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Posté - 25 avr. 2010 : 09:09:37
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Bonjour,
1/ Nous travaillons actuellement sur un projet pour une future construction. Il est demandé dans le PLU et réglement de lotissement que la construction principale soit à plus de 4/5 mètres des limites de propriétés.
Par contre, nous comptons accoler un garage (avec une porte de communication avec la maison) à la construction principale dès la construction initiale.
Selon si elle est considérée comme annexe d'une construction principale, il doit ou ne doit pas être lui aussi en retrait de 4/5 m. (dans ce cas très très génant vu notre petit terrain).
Ni dans le PLU de notre commune, ni dans le reglement du lotissement, ne figure la définition d'annexe à une construction principale (précisé dans d'autres PLU d'autres communes mais pouvant varier). Le géomètre qui a défini le reglement du lotissement ne sait pas vraiment si c'est une annexe car il n'est pas distingué le cas d'une annexe et d'une annexe accolée.
Pouvez-vous m'aider ou m'indiquer où aller voir ? (pas trouvé dans le code d'urbanisme où chercher cet info)... A L'aide.
Merci beaucoup
2/ Dans le cas où une annexe ne doit pas avoir de communication avec la maison principale lors de sa construction, est il légal de faire l'ouverture ultérieurement ?
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Posté - 25 avr. 2010 : 09:39:11
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le problème n'est pas l'existence ou non d'une porte de communication directe entre l'annexe et la construction principale... mais bien plus le fait qu'une annexe doit, normalement, être distincte du batiment principal, physiquement séparée ; autrement, on parle d'extension !
en ce sens par exemple : Cour Administrative d'Appel de Marseille, 1ère chambre - formation à 3, 04/12/2009, 07MA03342, Inédit au recueil Lebon
voir aussi TA. PAU, 22 mai 2008, Association défense Saint-Pauloise de l’environnement, req. n°06-00049 "Eu égard à la configuration des lieux, et en particulier, à la présence de deux étangs situés à proximité du bâtiment existant à usage professionnel, les bureaux annexes en litige, d’une surface hors œuvre nette de 44 m2, qui ne bénéficient pas d’un accès autonome, et bien que non accolés à la construction initiale, sont reliés à elle par un couloir d’une faible longueur (3,48 mètres) et présentent ainsi le caractère d’une extension d’une construction existante au sens des dispositions de l’article 1er du PLU communal"
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Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 25 avr. 2010 : 10:00:22
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Merci pour votre réponse.
Dans notre PLU, il est stipulé que les annexes "doivent respecter un recul de 2 m par rapport aux constructions d'habitation, sauf si elles sont accolés."
Comme nous allons faire construire la maison et un garage accolé en même temps, le garage doit il être considéré comme une extension ou une annexe ? (j'imagine qu'une extension est réalisé après coup ???)
Ma question est vraiment : un garage accolé peut il être considéré comme une annexe ?
Un ami m'a dit : Une construction sera qualifiée d'annexe si elle répond simultanément à trois conditions : 1- le construction est édifiée postérieurement à une construction existante. 2- la construction à une surface de plancher inférieure à la construction existante. 3- aucune communication n'existe entre les deux construction.
J'avoue être perdu dans ces définitions juridiques. Votre avis ? Merci
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Posté - 25 avr. 2010 : 10:12:03
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la déifinition de l'annexe prévue par votre PLU permet de prévoir des annexes accolées. les définitions de votre ami et celle que j'émettais par manque de précision, sont valables en l'absence de mention claire dans le PLU.... mais, dans le cas présent, doivent être écartées !
présentez votre projet et vous verrez si il est accepté ou refusé. |
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Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement Emmanuel Wormser
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Posté - 25 avr. 2010 : 13:00:32
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malheureusement, ni le PLU ni le règlement du lotissement ne définit ce qu'est une annexe (ni accolée ni séparée).
Cela signifie donc ce sera surement cette définition (énnoncée précédemment) qui sera prise en compte pour la personne qui valide les permis de construire. Rien n'empeche en effet de le présenter. (en espérant que ce ne soit pas payant de modifier un permis de construire). |
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Posté - 25 avr. 2010 : 13:05:42
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on ne peut pas vous opposer des règles non écrites. seul le point 3 de la définition semble gênant pour vous et je ne vois absolument pas d'où il sort... accessoirement, si cet accès n'est pas visible de l'extérieur, l'administration n'en aura même pas connaissance... |
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Signature de Emmanuel Wormser |
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Posté - 26 avr. 2010 : 19:20:17
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J'ai posé la question à cet ami : il me dit que c'est une jurisprudence qui a eu lieu. J'aurais bien voulu la consulter mais je ne sais pas comment la trouver.
Pour l'accès visible de l'extérieur, n'importe qui pourra voir pendant la construction que le mur mixte à la maison et le garage aura une ouverture. Sauf à casser le mur un peu plus tard.. |
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Posté - 26 avr. 2010 : 19:29:54
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règle non écrite = règle non opposable. impossible d'être plus clair. |
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cordialement Emmanuel Wormser
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