriétaire (moi en l’occurrence) pour qu’il prenne à sa charge le complément.
Mon réflexe a été de téléphoner à ma propre assurance (heureusement que j’avais pris une assurance propriétaire non occupant pour cet appartement !) pour lui faire part de mes découvertes et lui demander d’intervenir pour défendre mes intérêts. Après avoir essuyé un refus de mon assurance de me donner un numéro pour ma déclaration de sinistre, la personne que j’avais eue au téléphone m’a rappelé pour me dire que finalement comme le locataire avait donné son préavis, ils consentaient à enregistrer ma déclaration.
Tout cela me laisse pensif et comme je ne suis pas très expérimenté dans ce genre de démarche, je me demande si je n’ai pas d’autres démarches à entreprendre pour ne pas être le dindon de la farce.
C’est là où je sollicite vos avis.
Merci d’avance
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aie mac
Contributeur débutant
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Posté - 29 mars 2010 : 23:59:43
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bonjour
vous pouviez indifféremment vous tourner vers votre PNO ou l'assureur de la collectivité.
dans votre cas, votre PNO va intervenir conventionnellement (sans franchise pour vous si votre contrat en prévoit une).
par contre, si le taux de vétusté retenu est de 50%, il est probable qu'une part de la remise en état reste quand même à votre charge, en fonction du rachat contractuel dont vous pouvez bénéficier (sauf à vous limiter aux parois endommagées).
en principe, le fait d'un tiers vous donne droit à la réparation intégrale de votre préjudice par ce tiers; ce qui pourrait vouloir dire dans votre cas remise à neuf de la pièce complète. un arrêt très récent vient néanmoins contredire cette façon de voir, en validant l'opposition d'une vétusté sur un bien détérioré. |
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Édité par - aie mac le 30 mars 2010 00:06:20 |
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patrick22
Nouveau Membre
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 2
Posté - 30 mars 2010 : 00:17:45
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Merci pour cette réponse aie mac.
C'est un peu dur à avaler de devoir être de sa poche pour réparer des dégâts qu'on a subi !
En effet, en l'absence de sinistre, je n'envisageais absolument pas la réfection des embellissements de cette pièce et j’aurais reloué mon appartement en l'état. Les dommages consécutifs au sinistre me contraignent maintenant à des travaux de remise en état si je veux pouvoir relouer mon bien.
Que veut dire "le rachat contractuel dont vous pouvez bénéficier" ? |
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aie mac
Contributeur débutant
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Posté - 30 mars 2010 : 08:43:26
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citation: Que veut dire "le rachat contractuel dont vous pouvez bénéficier" ?
quand vous subissez un dommage matériel, vous êtes indemnisé de sa valeur réelle, c'est à dire s'il n'est pas neuf, de sa valeur d'occasion (cf art L121-1 C.Ass.).
il n'est pas toujours facile, voire possible, d'indemniser de la sorte un dommage, en particulier quand il porte sur un bien où le remplacement impose nécessairement une remise à neuf; c'et le cas pour des embellissements, où il est difficile de poser des papiers peints d'occasion.
dans ce cas de figure, la "valeur d'occasion" définie par L121-1 est calculée en se basant sur le coût de réfection (dite valeur à neuf) sur laquelle est appliquée une décôte due à la vétusté du bien. cette valeur vétusté déduite correspond donc (contractuellement) à l'indemnisation légale.
mais la majorité des contrats prévoit une indemnité complémentaire, dite "valeur à neuf", qui correspond au remboursement tout ou partiel de l'abattement effectué pour la vétusté. ce pour permettre à l'assuré de réaliser vraiment les travaux; cet enrichissement contractuel est illégal, en théorie, mais aucune décision de justice n'est venue le contrarier; cette disposition arrange tout le monde. l'assureur impose néanmoins les contraintes qu'il veut pour bénéficier de cette disposition.
ceci est pour le contractuel (rapport entre l'assureur seul et l'assuré).
l'intervention de votre assureur se fera donc en 2 temps; d'abord vétusté déduite, puis remboursement de vétusté sur justificatif, en général facture des travaux.
si le rachat est limité à 25% et la vétusté de 50%, vous avez 25% à mettre de votre poche (ce qui somme toute peut ne pas être anormal)
quand un tiers est en cause, la jurisprudence constante impose que le lésé soit intégralement indemnisé de ses dommages; et donc en Và N si pas possible de faire autrement. ce pourrait être votre cas de figure puisqu'un tiers est à l'origine de vos dommages.
sauf qu'un arrêt récent (ou plutôt que j'ai vu passer récemment) valide un cas de recours VD. à prendre en compte donc si c'est l'amorce d'un revirement; mais une hirondelle ne fait pas non plus le printemps. |
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 Posté - 30 mars 2010 : 09:33:21
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Aie-mac, du fait de ces dégats, patrick22 va subir une perte de jouissance de son bien qu'il ne peut pas relouer.
Y'a t'il possibilité pour lui de demander une indemnisation au titre du loyer non perçu? |
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Ankou
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Posté - 31 mars 2010 : 19:08:17
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citation: Initialement posté par patrick22
Mon réflexe a été de téléphoner à ma propre assurance (heureusement que j’avais pris une assurance propriétaire non occupant pour cet appartement !) 
@aie mac: j'ai eu le cas il y a quelque temps d'un locataire parti avec en cours un dégât des eaux liés à une fuite sur un ballon d'eau chaude.
Mon assurance PNO a tt pris en charge (remplacement à neuf des moquettes et d'une partie de plancher).
D'après lecture de votre message, je suppose que c'est normal lorsque mon assurance ne peut pas intervenir auprès de l'assurance du locataire? |
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bamara63
Contributeur actif
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Posté - 31 mars 2010 : 19:53:15
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citation: Y'a t'il possibilité pour lui de demander une indemnisation au titre du loyer non perçu?
Pour bénéficier de la garantie perte de loyers, il faut que le locataire motive son départ du fait du sinistre à défaut les assureurs sont toujours réticent à accorder cette garantie mais en insistant un peu et en prouvant que l'on a fait diligence pour tenter de remettre le bien en l'état dans les meilleurs délais on arrive normalement à faire valoir ses droits.
N'oublions pas non plus que le locataire a l'obligation d'informer son bailleur de tous sinistres survenant pendant la durée du bail et qu'en cas de préjudice subit par le bailleur de son absence de respect des clauses contractuelles se dernier pourrait se voir imputer la perte de loyers subit par le bailleur. (moins évident à défendre mais sur le plan contractuel ça tient la route) |
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bamara63
Contributeur actif
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Posté - 31 mars 2010 : 19:56:13
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citation: D'après lecture de votre message, je suppose que c'est normal lorsque mon assurance ne peut pas intervenir auprès de l'assurance du locataire?
Les conventions passées entre assureurs sont claires sur le sujet du départ du locataire en cours de sinistre. L'assureur de l'occupant se déssaisi du dossier dés que le bail à été rompu par l'une des parties afin d'éviter de verser une indemnité à un personne qui ne pourra gérer la remise en état des lieux.
Il est donc normal que votre assureur prenne le relais. A ce dernier ensuite de faire prospérer son recours ou son action en remboursement vers les autres assureurs concernés.
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aie mac
Contributeur débutant
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Posté - 31 mars 2010 : 21:57:17
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citation: Y'a t'il possibilité pour lui de demander une indemnisation au titre du loyer non perçu?
je confirme les propos de bamara (salut  )
je préciserai que pour que la perte de loyer soit retenue, il faut que les dommages soient particulièrement importants pour motiver une impossibilité de location en l'état et un bail signé.
sans preneur, pas de perte réelle.
et une tache sur un plafond et un pan de mur n'empêche pas une mise en location, quand les travaux pour y remèdier sont programmés ou en passe de l'être. n'empêche en tout état de cause pas les visites des candidats potentiels.
citation: D'après lecture de votre message, je suppose que c'est normal lorsque mon assurance ne peut pas intervenir auprès de l'assurance du locataire?
idem avec la réponse de bamara.
je rajouterai (encore  ) que le droit commun existe avant les conventions, et que si le locataire n'est pas responsable, il n'a pas à répondre des dommages aux biens du bailleur, qu'il y ait dédite ou pas.
n'en déplaise à quelques uns, c'est quand même la convention qui permet à l'assureur du locataire de prendre en charge des dommages qui incomberaient logiquement (et juridiquement) à l'assureur du bailleur et à celui de la collectivité.
citation: Mon assurance PNO a tt pris en charge (remplacement à neuf des moquettes et d'une partie de plancher).
pas de souci pour ça; il s'acquitte de son obligation contractuelle.
et exercera sans plus de difficulté une action en remboursement auprès de l'assureur de la collectivité (vous savez, celui-qui-paye-tout-ce-qui-est-privatif-et-qui-ruine-les-cotisations-des-copropriétaires-qui-sont-tous-eux-des-honnêtes-gens  )
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Ankou
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Posté - 31 mars 2010 : 22:05:17
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citation: Initialement posté par aie maccitation: Mon assurance PNO a tt pris en charge (remplacement à neuf des moquettes et d'une partie de plancher). pas de souci pour ça; il s'acquitte de son obligation contractuelle. et exercera sans plus de difficulté une action en remboursement auprès de l'assureur de la collectivité (vous savez, celui-qui-paye-tout-ce-qui-est-privatif-et-qui-ruine-les-cotisations-des-copropriétaires-qui-sont-tous-eux-des-honnêtes-gens ) Et quand c'est un pavillon au milieu de rien, c'est qui la collectivité? |
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bamara63
Contributeur actif
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Posté - 31 mars 2010 : 23:46:27
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citation: Et quand c'est un pavillon au milieu de rien, c'est qui la collectivité?
Dans ce cas il n'y en a pas votre assureur vous indemnise et si les dommages sont inférieurs à 1600 € HT alors il abandonne son recours au titre de la convention CIDRE à défaut il pourra exercer un recours contre l'assueur de votre locataire si la responsabilité de celui ci est engagée.
Rappelons au passsage que le forum concerné est celui des copropriétaires d'où la réponse pertinente de AIE MAC (que je salue au passage ) |
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