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 Posté - 12 août 2010 : 12:22:27
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alex41 : citation: Copro34, je puis vous assurer que mes comptables sont bien heureux de pouvoir travailler sans compte bancaire séparé et maintiens que cela facilite bigrement leur travail. La suppression généralisée de la dispense entraînera une hausse inéluctable de mes effectifs comptables. C’est incontestable
Voilà encore une contre-vérité qu'une majorité annonce aux AG !!! Vous nous prenez vraiment pour des imbéciles !!
ET même si cela est le cas, et vous serez bien obligé de suivre l'obligation du compte séparé, vous allez proposer des honriares en hausse à vos mandats !! rien de bien compliqué la dessus.
Ce qui vous chagrine, c'est de ne plus toucher d'intérêts sur les fonds des copropriétaires. mais tout à une fin, même cette pratique très très discutable !!!
alex41 : citation: Comme s’il était honteux, en quelque sorte, de défendre le principe même de la dispense. C’est cela qui me paraît le plus significatif dans cette histoire et qui me fait penser que l’ARC a gagné la bataille des images, la bataille de la communication. Hélas.
Je n'ai jamais vu un syndic rougir en annonçant la dispense du compte séparé !! ridicule !!!
Pensez également que seul l'ARC est pour le compte séparé, et qu'il a gagné la bataille !!! les copropriétaires ne sont pas en guerre contre les syndics. VOUS êtes en guerre contre l'ARC, et contre les copropriétaires qu'il réprésente.
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Copro34
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 302
Posté - 12 août 2010 : 16:49:59
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J'aimerais comprendre et avoir des justifications d'alex41, comme quoi les CBS seraient plus compliqués à gérer, SVP.
C'est contraire à ce que de nombreux syndics m'ont avoué, alors j'aimerais connaître la raison de cette divergence d'opinion.
Merci d'avance. |
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felix1930
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303
Posté - 12 août 2010 : 16:58:28
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que l'appel de fonds (avis) soit adressé 15 jours avant ou 1 mois avant la date d'exigibilité tant que cette dernière n'est pas modifiée où est le réel problème |
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JB22
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304
Posté - 12 août 2010 : 18:36:48
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"où est le réel problème"
Quand un groupe est en dificultés financières et qu'on parle d'administration judiciaire, il y a de quoi se poser des questions, quand ce groupe use de moyens pour "avancer" les rentrées d' argent... |
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alex41
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305
Posté - 12 août 2010 : 18:44:04
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Copro34 Ă©crit :
citation: J'aimerais comprendre et avoir des justifications d'alex41, comme quoi les CBS seraient plus compliqués à gérer, SVP.
C'est contraire à ce que de nombreux syndics m'ont avoué, alors j'aimerais connaître la raison de cette divergence d'opinion. Merci d'avance.
Pour résumer, les plus grandes difficultés en cas de suppression de la dispense se situent à deux niveaux.
-La première réside dans la nécessité (pour mes comptables) de faire 400 rapprochements bancaires tous les mois.
-La seconde réside dans l'impossibilité avec des CBS de faire des virements groupés pour un même fournisseur.
Ce qui me fait dire que l'embauche d'un poste au minimum sera nécessaire en cas de suppression de la dispense.
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JB22
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306
Posté - 12 août 2010 : 19:02:32
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"La première réside dans la nécessité (pour mes comptables) de faire 400 rapprochements bancaires tous les mois. "
Avec un compte unique vous avez à faire un compte de rapprochement pour les 400 "sous-comptes individualisés" et en plus un rapprochement du compte "pivot".
Si vous fonctionnez par "virement" les écritures en attente ne devaient pas être nombreuses, surtout si vous ne faites pas vos règlements le dernier jour du mois.
"-La seconde réside dans l'impossibilité avec des CBS de faire des virements groupés pour un même fournisseur. "
Pouvez-vous nous expliquer comment ce travail de regroupement est fait, manuel ou automatique, et en quoi il facilite la tâche. J' ai un doute. |
Édité par - JB22 le 12 août 2010 19:04:39 |
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alex41
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307
Posté - 12 août 2010 : 19:23:34
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FĂ©lix 1930 et JB22, vous Ă©crivez l'un et l'autre :
citation: que l'appel de fonds (avis) soit adressé 15 jours avant ou 1 mois avant la date d'exigibilité tant que cette dernière n'est pas modifiée où est le réel problème ?
citation: "où est le réel problème ?". Quand un groupe est en difficultés financières et qu'on parle d'administration judiciaire, il y a de quoi se poser des questions, quand ce groupe use de moyens pour "avancer" les rentrées d'argent...
Et vous avez raison tous les deux.
-Il n'est pas illégal d'adresser aux copropriétaires un appel de fonds, un mois avant la date de son échéance.
-La raison de cet envoi précoce est en effet probablement liée à des difficultés de trésorerie rencontrées sur des immeubles gérés par ce cabinet. On se souvient que l'ARC par exemple avait suggéré aux copropriétaires de ne pas payer leur dû. Elle a depuis, il est vrai, corrigé sa position.
-Il est suspect de procéder ainsi alors que la profession les adresse habituellement entre 10 et 15 jours avant ladite échéance.
-La preuve en est que cet envoi dans des délais "hors normes", n'est pas passée inaperçue des copropriétaires concernés dont Copro34, portant à son acmé la suspicion envers ce cabinet ! |
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JPM
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308
Posté - 12 août 2010 : 21:00:06
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Il est évident que, dans le cas d'un compte unique avec sous-comptes la réalisation de l'état de rapprochement du compte unique génère automatiquement la réalisation des états de rapprochement pour tous les sous-comptes ; c'est un avantage technique que l'on a pas le droit de méconnaître.
Lorsque le syndic dispose d'un matériel de bonne qualité et d'une personnel compétent, et si la comptabilité est bien tenue , la réalisation de 200 ou 300 états de rapprochement, voire plus, est relativement facile lorsque la plupart des paiements sont effectués électroniquement par virement ou prélèvement.
La tâche est plus astreignante lorsque les paiements sont effectués par chèques.
Il est bien certain que de nos jours, le syndic doit être équipé pour payer par virement. Depuis le temps qu'on parle de la généralisation du compte séparé (bientot trente ans) le nécessaire aurait dû être fait.
Une chose certaine est que, dans ce domaine, le passage à l'an 2000 a ét un assez joli loupé !!!! Dommage ! On serait maintenant tranquille et il n'y aurait pas eu d'affaire Urbania . Sous cette forme du moins.
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alex41
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309
 Posté - 12 août 2010 : 22:40:14
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Avec le compte global (professionnel) du syndic, le comptable paie d'un coup par virement 20 factures EDF, par exemple. Avec des CBS, il doit faire autant de virements qu'il y a de comptes concernés. |
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JPM
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310
Posté - 12 août 2010 : 22:56:30
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Non Alex 41 , je ne suis pas d'accord avec vous sur ce point !
Dans tous les cas, le comptable doit saisir le code du syndicat concerné.
Lorsqu'il y a gestion par CBS, la saisie de ce code a pour effet d'introduire également le n° du compte bancaire propre à chaque syndicat.
Le banquier peut alors débiter les virements demandés aux comptes appropriés.
Ce mécanisme existe et fonctionne. On ne peut évoquer qu'une seule difficulté : que telle ou telle banque n'aie pas la pratique habituelle de ce mécanisme. C'est alors à ce point qu'il faudrait déplacer la discussion.
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lonchamps
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311
Posté - 12 août 2010 : 23:04:01
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LAURAD
Aprés les comptes copropriétés , les SCPI ?
Source site :APPSCPI
Cascade capitalistique
UFFI REAM SOURCE: Registre du Commerce et presse
LAURAD Holding SA ; LAURAD SCA ; HP LAURAD Management Participations SCA ; UFFI Participations ; Participations Services Investissements Immobiliers - PS2I, anciennement dénommée UFFI Asset Management -UFFI REAM. Conseils de surveillance et commissaires aux comptes des SCPI concernées par des conventions règlementées ont-ils rempli leurs obligations de contrôle et d'information des associés ?
Une mosaïque de sociétés ayant leur siège au Luxembourg - LAURAD Holding SA (société anonyme) LAURAD SCA (société en commandite par actions) ; HP LAURAD Management Participations SCA, constituent le Groupe LAURAD.
Ce Groupe est l'associé unique de la SAS (société par actions simplifiée) UFFI Participations qui est l'associé unique d'une autre SAS dénommée Participations Services Investissements Immobiliers - PSII ou PS2I - elle même anciennement dénommée UFFI Asset Management.
Cette société PS2I possède majoritairement la société de gestion de portefeuille UFFI REAM et se voit consentir par celle-ci des conventions (contrats de prestations) concernant certaines SCPI gérées par UFFI REAM.
Or, l'article L.214-76 du Code monétaire et financier dispose clairement que :
"Toute convention intervenant entre la société (la SCPI) et la société de gestion, ou tout associé de cette dernière, doit, sur les rapports du conseil de surveillance et des commissaires aux comptes, être approuvée par l'assemblée générale des associés de la société.
Même en l'absence de fraude, les conséquences préjudiciables à la société des conventions désapprouvées sont mises à la charge de la société de gestion responsableou de tout associé de cette dernière".
S'agissant de la période antérieure à 2010, aucune convention n'a été approuvée dans aucune SCPI gérée par UFFI REAM, sur les rapports du conseil de surveillance et des commissaires aux comptes.
D'autre part, le journal LE MONDE, sous la signature de Mme Isabelle Rey-Lefebvre, a publié dans son édition du 17.06.10 l'article suivant, sous le titre :
"En grande difficulté, le groupe immobilier Urbania va être repris par le fonds IPE" :xxxxxxxxxxxxxx
La holding, baptisée Laurad de Michel Moubayed, est devenue une coquille vide, ne possédant plus qu'une créance sur Urbania et un droit de rachat.
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JB22
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312
Posté - 12 août 2010 : 23:46:03
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" le comptable paie d'un coup par virement 20 factures EDF"
Mais il doit informer le fournisseur des vingt clients concernés: Nom;date de facture et montant.
Dans un virement bancaire informatisé, pas d'intervention humaine, tout est automatique, ce n' est pas le nombre de virement qui prime.
"que telle ou telle banque n'aie pas la pratique habituelle de ce mécanisme."
Si une telle banque n' a pas évoluée il vaut mieux en changer.
Il y a plus de trente ans que les banques me sollicitaient pour effectuer le règlement des salaires du personnel par virements au moyen de disquettes informatiques. (Disques souples dans des pochettes en papier kraft, c'est pour cela que les autres ont été appelés "disques durs")
Il n' y avait pas encore les ordinateurs individuels ni internet. |
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JPM
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313
Posté - 13 août 2010 : 08:10:46
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citation: Dans un virement bancaire informatisé, pas d'intervention humaine
C''est un peu trop beau !
Passe encore pour un TIP mais pour un fournisseur lambda, il faut bien saisir le code du fournisseur concerné, le n° de la facture, son montant et, le cas échéant, le code du syndicat concerné.
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Posté - 13 août 2010 : 09:25:08
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messieurs : nous sommes en 2010 !!!!! TOUTES les banques sont équipées en informatique capable de gérer les virements d'un cabinet de syndic, compte séparé ou non.
Ceal est du niveau de n'importe lequel des informaticiens. Vous pourriez même gérer cela depuis votre téléphone portable.
Les calculs informatiques d'une salle de placements sont d'un autre niveau, un petit querviel est pourtant à même de créer des formules très complexes. Alors une petite formule simple pour gérer des virements !!! 
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JB22
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315
Posté - 13 août 2010 : 09:53:12
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"citation:
Dans un virement bancaire informatisé, pas d'intervention humaine
C''est un peu trop beau !"
Je me suis mal exprimé, il est certain que le virement doit toujours être établi.
Ce que j 'ai voulu dire c' est que le traitement et l 'information aux bénéficiaires sont automatiques, gain de temps. |
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JPM
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316
Posté - 13 août 2010 : 14:05:41
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Je m'en suis bien douté et nous sommes bien d'accord.
Le dispositif facilitant aux professionnels gérant par comptes séparés le paiement par virement existe sans nul doute. Il n'est pas aussi répandu que d'aucuns le pensent.
Par ailleurs il faut songer aux professionnels qui sont dans des petites villes et n'ont pas la possibilité de s'imposer aux banquiers. Il faut donc explorer les possibilités de la Banque postale qui, à cet, égard serait bien implantée. Dans le passé, c'est aux CCP que j'ai vu fonctionner ce mécanisme.
Comme l'a rappelé JB 22 il fallait encore préparer une disquette quand le nombre des opérations était inférieur à nnn (je ne sais plus) mais, pour un plus grand nombre il y avait une possibilité de transfert électronique par lots.
Nous sortons un peu du sujet mais je pense qu'il serait intéressant de vérifier auprès des informaticiens spécialisés certains points techniques soulevés par les syndics . Pour ma part j'en ai vérifié un seul : présence ou non du compte de banque dans le grand livre dans le cas de gestion par CBS. J'ai déjà indiqué la réponse : absence du compte 51 quand une zone déterminée n'est pas été servie.
J'attends une réponse sur la possibilité d'éditer à tout moment une balance classique (présentation autre que celle des annexes qui ne sont d'ailleurs pas des balances mais des états).
Il serait utile de recenser les sociétés qui assurent d'une manière ou d'une autre des services informatiques à des syndics professionnels.
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lonchamps
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317
Posté - 13 août 2010 : 15:35:57
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Ancien syndic maintenant à la retraite, je ne comprends pas ce combat d'arrière garde concernant la comptabilité et les comptes séparés.
J'ai depuis trés longtemps utilisé un programme informatique d'abord comptable ( grand livre avec contrepartie précisée, comptes fournisseurs séparés, gestion des comptes bancaires séparés, paiement des fournisseurs par virements , SANS COMPTE PIVOT OU AUTRES, rapprochements bancaires informatisés en relation avec la banque.
Et enfin pour les derniéres années de mon activité,, scannerisation de tous les documents entrants et sortants( courriers, devis, factures,) disponibles sur internet.
De nombreux programmes dédiés aux syndics existent sur le marché, mais il faut qu'il soit d'abord comptable et ensuite puisse devenir compte de copropriété.(Etats, répartition, etc) |
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JPM
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318
Posté - 13 août 2010 : 21:08:02
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Dès lors que l'on démarre une activité nouvelle avec 100 francs (sesterces, euros ou autres monnaies) tenir un compte c'est écrire l'histoire des paiements et des encaissements au titre de cette activité, établir périodiquement le solde et vérifier aussitot après que le montant des espèces détenues correspond bien au solde calculé.
Il en est ainsi depuis des millénaires.
Dès lors que, pour une entreprise " salariée " la somme a été confiée par un tiers, la raison d'être du compte est de permettre au préposé de justifier à l'égard du commettant l'emploi qui a été fait des fonds confiés pour la réalisation de l'entreprise.
On reste alors au niveau du compte et de la reddition des comptes dont les règles sont énoncées par l'article 1268 du Code de procédure civile.
Les seuls véritables comptes en " reflet " ou " miroir " sont ceux tenus respectivement par le commettant et le préposé dans ce cas précis.
Les premiers 100 francs sont au débit chez le commettant et au crédit chez le préposé. C'est le reflet ou le miroir comme on veut.
La comptabilité est apparue à partir du moment ou il s'est avéré nécessaire, pour une activité, de conférer au compte des fonctions autres que le simple contrôle de la conformité du solde mathématique avec la trésorerie physique constaté (les sous en caisse).
Le développement du crédit a généré la création de comptes " client " pour permettre le contrôle des impayés par exemple.
Est-il nécessaire de rappeler l'apparition de la comptabilité en partie double et des comptes de tiers.
En second lieu les commerçants ont éprouvé le besoin compréhensible de mesurer la rentabilité de leurs différentes activités et l'évolution de leur patrimoine. On arrive alors au calcul du résultat, de l'enrichissement ou de l'appauvrissement, etc...
Il y a comptabilité dès lors qu'il y a multiplication des comptes relatifs à une activité et création de procédures spécifiques pour satisfaire à des fonctions nouvelles et autres que l'historique des mouvements financiers, qui demeure une nécessité fondamentale.
Dans la comptabilité commerciale, la fonction essentielle est la détermination du résultat annuel et le calcul de l'enrichissement ou de l'appauvissement. Il y en a bien d'autres, dont la gestion prévisionnelle banale et l'aide aux choix de gestion.
Dans la comptabilité des syndicats de copropriétaires, l'historique des mouvements demeure une nécessité fondamentale. Mais la fonction essentielle de la comptabilité syndicale est la mise en oeuvre du mécanisme de la contribution des copropriétaires aux dépenses de la collectivité.
La notion de résultat n'existe pas ici et il n'y a pas lieu d'apprécier l'appauvrissement ou l'enrichissement du syndicat qui n'est doté que d'un patrimoine de transit dont le solde est en permanence égal à zéro.
Les critères de classement des dépenses sont fournis par le statut de la copropriété, par l'état descriptif de division et le règlement de copropriété. Les données permanentes de la répartition des charges entre les lots (bases de répartition et quotes-parts) sont fournies par l'état de répartition des charges du RC.
L'ensemble du mécanisme a pour objet, outre la répartition et charges, et le cas échéant des produits, le calcul pour chacun des lots de l'insuffisance ou de l'excés des provisions versées.
Enfin, et c'est une particularité notable, le mécanisme a pour objet le regroupement sur la tête de chacun des copropriétaires des résultats correspondant aux différents lots ou fractions dont il est propriétaire.
En copropriété, la répartition des charges est faite entre les lots, mais les résultats définitifs sont reportés sur les personnes propriétaires. Ici encore les informations permanentes viennent de la liste officielle des copropriétaires et titulaires de droits réels.
La régularisation de ces soldes individuels débiteurs ou créditeurs permet le parachèvement de l'opération de répartition des charges et produits.
Autant dire que les programmes informatiques destinés aux syndics ne sont pas avant tout des programmes comptables, mais bien des programmes dédiés avant tout à la copropriété.
Les " traitements comptables " exigent des connaissances liées au droit de la copropriété. Les auteurs des textes comptables récents l'ignoraient sans doute quand ils ont fait valoir que les comptes d'attente devaient en principe être soldés en fin d'exercice alors que ceux affectés à un solde créditeur de vendeur dont le paiement effectif n'a pu avoir lieu doivent être maintenus pendant la durée de la prescription soit dix ans !!! C'est une exemple parmi d'autres.
Ils ignoraient également qu'un syndicat peut être lié à d'autres institutions collectives (ASL, AFUL, Union de syndicats, Syndicat principal) ; qu'il existe des règles spécifiques différentes pour les rapports financiers avec ces institutions ; qu'il convenait donc de prévoir des comptes particuliers pour le traitement de ces opérations.
Il aurait suffi en 2000 de se référer aux modéles de plans comptables établis dès 1970 et à ceux fournis par des firmes sérieuses à des syndics non moins sérieux dès 1985 ; de nombreux conseils syndicaux avaient acquis une bonne pratique de ces plans comptables et contrôlaient sans difficulté les comptes jusqu'à la réforme SRU.
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alex41
Contributeur actif
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319
Posté - 16 août 2010 : 09:01:54
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Peut être que vous avez raison, JPM. Pour l'instant, je vois mon comptable du cabinet secondaire sortir une centaine de chéquiers pour payer les fournisseurs des quelques cent copropriétés gérées par ce cabinet, sans lien automatique entre numéro d'immeuble et numéro de compte bancaire et je vous assure qu'il rame !
Lorsque nous aurons mis en place dans ce cabinet les chèques en continu banalisés, le système des virements automatiques (avec l'obligation pour la direction de valider chacun de ces virements), les rapprochements automatiques, le paiement des appels de fonds par TIP ou prélèvement, etc., j'espère en effet obtenir de notables améliorations dans la chaine comptable du cabinet. Mais ce n'est pas encore le cas et je vous assure qu'actuellement ce n'est pas aussi facile que vous le dites !
Et je pense ne pas ĂŞtre le seul dans ce cas ! |
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320
Posté - 16 août 2010 : 09:40:01
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alex41 : les copropriétaires n'ont pas à subir vos retard en équipements informatiques performants !!!
Nous avons tous pu constater que votre rpofession a beaucoup trainer les pieds pour appliquer le nouveau plan comptable en double partie !!!
TOUTES les PME ont cette comptabilité double depuis de très nombreuses années. Il est assez étonnant que votre profession ai autant de soucis avec les comptes. Un syndic est avant tout un comptable, il me semble.
L'investissement en matériel informatique et programme comptable n'est pas très important en 2010.
alex41 : mon "petit" syndic ne gère que des comptes séparés, et son progrmame comptable permet TOUS les automatismes. Pas plus tard que début aout, je l'ai vu passer plus de 100 virements en moins de 10 minutes !!!
Arrêtez ce baratin sur les problèmes du compte séparé. Vous le refusez pour garder l'opacité des comptes.
Pour un CS, il est impossible de faire un rapprochement bancaire , dans y passer des dizaines d'heures !!! cela n'est pas acceptable.
Mais ou est le rapport avec Urbania ???
On nous dit qu'il est impossible de connaitre les vrais actionnaires ?? et les syndics sur UI nous parle des petits problèmes comptables journaliers !!! |
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