|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
tijo2
Nouveau Membre
3 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 01 mai 2010 : 20:11:40
|
|
Je suis interesse par l'echat d'un terrain avec un garage, pour lequel le vendeur a obtenu un PC pour habitation. La surface du terrain est de plus de 3000 m2, le garage de 70m2. Le vendeur a achete ce terrain agricole avec une grange en ruine, puis a obtenu l'autorisation d'y construire un garage en dur a la place de la grange il y 15 ans. A l'epoque, pas d'habitation autorisee. Recemment, le vendeur a obtenu un Permis de construire pour transformer le garage en habitation ainsi qu'un agrandissement. La commune n'a pas de POS, PLU ou Carte Communale et utilise le Reglement National d'Urbanisme. Le terrain est donc devenu apparemment constructible pour une habitation, mais quelle surface est consideree comme constructible? Sur le cadastre, 3000 m2 sont consideres comme "terre" T, 100 m2 comme "sol" S (probablement l'ancienne grange). Le vendeur estime le terrain desormais comme totalement constructible, mais la mairie ne peut pas me dire si le terrain est effectivement totalement constructible ou non. Comment le verifier? J'ai depose un CU operationnel (en cours d'instruction), mais mon projet prevoit un agrandissement moindre que celui du vendeur. Par ailleurs, le terrain est accessible uniquement par une servitude. Le fonds servant est bati avec une habitation.
|
|
|
|
Blussae
Contributeur actif
151 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 03 mai 2010 : 12:54:49
|
Si le PC est toujours en cours de validité, vous pouvez en devenir le titulaire en demandant son transfert. D'autre part, en l'absence de règlementation locale, sont notamment autorisées hors agglomération, le changement de destination et l'extension de construction existante: L111-1-2 du code de l'urbanisme.
Un certificat d'urbanisme est valable, sauf exception, pendant 18 mois: L410-1.
Le découpage cadastral n'importe pas.
Une servitude de passage suffisante est reconnue comme un accès à la voie ouverte à la circulation publique.
|
|
|
|
tijo2
Nouveau Membre
3 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 04 mai 2010 : 16:45:09
|
Merci pour ces elements de reponse. La mairie m'a cependant demande de deposer mon propre CU, mon projet etant tres different du PC en cours.
Ma question porte plus specifiquement sur la valeur du terrain : le changement de destination de la construction existante (grange en habitation) rend-il ce terrain constructible, ou reste-t-il considere comme terre agricole avec une maison d'habitation dessus? Sur le cadastre, GR/SSGR T classe 1 fait-il reference a terre (agricole)? En l'absence de POS, ce n'est pas tres clair et la mairie ne veut pas se prononcer, me disant quil n'y a pas eu de transformation de terre agricole en terrain constructible dans la commune depuis 10 ans. La difference de prix est significative, mais cela pourrait limiter les possibilites d'extension ulterieures ou de construction d'annexes.
Risque eventuel d'indemnite pour le fonds servant si la grange devient maison d'habitation? |
|
|
|
3
 Posté - 04 mai 2010 : 17:23:40
|
le prix d'achat/vente d'un terrain ne dépend pas de sa classification au cadastre mais de ce que l'on peut y faire et du prix qu'on est prêt à y mettre/en attendre.
selon la réponse à votre demande de CU, vous saurez si vous pouvez ou non réaliser le projet de vos rêves
que vous dire de plus ?
qu'une fois la grange transformée en habitation, elle pourra profiter des dispositions du L111-1-2 mentionné plus haut et puis voilà ...
quand au droit de passage, tout dépend de sa rédaction : si l'acte est restrictif, prévoyer de payer pour en augmenter l'usage... si il est flou, ou général, le changement d'usage ne forme pas aggravation. |
 |
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
 |
 |
 |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 04 mai 2010 17:25:17 |
|
|
|
tijo2
Nouveau Membre
3 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 04 mai 2010 : 21:00:48
|
Merci. Je vais verifier le texte de la servitude. Lorsque 10 parcelles contigues sont concernees par une servitude (a la fois fonds servant a gauche et dominant a droite), les clauses sont-elles toutes differentes pour chaque parcelle? Cette parcelle est la deuxieme, ca limitera le travail. Ca pourrait egalement eveiller des interets chez le proprietaire qui considere actuellement cette servitude comme un chemin communal, mais mieux vaut une certitude qu'une mauvaise surprise.
Quant au terrain, la question du prix est effectivement subjective, je suis d'accord. Neanmoins, un PLU ou POS en faciliterait l'evaluation de la valeur, notamment vis-a-vis des possibilites futures en cas de revente. La commune reflechit a son futur PLU, et rien ne prouve que l'integralite de la parcelle sera en zone constructible (notamment a cause de crues possibles d'un petit cours d'eau, une frange de la parcelle est en rouge sur le PPR).
|
|
|
|
Blussae
Contributeur actif
151 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 05 mai 2010 : 18:06:29
|
|
citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
qu'une fois la grange transformée en habitation, elle pourra profiter des dispositions du L111-1-2 mentionné plus haut et puis voilà ... Qu'elle que soit sa destination actuelle, elle peut être changée par une toute autre... |
|
|
|
Blussae
Contributeur actif
151 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 05 mai 2010 : 18:07:52
|
|
citation: Initialement posté par tijo2
Merci. Je vais verifier le texte de la servitude. Lorsque 10 parcelles contigues sont concernees par une servitude (a la fois fonds servant a gauche et dominant a droite), les clauses sont-elles toutes differentes pour chaque parcelle? Cette parcelle est la deuxieme, ca limitera le travail. Ca pourrait egalement eveiller des interets chez le proprietaire qui considere actuellement cette servitude comme un chemin communal, mais mieux vaut une certitude qu'une mauvaise surprise. Seul ce qui est prévu dans votre titre de propriété vous concerne...
citation: un PLU ou POS en faciliterait l'evaluation de la valeur, notamment vis-a-vis des possibilites futures en cas de revente. Les nouvelles constructions distinctes de celle d'origine pourraient être refusées: L111-1-2 4°
|
Édité par - Blussae le 06 mai 2010 11:01:00 |
|
|
|
vazy
Contributeur vétéran
1380 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 05 mai 2010 : 22:08:40
|
Accessoirement, pensez à vérifier ce qui est mentionné dans l'acte au sujet de l'entretien de la servitude (réfection du revetement ,curage des fossés, entretien des talus) et les possibilité d'enfouir vos canalisation et réseaux à venir...
C'est pratique pour le propriétaire de prétendre que c'est communal... il s'exonère de l'entretien , mais la mairie est-elle de cet avis? |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
