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sandrine66
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 Posté - 04 mai 2010 : 15:31:57
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Bonjour,
j'ai acheté un appartement occupé par une personne de + de 70 ans, avec un bail verbal depuis plus de 20 ans (mention sur l'acte notarié). Je n'ai pas de date précise.
je souhaite passer à un bail écrit du même montant que le bail oral mais avec indexation à la date du 1er juin 2010 (date de signature du bail écrit). Comment puis-je procéder en restant dans la légalité sachant que le montant du loyer ne correspond pas aux loyers du voisinage et que la famille de cette personne semble décidée à nous mettre des bâtons dans les roues pour éviter toute indexation.
Peut-on demander à edf ou veolia par voie d'huissier la date de début de contrat de la personne en cas de contestation pour entamer une procédure .
en vous remerciant
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 Posté - 04 mai 2010 : 15:40:24
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Si le bail est oral il n'y a pas d'indexation. Il n'y a donc AUCUNE façon que vous puissiez l'indexer. Ce serait changer une des clauses sans contrepartie et ce serait non seulement illégal mais malhonnête.
Pour que le bail devienne écrit, soit vous vous entendiez avec votre locataire, mais il y a peu de chance qu'il marche, soit vous demandez au tribunal d'écrire le bail.
Le début du contrat EDF est sans doute un élément, mais ce n'est pas vous qui pouvez demander a EDF des renseignements sur le contrat d'un particulier. Seul le client de EDF peut le faire.
citation: Comment puis-je procéder en restant dans la légalité sachant que le montant du loyer ne correspond pas aux loyers du voisinage La seule facon est d'abord d'avoir un bail écrit, puis ensuite d'utiliser selon la loi a laquelle est soumis ce bail de suivre la procédure prévue par la loi.
Par exemple si c'est la loi de 1989 c'est au renouvellement du bail tous les (3 ou 6 ??? ans) de dénoncer six mois avant et de produire des attestations de loyer du voisinage de façon a pouvoir augmenter le loyer qui est sous-évalué.
Une solution alternative, puis que vosu êts collé avec vos locataires, c'est peut etre d leur proposer un bail écrit avec une indexation et une augmentation raisonnable, EN échange de quelque/S chose/S qui leur soit favorable/S (double vitrage et une réfection partielle ou totale) avec un bail de neuf ans par exemple, qui leur garantie un bon bout de temps sans inconvénient, et qui de toutes facons n'est pas pire pour vous que le durée indéterminée que vous avez actuellement. |
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nefer
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Posté - 04 mai 2010 : 16:24:06
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citation: Initialement posté par sandrine66
Bonjour,
j'ai acheté un appartement occupé par une personne de + de 70 ans, avec un bail verbal depuis plus de 20 ans (mention sur l'acte notarié). Je n'ai pas de date précise.
je souhaite passer à un bail écrit du même montant que le bail oral mais avec indexation à la date du 1er juin 2010 (date de signature du bail écrit). Comment puis-je procéder en restant dans la légalité sachant que le montant du loyer ne correspond pas aux loyers du voisinage et que la famille de cette personne semble décidée à nous mettre des bâtons dans les roues pour éviter toute indexation.
Peut-on demander à edf ou veolia par voie d'huissier la date de début de contrat de la personne en cas de contestation pour entamer une procédure .
en vous remerciant
il est vraiment regrettable que vous ne vous soyez pas renseigné sur les droits et devoirs du propriétaire dans un tel cas avant d'acheter le bien
: bail oral = bail loi 89
il faut donc commencer par bien lire tous les articles de cette loi
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elmarco06
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Posté - 04 mai 2010 : 17:04:35
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Il me semble que la première étape de faire basculer le bail oral en bail écrit, vous ne pourrez pas inclure de ré-indexation de loyer ou le réévaluer (sauf si la locataire est d'accord), vous pouvez le demander et la locataire ne peut pas refuser. Comme cela vous repartez pour au maximum 5 ans avec ce loyer.
Maintenant il me semble qu'au bout de 5 ans (au renouvellement du bail) si vous estimez que le loyer est sous-évalué vous pouvez alors le réévaluer. Attention l'augmentation ne sera pas spontanée et un échéancier sera défini, je vous conseille de vous tourner vers un professionnel pour cet aspect là .
Voici un lien avec quelques infos, mais n'étant pas certain des auteurs du site je ne sais pas cela vaut parole d'or.
http://droit-finances.commentcamarc...u-loyer.php3
Bon courage |
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Posté - 04 mai 2010 : 17:33:07
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Pas 5 ans, mais a priori 3 ou 6 ans. Mais on ne 'repart pas', on écrit le bail en cours, donc si on écrit le bail en cours a six jours de son prochain renouvellement tacite, il reste alors .. six jours de bail. |
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sandrine66
Nouveau Membre
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Posté - 04 mai 2010 : 18:27:13
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Merci pour vos réponses.
Je vais commencer par proposer mon bail sans changement de loyer avec indexation.
Je vais faire le tour du voisinage pour chercher des locations supérieures à 3 ans pour l'évaluation de loyer du tribunal
Merci encore |
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nefer
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Posté - 04 mai 2010 : 18:35:51
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citation: Initialement posté par sandrine66
Merci pour vos réponses.
Je vais commencer par proposer mon bail sans changement de loyer avec indexation.
Je vais faire le tour du voisinage pour chercher des locations supérieures à 3 ans pour l'évaluation de loyer du tribunal
Merci encore
il ne semble pas que vos ayez pris connaissance de l'article 15 de la loi de 89
avez vous déterminé le point de départ du bail ? |
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Posté - 04 mai 2010 : 19:01:17
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Sans cette connaissance vous ne saurez pas quand agir.
Sans bail écrit, aucun huisiser ne voudra intervenir.
Ce n'est pas en faisant le tour du voisinage que vous aurez les valeurs mais en vous adressant a un organisme officiel. |
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sandrine66
Nouveau Membre
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Posté - 04 mai 2010 : 19:13:52
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L'article 15 semble ne parler que des cas de préavis.
Pour l'instant je n'ai pas pu déterminer le point de départ du bail. Comment faire si la locataire refuse de me le communiquer ? (je sais juste que l'entrée dans les lieux est de plus de 20 ans)l Un huissier peut-il en faire la demande ?
Je ne souhaite pas que la locataire s'en aille. Elle peut rester si elle le souhaite. Je veux juste avoir un bail écrit pour la location si c'est vraiment utile.
Si la personne accepte un bail écrit à la date convenue par les 2 parties du 1er juin 2010, pour 3 ans sans indexation ( je perdrais environ 120 euros par an ), pourrais-je au bout de 2 ans et 6 mois demander par AR une réevaluation du loyer avec enquête de voisinage
j'espère être à peu près claire, le sujet du bail verbal est assez complexe. On peut passer au bail écrit mais seulement aux conditions du locataire ce que je trouve anormal.
Je ne peux proposer des travaux de double vitrage et volets roulants. Nous les avons déjà effectués en achetant l'immeuble. Nous avons changé les fenêtres de tous les appartements.
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Posté - 04 mai 2010 : 19:23:04
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citation: Si la personne accepte un bail écrit à la date convenue par les 2 parties du 1er juin 2010, pour 3 ans sans indexation ( je perdrais environ 120 euros par an ), Pourquoi diable accepterait-elle cela, elle n'a qu'a y perdre a accepter cette proposition?
De plus ca ne correspond pas à la réalité sauf vrai coup de chance.
Il ne s'agit pas d'enquête de voisinage, mais d'utiliser les données founies par un observatoire des loyers.
citation: j'espère être à peu près claire, le sujet du bail verbal est assez complexe. On peut passer au bail écrit mais seulement aux conditions du locataire ce que je trouve anormal. je crois que vous n'avez pas compris, alors je vais l'écrire autrement.
Ce ne sont nullement les conditions du locataire;
Il s'agit de conditions librement négociées entre le bailleur et le locataire, que vous connaissez et approuvez par le fait que vous avez acheté en connaissance de cause.
Et même si vous n'avez pas acheté en connaissance de cause, le locataire n'y est pour rien, il faut vous en prendre au vendreur ou a votre notaire.
Le tribunal ne fera rien d'autre que d'écrire ce qui n'est pas écrit.
Sa tâche se trouve un peu compliquée par le fait que le bailleur donc vous qui avez aprouvé en achetant, a pris la liberté de ne rien écrire il y a une vingtaine d'années, donc ca ne va pas etre facile.
D'ou l'inconvénient des baux oraux...
Votre notaire ne vous en a pas parlé?
citation: Je ne souhaite pas que la locataire s'en aille. Elle peut rester si elle le souhaite La encore vous n'avez pas compris me semble t'il.
Le locataire applique le contrat, vous n'avez pas d'opinion a avoir si vous l'autorisez a rester ou pas.
Le bail dit qu'il peut mettre fin sous certaines conditions, et que vous pouvez mettre fin aussi sous certaines conditions.
Le bailleur initial a trouvé inutile de les écrire parce que sans doute il pensait (mais c'est vérifier) qu'il n'aurait jamais a dénoncer le bail. Vous avez approuvé en achetant...
citation: je perdrais environ 120 euros par an Il n'y a pas de perte, le contrat est respecté, donc il est illusoire de penser qu'un autre contrat pourrait être plus avantageux en apssant immédiatement à l'assimilation que cela devrait etre le contrat existant.
Vous ne pouvez pas exiger plus avant la fin du bal en cours |
Édité par - ribouldingue le 04 mai 2010 19:41:02 |
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nefer
Modérateur
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Posté - 05 mai 2010 : 00:41:21
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citation: Initialement posté par sandrine66
L'article 15 semble ne parler que des cas de préavis.
NON
vous oubliez le plus important: l'échéance du bail
et pour déterminer l'échéance, il faut en connaitre le point de départ!
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sandrine66
Nouveau Membre
France
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Posté - 05 mai 2010 : 11:28:41
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Je vais commencer par demander à cette personne une date d'entrée dans les lieux. Je suppose qu'il me faut un document attestant de cette date ?
Par contre si elle refuse ...
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Posté - 05 mai 2010 : 11:54:49
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Encore une fois, soit vous faites le contrat écrit a l'amiable ce qui doit avoir une chance d'arriver de 1% soit le tribunla va s'en occuper, et les deux parties apporteront chacune les documents et éléments qu'ils auront en leur dossier, comme toujours au tribunla, et ca doit représenter 99% de chance. |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 06 mai 2010 : 15:53:11
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citation: Si la personne accepte un bail écrit à la date convenue par les 2 parties du 1er juin 2010, pour 3 ans sans indexation ( je perdrais environ 120 euros par an ), pourrais-je au bout de 2 ans et 6 mois demander par AR une réevaluation du loyer avec enquête de voisinage
non vous ne "perdrez pas" 120 euros par an car c'etait une condition connue au départ avant la signature de vente.
il faut donc tenir compte de cette non indexation dasn le calcul de votre rentabilité pusique je suppose que vous vous etes servie de ce levier pour faire baisser le prix de vente
citation: j'ai acheté un appartement occupé par une personne de + de 70 ans, avec un bail verbal depuis plus de 20 ans (mention sur l'acte notarié).
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 06 mai 2010 : 15:55:10
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citation: Initialement posté par sandrine66
Je vais commencer par demander à cette personne une date d'entrée dans les lieux. Je suppose qu'il me faut un document attestant de cette date ?
Par contre si elle refuse ...
il y a plus simple a faire pour connaitre la date de debut si vous etes dans le flou et que vosu n'avez aucune idée de debut du contrat.
sinon autre idée :
voir le fournisseur d'electricité (il pourrait vous donner la date de depart de l'abonnement ????) ou encore
le CDI, pour la taxe d'habitation ... en tant que proprio, vous pourriez avoir accès á l'information ;
Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986: article 51 tjs en vigueur:
citation: Article 51
Les contrats de location en cours qui n'ont pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982 précitée, contrairement aux dispositions du troisième alinéa de l'article 71 de cette loi, sont réputés avoir été renouvelés dans les conditions de cet article par périodes de trois années à compter de leur date d'expiration contractuelle lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée déterminée et par périodes de trois années à compter du 24 juin 1983 lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée indéterminée conclus avant cette date. Ces dispositions ne s'appliquent pas à ceux de ces contrats dont le renouvellement est contesté devant les tribunaux.
si c'est le cas, vous considérez alors que le debut du contrat de votre locagtaire demarre le 24 juin 1983, par periode de 3 ans ...
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Édité par - joulia le 06 mai 2010 15:56:38 |
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sandrine66
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Posté - 07 mai 2010 : 18:37:44
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veuillez d'avance excuser cette question, surtout M Ribouldingue, mais quel est l'intérêt pour moi de demander un bail écrit à cette locataire, si je ne veux ni vendre, ni récupérer le logement. |
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b1091183
Contributeur actif
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Posté - 08 mai 2010 : 12:41:27
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Même si vous réussissez à connaître la date anniversaire du bail oral, vous n'avez aucun moyen de le forcer à accepter ce bail écrit. De plus comme la locataire à plus de 70 ans c'est peine perdue. Bref peu de solution sauf attendre que le locataire décide de partir.
Relisez l'article 15, et faite une recherche sur les personnes de plus de 70 ans et plus.
Pourquoi ne contactez vous pas l'ancien propriétaire qui doit avoir toutes les infos concernant ce bail ? |
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