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filomat
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401
 Posté - 04 janv. 2011 : 13:48:47
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JB22
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 402
Posté - 04 janv. 2011 : 14:22:53
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"l'assemblée a autorisé le syndic à placer les fonds sur un compte d'épargne, avec prélèvement libératoire des intérêts afin que les copropriétaires n'aient pas à les porter sur leur déclaration de revenus."
Votre syndic doit dépendre d'une banque, il a donc placé les fonds dans l'intérêt de cette dernière et non du syndicat: Compte" imposable" au lieu d'un compte d'épargne exonéré jusqu' a 75.000 €
Combien ce syndic vous prends d'intérêts pour la "gestion" de ce compte d'épargne.... |
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JPM
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403
Posté - 04 janv. 2011 : 15:01:27
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Il est vrai que le compte d'épargne avec prélèvement libératoire fait rire jaune ceux qui se sont bagarrés pour l'ouverture aux syndicats du livret A défiscalisé à 76500 € et plus encore, après une bourde législative, pour sa réouverture !!!!!
Quant aux pouvoirs réels des associations ?
Ils ne sont pas négligeables mais il ne faut pas les gâcher en négligeant les aspects purement juridiques de la plupart des question pratiques.
On l'a bien vu à propos justement du livret A. La bourde législative sautait aux yeux : plus de Livret A pour les syndicat (pas même le livret à defiscalisation minimale). " Non ! Ce n'est pas vrai ! " ont clamé les associations ...pour s'approprier finalement, chacune séparément et en son seul nom, la paternité du texte rectificateur qui revenait à d'autres.
Il suffit de lire les questions parlementaires pour connaître leur origine réelle. Bourrées d'impropriétés de terme et d'erreurs juridiques, elles ne sont pas contrôlées par les parlementaires qui prennent soin de les présenter au Ministère du logement plutot qu'à celui de la Justice, plus pinailleur évidemment.
Comme certains avocats compétents utilisent aussi le mécanisme, - plus prudemment bien sur -, on se retrouve parfois avec des réponses contradictoires.
Les associations pourraient ĂŞtre plus puissantes. Ce n'est pas douteux.
Et donc plus efficaces.
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JPM
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404
Posté - 04 janv. 2011 : 17:38:03
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Au sujet de la SAS Urbania RĂ©seau Paris 35 rue de Rome
RCS 444 245 633
Infogreffe, Ă la date de ce jour, indique :
1) l'absence de toute procédure collective ou procédure de sauvegarde
2) la présence de Me Didier Segard Administrateur judiciaire
On ne peut ni négliger la présence d'un administrateur provisoire, ni en tirer des conclusions inconsidérées.
Il est possible d'approfondir les recherches qui doivent être effectuées là ou on trouve une information péremptoire, et pas dans les gazettes.
Ce qui est vrai au 4 janvier peut ne plus l'ĂŞtre le 5 (proverbe arabe)
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JB22
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405
Posté - 04 janv. 2011 : 20:34:35
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"On ne peut ni négliger la présence d'un administrateur provisoire, ni en tirer des conclusions inconsidérées."
La "présence" c'est bien, une information sur la "mission" de cette administrateur provisoire serait plus intéressante.
Ce dont on est certain au 4 janvier c'est que cet administrateur n'a encore rien entrepris:
"l'absence de toute procédure collective ou procédure de sauvegarde" ni de maintien de l'activité...
"Non, rien de rien" |
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JPM
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406
Posté - 04 janv. 2011 : 23:49:43
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Me Segard est administrateur de la société. Il n'est pas administrateur des syndicats de copropriétaires.
Les copropriétaires de ces syndicats ne se pressent pas dans le forum UI pour raconter leurs malheurs.
Pour l'instant, il n'y a qu'un seul enseignement précis à tirer : les conseils syndicaux, globalement, négligent le contrôle du paiement ponctuel des fournisseurs. Jamais les responsables n'auraient pu ponctionner des sommes aussi importantes si les fournisseurs avaient été payés à 30 jours.
Mais on peut aussi faire observer qu'ils en auraient aussi été empêchés par l'existence des comptes bancaires séparés.
Sur ce point, je constate que l'ARC semble avoir pigé que l'argument d'une atteinte à la libre concurrence n'est pas négligeable.
A noter enfin que par un arrêt de 30 pages la Cour d'Appel de Paris vient de sanctionner les clauses abusives du ... Crédit mutuel  , qui, sauf erreur de la part, est notamment la banque des copropriétés coopératives. L'arrêt est autrement bien fichu que les jugements du TGI de Grenoble.
Il met en exergue le particularisme du droit de la Consommation dont les excès, - a priori sympathiques -, finiront en une bulle juridique qui éclatera tout comme les bulles boursières.
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407
Posté - 06 janv. 2011 : 08:36:41
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filomat : citation: Le même droit que celui des banques, si on confie son argent à quelqu'un il en fait ce que bon lui semble ... En somme, si je comprends bien le syndic urbania avait aussi son jérome Kerviel ?
NON , un syndic est un mandataire et non un banquier !!!!
Mais vous avez raison en expliquant que votre AG a voté pour que le syndic puisse placer les fonds du SDC a son profit. Sans accord de 'lAG, le syndic n'a pas ce droit.
Mais les syndics qui proposent cette résolution à leur AG sont rarissimes.
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JPM
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408
Posté - 06 janv. 2011 : 11:05:38
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Ce n'est pas le moment d'entretenir des confusions :
Les fonds déposés ne sont pas d'emblée des fonds placés.
L'assemblée générale peut
1) dispenser le syndic d'ouvrir un compte séparé
2) l'autoriser à déposer les fonds sur un compte unique ouvert à son nom
3) l'autoriser à conserver les " intérêts " ou " fruits " produits par ce compte unique
Une telle résolution n'autorise pas le syndic à placer ces fonds.
On trouve très couramment de genre de résolution dans les PV d'assemblées et il est inexact de prétendre que " les syndics qui proposent cette résolution à leur AG sont rarissimes ".
Les copropriétaires, chacun à proportion de son solde à l'instant T conservent la propriété des fonds syndicaux qui doivent demeurer disponibles pour les besoins de paiement du syndicat.
On est en présence d'un mécanisme classique de rémunération d'un compte bancaire en fonction de la moyenne des soldes.
Le régime des placements de fonds syndicaux est présentement fixé par l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967 qui exige une décision spécifique de l'assemblée générale tant pour le mode de placement que pour l'affectation des intérêts.
Dans la pratique il faut décider le placement sur un compte séparé de placement ouvert au nom du syndicat (livret A ou autres) et la capitalisation des intérêts. Il y a un problème concernant le bénéfice que peut en tirer un copropriétaire débiteur mais ne compliquons pas ici)
En fait certains syndicats autorisent le syndic à "placer les fonds au sein de son compte unique ", ce qui revient à lui laisser le bénéfice des fruits. C'est une décision absurde qui devrait être prohibée mis on ne peut pas interdire à des syndicats de prendre des décisions absurdes. Ce cas particulier doit être laissé de côté.
On a déjà évoqué à propos de l'affaire Urbania les pratiques bancaires condamnables consistant à placer plus ou moins fictivement des fonds syndicaux.
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409
Posté - 06 janv. 2011 : 17:23:15
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JPM : pour éviter toute confusion, rendons le CBS obligatoire, comme la loi l'exigeait, SANS dérogation possible.
Pour éviter tous les discours mensongers sur le compte unique et els sous comptes, sur le travail supplémentaire des syndics que l'on pourrait même admettre  pour que la libre concurrence joue ET pour que les syndics offrent des honoraires justes; pour éviter des cas comme Urbania que la profession de syndics et les banques ont cachés, pour ne pas attendre une loi pour cela, ils faut que les copropriétaires s'occupent réellement de leurs fonds, de leurs charges en votant un compte séparé à l'AG, ET en négociant pied à pied avec les syndics les tarifs.
Il n'est pas acceptable de se contenter du chantage que le compte séparé coute de 20 à 40% plus cher !!! Il n'est pas acceptable de se retrouver dans un cas comme Urbania.
JPM : sans jouer sur les mots et le juridique, combien de copropriétaires vont se retrouver sans gestion de leur syndicat pour plusieurs semaines ou plutot de très nombreux mois avec cet administrateur judiciaire qui va bien se payer sur la bête, c'est à dire en appelant des fonds aux copropriétaires, alors qu'ils auront déjà perdu leurs fonds de roulement, leur fonds travaux, .......
121 sociétés en dehors de la reprise, combien cela représente t'il de copropriétaires. ( Sagim plus de 15000 !!!)
Des dizaines de milliers, des centaines de milliers qui vont peut-être réfléchir sur le bien fondé du compte unique ou des futurs sous-comptes que leur gentil syndic leur a proposé.
La rémunération des syndics qui tient compte de placements allatoires des fonds des copropriétaires n'est pas saine pour leur profession. Urbania en est l'exemple parfait.
Leur refus de rester sur des positions archaiques, qui furent plutot rentables, mais dépassées par des taux d'intérêts près de zéro pour encore de nombreuses années est assez idiote.
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JPM
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410
Posté - 06 janv. 2011 : 18:11:22
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Ce n'est pas à moi qu'il faut vanter le compte séparé.
Me Segard est administrateur judiciaire de la société. Je répète qu'il n'est pas administrateur des syndicats de copropriétaires.
On peut espérer qu'il veillera à ce que soient écartées les pratiques illégales.
Comme précédemment indiqué il faut suivre l'évolution des évènements sans essayer de lire dans la boule de cristal.
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411
Posté - 06 janv. 2011 : 19:46:25
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JPM : vous ne répondez pas aux nombres de copropriétaires pris dans ce bourbier ?? Il est assez facile pour une personne si près de ce monde de syndic de faire une estimation moyenne du montnat perdu par ces copropriétaires, à quelques dizaines de millions d'euros près, les coprorpiétaires sont tous des gens riches, c'est bien connu.
Vous savez qu'il n'y a aucune chance qu'ils s'en sortent sans bobos, pourquoi le nier ???
Vous nous parlez encore en juriste, sans répondre sur la réalité de la situation des syndicats gérés par Urbania. Pourquoi faire du politiquement correct sur le cas Urbania ?
Administrateur judiciaire d'Urbania, et non administrateur des SDC, combien de copropriétaires vont faire une différence entre ces termes juridiques; pour eux un seul portefeuille, le leur, et il est certainement vide!!! pas besoin de boule de cristal.
Les banques ont perdu plusieurs centaines de millions dans cette affaire, comment les coprorpiétaires pourraient ils passer entre les GROSSES gouttes de cette faillite.
Il est vrai que les syndics intervenant sur ce long poste ont tous écrit que les copropriétaires ne risquaient rien !!! |
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412
Posté - 06 janv. 2011 : 22:57:28
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Il ne faut pas gamberger sur les 121 sociétés d'Urbania qui ne sont pas reprises : a priori, sauf SAGIM, il ne s'agit que de coquilles : holdings devenues sans objet, fonds d'investissement d°, etc.
SAGIM était un cas particulier : Urbania avait pour pratique de dévitaliser les sociétés qu'il rachetait en mettant les fonds de commerce en location-gérance auprès d'unités opérationnelles (qui ont été a priori toutes reprises) ; SAGIM a subi le même sort sauf pour les mandats de Grigny 2 (5.000 copropriétaires et non 15.000 mais en un SDC principal et une vingtaine à l'époque sur 27 SDC secondaires) qu'Urbania n'a pas voulu risquer de perdre (car quand un fonds de commerce est mis en location-gérance, les mandats doivent être refaits ou revotés au nom du locataire-gérant).
Le SDC principal et la dizaine de SDC secondaires encore aux mains de SAGIM ne risquent pas gros : ils ont a priori des CBS, et une nouvelle majorité a pris les choses en mains dans les conseils syndicaux principal et secondaires et recherche visiblement activement un syndic... Par contre il y aura du travail car apparemment la situation financière de ce syndicat est très dégradée...
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JPM
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413
Posté - 07 janv. 2011 : 00:05:11
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L'observation d'Universimmo est très pertinente. Le cas Sagim est un cas à part.
Il reste qu'il est possible de s'interroger sur la raison pour laquelle l'administration (au sens d'Infogreffe) d'Urbania Paris comporte la présence d'un administrateur provisoire.
La version rassurante serait qu'il faut pallier aux exigences du maintien de la carte professionnelle ou même surveiller le réorganisation de la SAS (!!!) et même plus généralement du cabinet.
A cet égard il eut été bienvenu de fournir quelques renseignements dans les placards insérés dans la presse. On aurait évité les ragotages malveillants.
De toute manière rien ne permet, semble-t-il, d'augurer un sinistre financier pour Urbania Paris. A l'inverse, rien ne permet d'affirmer " la main au feu " qu'il n'y a pas de problème.
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JB22
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414
Posté - 07 janv. 2011 : 10:46:48
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"Le SDC principal et la dizaine de SDC secondaires encore aux mains de SAGIM ne risquent pas gros : ils ont a priori des CBS, "
Ils ont ou ils n'ont pas. des suppositions toujours des suppositions.
Et comme le dit JPM.
"A cet égard il eut été bienvenu de fournir quelques renseignements (exacts et concrets) dans les placards insérés dans la presse. On aurait évité les ragotages malveillants." |
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415
Posté - 07 janv. 2011 : 10:54:03
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JB22 : nous l'avons tous noté, il n'existe pas de problèmes Urbania, les infos de la presse ne sont pas justes, la redaction d'Universimmo persiste et signe, mais en ajoutant un " à priori ",.......
La liste des sociétés non reprises sont sur le site de l'ARC. mais nous sommes tous rassurés, ce ne sont que des coquilles vides !!!!
Copropriétaires, dormez tranquiles, un syndic ne fait pas faillite !!!!!
Les banques ont perdues 400 millions d'Euros, mais elles sont fautives, tant pis pour elle. Pas de sinistre financier, "Maitre" JPM nous le jure !!! sur la tĂŞte de qui ???
Quand les syndics jouent l'autruche !!!!!  |
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JPM
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416
Posté - 07 janv. 2011 : 11:46:17
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Lunettes !
De toute manière rien ne permet, semble-t-il, d'augurer un sinistre financier pour Urbania Paris. A l'inverse, rien ne permet d'affirmer " la main au feu " qu'il n'y a pas de problème.
Fichue manie que de couper les phrases.
Quand c'est un journaliste qui le fait, on devrait lui retirer sa carte pour trois mois, quelle que soit la victime : Ségolène, Sarko, Valls ou le Pape.
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lonchamps
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417
 Posté - 17 févr. 2011 : 16:40:23
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PARIS, 16 fév 2011 (AFP) -
Syndics : le régulateur des banques déconseille le mécanisme des comptes "reflet"
L'Autorité de contrôle prudentiel (ACP) recommande aux banques de ne pas user du mécanisme du compte "reflet", qui permet aux syndics de placer les fonds des comptes de copropriété sans contrevenir à la loi.
Les avances de charges des copropriétaires sont placées sur un compte dit « mandant » par les syndics de copropriété.
La loi interdit aux syndics d'effectuer avec l'argent de ces comptes des opérations qui n'auraient pas de lien direct avec la gestion de la copropriété.
Pour contourner ces dispositions, certaines banques ont créé, à la demande de syndics, des comptes dits « reflet », qui sont des comptes parallèles aux comptes mandants.
Ces comptes « reflet » sont alimentés par les banques, qui prêtent concrètement de l'argent aux syndics, avec la garantie du compte « mandant ».
Ils permettent de placer tout ou partie des sommes déposées sur le compte « mandant » sans que le solde de celui-ci ne varie et d'en tirer des intérêts.
Des pratiques « susceptibles de mettre en danger les intérêts des clients », estime l'ACP.
Elles « peuvent conduire à ce que les fonds déposés sur les comptes mandants des syndics au nom des copropriétés ne soient plus disponibles pour l'affectation que la loi leur confère, à savoir le règlement des dépenses desdites copropriétés », observe l'Autorité.
« En conséquence, l'ACP a mis en garde ces établissements de crédit, (...) à l'encontre de la poursuite de ces pratiques, qu'ils ont indiqué avoir cessé », ajoute le régulateur.
L'ACP « recommande aux établissements de crédit qui ont dans leurs livres des comptes mandants (...) de ne pas accepter que ces fonds puissent être transférés vers d'autres établissements de crédit et de ne pas conclure de convention de fusion permettant de compenser les soldes créditeurs de ces comptes avec les soldes débiteurs d'autres comptes ».
Le principe des comptes « reflet » avait été largement évoqué, fin 2009 et début 2010, dans le cadre d'un contentieux entre l'administrateur de biens Urbania et la Société Générale.
La banque reprochait à Urbania d'avoir consacré de l'argent de comptes « reflet » à des acquisitions sans rapport avec la gestion de copropriété et d'avoir créé des déséquilibres entre comptes « reflet » et comptes « mandant
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JPM
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418
Posté - 17 févr. 2011 : 16:57:21
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JPM
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419
Posté - 17 févr. 2011 : 17:03:31
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420
Posté - 18 févr. 2011 : 11:23:36
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Voilà voilà , je n'ai plus de rémunération sur les fonds détenus.
Conséquences ?
Un trou de 4.2% dans mon chiffre d'affaire et mon résultat avant IS amputé de 45,65% !
Solutions?
- Augmenter les honoraires de 4.2%. Oups petite difficulté : les copropriétaires n'y sont pas favorables.
-Augmenter la charge de travail de 6.5%. soit sur un portefeuille moyen de 60 immeubles et 1250 lots, 81 lots (4 immeubles). Donc entre 12 réunions supplémentaires minimum par équipe de gestion (un cs, une vérif de comptes et une AG par an), avec de 16 permanences supplémentaires à caser dans un agenda déjà bien rempli.
Là encore, les copropriétaires accepteront-ils d'avoir un interlocuteur moins disponible?
Pourquoi 6.5% en ce cas et non 4.2? Tout simplement ces immeubles supplémentaires ont chacun leur trésorerie et par conséquent pèsent sur le montant de la garantie financière. Et, en outre, je ne me vois pas devoir expliquer aux collaborateurs qu'ils vont travailler plus et plus vite pour gagner la même chose. J'en connais plusieurs qui vont me faire le coup de la détérioration de leur conditions de travail, il me faudra bien lâcher des augementations supplementaires
- Vendre à F....A? j'y songe, mais pas sur que les copropriétaires y gagnent. |
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