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alex41
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 Posté - 16 août 2010 : 13:02:54
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Si nous parlons de ces "petits problèmes comptables journaliers" dans un post qui aborde un sujet autrement plus important, c'est parce qu'à un moment donné, l'un des intervenants a mis ce sujet sur le tapis et que chacun de nous a estimé opportun d'y répondre ! Cela s'appelle, je crois, une incise.
Mille excuses Philippe, de vous avoir fait perdre votre temps, vous le spécialiste à qui on la fait pas.
On s'équipe, Philippe, on s'équipe, mais serons-nous un jour à la hauteur de votre "petit syndic qui ne gère que des comptes séparés, et [dont] le programme comptable permet TOUS les automatismes [et qui], pas plus tard que début aout, [a passé] plus de 100 virements en moins de 10 minutes !!!". Ce n'est pas sûr !!
On va quand mĂŞme essayer. |
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JPM
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 322
Posté - 16 août 2010 : 13:41:40
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Il est vrai que l'on peut considérer que les plus récentes interventions sont hors sujet. Après réflexion, nous sommes bien toujours dans le sujet car la justification officielle de la dispense reste bien la complexité de la gestion par comptes bancaires séparés et les coûts qu'elle génère.
Si l'on veut maintenant justifier la suppression de la dispense, il faut bien prétendre et prouver qu'il est possible de surmonter ces difficultés.
Il est évident que travailler avec 100, 200 ou 300 chéquiers, c'est l'enfer pavé de coûts prohibitifs. C'est la raison pour laquelle le Législateur de 1985 a reculé devant l'obligation impérative du CBS. Vingt cinq ans après, on peut voir les choses d'une autre façon.
On peut alors se demander pourquoi un Grenelle NN (1) n'a pas été organisé à ce sujet !!!!
(1) Pour ma part je trouve que cette expression " Grenelle N " est absurde
Les organisations professionnelles ne semblent pas avoir songé à l'information de leurs adhérents. On peut certes comprendre qu'elles n'aient pas voulu anticiper une réforme honnie.
C'était alors aux organisations consuméristes de prendre une telle initiative. Il a fallu plusieurs années pour mettre à exécution la réforme comptable. Pourquoi les travaux de mise en place du nouveau régime comptable n'ont-ils pas porté aussi sur l'évolution des systèmes informatiques ? Le bon sens commandait cette recherche.
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JB22
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323
Posté - 16 août 2010 : 14:08:09
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"le programme comptable permet TOUS les automatismes"
Avec tous les moyens informatiques dont l 'on dispose actuellement, il est possible de concevoir un programme qui établisse tous les virements sans intervention, à une date prévue ou sur ordre.
Dangereux, me direz-vous. Non il suffit qu' au moment de l'enregistrement de la facture il soit prévu, règlement automatique ou non.
Le logiciel n'effectuant les règlements que si les fonds sont disponibles en Banque.
La fiche "Fournisseurs" contenant toutes les informations nécessaires:
Code fournisseur, nom et adresse, numéro du compte de banque et banque...
Un logiciel informatique fait, et ne fait, que ce qu'on a prévu qu'il fasse, mais il le fait rapidement et bien.
Des bureaux (que j'ai connu) sans même une machine à additionner et les bureaux actuels avec ordinateur, les conditions de travail ont évoluées, il faut suivre et s'adapter.
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JPM
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324
Posté - 16 août 2010 : 14:24:17
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JB 22 a tout Ă fait raison.
On peut ajouter que la bonne gestion "automatisée" ne doit pas exclure l'intervention humaine.
Cette exclusion fréquente est à l'origine de bien des bévues.
Si la machine établit une liste de virements, cette liste doit être contrôlée par une personne compétente qui aura mission de la contrôler et la valider. Il est bien entendu possible de supprimer un virement inclus dans la liste.
10 minutes de contrôle, c'est souvent épargner les 30 minutes nécessaires pour réparer des dégâts.
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alex41
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325
Posté - 16 août 2010 : 15:13:07
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Très intéressante et instructive, votre approche historique, JPM.
Pour ma part par exemple, je n’ai été tenu au courant de l’évolution des techniques informatiques et bancaires dans ce domaine que tardivement et cette information ne m’est parvenue ni par les chambres syndicales auxquelles j’ai adhéré, ni a fortiori par les associations de consommateurs. Ce n’est, à la réflexion, qu’en mettant souvent en concurrence les banques de la place pour disposer des meilleurs taux de rémunération des fonds mandants que j’ai appris, en quelque sorte incidemment, que des modifications décisives avaient ou auraient lieu dans ces domaines et que, progressivement, j’ai modifié mon organisation en adoptant les nouvelles techniques dans le but d’améliorer la productivité de mon cabinet.
Quand j’ai fait l’acquisition de mon dernier cabinet, celui-ci ne disposait pas de programme "fournisseurs", travaillait avec des chéquiers, autant de chéquiers qu’il y avait de copropriétés gérées. Les rapprochements bancaires s’effectuaient à la main. On se demandait si les TIP ou les prélèvements étaient autorisés et si la mise en oeuvre de ces procédés n’allait pas inquiéter les copropriétaires, au risque de les perdre.
Je suis certain que nombre de cabinets de syndics encore aujourd’hui, parmi les plus anciens sans doute, en sont encore à l’âge de pierre dans ces domaines.
Or, on ne peut transformer l’organisation d’un cabinet qu’en y associant étroitement les salariés de l’entreprise. Pour ce faire, il faut expliquer les raisons de cette volonté de changer, démontrer les qualités de l’organisation nouvelle projetée, former les collaborateurs qui sont le plus souvent persuadés au démarrage que ce qu’ils font, certains depuis de décennies, est nettement meilleur que ce qu’on leur propose.. Un organisme central réunissant les syndics de notre pays et ayant entre autres missions, d'informer les confrères de l'évolution des techniques et de les former notamment en matière juridique, comptable, financière et informatique, serait à ces titres le bienvenu.
Si l'on rajoute à tout cela la nécessité que j'ai eue dans le même temps de changer de logiciel applicatif, on comprendra aisément que ces transformations ont demandé beaucoup de temps et de patience. Heureusement, on arrive enfin au terme de cette lente révolution..
Et non pas comme le dit Philippe, dans sa façon habituelle de s’exprimer, brutale, maladroite et finalement déplacée, pour je ne sais quelle manœuvre sournoise ou quel dessein caché.
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JPM
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326
Posté - 16 août 2010 : 16:11:49
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Le premier plan comptable relativement officiel a été publié en 1982, par la CNAB, me semble-t-il. Pour l'essentiel, il a été retenu par la pour la nomenclature et le classement des charges.
Un plan comptable de très bonne qualité a été publié par M. Levinshon dans Informations rapides de la copropriété 1987 p. 183 et ss.
Il précisait les modalités de fonctionnement de la comptabilité analytique liée à la classe et comportait une classe 8 (comptes spéciaux) justifiée comme suit par l'auteur : Pour les groupes et les ensembles immobiliers, ils [les comptes spéciaux] permettent la comptabilisation des provisions appelées par le syndicat principal, l'Union de syndicats ou l'association syndicale ou tout autre organe de gestion". On ne peut être plus clair.
L'ARC a publié en 1993 un plan comptable plus modeste pour les syndicats "autogérés", qui était aussi de bonne qualité, sauf à être complété pour des syndicats plus importants.
Il ne faut pas oublier les travaux de Daniel Cordier. Son premier projet était contestable parce qu'il voulait alors assimiler le syndicat à une entreprise et le fonds de roulement à un capital destiné à la garantie des créanciers du syndicat (!!!!). Par la suite, il a corrigé le tir. La dernière mouture a été publiée en juillet 2001 et je crois qu'il n'y a pas eu de nouvelle édition.
Les informaticiens spécialisés ont utilisé ces travaux et de nombreux syndics professionnels ont travaillé avec des logiciels établis sur ces bases pour tenir et éditer des comptes de très bonne facture.
La règle de la partie était observée. Celle du rattachement à l'exercice également.
Les balances de clôture étaient très claires.
Pourquoi a-t-on négligé ces travaux ? On se le demande bien.
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JB22
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327
Posté - 16 août 2010 : 17:37:13
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"Pourquoi a-t-on négligé ces travaux ?"
Il ne faut pas oublier que le décret et l'arreté du 14 mars 2005 sont signés de trois ministères:
-Le ministre de l'emploi, du travail et de la cohésion sociale, (?)
-Le garde des sceaux, ministre de la justice,
-Le ministre délégué au logement et à la ville, (C'était pas Tapie !)
Chacun voulant satisfaire son Ă©go.
Le plus gros défaut c'est d'avoir voulu imposer une double présentations des charges: Par nature et par clés de répartition, et en conséquence d'avoir imposé des annexes inutiles.
Une unification du plan de comptes et de la présentation des états n'aurait pas demandé de modifications, ou très peu, des logiciels.
Surtout cela n'aurait pas bouleversé les habitudes.
Les exemples de virements automatiques ne manquent pas:
-Paiement par la Sécurité sociale des borderaux de remboursement, ce ne sont pas des "fournisseurs" mais des "assurés" qui sont créditeurs.
-De même pour les paiements des retraites par les Assurances sociales et les Caisses de retraites complémentaires.
De Alex41
"Un organisme central réunissant les syndics de notre pays et ayant entre autres missions, d'informer les confrères de l'évolution des techniques et de les former notamment en matière juridique, comptable, financière et informatique, serait à ces titres le bienvenu."
Vous avez déjà vos chambres syndicales, à elles de prendre en charge en prorité votre formation et votre information, avant de vouloir, comme elle prétendent le faire, former les "copropriétaires".
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328
Posté - 02 sept. 2010 : 19:30:58
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Passez du problème Urbania à la formation des syndics et à la création d'un ordre supérieur qui ne servira à rien du tout est hors sujet, juste de la fumée ou de la poudre aux yeu xpour nous faire oublier le sujet de départ; voilà des nouvelles de ce dossier, lu dans l'ARC, et tant pis pour alex41, qui nous confirmera que les copros n'ont strictement rien à craindre :
citation: un article de l’AGEFI (Quotidien traitant d’économie, de finance et de politique) paru le 9 août :
Le dossier Urbania renvoyé à la rentrée
Par Benoît Menou
le 09/08/2010
L’Agefi a appris de source proche du dossier que le pré-protocole d’accord entre l’administrateur de biens en difficulté et ses créanciers n’avait pu être signé comme attendu la semaine passée, dans le cadre d’une offre de reprise de la part du fonds IPE. Selon cette source, les banques ont jugé «inacceptables et scandaleuses» les propositions qui leur ont été faites sous l’égide du Comité interministériel de restructuration industrielle (Ciri), passant par la conversion de la dette en obligations convertibles, avec, surtout, des contraintes d’engagement pouvant atteindre quinze ans. Les négociations devraient donc reprendre fin août ou début septembre, à l’issue des vacances judiciaires. En valeur absolue, la Société Générale est la plus exposée, avec la moitié de la dette bancaire de 430 millions d’euros. En relatif, c’est Monte Paschi France, engagée à hauteur de 65 millions d’euros, qui pourrait bien payer le plus lourd tribut.
Nous renouvelons donc notre conseil déjà prodigué avant les vacances, à savoir : le mieux est de ne pas attendre que l’affaire finisse mal ; à chaque fois, ce genre de situation s’est très mal terminé pour les copropriétaires qui étaient restés dans la nasse : reprenez votre argent et allez voir ailleurs ; au moins prenez la précaution d’adresser par LRAR un autre contrat de syndic à mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. C’est le seul moyen de pouvoir échapper - le moment venu - au « piège » (rester avec Urbania ou se retrouver sous administration judiciaire).
Oublions le baratin de certains syndics sur UI sur le CBS, il est urgent que cela soit une obligation légale, et d'interdir aux banques et aux syndics de jouer avec les fonds des copropriétaires !!!
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raydemars
Contributeur actif
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329
Posté - 03 sept. 2010 : 08:25:32
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Personnellement, je suis d'accord avec Philippe.
Ce qui m'interresse comme je pense beaucoup de copropriétaires c'est
..........L'Affaire Urbania
j'ai peu de temps pour lire un maximum, si alors c'est hors sujet!
Bonne journée.
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felix1930
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330
Posté - 03 sept. 2010 : 11:19:22
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Etant donné que d'autres intervenants, ou simplement lecteurs ,assidus de ce forum s'intéressent plus aux "problèmes" CBS (en général) qu'à l'affaire (strictement ) urbania n'est il pas possible de "tranférer" les explications de JPM,JB22 (toujours en forme à ce que je vois) et autres tel alex41 avec l'ouverture -éventuel- d'un autre sujet;
discussion qui pourrait ,je l'espère, se poursuivre avec..... d'autres intervenant moins au fait de cette partie comptabilié/informatique car,malheureusement,toutes les copropriétés n'ont pas de CBS (dont la "mienne") malgré les efforts de certains au sein de ces immeubles
merci d'avance |
Édité par - felix1930 le 03 sept. 2010 11:22:47 |
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331
Posté - 03 sept. 2010 : 13:53:03
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felix1930 : bien évidemment, mais les problèmes du compte 512 ou 328 804 ne sont là que pour noyer le poisson.
MĂŞme le gouvernement essaye d'Ă©touffer cette affaire.
Avons nous entendu les FANIM, CNAB et autres organisations de syndics dans cette affaire ?? leur silence est plutot Ă©tourdissant !! isn't !!!
Même un syndic sur ce post nous a affirmé que la société générale ne s'occupait pas de comptes de syndics !!!
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felix1930
Contributeur vétéran
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332
Posté - 03 sept. 2010 : 14:19:23
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désolé philiipe388, je ne peux vous suivre sur ce terrain; je suis (je pense) plus réaliste ,ou plus terre à terre, pour ne chercher que la possibilité de convaincre dans XX copropriétés le copropriétaire lambda du bien fondé de refuser la dispense d'ouvrirr 1 CBS au syndic.
Si vous pensez, sincèrement,que leS copropriétaireS lambda lisent ce que dit,écrit.......le gouvernement ,la FNAIM et autre.....voire l'ARC sur ce sujet,nous ne vivons pas dans le même monde "COPROPRIETE"
si seulement ils connaissaient ,en les ayant approfondii, les résolutions de l'ODJ de l'AG portant sur les finances de leur ensemble (donc du CBS) ce serait déjà un + |
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Links
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333
Posté - 03 sept. 2010 : 15:13:16
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Philippe388, je vous prierais à l'avenir de ne pas déformer mes propos, j'ai dit que la Société Générale ne s'intéressait pas au marché des entreprises d'administration de biens - nuance - et j'ajoute qu'ils ne maitrisent pas grand chose visiblement. |
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334
Posté - 03 sept. 2010 : 16:30:47
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links : citation: et j'ajoute qu'ils ne maitrisent pas grand chose visiblement.
 ils attendent certainement vos bons conseils, de " syndic" !!!
felix1930 : pour convaincre une AG, cela demande du temps, mais on peut y arriver. Nous l'avons fait dans notre syndicat.
Mais je suis tout à fait d'accord avec vous, sur le fait que la très grande majorité des gens ne lisent pas, malheureusement !!!
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lonchamps
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335
 Posté - 06 sept. 2010 : 17:26:16
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Urbania : les banques prennent leurs pertes
Par Alexandre Garabedian le 06/09/2010
Le fonds IPE devrait lundi après-midi détailler son offre de reprise du troisième administrateur de biens français, alors le plan de restructuration de la dette d’Urbania attendait de recueillir ce matin les dernières signatures des créanciers. D’après une source proche des négociations, les banques ont dû consentir des sacrifices très importants: leurs créances seront compensées, en cash, à moins de 10 % de leur valeur nominale. En valeur absolue, la Société Générale, qui a déjà provisionné son exposition (environ 200 millions d'euros) est en première ligne, mais en proportion de leurs fonds propres, la Banque Française et la filiale de Monte dei Paschi à Paris sont les plus affectées.
COMMENTAIRES
reste a savoir qui sont les vrais acheteurs , LAURAD? holding proprietaire d'urbania , en resume je me rachete pour 10% |
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lonchamps
Nouveau Membre
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336
Posté - 06 sept. 2010 : 19:26:39
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PARIS, 6 sept 2010 (AFP) - aujourd'hui Ă 16h42
La société d'investissement française IPE (Investors in Private Equity) se porte acquéreuse du groupe d'administration de biens Urbania, numéro 3 du secteur en France mais qui était en grandes difficultés financières, a annoncé lundi son président Philippe Nguyen lors d'une conférence téléphonique.
Avec cette acquisition, IPE devrait disposer d'un réseau de 105 agences d'administration de biens et d'agences immobilières gérant 400.000 lots de copropriété, 80.000 lots en gestion locative et 17 millions de m2 de bureaux, commerces et locaux d'activité, a indiqué M. Nguyen.
Cette reprise, pour un montant qui n'a été été précisé, intervient à la suite d'un « accord de conciliation signé définitivement lundi » avec les créanciers bancaires d'Urbania, a ajouté le président d'IPE. Cet « accord de conciliation » doit encore recevoir l'aval du tribunal de commerce de Nanterre (Hauts-de-Seine) le 20 septembre, a précisé M. Nguyen.
Bernard Tapie, contrairement à ce qui avait été annoncé par M. Nguyen il y a quelques semaines, ne figure pas parmi les investisseurs ayant confié des fonds à IPE pour ce rachat, a indiqué le président d'IPE.
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lonchamps
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337
Posté - 06 sept. 2010 : 19:55:04
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COMMENTAIRES DU FIGRAO FR sur la dépeche AFP, toujours encore plus de doute sur cette transaction!!!!!
Avec Urbania (150 millions de chiffre d'affaires) M. Nguyen a affirmé vouloir constituer "un leader européen des services immobiliers, plusieurs autres négociations pour des acquisitions étant en cours en France et à l'étranger".
M. Nguyen s'est refusé à donner le prix d'achat total et le nom du propriétaire de la société acquise, qui faisait partie de la nébuleuse du groupe Urbania, dirigé par Michel K. Moubayed.
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Posté - 06 sept. 2010 : 20:03:03
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C'est de + en + clair.... et courage fuyons pour les copropriétés gérées par cet ensemble !!! même "tapie" (la Majuscule se mérite...) ne s'y risque pas, c'est dire ... |
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alex41
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Posté - 07 sept. 2010 : 09:52:10
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Dans sa livraison de ce jour 7 septembre, le journal Les Echos nous fournit des informations concernant notre affaire Urbania. Voici ce qu'il Ă©crit :
"Pour éviter la faillite du 3è réseau de syndics français et permettre son rachat, les banques renoncent à 50 % de leurs 430 millions d'euros de créances. Grande perdante : la Société Générale, qui avait prêté 240 millions.
Les banques y laissent des plumes mais les syndics peuvent souffler : un accord de reprise, signé hier, permet d'éviter la faillite d'Urbania, la nébuleuse de l'homme d'affaires Michel Moubayed, chez qui sont déposés les fonds de 400.000 copropriétaires. En début d'année était révélé que le numéro trois français de l'administration de biens croulait sous 510 millions d'euros de dettes, dont 430 millions d'emprunts bancaires destinés à des placements de trésorerie et ayant disparu des radars.
Il fallait un repreneur et « c'est le fonds d'investissement Investors in Private Equity (IPE) de Philippe Nguyen qui faisait la moins mauvaise offre », indique un créancier. Officiellement retenu en avril, IPE a passé l'été à négocier avec les créanciers. Selon le protocole d'accord signé hier, les banques abandonnent la moitié de leurs 430 millions de créances et obtiennent en échange 209 millions d'obligations convertibles d'ici à quinze ans en titre de la société, avec possibilité de rachat d'ici là à certaines dates clefs, la première étant en fin d'année.
C'est la Société Générale qui perd le plus, avec 240 millions de créances (provisionnées en partie fin 2009 et fin juin 2010), mais on évoque aussi des établissements comme Monte Paschi Banque et Fortis (pour 78 et 25 millions respectivement). « Sans accord, les banques perdaient tout, fait valoir Philippe Nguyen. Une liquidation judiciaire aurait entraîné une fuite des mandats de copropriété, donc les cabinets auraient perdu leur valeur. » Et Urbania emploie 2.000 personnes… Le remboursement des créanciers non bancaires est en cours.
RĂ©tablir la confiance
Cet accord avec les banques et l'homologation par le tribunal de commerce de Nanterre (prévue le 20 septembre) déclenchera l'achat par IPE des cabinets d'administration de biens, soit 105 sociétés, et d'Adyal, le leader français du « property management » avec 17 millions de mètres carrés de bureaux sous gestion. Pour ce premier investissement dans le secteur, IPE a créé un fonds dédié aux services immobiliers, Ulysse Investissement, avec un tour de table de particuliers fortunés, qui effectuera l'acquisition exclusivement sur fonds propres. Contrairement aux rumeurs, « Bernard Tapie n'en fait pas partie », précise Philippe Nguyen.
Le montant de l'opération n'est pas dévoilé, mais il est estimé autour de 225 millions d'euros. Les valorisations ont baissé depuis l'achat en 2007 de Foncia, le leader français (devant le groupe Nexity et Urbania), pour 1,3 milliard d'euros soit 3,4 fois son chiffre d'affaires. « Aujourd'hui, le service immobilier n'est plus valorisé qu'entre 1,2 et 2 fois son chiffre d'affaires, en l'occurrence 150 millions d'euros pour Urbania », remarque Philippe Nguyen. Mais qui touchera l'argent ? « Il servira à désintéresser des créanciers », indique un avocat. Parallèlement, la Société Générale maintient sa plainte pénale contre X pour abus de confiance.
Du côté des copropriétaires, le rachat d'Urbania ne calme pas l'ire de l'Association des responsables de copropriété (Arc), pour qui ses adhérents doivent « ficher le camp ! Les premiers sauveront les meubles, aux autres il ne restera même pas les coussins », prévient Bruno Dhont, son directeur. Difficile de révoquer un syndic en cours de mandat, la loi exige un motif grave. « Nous conseillons aux gens de demander une proposition à un autre syndic et de l'envoyer à Urbania en recommandé, pour pouvoir se libérer en cas d'assemblée générale exceptionnelle, poursuit Bruno Dhont. Et d'ici là , de vérifier en permanence que vos fournisseurs sont bien payés, au besoin appelez-les. » La première mission du prochain président d'Urbania, qui sera connu dans trois semaines, sera visiblement de rétablir la confiance… "
MYRIAM CHAUVOT, Les Echos
L'ARC met comme à son habitude de l'huile sur le feu au risque de faire capoter l'opération.
Mais j'observe que contrairement aux oiseaux de mauvaise augure, les banques n'ont pas puisé dans les fonds des mandants pour se rembourser de leur créance sur Urbania et se contente d'un strapontin d'obligataires pour tenter de conserver une partie des fonds par elles prêtés.
Il va falloir désormais être attentif à la façon dont l'accord va être respecté... |
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340
Posté - 07 sept. 2010 : 10:11:20
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citation: L'ARC met comme à son habitude de l'huile sur le feu au risque de faire capoter l'opération. Mais j'observe que contrairement aux oiseaux de mauvaise augure, les banques n'ont pas puisé dans les fonds des mandants pour se rembourser de leur créance sur Urbania et se contente d'un strapontin d'obligataires pour tenter de conserver une partie des fonds par elles prêtés.
Je ne vous suis absolument pas dans cette appréciation.
Vous préféreriez que la "croisère s'amuse" ou que l'on la joue façon "Titanic" avec orchestre et pilules euphorisantes pour les passagers "copropriétaires"...
Certains ne "peuvent pas voir" les syndics... vous c'est l'Arc... Chacun son "trip"... Mais il vaut bien mieux être éloiogné de la nouvelle nébuleuse financière que d'avoir sa copropriété gérée par elle... ne pensez-vous pas ? |
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