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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Sujet  |
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calibri
Nouveau Membre
5 message(s)
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 Posté - 06 juin 2009 : 23:48:55
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Bonjour,
Je souhaite acquérir la maison de ma grand-mère afin d’y faire construire des logements.
Il y a énormément de travaux, j’ai contacté plusieurs entreprises spécialisées afin d’ avoir une estimation. Je devrais en savoir + d’ici la fin du mois. La rente des loyers pourraient être de 4 000€, la maison est vendue à 260 000€.
J’ai 22 ans, je n’ai pas d’apport et la situation de mon compte est plutôt critique. Je suis en CDD et touche net 1 400€, je paye 560€ de loyers.
La façon dont je vois les choses :
- Un crédit d’environ 360 000€ sur 20 ans à un taux d’environ 5% ce qui me ferait des mensualités d’environs 1 600€ par mois
- Un compte ouvert uniquement pour gérer ce bien qui n’aura donc rien à voir avec mon compte personnel ni mes dépenses quotidiennes.
Donc si les rentes me rapportent environs 4 000€ par mois, que je rembourse 1 600€ de crédit mensuel, et que je laisse 1 500€ sur le compte pour les diverses dépenses (travaux liés aux logements, et impôts) puis je me verser un bénéfice de 900 € sur mon compte personnel ?
- Comment se fait le calcul des impôts ?
- Dois je faire la demande de prêt sous forme de prêt immobilier ou de prêt création d’entreprise ? Et dans ce dernier cas puis je continuer à travailler ?
- Pensez vous à titre personnel que mon projet est viable ?
- Y a-t-il des erreurs/manques dans mes calculs ?
Voila je vous remercie par avance pour l’attention que vous voudrez bien m’accorder.
Julie
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gregor
Contributeur actif
497 message(s)
Statut:
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1
Posté - 07 juin 2009 : 05:41:23
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citation: Initialement posté par calibri
Bonjour,
Je souhaite acquérir la maison de ma grand-mère afin d’y faire construire des logements.
Il y a énormément de travaux, j’ai contacté plusieurs entreprises spécialisées afin d’ avoir une estimation. Je devrais en savoir + d’ici la fin du mois. La rente des loyers pourraient être de 4 000€, la maison est vendue à 260 000€.
J’ai 22 ans, je n’ai pas d’apport et la situation de mon compte est plutôt critique. Je suis en CDD et touche net 1 400€, je paye 560€ de loyers.
La façon dont je vois les choses :
- Un crédit d’environ 360 000€ sur 20 ans à un taux d’environ 5% ce qui me ferait des mensualités d’environs 1 600€ par mois
- Un compte ouvert uniquement pour gérer ce bien qui n’aura donc rien à voir avec mon compte personnel ni mes dépenses quotidiennes.
Donc si les rentes me rapportent environs 4 000€ par mois, que je rembourse 1 600€ de crédit mensuel, et que je laisse 1 500€ sur le compte pour les diverses dépenses (travaux liés aux logements, et impôts) puis je me verser un bénéfice de 900 € sur mon compte personnel ?
- Comment se fait le calcul des impôts ?
- Dois je faire la demande de prêt sous forme de prêt immobilier ou de prêt création d’entreprise ? Et dans ce dernier cas puis je continuer à travailler ?
- Pensez vous à titre personnel que mon projet est viable ?
- Y a-t-il des erreurs/manques dans mes calculs ?
Voila je vous remercie par avance pour l’attention que vous voudrez bien m’accorder.
Julie
Si vous n'avez personne pour s' associer avec vous à ce projet, abandonnez l'idée car ce projet est hors de votre portée.
Tout d'abord les loyers ne sont pas des rentes. Louer demande un fort investissement en travail à moins de déléguer ce qui amputerait votre revenu.
Vous faites une erreur pour le calcul de l'échéance, vous paieriez 700 euros de plus sur 20 ans
Sans apport personnel et compte tenu de l'endettement, aucune banque ne vous suivra
http://www.tableau-amortissement.or...du_pret.php.
http://www.pap.fr/credit/calculs.ph...ent&submit=1
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Édité par - gregor le 07 juin 2009 05:50:14 |
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Scorpion
Contributeur actif
477 message(s)
Statut:
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 2
 Posté - 07 juin 2009 : 06:35:26
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Ce projet est bien trop gros pour une personne sans expérience et sans revenus stables. Je suis du même avis que gregor, la banque ne suivra pas. Investisseur est un métier, c'est pas une rente. Il est préférable de commencer par un investissement locatif plus petit comme un studio.
Et puisque tu n'as pas d'apport, comment comptes tu rembourser la banque pendant la période transitoire des travaux ? Si tu as 6 mois pour faire les travaux et trouver des locataires, il te faudra trouver 15.000€. |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
Statut:
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3
Posté - 07 juin 2009 : 07:10:35
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Bonjour,
Ce sujet à déjà été posté sur le forum dans
http://www.universimmo.com/forum_un...TOPIC_ID=571 pour le quel je viens de répondre.
Je me raccroche aux réponses existantes ici
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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4
Posté - 07 juin 2009 : 07:12:06
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Bonjour Calibri,
Ta façon de voir les choses est un peu idéaliste car un prêt sur 20 de 360.000 à 4.5% te coutera environ 2.400 €uros par mois.
http://www.meilleurtaux.com/calcula...e/index2.php.
Dans ta démarche de calcul as-tu intégrer le montant des impôts ( foncier , revenu locatif , csg etc .... )
De toute façon , il faut dissocier le prêt principal pour l'achat et le prêt secondaire pour les travaux afin d'être au niveau déclaration de revenus.
Suivant la manière dont tu acquières le bien , si il s'agit d'un achat à titre personnel sans création de société ce que tu conserves le bonus pour toi sinon dans le cadre d'une société il s'agit de versement de la société à ton compte suivant des règles bien établies.
As-tu intégrer le fait que certains logements pourront ne pas être loué ou tu pourras avoir des impayés sur des logements durant plusieurs mois ???
Durant les travaux comment tu rembourses les prêts ????
Il faudra envisager un remboursement différé avec la banque dans ce cas ....
Je ne veux pas te sabrer le moral car c'est bien d'avoir des idées à ton age mais je te conseille de te renseigner sur les différents modes de location ( nue (revenu foncier ) , meublé ( revenu bic ) ) comment les impôts sont calculés.
Pour faire simple quand tu déclares au réel ce qui sera ton cas car tu percevras 48.000 €uros de revenu locatif :
Bénéfice imposable = revenu locatif - charges - intérêt d'emprunt
Tu prends le bénéfice imposable et tu l'ajoutes à tes revenus personnels sans oublier 12.1 % de CSG à payer sur le bénéfice imposable.
Reprends tes calculs et regarde les simulateurs de prêt.
Dernière chose , une fois que tu es bien au point sur tes calculs , prévisions etc ... va voir un banquier et essaye de la convaincre ...
Tu devras maitriser ton sujet à fond |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Posté - 07 juin 2009 : 09:46:01
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Je pense aussi que votre porjet n'est pas viable.
Il ne s'agit pas de rente, terme qui indique des revenus certains et récurrents, mais de loyers par essence subjectifs, qui risquent de ne pas arriver sur le compte pour diverses raisons.
En cas de carence, on ne paye rien, mais en cas de défaillance, il faut payer huisiser, avocat, avoué, etc... en sachant qui contacter et vite. Savez-vous faire ca et comment paierez-vous?
L'idée de cantonner ce qui est relatif a l'immeuble ne sert a rien.Ce n'est pas le souci.
Vous avez une idée de l'estimation de lamaison,mais pas des travaux. Vous risquez de tomber de tres haut. Il faudra payer les ouvriers pendant logtemps alors qu'aucun revenu ne va rentrer. Sic mois est un minimum, ca peut durer plutot un an et demi a deux ans.
Crée uen installation électrique 4000 à 5000 euros par logement
Compter encore un millier d'euros pour ERDF
Créer une installation de ploimberie avec évier, wc etc.. de 2500 à 4000 euros par logement
Peinture de 2000 Ã 4000 selon la taille
Plaquiste pour le BA13 entre 3000 et 8000 selon
Et les parties communes?
Et le maitrre d'oeuvre? |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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6
Posté - 07 juin 2009 : 10:17:20
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***modération : le multi postage n'étant pas autorisé par le réglement du forum, ce topic sera fermé*** |
Édité par - nefer le 07 juin 2009 10:17:40 |
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