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clpp
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 Posté - 23 avr. 2010 : 09:46:36
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Bonjour à tous
Dans un lotissement approuvé par un arrêté préfectoral de 1969 il est fait référence au règlement et cahier des charges du lotissement et précisé «Les promesses et les actes de vente, doivent reproduire intégralement, tant les prescriptions du présent arrêté que les charges et conditions prévues dans le règlement du lotissement»
Ce lotissement n'a pas d'ASL, seul un groupement de coproprièaires gère l'entretien d'un parc collectif en indivision. Le cahier des charges et règlement du lotissement précise qu'il appartient à l'ASL de répartir les frais d'entretien du parc collectif.
Un nouveau copropriétaire, dont l'acte d'achat mentionne l'appartenance au lotissement par référence à l'arrêté préfectoral, refuse de participer aux charges d'entretien du parc collectif sous le prétexte que dans son acte notarié il n'est fait mention d'aucune contrainte et servitude, ni de parc en indivision.
Question : Est-il dans son droit ? Entre l'arrêté préfectoral et l'acte notatié lequel des deux va prévaloir ?
***Modération : mis dans forum ad hoc***
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Édité par - maoyann le 23 avr. 2010 15:55:29 |
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popolus
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Posté - 23 avr. 2010 : 23:12:31
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Le cahier s’impose à tous les colotis même dans le silence des actes de vente.
Voir ICI, ICI ou ICI
Vérifiez toutefois que le cahier des charges a bien été publié à la conservation des hypothèques. |
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clpp
Nouveau Membre
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 Posté - 02 mai 2010 : 21:26:16
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Bonjour et merci à Popolus.
J'ai pris note des contenus des liens indiqués. ce qui me conforte dans le bien fondé de notre demande auprès de cette copropriétaire.
Nouvelle question : mais qui n'est peut-être pas dans la bonne rubrique. Comment et à qui s'adresser pour faire valoir notre droit. J'ai tenté mais sans succès une conciliation à la Maison de la Justice et du Droit.
Il faut savoir que les charges d'entretien du parc collectif ne représente que 20,00 Euros/an. Cependant, la valeur immobilière de la part d'indivision de cette copropriétaire récalcitrante représente entre 4000 et 5000 Euros, somme qu'elle peut peut-être réclamer si le parc est mise en vente par l'A.S.L.
Merci par avance de la contribution de chacun |
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 03 mai 2010 : 07:15:23
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Par assignation devant le TGI en référé. Procédure rapide et peu coûteuse....
Mais comment le nouveau propriétaire pourrait-il exiger le produit de la vente des parties communes s'il conteste faire partie de l'ASL ?
A éclaircir au préalable :
Vous dites qu'il n'y a pas d'ASL mais que le" CdC et le Règlement du lotissement précisent qu'il appartient à l'ASL de répartir ... etc" Donc il y a bien une ASL ?
D'autant que c'est une obligation légale pour tout lotissement !
Ou êtes vous en copropriété horizontale ?
A qui appartient le parc ? A l'ASL ? ou est-il en indivision entre les propriétaires du lotissement ? Qu'en dit le Bureau des Hypothèques ?
Et d'autres questions selon vos réponses.
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clpp
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Posté - 03 mai 2010 : 11:07:03
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Bonjour CHRI64
Historique du lotissement
Le lotissement date du 13/10/1969 il a été approuvé par un arrêté préfectoral qui précise l'indivision du parc collectif et le règlement et cahier des charges du lotissement.
Jusqu'à ce jour le parc collectif a été entretenu par les voisins proches du parc et tous les autres problèmes ont été règlés par concertation et convivialité entre copropriétaires.
Aujourd'hiu les copropriétaires sont trop agés pour assurer la tonte du parc collectif et nous avons convenu de faire tondre le parc par une entreprise. Tous les copropriétaires sont d'accord sauf une personne nouvellemnt arrivée qui prétend , à juste titre peut-être, que son acte d'achat ne contient pas de servitudes ni de mention d'indivision sur le parc collectif.
Nous envisageons la création d'une A.S.L.
Je ne sais pas ce que veut dire copropriété horizontale
Merci de bien vouloir t'intérêsser à mon problème
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Posté - 03 mai 2010 : 11:08:31
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alors un petit tour au registre des hypothèques permettra d'identifier le propriétaire en titre de ce parc... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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clpp
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Posté - 03 mai 2010 : 11:32:21
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Le parc est en indivision.
Cette indivision figure dans l'arrêté préfectoral aux bureau des hypothèques
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 03 mai 2010 : 13:30:59
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Une copropriété horizontal est un ensemble de "maisons accolées" construites sur un terrain (parties communes) avec dessertes et jardins privatifs éventuellement.
Créées à partir d'UN permis de construire. Et un seul.
On parle de copropriétaires.
Régie par la loi de 1965.
Un lotissement = plusieurs lots privatifs avec une maison par lot.
Autant de permis de construire que de lots.
On parle de co-lotis ou de propriétaires.
Régi par la loi de 1865 (100 ans avant), loi qui a été annulée et remplacée par l'ordonnance de juillet 2004 + décret de mai 2006.
Si vous êtes dans ce dernier cas, vos parties communes doivent être gérées par une ASL. Voir textes légaux ci-dessus.
Je pense que vous êtes géré par une ASL "de fait" mais qu'elle n'est pas valablement constituée.
Vous devez, si c'est bien le cas, régulariser la situation et résoudrez en même temps le problème de la nouvelle propriétaire.
Votre / vos notaires, devraient pouvoir vous conseiller.
La valeur foncière potentielle de votre parc est une autre histoire (comme disait Kipling).
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clpp
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Posté - 03 mai 2010 : 19:33:48
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J'ai un rendez-vous en consultation gratuite mercredi prochain avec un avocat de la Maison de la Justice et du Droit.
Je vais lui soumettre les questions et je vous tiendrais au courant après cette date.
Cependant, j'ai une réponse importante venant de "POPULUS" concernant la prépondérance du cahier des charges et règlement du lotissement.
Cahier des charges et règlement qui ne sont jamais caducs d'après mes informations.
A bientôt |
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Posté - 03 mai 2010 : 19:44:45
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règlement caduc au bout de 10 ans.
CdC jamais caduc. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 03 mai 2010 : 19:53:49
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Plus exactement les règles d'urbanisme du règlement sont caduques au bout de 10 ans pour l'Administration mais continuent à s'imposer aux colotis.
Mais il me semble que votre difficulté est plutôt du côté de l'ASL.
L'avocat vous demandera peut-être si vous disposez des statuts plutôt que du règlement. En avez-vous entendu parlé ?
En 1969 ils figuraient dans le dossier de demande d'autorisation préfectorale. |
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Posté - 03 mai 2010 : 20:39:21
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clpp
Nouveau Membre
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Posté - 04 mai 2010 : 07:48:41
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bonjour et merci à tous
Dans l'arrêté préfectoral et dans nos actes d'achat de l'époque il figurait bien les statuts de la future A.S.L. et un règlement qui précisait les règles d'intérêt général du lotissementet les charges (en particulier l'entretien du parc collectif par les colotis)
Par la suite, les règles d'urbanisme ont changé, elles s'appliquent au lotissement avec la mention suivante : Les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans les cahiers des charges des lotissements et le mode de gesztion des parties communes sont inchangés. En date du : 11/12/1987. Signé : Le Maire.
Bonne journée dans la froidure et la bise.
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Posté - 04 mai 2010 : 17:14:31
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 05 mai 2010 : 07:26:56
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Pourquoi ergoter ?
clpp précise bien que les statuts de l'asl figurent à l'arrêté préfectoral. Il s'agit bien d'un lotissement.
Par ailleurs ce lotissement date de 1969 d'où l'appelation de règlement. Or :
" Lotissement / Cahier des charges / Règles d’urbanisme / Caducité
Cass. Civ. III : 7.12.05
Les lotissements créés depuis 1977 sont facultativement régis par un règlement et/ou un cahier des charges. Le règlement, rédigé par le lotisseur, a pour objet d'apporter des compléments aux règles d'urbanisme déjà en vigueur. Il doit être compatible avec celles-ci et être approuvé par l'autorité administrative. Le cahier des charges quant à lui est un document contractuel de droit privé fixant les relations entre le lotisseur et les co-lotis et celles des co-lotis entre eux.
Afin de ne pas laisser se pérenniser des " règles d'urbanisme d'origine privée ", il est prévu que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu sauf opposition expresse des co-lotis (Code de l'urbanisme : L.315-2).
La Cour de cassation considère, cependant, que les dispositions de l'article L.315-2-1 ne remettent pas en cause les dispositions d'un cahier des charges et que ce document, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les co-lotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues sans limitation dans le temps (Cass. Civ. III : 12.2.97). Or, nombre de documents dénommés cahiers des charges comportent des normes d'urbanisme ou, situation plus délicate, " contractualisent " le contenu du règlement ou du document d'urbanisme en vigueur à l'époque.
De fait, les règles d'urbanisme propres au lotissement qui ont été " contractualisées " continuent de régir les rapports de droit privé des co-lotis après l'expiration du délai de 10 ans. Les colotis peuvent alors invoquer le non respect du contrat devant le juge judiciaire et ceci sans avoir à faire état d'un préjudice. Les conséquences sont lourdes puisque de nombreuses condamnations à démolition sont intervenues ces dernières années sur le fondement d'anciens cahiers des charges jusque-là oubliés de tous."
Mais la question n'est pas là ! Elle est sur le refus d'une nouvelle propriétaire de reconnaître qu'elle doit contribuer aux charges. Trop souvent dans ce forum on oublie la question et celui qui l'a posé !!!
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Posté - 05 mai 2010 : 08:04:23
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citation: Pourquoi ergoter ?
Pas d'ergotage mais rectification de propos pouvant induire en erreur le lecteur notamment sur la caducité d'un règlement !
citation: clpp précise bien que les statuts de l'asl figurent à l'arrêté préfectoral. Il s'agit bien d'un lotissement.
Ben oui......encore faut-il l'activer cette asl, non ?
citation: Mais la question n'est pas là ! Elle est sur le refus d'une nouvelle propriétaire de reconnaître qu'elle doit contribuer aux charges. Trop souvent dans ce forum on oublie la question et celui qui l'a posé !!!
Non, non, je ne pense pas que quiconque ait oublié!
Seulement, il a été dit aussi d'aller vérifier aux hypothèques qui est propriétaire de cet espace "parc".
Car quelque soit ce qui peut être prévu dans un arrêté de lotir, si juridiquement (et on le voit , hélas, très souvent, ) le suivi n'a pas été fait ou mal fait...on se retrouve dans des situations juridiques inextricables.
Il est ainsi fréquent que voies et espaces communs soient demeurées la propriété du lotisseur décédé depuis et donc devoir avoir à faire à une succession sans qu'une ASL n'ait été mise en route.
Mettez-vous donc à la place d'un nouvel arrivant pour lequel il n'est prévu dans son acte aucune charge d'entretien sur des parties communes éventuelles.
Il est toujours bon dans ces histoires d'avoir une connaissance totale du dossier avant d'avancer des conclusions que l'avocat adverse saura contrarier......et laisser aux juges leur pourvoir |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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clpp
Nouveau Membre
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Posté - 07 mai 2010 : 15:58:22
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Jai bien obtenu la réponse correspondant à ma question de départ « Le cahier des charges des charges s'impose à tous les colotis même dans le silence des actes de vente » Merci à POPOLUS
J'ai rencontré l'avocate de la M.J.D., elle m'a avoué son incompétence sur le sujet et m'a conseillé un R.D.V. avec une avocate spécialisée qu'elle connait (20 à 80 Euros la consultation).
Elle avoue cependant qu'il sera difficile de déposer une plainte pour recouvrir une participation aux charges de 20 €/an de la part de cette copropriétaire récalcitrante mais loin d'être dans le besoin.
Le forum m'a été très utile sur les autres sujets connexes . Nous allons créer l'A.S.L. et essayer de faire aboutir nos reevendications.
Merci à tous
Salutations
Antoine |
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CHRI64
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Posté - 10 mai 2010 : 08:09:37
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OUI mais à part le parc collectif il n'y a rien de commun entre les colotis. Donc le produit de la vente hors ASL peut-il être réparti entre les colotis ?
Pas simple de discuter après l'action du modérateur ...
La vente de la totalité des parties communes rend sans objet l'ASL chargée de son entretien.
Autrement dit une fois ressuscitée votre ASL - si elle arrive à vendre le parc, au risque d'y voir construire un immeuble (?) - devra se dissoudre.
Là vous pourrez peut-être répartir l'actif de l'association entre ses membres. Sous toutes réserves : consultez le fisc et votre municipalité ou la préfecture. |
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Posté - 10 mai 2010 : 08:50:25
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citation: Initialement posté par CHRI64
Pas simple de discuter après l'action du modérateur ...
**modération**
Chri64, vous êtes maintenant habitué aux règles de fonctionnement du forum. N'hésitez pas, lorsque vous constatez qu'un de vos interlocuteurs y déroge, à le lui faire remarquer et à alerter un modérateur, éventuellement par MP ou par la fonction "plainte" pour qu'il puisse intervenir... Cela évitera des interventions que vous pourriez juger trop tardive.  |
Édité par - Emmanuel Wormser le 10 mai 2010 08:50:56 |
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 10 mai 2010 : 13:11:57
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Trop tardif non, c'est plutôt qu'il est difficile de renouer le fil.
Ce qui serait mieux est que vous puissiez tout "couper-coller" dans le bon fil.
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Posté - 10 mai 2010 : 13:26:47
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**modération**
tout à fait !
mais la fonction n'existe pas (encore ?) dans l'architecture du forum.... |
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