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 Sujet  |
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SkiDive
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 Posté - 20 mai 2010 : 13:34:32
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Bonjour,
je souhaite installer des panneaux photovoltaïques intégrés à la toiture.
Précisions :
* Je suis en copro, dans une copro à 2. Je possède 75% des parties communes.
* Si on installe du photovoltaïque, la toiture est à changer complètement, car elle contient de l'amiante.
Y a-t-il une possibilité que j'installe les panneaux et donc la toiture pour mon usage et que donc j'en devienne propriétaire unique ?
Ou c'est obligatoirement la copropriété qui doit effectuer les travaux et en récolter les bénéfices ?
Merci pour vos réponses !
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 Posté - 20 mai 2010 : 14:05:55
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remettons un peu de "légalité" :
1- vous n'etes pas propriétaire de 75 % des parties communes : vous etes propriétaire dans une copropriété qui a des parties communes
2- vous payez des charges d'entretien, de travaux, etc... qui correspond vos tantièmes tels que décrits dans un RdC : en l'occurence vous payez 75% des charges !
3- en cas de décision à prendre et cela lors d'une AG annuelle  , vous ne détenez que 50% des voix, donc vous n'etes pas majoritaire.
En sachant tout cela on pourrait concevoir que lors d'une AG, les deux (vous et votre voisin du dessous...) copropriétaires se mettent d'accord pour transformer le toit en partie privative et donc que vous achetiez à le copro cette partie. Toutefois, cette partie devra être bien définie pour entrainer une modification du RdC dans ses définitions des parties communes et des parties privatives. Sachant également que cela entrainera une modification des tantièmes.
Tout cela va aussi générer des copntraintes :
1- définition de la toiture, comme je l'ai dit
2- assurance de l'immeuble et de votre lot
3- entretien par vous même de la toiture
4- difficulté de la revente
5- etc...
Mais pour quoi ne pas faire plus simple :
1- installer les panneaux en accord avec votre voisin lors d'une AG 
2- vous en payez 75%
3- vous en retirez 75% des bénéfices par le retour des bénéfices que le syndicat recevra.
Petite question : qui assure votre copropriété, vous , un syndic, un syndicat.... ?
4- vous vous éviterez toutes les tracasseries |
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Posté - 20 mai 2010 : 14:25:55
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Skidive : cette toiture est une partie commune. Comme l'a souligné rambouillet, vous ne posséez pas 75% des ces parties communes, vous payez 75% des charges de la copropriété suivant vos tantièmes.
Lors de l'AG, et comme vous êtes 2 copros, vous ne possédez que 50% des votes, balle au centre.
Vous désirez faire des travaux à vos frais sur ces parties communes, il vous faut avoir l'autorisation de l'AG pour cela. Difficile car votre voisin à 50% des voix !!!
Payez ces trvaux ne veut pas dire que vous deviendriez de fait propropriétaire de la toiture !!!! il vous faudra l'acheter au SDC,,avec toutes les modifictaions de votre RDC à votre charge.
De plus, cela ne vous exonérera pas des charges d'électricité de la copropriété !!!
On parle beaucoup de panneaux photovoltaiques, mais l'investissment est lourd, les panneaux ont une durée de vie courte, il ne produisent pas beaucoup d'électricité, et penser en revendre à l'Edf est certainement un leurre, pour l'instant !!!!
Alors parlez de bénéfices dérisoires que vous recolterez, peut-être dans 15 ans !!!!!!
Skidive :avez bien étudié ce dossier avant de vous lancer, surtout dans une copropriété, avec 2 copros !!!!!
Que dit votre voisin sur votre projet ?? |
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SkiDive
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3
 Posté - 20 mai 2010 : 15:26:48
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Merci pour vos réponses !
Effectivement, Rambouillet, vous avez raison, j'ai fait un peu un "raccourci"...
La copro n'est aujourd'hui pas assurée spécifiquement. Chacun des copropriétaires a son assurance propriétaire occupant ou non-occupant, ce qui n'est aujourd'hui pas la solution la plus sécure en cas de sinistre.
Et pour le choix installation en propre ou installation de copro, c'est bien la question que je me pose...
Au vu de ce que vous dîtes tous les 2, cela semble plus simple de le gérer au niveau copro.
Philippe, j'en suis pour l'instant à la phase d'étude et je souhaite justement, avant d'aller voir mon voisin, savoir ce que je lui propose (si je lui propose quelque chose !). Une première estimation à affiner porterait l'investissement à 20k€, je pourrais bénéficier de 4k€ de crédit d'impôt (et du coût, si l'installation est en copro, l'autre proprio pourrait bénéficier de 2,5k€ de crédit d'impôt sur les 5k€ d'investissement ?). Même avec un prêt sur 10 ans, les 1ères estimations donnent un retour sur investissement avant 10 ans.
Nous n'avons pas de charge d'électricité de copro (pas de contrat électricité). |
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Posté - 20 mai 2010 : 15:59:58
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Skidive : vous dites que votre copropriété n'est pas assurée ???? cela n'est pas très sérieux. Votre immeuble flambe, que faites vous ??? ce n'est pas votre assurance perso qui paiera les dégats !!
Mais avez vous RDC ?? un syndic pro ou l'un des deux a été élu syndic bénévole ?? ou pas de syndic du tout, ce qui expliquerait que votre immeuble n'est pas assuré ?? ou pas de copropriété du tout, ce qui est une obligation car vous êtes deux avec des parties communes.
Skidive : citation: Au vu de ce que vous dîtes tous les 2, cela semble plus simple de le gérer au niveau copro.
Ce n'est pas la question de la simplicité, mais de respecter la loi de la copropriété de 1965. Un copropriétaire ne peut pas décider d'annexer le toit de sa copropriété pour y faire des trvaux privatifs et récupérer des bénéfices pour son propore compte !!!!
Vous parlez de devis et de crédit d'impôts, mais cela ne regarde pas un particulier mais un syndicat de copropriétaires, donc pas de crédits d'impôts sur le revenu.
Il vous faudra regarder si des aides d'état sont possibles pour une copropriété !!
Avez vous contacté la mairie pour savoir si elle accepterait ces panneaux sur le toit de votre copro ??? |
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Posté - 20 mai 2010 : 16:30:36
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il est vraisemblable que le fisc n'acceptera pas ce crédit d'impot puisque vous etes une copro qui seule détiendra la facture à son nom.
Avez vous pensé plutot qu'aux panneaux voltaiques à un chauffe eau solaire, car dans ce cas, cela pourrait être plus rentable.
Dans les 2 cas, il reste une solution intérmédiaire (acceptable par la mairie, à voir...), c'est de mettre vos panneaux au dessus du toit, car là vous etes dans le cas de l'article 25 : citation: Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24 ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
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Posté - 20 mai 2010 : 17:13:27
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Le problème du photovoltaique non intégré est que le cout d'achat par EDF est tres faible et- que ca ne sera jamais rentable.
Le photovoltaique intégré nécessite de refaire une partie du toit, celle qui est bien exposée. Quid du reste?
Je pense que dans une copropriété normale, avec plus que deux copros, il pourrait se faire que le syndicat accorde a un copropriétaire un droit d'utilisation de la toiture pour la refaire et y intégrer une production solaire par exemple pour 25 ans moyennant la remise a neuf du toit.
Mais:
1/ Je serais le syndicat j'exigerais une dommage ouvrage vu les risques de fuite que fait courrir le morceau de toiture photovoltaique
Celle-ci risque de vous couter tres cher.
2/ Je lorgnerais vers les couts de location de 20 euros du m2 que proposent certaines sociétés qui font ce genre de chose, louer un toit contre le droit d'y intégrer une production solaire photovoltaique.
Donc pas de gratuité.
Remarques que si vous possédez 75% des tantièmes, seul 25% de votre loyer ira ailleurs que chez vous.
3/ Vous allez refaire une moitié du toit a vos frais qui va vous couter extremement cher sans aucune production comme deja dit
4/ l'élimination de l'amiante va vous couter cher.
A la limite, si vous trouvez une DO pas cher (misison presque impossible) vous pourriez proposer l'abandon du cout de location (les 20 euros du m2) contre la réfection a vos frais et l'élimination de l'amiante a vos frais, ca donne une certaine plus value a l'immeuble et peut faciliter la vente future. |
Édité par - ribouldingue le 20 mai 2010 17:16:19 |
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SkiDive
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Posté - 20 mai 2010 : 22:31:59
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Assurance :
"le site assuré comprend les locaux d'habitation... Par extension, sont incluses dans les locaux d'habitation : ... si vous êtes copropriétaire, les parties communes pour votre quote-part en cas d'insuffisance ou à défaut d'assurance souscrite par le syndic ou le syndicat de copropriété."
Gestion de la copro :
Pour l'instant, nous n'avons pas nommé de syndic ni fait la fameuse AG annuelle. Un règlement de copropriété existe.
Crédit d'impôt :
Le bénéfice du crédit d'impôt est accordé aux contribuables, personnes physiques, qui réalisent des dépenses d’équipements au titre :
* de leur habitation principale. L'avantage fiscal s'applique sans distinction aux contribuables propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit de leur habitation principale;
* de logements achevés depuis plus de deux ans dont ils sont propriétaires et qu’ils s’engagent à louer nus à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de cinq ans, à des personnes autres que leur conjoint ou un membre de leur foyer fiscal.
Dans le cas d’immeubles collectifs, chacun des occupants peut faire état de la quote-part, correspondant au logement qu’il occupe à titre d’habitation principale, des dépenses afférentes aux équipements communs qu’il a effectivement payées. Les dépenses éligibles peuvent porter aussi bien sur le logement lui-même que sur les parties communes de l’immeuble.
Toiture
* La toiture actuelle n'être peut-être pas en parfait état. Il y a des traces d'eau sur le plancher dans les combles.
* Les combles m'appartiennent intégralement.
Autres options solaires
* La rentabilité d'un chauffe-eau solaire n'est pas assurée, selon l'avis de différents professionnels.
* Les panneaux non intégrés sont effectivement beaucoup moins rentables et dans mon cas, visiblement exclus : 2 professionnels consultés ne posent pas au-dessus de la toiture en fibro-ciment
Autorisation de la Mairie
Je n'ai pas encore contacté la Mairie pour l'autorisation de travaux. A priori, cela ne devrait pas poser de problème.
Assurance Dommage Ouvrage
J'ai effectivement intérêt à me renseigner.
Merci ! |
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Posté - 21 mai 2010 : 07:37:38
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citation: Assurance :
"le site assuré comprend les locaux d'habitation... Par extension, sont incluses dans les locaux d'habitation : ... si vous êtes copropriétaire, les parties communes pour votre quote-part en cas d'insuffisance ou à défaut d'assurance souscrite par le syndic ou le syndicat de copropriété." Je ne comprends pas de quoi vous parlez.
citation: Gestion de la copro :
Pour l'instant, nous n'avons pas nommé de syndic ni fait la fameuse AG annuelle. Un règlement de copropriété existe.
Donc vous pêtes en infraction, le sydnicat est défaillant de facto et vous risquez de payer cher en cas de moindre coup dur.
Comment l'immeuble est-il assuré? A priori il ne l'est pas et vous prenez de gros risques. Une tuile tombe du toit? |
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Posté - 21 mai 2010 : 08:55:00
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Skidive : vos assureurs perso ne prendront JAMAIS en charge un sinistre sur les parties communes si vous n'êtes pas en règle avec la loi sur la copropriété !!!
Le moindre petit accident, la tuile qui tombe du toit sur un landeau et vous n'aurez plus qu'à vendre votre appartment pour payer avocats et les lourdes indemnités. Et cela n'arrive pas qu'aux autres !!!
Votre voisin devra refuser tous les trvaux que vous désirez faire sur le toit. Vous n'aurez aucun moyen de vous y opposer car vous n'avez pas constituer votre syndicat comme la loi vous y oblige.
Comment voulez faire des travaux si vous n'avez pas de SDC, pas de syndic, .......
A la place de votre voisin, en apprenant votre souhait de lourds trvaux de toiture et d'installation de panneaux sur le toit, je me rendrai au TGI pour nommer un administrateur judiciaire pour gérer votre copropriété.
vous écrivez : "je suis en copro" !!! et bien pas du tout !! |
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jpaul1
Contributeur débutant
86 message(s)
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Posté - 22 mai 2010 : 12:22:53
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C'est évident que des professionnels ne poseront pas des panneaux solaires ou photovoltaïques sur un toit constitué de plaques en fibro-ciment:
- Pas assez résistantes pour marcher dessus
- Problème d'amiante
etc...
De plus, seule une partie du toit sera concernée , la mieux exposée si aucune ombre n'est portée dessus par un immeuble plus haut à un moment de la journée. |
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Posté - 22 mai 2010 : 13:42:07
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vous écrivez : "je suis en copro" !!! et bien pas du tout !! <== Enfin, si mais non, mais on ne va pas se battre à ce sujet, Philippe, hein? |
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