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Jany2718
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 Posté - 11 mai 2010 : 13:00:17
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
L'article 35-1 du décret de 1967 ("L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce placement") ne peut concerner que les fonds qui restent entre les mains du syndicat, c'est à dire sur un compte séparé.
C'est en tous cas comme cela que la profession et ses garants ont jusqu'ici raisonné.
Il faut bien observer que l'article 35-1 vise le "placement des fonds recueillis" sans préciser leur qualification ou la nature de leur comptabilisation ( compte unique ou compte séparé ) .
Or, selon le principe général de droit : "il n'y a pas lieu de distinguer , là où la loi ne distingue pas " . La conclusion logique s'impose donc : il faut d'accord de l'AG, dans les deux cas ( compte unique ou compte séparé ), car on ne peut présumer que cette disposition de l'article 35-1 ne concerne que les copropriétés ayant des comptes séparés .
Si la question n'a jamais été soulevée jusqu'ici par aucun copropriétaire, ni présentée devant aucun tribunal , cela explique que cette "omission" soit devenu un usage généralisé , mais malheureusement critiquable, au regard de l'article 35-1 du décret de 1967. Une décision judiciaire qui estimerait qu'une décision d'AG n'est pas nécessaire, pour permettre au Syndic de s'attribuer les intérêts des fonds collectés, serait nécessairement annulée par la cour de cassation. |
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JB22
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 62
Posté - 11 mai 2010 : 13:32:03
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"(nous aimerions bien savoir quelle serait en droit comptable cette catégorie d'actifs bizarres que l'on pourrait inscrire à son bilan sans en être propriétaire !)"
Si le syndic inscrit un actif, il inscrit également un passif au crédit du syndicat. C'est l'application de la comptabilité en partie double.
" alors le compte unique est mort depuis des années "
Cette affirmation de la "rédaction Universimmo" est pour le moins surprenante.
Il suffit d'une décision de l' A.G. renonçant au compte séparé pour que le syndic puisse ouvrir un compte " individualisé" (Qui n'est pas un "compte" au sens juridique du terme) dans le compte unique ouvert à son nom.
"Nous ne prétendons pas détenir la vérité"
Vous avez fait la démonstration du contraire.
Bien prétentieux qui prétends la détenir pleine et entière.... |
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63
Posté - 11 mai 2010 : 13:50:17
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Non ! Ne vous méprenez pas : ce que nous voulons dire simplement c'est que s'il faut faire voter par l'assemblée que le syndic est autorisé à placer les fonds à son profit, il ne se trouvera pas un syndic qui osera le faire, et que, sans possibilité de faire du produit financier, les syndics n'auront plus aucune raison de ne pas ouvrir de compte séparé !
Qui aujourd'hui fait voter au titre de l'article 35-1, autrement que pour des fonds travaux sur des comptes au nom du syndicat ?
Quand bien même on n'exigerait pas de vote spécifique (a priori il en faut un), combien de contrats de syndic spécifient que le syndic peut placer les fonds de la copropriété à son bénéfice ?
Quand nous disons que nous de prétendons pas détenir la vérité : c'est sincère ! Il n'est pas exclu que les participants à ce débat aient soulevé un lièvre, mais il faut en mesurer la taille !
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JPM
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64
Posté - 11 mai 2010 : 14:10:21
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Par suite d'une fausse manoeuvre, j'ai enregistré prématurément le début de ce message et j'ai dû éditer pour compléter. Mille excuses
citation: L'article 35-1 du décret de 1967 ("L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce placement") ne peut concerner que les fonds qui restent entre les mains du syndicat, c'est à dire sur un compte séparé.
Pour interpréter un texte en 2010, il faut se référer, s'il y a lieu, à ses versions précédentes.
En l'espèce il s'agit de l'article 35 5° du décret dans sa version du décret n° 95-172 du 15 février 1995 qui visait exclusivement les provisions sur travaux futurs . Le dernier alinéa était : " l'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du mode de placement des fonds ainsi recueillis".
Cet alinéa ne concerne que les fonds recueillis au titre des provisions sur travaux futurs.
L'art 35-1 nous vient du décret du 27 mai 2004 : " L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce placement " ;
Il a été détaché de l'article 35 5° ; Il s'applique donc désormais à tous les fonds recueillis dans le cadre de l'article 35 et sans distinction de mode de gestion des fonds (compte séparé ou compte unique )"
Je rappelle qu'à propos du " fonds de roulement " (avance permanente de trésorerie, avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété et autres dénominations) il a été prétendu qu'il était supprimé, que les syndics étaient tenus de le restituer, etc... La vacuité de ces affirmations a conduit à recommander de le placer. C'est l'une des raisons qui a incité les auteurs du décret de 2004 à détacher l'alinéa.
Mais il en allait de même pour les avances correspondant à l'échéancier du plan pluriannuel de travaux en 4°. Au final, et c'était la solution la plus simple, l'assemblée peut placer ce qu'elle veut et elle seule a qualité pour effectuer un placement des fonds du syndicat et décider de l'affectation des intérêts.
De toute manière, il n'y a jamais eu aucun texte permettant au syndic de placer des fonds de son propre chef, et a fortiori dans son intérêt personnel. On ne peut pas tirer un tel pouvoir de l'autorisation qui lui serait donnée de recevoir une rémunération du banquier.
Qu'en Ă©tait-il avant 2004 ? On devait certainement adopter la mĂŞme solution, mais cela n'Ă©tait pas Ă©crit clairement.
Quand à la propriété des fonds figurant au bilan ? On peut bien parler alors de comptes-miroirs !!!!!
Ces mentions sont bien le reflet de la balance générale des comptes mandants : des créances et des dettes de l'ensemble des syndicats, chacun n'ayant qu'un patrimoine de transit dont le solde doit toujours être égal à zéro sauf à l'existence d'une erreur dans la comptabilité qu'il faut immédiatement rechercher.
Pour les copropriétaires les fonds syndicaux sont indisponibles parce qu'affectés aux paiements à effectuer par les collectivités auxquelles ils appartiennent.
Mais à la fin du mois, le popotier doit faire ses comptes et les présenter aux officiers, qui sont demeurés propriétaires des acomptes versés. Le capitaine a versé 500. Il a mangé et bu pour 470, le popotier lui rend 30.
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Édité par - JPM le 11 mai 2010 15:01:03 |
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Jany2718
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65
Posté - 11 mai 2010 : 14:19:57
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citation: Initialement posté par JPMcitation: L'article 35-1 du décret de 1967 ("L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce placement") ne peut concerner que les fonds qui restent entre les mains du syndicat, c'est à dire sur un compte séparé. Pour interpréter un texte en 2010, il faut se référer à ses versions précédentes. En l'espèce il s'agit de l'article 35 5° du décret dans sa version du décret n° 95-172 du 15 février 1995 qui visait exclusivement les provisions sur travaux futurs . Le dernier alinéa était : " l'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du mode de placment des fonds ainsi recueillis". Il n'est pas douteux que cet alinéa ne conerne que les fonds recueillis au titre des provisions sur travaux futurs. L'art 35-1 nous vient du décret du 27 mai 2004 : "
Très bien . Mais, la nouvelle rédaction remplace l'ancienne , et l'ancienne devient caduque. Ne peut-on penser que le rédacteur du nouveau texte ait eu la volonté d'étendre l'obligation d'accord de l'AG pour tous les fonds "recueillis" . Autrement, il aurait prévu explicitement qu'il s'agissait des seuls fonds pour travaux ! |
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66
Posté - 11 mai 2010 : 18:56:07
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JPM : citation: 2) Ils sont la contrepartie d'une réduction des honoraires de gestion courante et il pourrait effectivement y avoir un jour une tentative de requalification qui pourrait viser aussi bien le syndic que les copropriétaires eux-mêmes qui bénéficient d'un "enrichissement" du fait de la réduction des honoraires.
OUH la la !!!! les copropriétaires qui s'enrichissent quand les syndics touchent des intérêts sur les fonds appartenant au syndicat !!!! Et qu'ils proposent des honoraires très faibles ( en 2009 + 26% de hausse ).
Drole de calcul JPM, tout est bon pour défendre les syndics.
rédactionuniversimmo : citation: Si ces raisonnements sont juridiquement tenables, alors il faut le faire savoir d'urgence car c'est un bouleversement total du métier et le problème du compte bancaire est définitivement réglé !
Quel serait ce bouleversement ?? le compte séparé est une obligation de la loi, point !!!
De plus, si le vote est OBLIGATOIRE pour que le syndic place les fonds de ses mandants, pourquoi détourne t'il cette loi. L'argument proposé par rédactionuniversimmo est de dire que cela dure depuis des dizaines d'années car personne n'a soulevé ce problème n'est pas recevable.
Le problème est maintenant soulevé !!! merci Urbania 
Pourquoi en faisant voter la dispense d'ouvrir un compte séparé, le syndic ne propose pas cette résolution OBLIGATOIRE ????
Des honoraires clairs et un compte séparé : voilà comment rétablir les bonnes relations syndics-Copropriétaires.
Le syndics ne toucheront plus d'intérêts sur les fonds des mandants, et les copropriétaires ne pourront plus s'enrichir ( parole du Syndic JPM !!!)
Pour une histoire annoncée comme un fantasme de journalistes ignorants, elle devient très instructive pour les copropriétaires.
On peut aussi s'étonner de la position pro-syndic de la rédactionuniversimmo.
Mais attendons la réaction de l'ARC qui suit les débats d'UI !!!
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JPM
Modérateur
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67
Posté - 11 mai 2010 : 18:57:08
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Comme je l'ai indiqué, j'ai dû éditer mon précédent message enregistré prématurément par une fausse manoeuvre.
Je l'ai complété sans créer un autre message.
Mais la version abrégée a suffi à Jany2718 qui a bien vu le coup 
L'article 35-1 s'applique désormais à tous les fonds encaissés.
Universimmo a écrit : citation: les syndics ne maintiennent le compte unique ou les comptes individualisés à leur nom que pour les produits financiers
Je suis bien d'accord mais, dans le passé, et peut être encore maintenant, s'agissant d'un syndic indépendant, les banques spécialisées rémunéraient les fonds déposés sur un compte unique sans ces montages extravagants.
J'ai rougi " spécialisées ". J'entends par là celles qui avaient un département " administrateurs de biens " avec des procédures dédiées.
S'agissant des garants financiers traditionnels, ils ont longtemps prétendu que leur objectif principal était de permettre aux professionnels de travailler dans les conditions fixées par le régime Hoguet et non pas d'assurer la sécurité financière des mandants.
L'objectivité commande de reconnaître qu'ils ont évolué dans le bon sens mais il ne serait pas vain de recenser les arrêts de la Cour de cassation qui ont sanctionné certaines pratiques pendant trente ans.
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68
Posté - 12 mai 2010 : 16:46:57
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Sans connaitre la fin de l'histoire Urbania, et en lisant ces posts et autres articles sur le net sur cette affaire , les copropriétaires seront heureux d'apprendre qu'un syndic n'a PAS LE DROIT DE PLACER LES FONDS DU SDC en cas de compte individualisé dans le compte du syndic !!!!! LOI HOGUET.
Depuis des années on nous aurait donc menti ??? 
Dans chaque ODJ de centaines de milliers d'AG, les syndics nous proposent de voter une dérogation pour le compte séparé, qui est obligatoire, en majorant les honoraires pour l'ouverture d'un tel compte, en expliquant que les honoraires sont bas car les syndics touchent des intérêts sur les fonds des SDC gérés.
Hors ceci est totalement condamnable, car la loi ne le permets pas !!!!
On pourrait même penser à une entente entre les syndics sur ces pratiques illégales; une telle entente elle même condamnable !!!
Beaucoup d'intervenants syndics pro sur ce site, et même la rédactionuniversimmo nous ont expliqué cela depuis des années !!!!
Même si TOUS les copros sont des idiots, ignares ou naifs, ces pratiques doivent être TOUTES condamnées. On ne peut les justifier par l'ignorance des copropriétaires ou que très peu de procédures ont été lancées contre eux !!!
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JPM
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69
Posté - 12 mai 2010 : 17:39:08
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Recadrage nécessaire.
Le syndic ayant obtenu de l'assemblée l'autorisation de percevoir une rémunération sur les fonds déposés sur son compte unique peut la percevoir légalement dès lors qu'elle lui est octroyée par le banquier faisant son affaire d'utiliser lui-même un mécanisme adéquat ne portant aucun préjudice aux mandants.
Pour le surplus je dis que les copropriétaires demeurent propriétaires des fonds qu'ils ont versés et qui ont été déposés au compte unique. En conséquence le syndic ne peut à mon avis effectuer de son propre chef le placement de ces fonds. Il ne peut que recevoir ce que le banquier veut bien lui ristourner sur ses propres profits.
Comme je n'ai pas qualité pour proclamer le dogme, celà reste une affirmation qui n'a pas force de loi. Sauf erreur de ma part, il n'y a, sur le point précis d'un placement effectué par le syndic lui-même, aucune décision de jurisprudence.
Enfin, je précise que cette affirmation n'a pour raison d'être que les indications qui ont été données au sujet de l'affaire Urbania. Pour ma part, je n'ai jamais entendu parler de placement effectué par le syndic lui-même en vue de la perception d'une rémunération sur les fonds déposés.
Mais la question de la propriété des fonds ainsi déposés a été évoquée. Il s'agit d'une question importante qui, de toute manière, mérite une solution claire et précise.
Comme prévu, j'ai communiqué à Universimmo-Rédaction l'arrêt de 1995 et la note de M. Capoulade.
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70
Posté - 12 mai 2010 : 19:01:32
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JPM : citation: Le syndic ayant obtenu de l'assemblée l'autorisation de percevoir une rémunération sur les fonds déposés sur son compte unique peut la percevoir légalement dès lors qu'elle lui est octroyée par le banquier faisant son affaire d'utiliser lui-même un mécanisme adéquat ne portant aucun préjudice aux mandants.
C'est la loi, MAIS aucun syndic ne demande l'accord de l'AG pour le faire, et ils affirment TOUS ( rédactionuniversimmo y compris) qu'il est tout à fait normal que les syndics touchent des intérêts sur les fonds des SDC, et que cela est fait pour faire baisser les honoraires de syndics. JPM, vous l'avez également affirmer sur ce post, en prétendant que les copropriétaires s'enrichissaient de cette manière !!!
Vous nous dites que personne n'a attaqué les syndics sur ce terrain, mais les syndics ne respectent pas la loi sur cette approbation de l'AG.
Vous dégagez totalement la responsabilité des syndics en affirmant qu'aucun d'entre eux ne placent l'argent des copropriétaires !!! seule la banque monte des FAUX comptes, mirroir, reflet, .....pour que ces gentils syndics touchent des intérêts !!! on rigole
JPM : expliquez nous alors pourquoi les grands syndics sont TOUS des filiales des banques ??? Pourquoi les petits syndics ( ceux qui restent) proposent le compte séparé uniquement ???
Dans la cas d'Urbania, il n'y a pas que la société générale en cause, d'autres banques ont également prêté à ce syndic.
JPM : beaucoup de contradictions pour défendre une position pas très claire !!!
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Rick2965
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71
 Posté - 15 mai 2010 : 16:23:55
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Bonjour Ă Tous
Il ne faut surtout pas s' inquièter:
URBANIA va être racheté par Nexity, qui a acheté Lamy qui a acheté Gestrim.... |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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72
Posté - 15 mai 2010 : 18:37:43
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..... et Foncia, le tout étant dans les mains de Crédit foncier de France, au cran au dessus Banque populaire et tout en haut Caisse dEpargne ! ...... 
Sur cette histoire d'intérêts "rémunération accessoire" perçus sur les fonds des mandants, il y a les 2 aspects :
- celui évoqué par JPM ,
du "....syndic ayant obtenu de l'assemblée l'autorisation de percevoir une rémunération sur les fonds déposés sur son compte unique ...."
- celui évoqué dans l'exposé du sujet :
"L'argent reçu des copropriétaires par les administrateurs de biens pour payer les charges et les travaux est placé sur des "comptes mandants". En parallèle, les banques accordent aux syndics des prêts via des "comptes reflets" d'un montant identique. Les sommes déposées par les copropriétaires servent ainsi de garantie à Urbania auprès des banques."
Dans le cas évoqué par JPM, rarissime, le syndicat autorise le syndic à "jouer" avec les fonds des mandants, dans le second cas, très classique et courant depuis des dizaines d'années pour la grosse majorité des syndics, ce sont les banques qui sont à l'origine de la manœuvre (sur proposition des syndics ?), sans que les copropriétaires en soient informés. |
Édité par - Gédehem le 15 mai 2010 18:39:35 |
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Posté - 15 mai 2010 : 19:15:02
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Première banque française : la BPCE : banque populaire-caisse d'épargne ne font qu'une !!!!!!
Gedehem : les banques proposent ces montages contestables aux syndics, ou inversement !!!! peu importe en haut de cette pyramide un seul patron pour Lmay, gestrim, foncia ! la banque BPCE Ă trvars ses filiales et bientot Nexity.
Mais Urbania n'appartient pas à un groupe bancaire - peut-être plus pour très longtemps - plusieurs banques ont prêté des fonds pour des montants énormes sur des montages " normaux" ?? "légaux" ??, avec des garanties basées sur des fonds appartenant aux copropriétaires.
Et qui seront les dindons de cette farce et de ce poker géant !!!! les copropriétaires sans aucun doute. |
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air jordan
Contributeur actif
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74
Posté - 15 mai 2010 : 19:44:25
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l'actualité récente prouve le contraire :
les banques se retirent de l'immobilier
-la BPCE se désengage de FONCIA et de Nexity
-BNP Paribas vient ce céder "GERER" à un groupe spécialiste de l'immobilier (inutile de faire sa pub ici)
c'est la tendance actuelle , les banques se désengagent |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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75
Posté - 15 mai 2010 : 21:48:41
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Peu importe qui est "en haut" ou même "à coté" !!!
Le fait est que "la profession", comme toute entreprise commerciale et comme nous tous, aura toujours besoin des banques pour y déposer les fonds de leurs mandants ! |
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76
Posté - 16 mai 2010 : 10:16:57
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gedehem : citation: Le fait est que "la profession", comme toute entreprise commerciale et comme nous tous, aura toujours besoin des banques pour y déposer les fonds de leurs mandants !
Et alors !!!!! quel est le rapport avec le sujet et Urbania ????
airjordan : pourquoi les banques se désengagent elles des cabinets de syndics ??? Peu de profits ?? Impossibilité de jouer" avec les fonds des mandants ??? ignorance de ce métier de syndics ??? trop de personnel ??? Salaires trop élevés ??? |
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air jordan
Contributeur actif
France
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77
Posté - 16 mai 2010 : 10:31:55
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pour toutes les raisons que vous citez Philippe |
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78
Posté - 16 mai 2010 : 19:18:35
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airjordan : on pouvait sans douter !!!
Lamy a un plan de licenciement très imortant en cours, la pression sur les gestionnaires est imortantes, et l'augmentation des honoraires en 2009 et des multiples facturations de vacations diverses non obligatoires telles que " prévention et sécurité" pour 500 e se multiplient !!! |
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Rick2965
Nouveau Membre
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79
Posté - 05 juin 2010 : 17:54:54
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Bon alors !
Redressement judiciaire ou pas pour URBANIA ? Avez vous des infos.
ça chauffe pas en AG . |
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alex41
Contributeur actif
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80
Posté - 06 juin 2010 : 18:58:50
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Bonjour à tous, voila un moment que je n'avais pas pris de vos nouvelles. je reviens vers vous aujourd'hui pour dire ce que je pense en ma qualité de syndic de base de cette affaire Urbania, parce qu’elle me paraît grave et insensée.
Le syndic, comme le banquier, gère des fonds de tiers que l’on appelle dans notre jargon, les fonds mandants. Les fonds détenus par le syndic sont constitués principalement des versements effectués par les copropriétaires pour permettre à leur syndic de payer les charges courantes de leur copropriété ou les travaux votés en assemblée.
Ces fonds sont déposés soit sur des comptes bancaires séparés au nom des syndicats de copropriété, soit sur le compte professionnel du syndic ouvert dans les livres d’une banque (ou de plusieurs..).
Les banquiers sont friands de ces fonds en raison de leur stabilité, leurs fluctuations au long de l’année étant négligeables, en tout cas prévisibles. Le métier de syndic est de ce point de vue un métier acyclique.
La stabilité de ces fonds et leur pérennité dans le temps permettent de comprendre la surenchère effrénée entre les banques dans leur négociation avec les syndics pour les attirer à eux, surenchère d’autant plus vive que le syndic est gros et gère des fonds importants (Pour savoir ce qu’un syndic gère au maximum, il suffit de demander le, montant de sa garantie). Il paraît même que des gestionnaires de portefeuille dans les banques sont intéressés personnellement à l’ouverture de tels comptes.. C'est la porte ouverte à n’importe quelle dérive en matière de montage financier…
Cette surenchère destinée à "gagner" un client se situe à plusieurs niveaux. Le banquier insistera d’abord sur la performance de ses outils informatiques qui permet au syndic d’améliorer sa productivité et de simplifier son travail. Mais comme les banques ont désormais des outils très comparables, il va insister alors sur le niveau des taux ou l’originalité du montage permettant une rémunération renforcée des fonds déposés.
La rémunération accordée sur les fonds mandants détenus pas le syndic ; nous y voila !
Dans le but de "booster" ladite rémunération, certaines banques vont proposer des solutions légalement autorisées, d’autres des solutions moins orthodoxes. La demande de solutions « innovantes » de la part des syndics que proposent certaines banques est aujourd’hui exacerbée par le fait que les taux de rémunération classique en 2010, se situent à un niveau largement inférieur à 1% l’an… Autant dire que les produits financiers vont, cette année, représenter un % dérisoire dans les produits d’exploitation des syndics. Certains syndics, surtout les plus petits, qui n’ont pas anticipé cette baisse et n’ont donc pas voulu ou pu compenser suffisamment tôt cette baisse annoncée en majorant leur tarifs, rencontrent aujourd’hui des difficultés… Ce sujet, on se le rappelle, avait fait l’objet de débats intenses et passionnants entre nous dans l’ancien forum d’Universimmo (je découvre d’ailleurs en revenant vers vous que ce sujet sur l'ancien forum a reçu plus de 23 000 visites à ce jour, un record !).
Qu’appelle-t-on rémunération légalement autorisée et rémunération moins orthodoxe ?
Prenons un exemple (théorique) pour mieux faire comprendre les choses :
Supposons que le montant des fonds mandants au crédit de mon comte professionnel s’élève, disons à €5 000 000.
Le compte professionnel est ouvert chez un banquier de la place. J’ai négocié avec lui la rémunération de 80% des fonds mandants, soit €4 000 000. Comme il est interdit de toucher aux fonds mandants, le banquier ouvre au nom de mon cabinet un compte qu’il débite de 4 000 000 d’euros (d’où son appellation de compte reflet), cette somme étant immédiatement placée dans les livres de la banque en dépôts à terme dont l’échéance peut varier de un mois à un an par exemple. A l’échéance, le compte reflet est remis à zéro par le remboursement des €4 000 000 placés et les intérêts du dépôt à terme versés sur le compte du cabinet. Voila comment les fameux produits financiers sont secrétés.
Comme on le comprend, cette solution ne présente aucun danger pour les fonds mandants ni pour la banque. Cette dernière maîtrise l’opération de bout en bout.
les choses peuvent prendre une toute autre tournure et le risque croître selon les autres formules adoptées :
Imaginons que, au lieu de placer les €4000000 en dépôts à terme (qui ne présentent rappelons le aucun risque de perte en capital), la banque prenne l’initiative pour améliorer la performance du placement, de placer les €4 000 000 sur le marché obligations ou pire actions, directement ou par le biais de SICAV ou de fonds de placement.
Ou bien autre solution insensée, imaginons que la banque accepte que les €4000000 soient mis à la disposition du syndic qui a ses fonds mandants déposés chez elle ; ledit syndic ayant à charge de placer les fonds en question... à sa guise, soit au sein de l’établissement où sont déposés les comptes mandants soit même chez un autre établissement de la place au motif que l’autre établissement rémunère mieux…
Dans ce cas, la banque ne contrôle plus rien. Si le syndic est raisonnable, pas de problème. Mais si le syndic a des impératifs de rentabilité tels qu'il est amené à perdre le bon sens commun, il y a dérive, mais ici c'est la banque qui est déraisonnable et responsable !
Dans le cas d'Urbania, on dit même que ces fonds ainsi confiés au syndic auraient pu servir à acheter des cabinets ou à rembourser des actionnaires minoritaires, alors là on atteint le summum de la bétise et de l'incompétence. Ce serait le pompon pour cette banque irresponsable (et pourtant bien responsable juridiquement)!
C’est sans doute l’une ou l’autre des solutions esquissées ci dessus qui a été utilisée.
A l’énoncé de tels montages possibles, vient aussitôt la question essentielle du contrôle.
On sait que les syndics ont l’obligation légale de garantir les fonds des tiers, les fonds de leurs mandants. Et j’ai insisté à l’époque dans le désormais fameux échange entre les Uinautes, sur le sérieux de ces contrôles pour mon cabinet. Compte tenu de la taille de mon cabinet, je suis contrôlé chaque année. Etant un Lilipput par rapport à Urbania, ce syndic doit être aussi au moins contrôlé chaque année. Or, les caisses de garantie ont en effet habituellement l’obsession de la « représentation » des fonds mandants dans les livres du syndic. C’est même la première chose que les contrôleurs vérifient quand ils arrivent chez le professionnel. Et bien entendu, ils vérifient comment les fonds des mandants sont placés et interdisent notamment l’adoption des montages ou des placements hasardeux évoqués plus haut.
Si donc cette affaire a pu exister, c’est qu’il y a eu une défaillance à ce niveau aussi. Qui contrôle Urbania et pourquoi cette caisse n’a pas vu le problème ? Il ne manquerait plus que l'on nous annonce que la Caisse en question est détenue par le syndic en question !!
Comme on le voit, ce n’est donc pas le schéma de placement des fonds qui est en cause . Celui-ci correctement appliqué ne pose pas de problème. Ce qui est en cause en réalité, c’est :
1 La voracité d'un syndic prêt à tout, y compris à déroger à des règles prudentielles élémentaires, pour améliorer la rentabilité de son exploitation.
2 L'avidité d'une banque (ou de plusieurs) disposée pour accroître son portefeuille de clients à accepter de monter ou cautionner des montages dangereux.
3 Le laxisme ou la cécité (bien étrange) d'une Caisse de garantie qui n’a pas à l'évidence fait sérieusement son boulot de contrôle.
A cause de quelques dirigeants de cabinet arrogants et qui s'estiment au dessus des lois, c'est l’ensemble de la profession qui va à nouveau en trinquer. Bon appétit, Messieurs.
Tous cela est proprement scandaleux. J'ai envie de mordre.
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