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 Posté - 18 févr. 2011 : 11:46:08
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links : cette situation n'est pas du aux copros, ni à vos collaborateurs, mais à un système pourri que TOUS les syndics ont suivi, avec leur patrons, les banques pour tous les grands syndics.
Urbania laissera des traces, MAIS pour une meilleure clarté de votre profession.
Il ne faut pas menacer les copropriétaires comme vous le faites; d'autres syndics ont déjà adopté le compte séparé avec des honoraires sérieux.
Vous parlez de CA en incluant les intérêts perçus des comptes de vos mandants, et vous comparez cela avec l'activité de vos collaborateurs. cela est tout à fait malhonnête comme approche.
il est assez consternant que vous réalisiez ce problème alosr que les taux d'intérêts sont fortement diminué depuis quelques années, réduisant vos gains sur cet argent dormant. Il est vrai que gagner de l'argent sans faire d'effort est facile !!!!
Votre profession refuse depuis des années de se réformer, la réforme arrive doucement mais surement, et ce sont les banques elles-mêmes qui prennent les choses en main !!!!
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 422
Posté - 18 févr. 2011 : 12:46:07
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Je n'ai pas écrit me semble-t'il que cela était de la faute des copropriétaires.
Pour mémoire je ne travaille qu'avec des comptes séparés et je percevais des intérêts avec les comptes reflets. Nous avons déjà eu ensemble des discussions à ce sujet.
Vous avez raison, si la remunération a effectivement baissé, elle pèse neanmoins encore dans le résultat des entreprises de manière significative.
Enfin, je ne vois aucune malice dans mes propos. Les intérêts font partis des recettes donc du CA global. Cette ressource manquante devra bien être comblée soit par une augmentation des honoraires soit par une augmentation du volume d'activité soit par une cession (ce qui m'éviterais bien des maux de têtes). Si vous avez une autre solution je suis preneur.
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423
Posté - 18 févr. 2011 : 13:03:18
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links : Toutes les sociétés doivent gérer leur portefeuille client, mais également prospecter et agrandir leur clientèle. L'apport de nouveaux clients vous permettra alors d'embaucher, .... etc, etc,......
Comptez sur des produits financiersfaciles pour augmenter un CA, alors que votre activité est une activité de service n'était pas sain, et très pervers !!!
Un syndic de copropriété n'est pas un banquier !!!
Vous êtes un "petit" syndic, je crois que beaucoup de copropriétés sont à la recherche de gens comme vous, et qu'ils désirent quitter les grands groupes.
Nous avons un "petit" syndic qui aime ce travail et surtout le relationnel. Il a toujours géré avec des comptes séparés, il s'agrandit car son contrat respecte à la lettre la recommandation de la CNC, et que de nombreuses copropriétés le sollicitent.
Je ne suis pas syndic, mais toutes les petites entreprises créatrices et exportatrices de mon secteur d'activité - le luxe - ont été tuées par les grands groupes financiers.
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JPM
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424
Posté - 19 févr. 2011 : 11:40:53
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La pratique des comptes reflets avec des comptes séparés est une troublante révélation
Links, je pense que vous savez que je n'ai vraiment aucune agressivité envers les syndics professionnels. Je prône ardemment le compte séparé depuis longtemps avec la certitude qu'au final les syndics, - les indépendants d'abord mais aussi les "grands" -, en tireront un large bénéfice.
J'ai soutenu, même contre l'avis d'Universimmo, que dans le cas du compte unique, le syndic n'est pas propriétaire des fonds déposés ; que les copropriétaires ne sont pas juridiquement créanciers du syndic ; que, comme tout déposant, ils ont droit à la restitution du bien déposé, ce qui n'est pas la même chose ; qu'enfin le syndic ne peut pas placer de son propre chef les fonds déposés.
La recommandation exprime un avis identique en rappelant que le syndic détient les fonds.
Ce qui est vrai pour la gestion par compte unique l'est evidemment plus encore dans le cas du compte séparé.
Si ce n'est pas indiscret, vos PV d'assemblées comportent-ils une autorisation de conserver ces fruits ? Si oui, OK ? Ce serait un cas assez rare. Mais si non ? Un sérieux risque.
Pour les honoraires ? Pour tous les syndics, ils doivent être d'un montant décent et suffisant pour assurer la vie normale du cabinet, de syndic patron et de ses salarié(e)s. Autant dire que pour chaque catégorie d'immeubles et chaque contrée il existe des créneaux de rémunération décente et suffisante. Et qu'il n'est pas interdit à un syndic de sauter la limite supérieure du créneau s'il estime qu'il sera suivi par la majorité des copropriétaires.
Ces cas existent. On n'en parle pas. C'est tout
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Posté - 21 févr. 2011 : 11:56:30
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cher JPM,
Pour les comptes reflets remunérant les CBS, je vous invite à relire les propos de M TERRASSE sur ce site.
Oui mes PV autorisent la conservation. Ceci étant dit, cela se fait parce que mon cabinet est récent. Je m'explique : La plupart de mes confrères n'utilisent pas le compte séparé. Comme ils rédigent l'ordre du jour avec l'espoir d'etre renouvellé, il inscrivent à l'ordre du jour de l'assemblée générale la dispense d'ouverture du compte séparé.
J'utilise ce point de l'ordre du jour pour faire voter une résolution modifiée qui indique que mon cabinet ne pratique que le compté séparé et que les profits et charges de ce compte seront à la charge ou au profit du syndic.
Le seul cas où il n'y a pas de vote, c'est quand la copropriété a déjà un compte bancaire séparé lors de mon élection. Mais cela n'a concerné qu'un seul immeuble dans mon portefeuille et, par chance, l'ancien syndic ne sachant pas la politique de mon cabinet à ce sujet avait quand même inscrit la question de la dispense à l'ordre du jour et cela a permis le vote comme dans le cas du compte unique.
Enfin, l'augmentation des honoraires, semblent dans mon cas très difficile à concevoir, car ayant pour la mojorité de mes immeubles été élu en 2010, j'imagine mal devoir au bout de 1 an (2 max) aller en AG et expliquer que les honoraires vont augmenter brutalement de 6,5%.
Il penseront - à raison - que je les ai appaté avec un prix d'appel pour mieux les pieger en augmentant fortement l'année suivante.
Pour Philippe 388,
Pour me démarquer des groupes (grands, moyens ou petits, car ils ont les mêmes méthodes sur ce sujet), j'attache beaucoup d'importance à ne pas avoir un croissance trop forte (en clair je refuse de pendre en gestion beaucoup d'immeubles qui me sollicitent) car cela aurait un impact négatif très important sur la qualité du service rendu. Or ce dernier point constitue l'essentiel de mon avantage concurrentiel sinon comme pour l'exemple de votre secteur, je vais devoir tendre vers les pratiques de ces groupes sans en avoir les avantages (car il y en a) faute de surface financière.
Si "small is beautiful", cela implique de rester small mais dans ce cas chaque euros compte. |
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JPM
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426
Posté - 21 févr. 2011 : 17:31:18
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Je pense que vous ĂŞtes, Links, sur la bonne voie d'avenir.
Un prochain jour, il va y avoir un seisme comme le jour ancien où la Générale des Eaux a supprimé sa branche gestion immobilière.
L'utilisation judicieuse des moyens techniques facilite le travail des petits ou moyens syndics indépendants. Il y a quand même des copropriétaires intelligents qui acceptent de payer 5 ou 10 % de plus pour avoir de meilleurs services.
Plutôt que de vous verser une somme pour les fonds déposés, la Banque peut vous consentir des facilités plus étendues de trésorerie ou de financement, mais aussi consentir des prêts à bonnes conditions à vos syndicats pour des travaux. Elle peut avoir les livrets A ou autres de placement des fonds syndicaux au titre des avances.
J'ai indiqué que la recommandation de l'Autorité prudentielle pourrait ruiner la pratique de la rémunération des fonds sur comptes uniques de syndic. Il est pourtant vraisemblable que les banques étudient déjà un autre système que celui des comptes reflets MAIS si l'on admet que le syndic n'est que détenteur des fonds qu'il ne peut placer de son propre chef comme le précise le statut de la copropriété, je crois pouvoir douter de la légalité de tout autre mécansime.
Au point où nous en sommes, c'est le niveau de compétence professionnelle des syndics et de leurs collaborateurs qui va redevenir le critère prépondérant du choix. La dessus, il reste beucoup à faire car on constate de sacrées bourdes chez certains syndics parfaitement honnêtes et de bonne foi.
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Posté - 06 avr. 2011 : 13:11:48
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J'avais "zappé" cette info hyper importante de l'actuel PDG d'Urbania (Ulysse Investissements) lors de son entretien avec UI...
http://www.universimmo.com/accueil/...-Jacquet.asp
TRIBUNE LIBRE
OĂą en est Urbania ?
Le 18/3/2011
En conclusion il "sort" cette sentence prophétique...
citation: Il est par exemple dépassé de continuer à adresser sous pli recommandé les convocations en assemblée générale et les nombreux feuillets qui les accompagnent. Internet sera demain, j'en suis convaincu, le nouvel acteur majeur du monde de l'immobilier
Il a  ce patron !!!
Que le net et son utilisation soit "utile" à la bonne information réciproque syndic, cs, copropriétaires,.... nul n'en doute...
Mais que le mail remplace à terme la LRAR et le document papier... pour les convocations d'AG...sur lequel nombre de syndic font un bénef pas possible !!!
Je dis NON !!!
Quelles garanties dans la conservation des documents avons-nous sous l'ère "informatique"... que dalle, nada, néant... essayez donc de lire une dk 5"1/4 de nos jours ?
Alors, "mister" urbania, Nicolas Jacquet, avant de proposer de faire des économies sur ce poste de dépenses... revenez donc nous "voir" dans deux ans pour savoir comment se "porte" votre "Ulysse Investissements "... au  ou au 
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Édité par - quelboulot le 06 avr. 2011 13:12:43 |
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JPM
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428
Posté - 06 avr. 2011 : 13:43:36
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Je partage votre souci.
Mais comme personne ne s'est intéressé depuis 40 ans au sort des archives papiers, je ne vois pas la différence.
Pour un immeuble de 1930, demandez donc à votre syndic les registres des procés verbaux. Vous me raconterez la suite.
Quelqu'un va me répondre : chez nous on les a tous. Oui, chez moi aussi. Mais sur 200 syndicats de ce type ????
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Posté - 07 avr. 2011 : 08:37:18
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JPM citation: Mais comme personne ne s'est intéressé depuis 40 ans au sort des archives papiers, je ne vois pas la différence.
Une grande différence !!!! la durée de vie d'un CD ou DVD est de 5 à 10 ans, je viens d'en faire la dure expérience 20 % de mes sauvegardes sont déjà illisibles. La durée de vie du papier; quasi illimité...
Vous ne devez pas savoir que les cabinets juridiques et d'avocat font relier tous les docs papiers afin de les archiver.
Ques les copros s'y interressent ou pas est un autre débat.
Le derneir scoop d'Urbania c'est le détournement de fonds sur des comptes séparés à hauteur de 3 millions d'Euros pour couvrir une dette de 160 000 € !!! mais tout va bien, les copropriétaires ne rsiquent toujours rien !!!! dormez en paix. Urbania continue de s'en occuper.
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Posté - 07 avr. 2011 : 09:40:08
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citation: Pour un immeuble de 1930, demandez donc à votre syndic les registres des procés verbaux. Vous me raconterez la suite
Pour un immeuble de 1953... j'ai réalisé en plusieurs exemplaires et remis aux membres du CS une photocopie du "cahier d'écolier" qui servait de support aux PV d'AG jusqu'en 1968 !!! (on ne sait jamais... un "cahier" est vite perdu). Il est vrai qu'à l'époque les AG et PV c'était vite, rapide et concis.
Mais je suis toujours étonné du comportement des copropriétaires qui ne conservent RIEN de leurs convocations et PV d'AG dans 90% des cas. Alors, allez leur parler de la conservation des archives de la copropriété !!! 
Il est vrai que nous sommes Ă une Ă©poque ou l'on retrouve les facturettes de CB par terre  |
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Édité par - quelboulot le 07 avr. 2011 09:42:01 |
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Posté - 05 juin 2011 : 17:41:42
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Au fait pour le groupe Urbania tout va parfaitement bien mieux que si cela allait bien plus mal... l'investisseur "sauveur" commence Ă avoir une forte envie de se retirer rapidement du "nouvel urbania"...
citation: http://www.universimmo.com/brev/uni...ev_Code=2293Urbania bientôt revendue ? 30/5/2011 Alors que la nouvelle direction multiplie les annonces destinées à convaincre le marché qu'une nouvelle ère a commencé pour le groupe, une "brève" de la lettre "Les coulisses de l'économie et des médias" du site Le Monde.fr laisse entendre que Philippe Nguyen, qui a créé et dirige le fonds d'investissement IPE, "se pose des questions sur son investissement dans Urbania, le deuxième groupe français d'administrateurs de biens derrière Foncia et au coude-à -coude avec Lamy (groupe Nexity)", et qu'il "s'interroge sur la pertinence de cet investissement et pourrait revendre la société, qui a besoin d'argent frais, un an après l'avoir acheté". En réalité, il y a moins que cela puisque IPE a annoncé l'accord de reprise du groupe et l'a fait homologuer par le tribunal de commerce en septembre 2010, après que ses banques créancières l'aient mis en quasi faillite dès fin 2009. A suivre... |
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