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 Posté - 19 mai 2010 : 16:17:54
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Bonjour,
Un certain nombre de copropriétaires envisage de racheter un studio (de la taille d'une chambre de bonne) situé au RDC afin d'en faire un local à vélo, poussettes etc. Dans l'absolu ce n'est pas une mauvaise idée, mais...
La copro est composée de 2 petits immeubles: 1 sur rue et 1 sur cour. Le studio et mon appartement se situent tous deux dans l'immeuble du fond, et leurs entrées respectives se font face et sont séparées par un couloir. Manipuler un vélo dans ce couloir ne sera pas aisé et j'ai bien peur que ma porte prêne des coups certes involontaires mais nombreux. Par ailleurs, le local devant servir aux 2 immeubles, je me demnde si cela occasionnerait des nuisances sonores.
Je me pose donc les questions suivantes:
- Le rachat d'une partie privative par la copropriété doit-il obligatoirement être approuvé à l'unanimité. En d'autres termes, un véto est-il possible? J'imagine que oui vu les frais engendrés.
- Si la réponse à la question précédente est oui, les copropriétaires pro-local sont-ils entièrement libres de contourner le refus de la copro en rachetant entre eux ce local?
- Un local à vélo/poussettes n'ayant pas besoin de fenêtre, puis-je imposer que celle-ci soit transformée en porte et que la porte actuelle soit condamnée, afin de limiter les nuisances pour mon appart?
Merci d'avance!
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Posté - 19 mai 2010 : 18:14:06
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Il y aura modification des parties communes et augmentation des impôts locaux… modification des charges de copropriété… Vous pouvez essayer de demander que ce « futur » garage à vélo soit adapté afin de posséder un accès direct vers l’extérieur en arguant du fait qu’en temps de pluie, neige etc... la circulation de vélos devant chez vous modifie dans des proportions importantes la jouissance de votre lot et qu’à ce titre, sans cet accès direct extérieur vous vous opposez à cette décision et que vous vous réservez le droit d’engager toute action à l’encontre du syndicat etc..etc...
Faites remarquer que vous ne vous opposez pas à cette acquisition, quoi que cela dépende de son prix d’acquisition … mais mettez « la pression » sur le nécessaire maintien de votre « jouissance normale » de votre lot…
Comment sont fermés les accès de ces deux immeubles ? accès communs ou individualisés
loi 1965
Article 26
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
Article 25
f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus |
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Édité par - quelboulot le 19 mai 2010 18:15:31 |
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 Posté - 21 mai 2010 : 13:27:43
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Merci pour votre réponse!
Je ne suis pas sure d'avoir bien compris votre question sur les accès mais je vais tenter d'y répondre. Pour accéder à l'immeuble du fond, on doit traverser l'immeuble sur rue puis traverser la cour en passant devant mon appartement qui longe la cour. Il y a des interphones individuels pour les 2 immeubles dans la rue.
Les fenêtres de mon appartement donnent sur toute la longueur de cette cour. La fenêtre du studio et l'arrière de l'immeuble sur rue donnent sur les côtés de la cour. L'autre longueur de la cour donne sur un mur végétalisé. Quant à l'entrée de l'immeuble du fond, elle se situe entre mon appartement et le studio.
Etant donné que la fenêtre du studio est grosso modo en face de l'accès à l'immeuble sur rue, il serait tout-à -fait logique de la transformer en porte si le studio devient local à vélos. |
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Posté - 27 mai 2010 : 17:16:54
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Bonjour,
Je reviens vers vous après une petite période de réflexion et une relecture de la loi de 1965.
Au sujet de l'article 26, les voix à prendre en compte pour le calcul des 2/3 sont-elles proportionnelles à la quote-part détenue par chaque copropriétaire?
La voix du copropriétaire qui vend son lot pour en faire une partie commune est-elle prise en compte? Après tout, ce qu'il adviendra de son lot après la vente et la nouvelle répartition des charges ne le concernent pas.
Personnellement, même si je trouve qu'un local à poussettes/vélo est en soi une bonne idée, je n'ai pas les moyens ni de payer plus de charges de copropriété, ni de payer une portion de ce rachat. Je ne peux pas non plus proposer une modification du bail à son expiration car mon appartement fait l'objet d'une convention avec l'ANAH. Bref je suis coincée, d'où les questions qui suivent.
citation: Article 16
Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.
Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui.
Pourrait-on envisager un service selon lequel le syndicat achèterait ce futur local à vélo et le louerait aux habitants intéressés? Chacun louerait un emplacement pour sa poussette ou son vélo, comme dans un parking?
citation: Article 30 En savoir plus sur cet article...
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.
Cet article permet-il que seuls les copropriétaires intéressés participent financièrement au local à vélo/poussettes (que ce soit son achat ou les charges qui y sont liées) ?
Merci d'avance pour vos éclairages! |
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Posté - 27 mai 2010 : 18:24:52
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citation: Au sujet de l'article 26, les voix à prendre en compte pour le calcul des 2/3 sont-elles proportionnelles à la quote-part détenue par chaque copropriétaire?
NON : le propriétaire d'un T1 compte autant que celui d'un T6
50 copropriétaires, article 26 il faut au moins que 34 copropriétaires soient d'accord.
citation: La voix du copropriétaire qui vend son lot pour en faire une partie commune est-elle prise en compte? Après tout, ce qu'il adviendra de son lot après la vente et la nouvelle répartition des charges ne le concernent pas.
Il est propriétaire au moment du vote, donc.. il vote...
citation: Pourrait-on envisager un service selon lequel le syndicat achèterait ce futur local à vélo et le louerait aux habitants intéressés? Chacun louerait un emplacement pour sa poussette ou son vélo, comme dans un parking?
Le syndicat percevrait donc des loyers qui seraient à répartir fiscalement sur chacun de copropriétaires au prorata des tantièmes de chacun. Tout comme l'acquisition se ferait au prorata des tantièmes...
de plus lorsqu'il n'y aura pas de locataires ou des locations ponctuelles qui sera chargé de la gestion ? le syndic ? gratuitement ?
citation: Cet article permet-il que seuls les copropriétaires intéressés participent financièrement au local à vélo/poussettes (que ce soit son achat ou les charges qui y sont liées) ?
le 25 b n'entre pas dans le cadre de "votre" achat...
"b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci"
Maintenant rien n'interdit à 10 copropriétaires d'acquérir le logement en indivision et de se "dépatrouiler" avec sa gestion... il ne fera alors pas parti des parties communes de la copropriété
Votre dossier sent le soufre et il serait urgentissime que vous fassiez du prosélytisme pour créer un groupe de 1/3 + quelques autres copropriétaires afin de faire capoter ce projet... |
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Édité par - quelboulot le 27 mai 2010 18:25:44 |
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Posté - 28 mai 2010 : 15:17:53
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Bonjour,
citation: Votre dossier sent le soufre et il serait urgentissime que vous fassiez du prosélytisme pour créer un groupe de 1/3 + quelques autres copropriétaires afin de faire capoter ce projet...
Je vais essayer mais je ne suis pas très optimiste: les appartements sont pour la plupart habités par leurs propriétaires qui voient donc plutôt d'un bon oeil la création de ce local. De plus je suis à l'étranger, donc beaucoup moins efficaces que les pro-rachat qui se croisent régulièrement et papotent de tout ce qui concerne la copropriété.
J'espérais donc que le vendeur ne puisse pas participer au vote puisque son vote sera en faveur de ce rachat, mais je n'y croyais pas trop et effectivement vous avez confirmé que je ne devais pas me faire d'illusions.
citation: Le syndicat percevrait donc des loyers qui seraient à répartir fiscalement sur chacun de copropriétaires au prorata des tantièmes de chacun. Tout comme l'acquisition se ferait au prorata des tantièmes...
de plus lorsqu'il n'y aura pas de locataires ou des locations ponctuelles qui sera chargé de la gestion ? le syndic ? gratuitement ?
Non, l'idée serait comme dans un parking qu'il y ait des emplacements et que chacun paie un loyer pour le ou les emplacements qu'il utiliserait. Seuls les habitants de l'immeuble (propriétaires ou locataires) utilisant une ou plusieurs places auraient donc un loyer à payer pour ces places. Ces loyers servirait à couvrir les frais liés au local.
Resterait à déterminer qui serait le gestionnaire mais cela pourrait très bien être notre syndic qui est en fait une agence immobilière. Il percevrait bien sûr une rémunération, qui serait intégrée dans le prix du loyer.
A voir l'enthousiasme des co-propriétaires pour ce rachat, j'ai du mal à imaginer que les places puisse rester longtemps vides. La copro se situe dans une ville limitrophe de Paris et proche de nombreux espaces verts. Par ailleurs plusieurs familles avec enfants y vivent: 2 facteurs expliquant l'engoument pour un local à vélo.
Bref un tel montage permettrait à ceux qui en ont besoin de disposer de ce service et à ceux qui n'en ont pas besoin, de ne pas payer pour rien (ou en tout cas moins).
citation: Maintenant rien n'interdit à 10 copropriétaires d'acquérir le logement en indivision et de se "dépatrouiler" avec sa gestion... il ne fera alors pas parti des parties communes de la copropriété
S'il s'avère que les 2/3 des copropriétaires sont pour, comme je le crains, ai-je un moyen quelconque pour les inciter à acquérir ce local entre eux, en indivision donc?
Merci! |
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Posté - 07 juin 2010 : 14:05:56
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Quelques nouvelles: il semblerait que nous soyons finalement suffisamment nombreux à ne pas vouloir cet aménagement pour empêcher un passage en force. A confirmer mais à priori je suis plutôt rassurée! |
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