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brigz
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 Posté - 23 avr. 2010 : 20:11:04
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L'extrait du règlement de copropriété ci-dessous porte à confusion, notamment la dernière phrase entre parenthèses et en majuscules :
"Les charges de réparation et de reconstruction comprennent : les frais des réparations de toute nature à faire aux canalisations d'eau, de gaz, d'électricité, aux tuyaux du tout à l'égout, à ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l'égout (SAUF POUR LES PARTIES INTERIEURES A L'USAGE EXCLUSIF ET PARTICULIER DE CHAQUE APPARTEMENT OU LOCAUX EN DEPENDANT).
A quoi s'applique cette dernière phrase ?
Qui doit payer les travaux de remplacement des tuyaux d'eau de chauffage à usage privatif se trouvant dans la chape de l'appartement utilisant à titre privatif ces canalisations ?
Merci pour votre réponse !
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Gédehem
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Posté - 23 avr. 2010 : 23:32:21
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Lorsque le RDC est silencieux ou imprecis c'est la jurisprudence qui entre en jeu : les canalisations ne desservant qu'un même lot sont privatives à ce lot.
Pour qu'une canalisation soit commune, il faut qu'elle desserve au moins 2 lots.
Le fait qu'elles soient encastrées est indifférent. |
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brigz
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 2
Posté - 24 avr. 2010 : 09:17:41
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Le copropriétaire octogénaire concerné par le dégât des eaux lié à la vétusté de sa canalisation privative (canalisation datant de 1968) a dit verbalement au Syndic : faites la déclaration à l'assurance et occupez-vous de la réparation. Le syndic a fait la déclaration à l'assureur de la copropriété qui a pris en charge la recherche de la fuite ; puis le syndic a fait réalisé des travaux de réfection des canalisations à l'intérieur de l'appartement concerné sans consulter le Conseil syndical (montant des travaux : 11664,06 Euros, prise en charge par l'assureur de la copropriété : 4788 euros).
Le syndic a passé les opérations dans la comptabilité de la copropriété au journal des opérations diverses en attendant la prochaine Assemblée Générale. Cela est-il normal ? Qui doit payer la pose de ces tuyaux en apparent auxquels s'ajoutent des coffrages en bois ?
Merci de votre réponse.
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Gédehem
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3
Posté - 24 avr. 2010 : 09:52:33
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Le coproriétaire qui subit des dégats doit faire une DDE (déclaration dégats des eaux) à SA cie d'assurance.
Si le synicat subit des dégats son assureur est également informé.
Chacun est indemnisé selon son contrat (modalités selon convention CIDRE si plusieurs assureurs sont concernés)
Ici les travaux ne concerneraient que le privatif de ce lot, du moins si des parties communes n'ont pas subit de dégats.
Le sydic est intervenu ici dans le cadre d'une prestation privative, les travaux privatifs étant à imputer au copropriétaire concerné.
Il faut noter (à rappeler au CS) que le syndic ne peut, depuis des années (2000) engager 1 centime d'euro qui n'ait été préalablement décidé par une AG.
Ces travaux pour plus de 11.000 € aurait du faire l'objet d'un vote lors d'une AG dans la mesure où il s'agissait de travaux qui concernent les parties communes dont le syndicat est le gardien.
S'agissant de travaux privatifs, ils ne sont pas de la compétence du syndicat, le syndic intervenait ici à titre personnel (en son nom personnel, comme aurait pu le faire un voisin, un parent) pour une prestation privative.
Vous (le syndicat, le CS) devez refuser de telle manœuvre et faire rectifier la comptabilité !
Le CS doit en faire l'information auprès des coropriétaires. |
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brigz
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Posté - 24 avr. 2010 : 13:27:18
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Un grand merci pour ces éclaircissements. Je ne ferme pas le sujet... car il y aura des rebondissements !!! |
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brigz
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5
Posté - 24 avr. 2010 : 13:51:12
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Sur 8 appartements, 4 sont des résidences secondaires très peu souvent occupées. Je suis copropriétaire depuis peu de temps et je ne connais pas l'adresse principale ni le téléphone ce ces résidents secondaires. Le syndic a refusé de me communiquer leur numéro de téléphone. Peut-il refuser de me communiquer téléphone et adresse des copropriétaires à consulter avant l'assemblée générale ? Merci ! |
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Posté - 24 avr. 2010 : 14:40:06
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brigz : le syndic ne peut pas vous refuser de vous communiquer, contre paiement des photocopies, la liste de présences de la dernière AG. |
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Gédehem
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7
Posté - 24 avr. 2010 : 15:39:51
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RECOMMANDE AVEC AR
Ste XXXX M. YYYY Syndic
19 rue P. Doumer
34270 CUCUGNAN sur YVETTE
Madame, Monsieur,
Ainsi qu’il est prévu à l’article 33 du décret du 17 mars 1967 modifié, je vous demande de me faire parvenir copies du procés verbal de notre dernière assemblée générale du ……. et des pièces qui lui sont annexées, feuille de présence conforme à l’article 14 du décret cité ainsi que les mandats annexés.
Avec tous mes remerciements,
………………
Si rien au bout de 15 jours, c'est la "mise en demeure" sous 8 jours. |
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brigz
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8
Posté - 29 avr. 2010 : 14:44:47
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J'étais présente à la dernière A.G. à laquelle participaient 3 copropriétaires (sur 7). J'ai la liste des copropriétaires mais il me manque l'adresse principale de deux copropriétaires dont les appartements (résidences secondaires) sont inoccupés plus de 10 mois sur 12. J'ai demandé au syndic, par écrit, l'adresse de ces personnes, adresse à laquelle sont envoyés les appels de fonds, au motif, qu'en tant que membre du CS, j'ai l'obligation de tenir informé les copropriétaires d'un problème important lié à la copropriété. Le syndic est-il obligé de me communiquer ces adresses ?
Autre question : lors de la dernière A.G., le quitus ne figurant à l'ordre du jour de l'A.G., il n'en a pas été question à l'A.G et rien ne figure sur le PV à ce sujet. Le quitus est-il acquis d'office si la question n'est pas abordée ?
Merci pour vos renseignements. |
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sparte
Contributeur senior
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9
 Posté - 29 avr. 2010 : 20:26:27
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Brigz
pour la feuille de présence,voir réponse Gédéhem et Philippe.
Pour le quitus, il n'était pas inscrit à l'ordre du jour.Il n'y a donc eu ni débat ni décision et bien sûr et heureusement rien sur le PV.
Pour qu'il y ait décision ,il doit y avoir vote.
On vous laisse déduire la réponse à votre question :) |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 29 avr. 2010 : 21:01:33
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citation: Initialement posté par brigz
L'extrait du règlement de copropriété ci-dessous porte à confusion, notamment la dernière phrase entre parenthèses et en majuscules :
"Les charges de réparation et de reconstruction comprennent : les frais des réparations de toute nature à faire aux canalisations d'eau, de gaz, d'électricité, aux tuyaux du tout à l'égout, à ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l'égout (SAUF POUR LES PARTIES INTERIEURES A L'USAGE EXCLUSIF ET PARTICULIER DE CHAQUE APPARTEMENT OU LOCAUX EN DEPENDANT).
Il faudrait aussi regarder ailleurs dans le règlement de copropriété : la partie définissant les parties communes et les parties privatives.
Je pense que le plus vraisemblable est que les canalisations en cause sont privatives. |
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Gédehem
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11
Posté - 30 avr. 2010 : 11:36:22
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"Le syndic est-il obligé de me communiquer ces adresses ?"
D.art.33 concerne tout copropriétaire.
En tant que membre du CS, vous avez accès à la "liste des copropriétaires" tenue par le syndic (D.art.32)
La demande doit être faite par au nom du CS par son pdt.
Rappel de ce que doit comporter ladite "liste", conforme à la Norme CNIL n°21, données non confidentielles :
" Norme CNIL n°21
Délibération n° 03-067 du 18 décembre 2003
Identité :
-le candidat acquéreur,
le copropriétaire ou le propriétaire,
· l’associé,
· le conjoint du copropriétaire ou du propriétaire,
· leur partenaire signataire d’un pacte civil de solidarité (sous réserve de l’accord exprès des intéressés) à condition qu’il ait des droits dans la copropriété, chacun des co-indivisaires en cas d’indivision,
· le ou les titulaires des droits visés à l’article 6 du décret du 17 mars 1967 :
o nom,
o nom marital,
o prénoms,
o date et lieu de naissance,
o nationalité,
o situation familiale,
o régime matrimonial,
o adresse,
o adresse de courrier électronique,
o numéro de téléphone,
o code interne de traitement permettant l'identification (à l'exclusion du numéro d'inscription au répertoire national d'identification).
· coordonnées du mandataire commun en cas d’indivision ou du gérant qui gère les lots
b) identité bancaire ou postale ;
Cette "liste" fait partie des documents dont tout CS doit avoir copie pour l'exercice de sa mission (L.art.21).
Ajout : il doit être souligné que la connaissance de la situation familiale et du régime matrimoniale d'un candidat au CS ou à la fonction de syndic non pro doit préalablement être portée à la connaissance des copropriétaires afin qu'ils puissent vérifier que la candidature est recevable. |
Édité par - Gédehem le 30 avr. 2010 11:41:54 |
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brigz
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12
Posté - 02 mai 2010 : 09:40:16
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Un grand merci pour ces renseignements et conseils de grande qualité ! j'envoie un pli recommandé au Siège du Cabinet de gestion.
Une petite question cependant : le syndic peut-il mettre à l'ordre du jour de l'A.G. un problème privatif qu'il a traité d'abord tel quel dans un premier temps, puis, sans doute devant le refus du copropriétaire débiteur de payer, qu'il a ensuite fait basculer dans les comptes de la copropriété ? |
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Gédehem
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13
Posté - 02 mai 2010 : 14:04:09
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Un syndic ayant le monopole de l'ODJ d'une AG peut inscrire les questions qu'il veut !
Aux copropriétaires de ne pas se laisser abuser.
D'où la nécessité ou l'impératif d'une information préalable, en particulier par le CS.
Dans votre cas, une note "neutre", de type 'administratif' pour rappeler l'objet du litige, le refus (justifié ou non) d'un copropriétaire pour prendre en charge cette dépense/travaux, la manœuvre du syndic qui tente de l'imputer au syndicat étranger à cette affaire, que les copropriétaires refuseront d'accepter. |
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bamara63
Contributeur actif
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Posté - 02 mai 2010 : 22:39:24
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citation: Le copropriétaire octogénaire concerné par le dégât des eaux lié à la vétusté de sa canalisation privative (canalisation datant de 1968) a dit verbalement au Syndic : faites la déclaration à l'assurance et occupez-vous de la réparation. Le syndic a fait la déclaration à l'assureur de la copropriété qui a pris en charge la recherche de la fuite ; puis le syndic a fait réalisé des travaux de réfection des canalisations à l'intérieur de l'appartement concerné sans consulter le Conseil syndical (montant des travaux : 11664,06 Euros, prise en charge par l'assureur de la copropriété : 4788 euros).
Salut !
J'arrive un peu tard mais voici un scénario probable qu'il ne faut pas négliger.
Attention ne pas confondre les conventions passées entre les assureurs pour déroger aux assurances cumulatives qui existent dans les immeubles collectifs et le règlement de copropriété qui sont souvent contradictoires.
Au titre de la recherche de fuite il est normal que le syndic ait actionné l'assureur de la collectivité et cela quelque soit la destination de la canalisation (privative ou collective) L'assureur de l'immeuble appellera ensuite en garantie au titre des assurances cumulatives l'assureur du copropriétaire si ce dernier est assuré personnellement pour partager la facture au regard des garanties accordées par les deux contrats mais cette cuisine ne concerne que les assureurs.
Pour la réparation définitive les assureurs ne sont plus concernés donc on applique strictement le règlement de copropriété. Si ce dernier reste muet sur le sujet ou imprécis c'est effectivement la jurisprudence qui s'applique et là c'est un peu plus problèmatique car vous pouvez trouver deux jugements contradictoires.
En voici un
Canalisations : parties communes ou privatives ?
Cour de cassation, 3e civ., 21 mars 2000,
Synd. du 6 place Winston-Churchill à Neuilly-sur-Seine
c/ Cie Abeille Assurances et a.
En l'absence de dispositions contraires précises du règlement de copropriété, c'est la destination d'une canalisation qui permet de savoir si elle constitue une partie commune ou privative (distinction qui revêt un intérêt particulier en cas de fuites). La cour de cassation a ainsi approuvé une cour d'appel pour avoir retenu qu'était privative la portion de canalisation de chauffage central, même encastrée dans le plancher, issue de la conduite principale pour desservir le lot d'un copropriétaire.
Il en existe un autre, mais je ne possède pas le lien qui indique le contraire. A vous de produire celui qui va dans le sens de vos intérêts.
Cordialement. |
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brigz
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Posté - 09 mai 2010 : 17:27:13
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