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barnabé
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 Posté - 30 mars 2010 : 14:18:56
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Bonjour,
Notre copropriété va proposer tout prochainement en AG un RCP mis en conformité.
Pb : on vient de s'apercevoir que le syndic actuel imputait en grille de charges escaliers des charges qui relèvent de l'entretien des bâtiments (ex contrat dératisation, débouchage VO, intervention serrurie).
La définition des charges escaliers s'appliquent uniquement pour les cages d'escaliers et de manière progressive du 1er au dernier étage. Tout ce qui est exclu de la définition des charges d'escalier cà d le hall d'entrée ressort des charges communes qui est muet sur une répartition par escalier ou bâtiment.
Cette imputation par notre syndic des dépenses d'entretien en charges escaliers exempte encore les rdc et les locaux commerciaux pourtant bénéficiaires de ces services et équipements.
Notre RDC ne prévoit pas de charges communes spéciales ni bâtiments et nous n'avons plus le temps de créer une nouvelle clé de charges d'ici notre AG.
Notre syndic ne veut pas imputer ce type de dépenses d'entretien par escalier et en utilisant la quote-part des charges communes générales.
Ce qui revient à faire contribuer tous les lots pour des dépenses qui concernent chaque escalier unitairement.
Connaissez-vous une jurisprudence, un texte juridique qui nous permettrait de contourner la carence de notre RCP et d'affecter ces dépenses réelles par escalier sur la base de la quote-part générale.
Sans parler de la régularisation sur les comptes 2009 qui ont pénalisé les lots contributeurs des charges escaliers en exonérant les rdc.
merci de vos réponses.
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Gédehem
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Posté - 30 mars 2010 : 15:07:17
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La "mise en conformité" dont il s'agit ici (L.art.49 : approbation selon L.art.24) ne concerne, et exclusivement, QUE les clauses de votre RDC qui seraient contraire aux dispositions légales, en particulier si votre RDC est récent, à celles introduites il y a peu.
Sont donc exclues toutes les autres clauses conventionnelles du RDC, en particulier celles qui concernent les tantièmes, la répartition des charges.
La modification sans raison d'une grille de répartition des charges, qui ne relève donc pas de la "mise en conformité", requiert un vote à l'unanimité des voix de tous les membres du syndicat.
Je n'ai pas bien compris votre histoire de grille escalier. Le Syndic propose de modifier ce qui existait ??????
Il est constant que l'escalier d'un immeuble est indissociable du gros Å“uvre de l'immeuble. C'est une "partie commune" comme une autre.
Il n'est pas un élément d'équipement commun soumis au critère "utilité" de L.art.10 al.1. A ce titre, tous les copropriétaires doivent participer aux charges d'entretien ou de réfection de cette partie commune.
La clause d'un RDC organisant la participation aux charges selon le critère de l'étage est sanctionnée, réputée non écrite.
Qu'existe t-il actuellement sur ce point, que veut faire votre syndic ?
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Édité par - Gédehem le 30 mars 2010 15:10:18 |
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barnabé
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 2
Posté - 30 mars 2010 : 17:31:01
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En fait le syndic actuel a commis l'erreur d'utiliser la clé escalier pour imputer des dépenses qui sont du ressort des CCG. Donc nous avons clarifié et limité exclusivement à la définition des charges escaliers ce qui est imputable (par ex entretien des marches, rambardes, ravalement intérieur cage, luminaire).
Notre RCP date de 1960.
Mais comme nos CCG ne prévoient pas de répartition de dépenses d'entretien par escalier ou bâtiment nous aurions voulu répartir par escalier avec la clé CCG de manière à ne pas faire supporter les coût induits par un escalier dépensier sur tous les autres. Ce que faisait le syndic précédent en libellant la ligne charges escalier.
Je pense que nous n'avons pas d'autre solution que de répartir en CCG sans notion de bâtiment ou escalier donneur d'ordre |
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Gédehem
Pilier de forums
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3
Posté - 30 mars 2010 : 21:44:00
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Des "charges escalier", cela n'existe pas !
Si votre RDC comporte une telle grille l'AG doit la supprimer car contraire aux textes.
Il est bien temps de mettre votre RDC de 1960 en conformité avec la loi de 65 !
Par exemple : le pdt d'AG doit être le copropriétaire possédant le plus de tantièmes ... C'est cela ? 
Dans votre cas particulier (RDC antérieur à la loi de 65 et donc à L.art.10 introduisant le critère "utilité" pour les seuls éléments d'équipement commun mais pas pour un escalier partie commune), on peut admettre que la grille de charges "escalier" (type grille "ascenseur") exonérant certains lots contraire aux textes entre dans le cadre de la mise en conformité L.art.49.
C'est la stricte application de la volonté du législateur qui voulait des RDC conformes au droit positif.
Dans votre cas particulier, l'AG peut constatr le caractère "non écrit" d'une grille contraire au texte pour la réformer.
"Mais comme nos CCG (?? : RDC ?) ne prévoient pas de répartition de dépenses d'entretien par escalier ou bâtiment nous aurions voulu répartir par escalier avec la clé CCG de manière à ne pas faire supporter les coût induits par un escalier dépensier sur tous les autres. "
Je ne comprends pas ce point : vous parlez d'un "escalier" ... pour parler d'une entrée, d'une "cage d'escalier " ???
C'est à dire de "spécialiser la répartition des charges" selon telle cage d'escalier, tel bâtiment ?
C'est possible. Mais ces nouvelles clauses imposent un vote à la double maj.art.26.
(PS : un "escalier", c'est un truc avec des marches qui permet de grimper dans les étages. Si vous parlez de la colonne comportant x lots à chaque étage, colonne desservie par un escalier et (mettons) un ascenseur, c'est une "cage d'escalier" ! ) |
Édité par - Gédehem le 30 mars 2010 21:50:29 |
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barnabé
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Posté - 31 mars 2010 : 13:58:50
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Notre RDC antérieur à 65 prévoit des charges escalier définis par ll'entretien des tapis et l'usure des marches et le ravalement intérieur de la cage d'escalier et des paliers. La grille est identique car commune à celle de la répartition charges ascenseur donc progressive car basé sur le principe de utilité de l'escalier. De fait les rdc ne participent pas aux dépenses escalier et ascenseur.
Le pb que nous recontrons vient du fait que le syndic précédent avait commis l'erreur d'imputer en charges escaliers des dépenses relevant des CCG en utilisant la clé des CCG et que notre syndic actuel a fait la même chose mais en utilisant la grille de répartition escalier : ex contrat de désintectisation des VO ou débouchage VO en charges progressives pour les étages supérieurs et exemptant les rdc.
C'est cela que nous dénonçons.
Mais nous voudrions quand même imputer par escalier (nous en avons 7) ce type de dépenses avec la clé des CCG ce qui aurait l'avantage de responsabiliser les escaliers où a lieu la dépense.
Sinon nous devrions répartir entre tous les lots sans préjuger de la localisation.
Nous n'avons pas de charges bâtiments ni charges spéciales communes et nous avons mandaté une avocate pour la mise en conformité de notre RCP + un géomètre pour modification sur charges chauffages. Cette avocate ne nous pas pas alerté sur un pb de non conformité de cette clé escalier. merci |
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Gédehem
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Posté - 31 mars 2010 : 18:21:01
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"La grille est identique car commune à celle de la répartition charges ascenseur donc progressive car basé sur le principe de utilité de l'escalier. De fait les rdc ne participent pas aux dépenses escalier et ascenseur."
Le critère de répartition des charges institué par L.art.10 :
1)- celles entrainées par les services et éléments d'équipements comuns.
2)- celles relatives à la conservation de l'immeuble, à son entretien et son administration.
L'escalier N'EST PAS un service commun ni un élément d'équipement commun, à la différence par exemple des équipements/services communs ascenseurs, chauffage collectif, etc .....
L'escalier fait partie du gros œuvre de l'immeuble et à ce titre relève des charges du point 2) : répartition entre tous.
Votre clause RDC sur l'escalier est illégale, contraire aux textes, pour ce motif réputée "non écrite".
Cette clause doit être supprimée.
Votre syndic ne peut ignorer ce pont. Il faut en informer le CS qui devra le lui rappeler pour préparer cette suppression.
"Mais nous voudrions quand même imputer par escalier (nous en avons 7) ce type de dépenses avec la clé des CCG ce qui aurait l'avantage de responsabiliser les escaliers où a lieu la dépense."
Ce que vous proposez là est tout autre chose : vous souhaitez introduire une nouvelle clause qui précisera que les dépenses d'entretien des "cages d'escalier" seront réparties par "cage d'escalier".
C'est à dire que si des travaux sont effectués dans la cage d'escalier 1 et 4, les copropriétaires des "cages d'escalier " 2, 3, 5, 6 et 7 n'auront rien à payer.
La démarche est la même pour décider d'une répartition bâtiment par bâtiment : la réfection de la toiture du bâtiment A sera supportée par les seuls propriétaires de ce bâtiment.
C'et ce que l'on appelle "la spécialisation des charges", pour laquelle vous (le CS, le spécialiste sollicité) peut proposer une ou des clauses à ajouter au RDC. Décision maj.art.26.
Mais une clause de répartition par "cage d'escalier" n'a rien à voir avec votre grille de répartition "escalier" selon un critère "utilité", clause contraire aux textes que vous devez supprimer. |
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barnabé
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Posté - 02 avr. 2010 : 11:46:00
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Merci Gedehem pour votre analyse qui est juste : nos charges escaliers sont illégales à double titre car notre syndic utilise la grille escalier pour y affecter des dépenses d'entretien et parce que sa définition n'est pas conforme à l'art. 10.
Nous devrons en effet demander la suppression de cette charge à l'unanimité.
A noter que l'avocate mandatée pour la mise en conformité de notre RCP n'a pas estimé qu'elle devait nous alerter sur la non conformité de notre RCP alors que nous l'avons interpelée depuis 3 semaines sur la question que je vous ai soumis ici (sa réponse a été que nous devions créer une clé bâtiment). Et ce malgré son devoir de conseil. |
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