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Jany2718
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 Posté - 01 mai 2010 : 12:44:09
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J’ai souvenir que, selon plusieurs décisions de la Cour de cassation, les actions en opposition contre une décision d’AG engagée après l’expiration des 2 mois de l’article 42 de L65 sont recevables car ce délai ne s’applique pas aux actions visant à contester une décision ne respectant pas les dispositions de la loi de 1965.
Qu’en est-il exactement à cet égard, aujourd’hui ?
Une résolution adoptée sans communication de devis, ni mise en concurrence alors que le montant excède la limite est-elle une résolution violant la loi de 1965 ?
Si la résolution porte sur le remplacement d’une chaudière au fioul par une chaudière au gaz, s’agit-il de travaux d’amélioration (majorité de l’article 26) ou d’entretien ( art. 24) , sachant que lors de la rédaction du règlement de copropriété , il s’agissait d’une chaudière à charbon, ayant donc déjà été changée ( amélioration ? ).
Le vote a été obtenu ici sur la base de la majorité de l’article 24…
S’il convenait de retenir celle de l’art.26 et, sachant que dans ce cas, la résolution n’aurait pas été votée, une éventuelle action en opposition serait-elle recevable après le délai de 2 mois à compter de la notification du PV ?
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 Posté - 01 mai 2010 : 14:42:27
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si vous devez contester la mauvaise utilisation, à votre avis, des articles de la majorité 24 ou 26, ceci doit être fait dans les 2 mois de la réception du PV, car en effet, vous contestez le déroulement de l'AG sur l'une de ses décisions. |
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Posté - 01 mai 2010 : 15:17:43
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jany2718 : encore une contestation sur une AG et sur la différence entre une chaudière au charbon remplacé par une chaudière au fiuol ???
Cela n'a aucun sens. Vous ne trouverez aucun article de loi qui vous dira que le fioul est une améliration de chauffage au sens de l'article 26 de la loi!!!
Ce changement de chaudière fait partie de l'entretien de la copropriété, article 24 sans aucun doute. Demandez de voter un changement de chaudière à l'article 26 est totalement ridicule. Ou voyez vous un " VIOL " de la loi de 1965.
Seul une nouvelle chaudière en or massif pourra peut-être voter au 26, même si elle utilise de la bouse de vache, un chauffage écologique, en pleine actualité. !!!
SI cette résolution a été votée au 24, et qu'aucunes mise en concurrence n'a été faite, et qurtout sans devis, vous avez 2 mois pour contester cette réolution sur ces bases, mais non sur le fioul, le gaz, le charbon ou la bouse de vache !!!
L'immeuble DOIT être chauffé, quelque soit le mode de chauffage !!!! |
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JPM
Modérateur
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3
Posté - 01 mai 2010 : 15:41:49
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L'article 42 al. 2 traite des actions judiciaires en contestation de décisions. Il ne traite pas des actions en nullité d'assemblée.
Le délai de déchéance (ancien délai préfix) qu'il fixe porte sur toutes les décisions prises par toutes les assemblées. C'est donc abusivement que les juridictions du fond et la Cour de cassation elle-même ont cru pouvoir pendant une vingtaine d'années amputer ce texte d'une partie de ses effets. Ces errements ont maintenant disparu mais une confusion subsiste pour ce qui est de l'action en nullité d'assemblée. Le statut de la copropriété ne dit rien à ce sujet.
La raison est que cette action relève du droit commun et donc du Code civil. Il existe dans ce Code des textes relatifs à la nullité des actes juridiques et notamment des actes synallagmatiques (contrats) ou unilatéraux (donations). La déchéance de l'article 42 al 2 ne s'applique pas à une action de ce type qui relève des textes généraux sur la prescription des actions.
Il a été jugé récemment que la déchéance s'applique à la demande d'un copropriétaire non convoqué ! C'est qu'il n'aurait pas du fonder son action sur l'article 42 al 2 mais sur les textes du Code Civil. Dans ce cas il y a vice fondamental de l'acte juridique, comme si un vendeur invoquait un contrat non signé par l'acquéreur. Depuis 2000 ans une assemblée se tient vicieusement quand un de ses membres, serait-il le plus modeste, a été écarté. La raison fondamentale est qu'il aurait pu faire des observations importantes et de nature à orienter différement une ou ou plusieurs décisions.
Un ennui présentement est qu'une assemblée est un acte juridique qui n'est ni synallagmatique ni unilatéral mais collectif. Or le droit français ne connait pas encore cette catégorie que l'on ne trouve à ce jour que dans le projet de réforme du Code civil qui somnole dans les cartons mais qui a été néanmoins diffusé.
On a bricolé en disant qu'il y a annulation de l'assemblée lorsque toutes les décisions sont annulées mais ce n'est pas exact car dans ce cas l'assemblée a bien eu lieu quand même. Depuis le retour à l'application stricte de l'article 42 al. 2, il devient d'ailleurs rare d'annuler toutes les décisions. Ne subsiste alors que l'annulation du procès verbal de l'assemblée !!!! L'assemblée a eu lieu. Elle a pris des décisions mais le procès verbal est annulé, souvent pour une raison futile.
On n'a pas fini de rire.
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Édité par - JPM le 01 mai 2010 15:44:51 |
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Gédehem
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Posté - 01 mai 2010 : 21:09:31
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On a d'autant moins fini de rire qu'il y des "décisions" qui n'en sont pas, et de ce fait non soumises au délai art.42 al.2.
Et pour revenir au cas de Jany, il ya l'erreur matérielle, peu mise en avant.
C'est en particulier le cas d'un vote sur une question régulièrement inscrite qui n'aurait pas obtenu la majorité requise, question pourtant mentionnée comme adoptée.
"Si la résolution porte sur le remplacement d’une chaudière au fioul par une chaudière au gaz, s’agit-il de travaux d’amélioration (majorité de l’article 26)."
OUI ! Les travaux sur l'installation de chauffage pour passer du fioul au gaz constituent une "amélioration/transformation" relevant de L.art.30, donc décidés à la double maj.art.26. (cas classique bien connu !!)
Le fait de mentionner un vote à la maj.art.24 est une erreur matérielle, qui n'implique pas la contestation de la décision. Il s'agit ici de rectifier cette erreur matérielle, ... dont la conséquence sera peut être, si c'est le cas, la modification du résultat du vote, du sens de la décision..
Il faut ici notifier au pdt de séance (copie aux scrutateurs, secrétaire et aussi au CS) une demande de rectification de PV d'AG en fixant un délai (15 jours) afin de prendre date..
Ensuite c'est la MED ..et si rien au bout de 8 jours, le TGI.
Erreur sur le procès-verbal d’assemblée générale.
Demande de rectification.
Il appartient au bureau de l’assemblée de rectifier un procès-verbal dès lors qu’il a été informé d’une erreur, dans l’affaire dont il s’agit dans le décompte de voix ayant pour effet de modifier le sens du résultat du vote (CA Paris 23° Ch.B 3.07.2003)
La Cour confirme ainsi sa jurisprudence (CA Paris ,23° ch.B .10.01.2002), en précisant que la rectification d’une erreur matérielle doit être effectuée spontanément par le bureau de
l’assemblée.
Dans cet arrêt du 10.01.2002, la Cour avait décidé qu’en cas de refus du bureau, cette demande pouvait être formée devant le TGI.
En cas d’erreur matérielle dans la rédaction du procès-verbal, la demande en rectification devant le TGI doit être formée dans le délai de 10 ans prévu par l’art.42, 1er alinéa."
La jurisprudence retient cette action en rectification de PV d'AG durant 10 ans en raison de l'inexistance matérielle de la décision découlant d'un décompte des voix ne correspondant pas à la majorité requise par les textes.
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Édité par - Gédehem le 01 mai 2010 21:11:28 |
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Jany2718
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Posté - 01 mai 2010 : 22:46:12
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citation: Initialement posté par Gédehem
"Si la résolution porte sur le remplacement d’une chaudière au fioul par une chaudière au gaz, s’agit-il de travaux d’amélioration (majorité de l’article 26)."
OUI ! Les travaux sur l'installation de chauffage pour passer du fioul au gaz constituent une "amélioration/transformation" relevant de L.art.30, donc décidés à la double maj.art.26. (cas classique bien connu !!)
Cela me paraît logique. Toutefois, certains pourraient considérer que les effets juridico-économiques de l'amélioration ( l'étalement sur 10 ans ...) ne portent que sur la partie différentielle ( coût d'une chaudière à charbon - coût d'une chaudière à gaz) ... Qu'en est-il selon les spécialistes.
Même question, lorsque ladite amélioration consiste en un remplacement anticipé, fondé sur de prétendues promesses d'économies de consommation , alors que la chaudière est encore en bon état, mais consommerait trop de carburant, d'après le syndic et bien sûr le vendeur de chaudière ... Dans ces conditions comment apprécier la part d'amélioration ? : la différence entre le coût du nouvel équipement et la valeur estimée de l'équipement actuel qui est en bon état d'entretien et de fonctionnement ( mais auquel il est reproché de trop consommer ... ( à tort ou à raison... on ne le saura évidemment jamais) ? ou autre quelle autre définition ?... |
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Gédehem
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Posté - 01 mai 2010 : 23:12:50
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Attention ici sur l'amélioration dont il s'agit.
Comme pour le critère "utilité" de l'art.10 qui s'entend objectivement, matériellement, le "amélioration" doit se comprendre ici aussi matériellemnt, objectivement !
Il s'agira donc de travaux de transformation d'équipement existants, de l'adjonction d'éléments nouveaux, de la création ou de l'aménagement de locaux communs.
Pour ma part, j'utilise toujours ensemble "amélioration/transformation/construction", peut être plus "parlant" ...
- Changer la chaudière à pédale vétuste "inapte au service" pour une toute neuve pilotée par ordinateur : nécessité = entretien art.24
- changer la vieille chaudière ayant encore un fonctionnement correct et pour laquelle il n'y a pas nécessité = amélioration art.26, élément nouveau.
- changer la chaudière (vieille, vétuste ou pas) pour une neuve avec changement d'énergie : transformation par adjonction d'un nouvel élément = amélioration art.26.
Le fait qu'il y ai ou pas des économies (€€ ou énergie) n'entre pas en jeu, pas plus que le montant du marché ! !
Seule la matérialité des choses compte.
Dans ce sens, le ravalement de la façade pour 100.000 €, le changement de la chaudière vétuste pour 50.000 = entretien courant art.24.
L'achat d'un paillasson à 50€ pour sa mise en place dans une entrée qui en était préalablement dépourvue = amélioration art.30 : décision à la double maj.art.26 (affaire "amusante" qui a été jugée ainsi !!!) |
Édité par - Gédehem le 01 mai 2010 23:19:44 |
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JPM
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Posté - 01 mai 2010 : 23:28:06
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Je sors du domaine précis de mon intervention pour signaler que présentement il n'y a plus lieu de faire état de la majorité art 26 dans le cas d'un passage au gaz.
La Cour d'appel de Paris qui était attachée à la majorité reforcée l'a abandonnée depuis longtemps, dès lors qu'il y a économie d'énergie. C'est alors la majorité de l'article 25 qui suffit, et même celle de l'article 24 s'il y a vétusté de l'installation.
CA Paris 31/01/2002 Loy Cop 2002 n° 2010
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 01 mai 2010 : 23:33:18
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citation: Initialement posté par Gédehem
- changer la vieille chaudière ayant encore un fonctionnement correct et pour laquelle il n'y a pas nécessité = amélioration art.26, élément nouveau.
- changer la chaudière (vieille, vétuste ou pas) pour une neuve avec changement d'énergie : transformation par adjonction d'un nouvel élément = amélioration art.26.
OK. Logique.
mais pour l'étalement qui pourrait demandé, comment traiter la question : pour 100% du nouvel équipement ou - plus probablement pour un comptable scrupuleux - pour la partie différentielle du coût ? |
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Gédehem
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Posté - 01 mai 2010 : 23:43:31
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Oui, bien entendu !
Bien que la notion "économie d'énergie" ne soit pas bien définie, le changement d'énergie comme les modifications sur le réseau de distribution destinés à "économiser l'énergie" sont effectivment décidés à la maj.art.25 (25G).
Ce qui impose la présentation à l'AG d'un état du bilan thermique actuel, de celui attendu par un changement d'énergie, et éventuellement de la chaudière et de l'énergie et d'autres équipements nécessaires à la distribution (isolation, etc ...) !
Dans la mesure où il n'est pas apporté d'élement démontrant une réelle économie d'énergie et/ou d'une amélioration significative du rendement termique, nous ne sommes pas dans le cadre de l'art.25.
Idem si les travaux entrainent des changements importants dans l'installation. |
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