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alex_122
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 Posté - 26 mai 2010 : 17:21:49
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Bonjour à tous,
Je suis propriétaire d'un appartement 2 pièces à Paris, dans lequel je vivais jusqu'en août 2009. Pour des contraintes personnelles, j'ai déménagé et j'ai donc décidé de le conserver et de le mettre en location. J'ai choisis une location meublée, qui me permettait de le louer plus cher, d'y laisser des meubles, et ça me paraissait aussi plus intéressant, de prime abord, du point de vue fiscal.
J'ai donc à déclarer 4 mois de location meublée dans mes revenus 2009.
Après plusieurs semaines de recherche, je commence à tourner en rond et je n'ai toujours pas trouvé toutes les réponses. La date limite de déclaration approchant, ça devient urgent!
Je pensais que ma situation était simple, et j'avais sous-estimé la difficulté... Je tombe aujourd'hui sur ce forum, qui me semble être d'une grande qualité, et c'est donc avec la plus grande humilité que je me permets de demander votre aide. J'ai bien lu tous les posts concernant ce sujet, notamment de Ribouldingue, mais j'ai besoin d'aide pour ma situation précise.
Voici les données :
location meublée, depuis le 01/09/2009.
loyer mensuel : 1250€ dont 185€ de charges, ce qui fait donc pour les 4 mois : 4260€ bruts
assurance garantie impayé + gérance : 360€
taxe foncière payée en 2009 : 590€
intérêts d'emprunts sur les 4 mois : 2944€
diagnostic énergie fait lors de la location : 120€
travaux réalisés dans la copropriété (renovation couloirs sur fin d'année) : 1232€
Si je choisis le régime du micro BIC, je déclare donc 4*1250€ soit 5000€ et avec l'abattement de 50%, je devrais donc payer des impôts supplémentaires sur 2500€ de revenus fonciers.
Je comptais donc m'orienter vers le régime réel simplifié. Le raisonnement suivant est il le bon?
- je dois remplir une déclaration PO, auprès du SIE -> est ce encore temps?
- je dois remplir les déclaration 2031, 2033 et 2042C. En gros il s'agit de faire les revenus moins les dépenses.
En revenus :
loyers hors charges 4260€
En dépenses :
charges -> uniquement celles que je paye en plus des 185€ versées par le locataire?
assurance garantie impayé + gérance : 360€
taxe foncière payée en 2009 : 590€ -> est ce que je déclare au prorata des 4 mois?
intérêts d'emprunts sur les 4 mois : 2944€
diagnostic énergie fait lors de la location : 120€
travaux réalisés dans la copropriété (renovation couloirs) : 1232€ -> est ce que je peux effectivement déduire ces travaux?
Ce qui me donnerait donc pour cette année un bilan négatif de 986€. -> donc je n'aurais pas d'impôts à payer, en comparaison au régime micro BIC?
Question subsidiaire : j'ai lu à certains endroits qu'on pouvait déduire l'amortissement du prix de l'appartement acheté (85% en enlevant 15% correspondant au terrain ... ?)? Ca concerne mon cas?
Si je choisis ce régime, je pars sur 3 ans minimum. Grossièrement, peut on dire que si j'ai plus de 50% de frais, il vaut mieux choisir en effet le régime réel?
Voici mes doutes : Si jamais j'ai un bilan positif (dès l'année prochaine) je devrai alors déclarer le positif en tant que revenus fonciers -> est ce que je serai alors imposé, au même titre que le micro BIC? (j'ai entendu parler d'une majoration de 25% pour la somme prise en compte pour le régime réel?) Par ailleurs j'aurai par la suite à payer la taxe professionnelle -> est ce que ce peut être, pour mon cas, une somme importante?
Par avance merci pour votre aide!!
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 Posté - 26 mai 2010 : 17:58:34
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citation: Voici les données :
location meublée, depuis le 01/09/2009.
loyer mensuel : 1250€ dont 185€ de charges, ce qui fait donc pour les 4 mois : 4260€ bruts Ca n'existe pas les brutes chez les louerus en meubél, Ca fait 5 000 euros de RECETTES.
citation: assurance garantie impayé + gérance : 360€ Charge déductible
citation: taxe foncière payée en 2009 : 590€ déductible pour la période SEP-DEC au prorata, donc 196 euros si vous portez votre bien a l'actif (formulaire 2033-C) sinon non
citation: intérêts d'emprunts sur les 4 mois : 2944€ Idem
citation: diagnostic énergie fait lors de la location : 120€ déductible
citation: travaux réalisés dans la copropriété (renovation couloirs sur fin d'année) : 1232€ S'il s'agit d'entretien, déductible a condition que le bien soit a l'actif.
citation: Si je choisis le régime du micro BIC, je déclare donc 4*1250€ soit 5000€ et avec l'abattement de 50%, je devrais donc payer des impôts supplémentaires sur 2500€ de revenus fonciers. Pas foncier, non, mais de revenu BIC.
En effet vous allez payer l'IR PLUS les 12,1% de charges sociales sur ce montant.
citation: - je dois remplir une déclaration PO, auprès du SIE -> est ce encore temps?
- je dois remplir les déclaration 2031, 2033 et 2042C. En gros il s'agit de faire les revenus moins les dépenses. Normalement vous etes en retard de presque un mois, et pour le choix du réel en retard de presque quatre mois.
Allez voir le centre des impots, baisez leur les pieds, offrez leur du patchouli, et dites leur que vous n'aviez pas tout compris, et que vous êtes particulièrement motivé a la faire au réel, et est-ce que par hasard ils accepteraient encore?
citation: En revenus : En recettes, le revenu, c'est le résultat final du calcul (les 2500 dans le cas du microbic calculé ci-dessus).
citation: loyers hors charges 4260€ Non non, les recettes de 5000
citation: En dépenses : On dit < en charges déductibles>.
citation: charges -> uniquement celles que je paye en plus des 185€ versées par le locataire? Celles que vous payez réellement, les 185 n'ont pas a etre identifiées.
Il y a en particulier les charges locatives du compte du syndnicat.
citation: Question subsidiaire : j'ai lu à certains endroits qu'on pouvait déduire l'amortissement du prix de l'appartement acheté (85% en enlevant 15% correspondant au terrain ... ?)? Ca concerne mon cas?
Soit vous inscrivez à l'actif en déclarant dans la feuille 2033-C ce qui nécessite quand même un gros bout de comptabilité ET de décomposition en composants, donc ca ne se fait pas ce soir entre 20h et 21h.
Si vous inscrivez a l'actif vous pouvez amortir ET déduire les charges liées au bien (taxe foncière, intérets d'emprunt, travaux d'entretien, ..)
Soit vous ne portez pas a l'actif et les charges déductibles vont être minimes.
citation: Voici mes doutes : Si jamais j'ai un bilan positif (dès l'année prochaine) je devrai alors déclarer le positif en tant que revenus fonciers -> est ce que je serai alors imposé, au même titre que le micro BIC? (j'ai entendu parler d'une majoration de 25% pour la somme prise en compte pour le régime réel?) Par ailleurs j'aurai par la suite à payer la taxe professionnelle -> est ce que ce peut être, pour mon cas, une somme importante?
Pas foncier, foncier c'est SANS MEUBLE.
Avec des meubles, c'est du BIC, que ce soit du micro-bic ou du BIC au réel.
En microbic, vous AUGMENTEZ vos revenus de 2500 euros, en BIC au réel vous augmnetez vos revenus d'un montant à calculer, mais c'est le même principe. |
Édité par - ribouldingue le 26 mai 2010 18:03:31 |
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alex_122
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Posté - 26 mai 2010 : 18:57:53
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Merci beaucoup Ribouldingue pour vos éléments de réponse, vous semblez plutôt calé sur le sujet, c'est sympa de partager.
Question subsidiaire : au vu de mes données, qu'est ce qui semblerait le plus intéressant pour moi : micro BIC ou BIC au réel?
J'aurais tendance à avoir compris micro BIC....
Merci |
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Posté - 26 mai 2010 : 19:17:07
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Impossible de répondre, tout dépend de l'amortissement.
Valeur du local, déduuire 15% environ pour le terrain, et décoposer le reste en trois ou quatre morceaux amortissables entre15 et 40 années,
Valeur des meubles? |
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alex_122
Contributeur débutant
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4
Posté - 26 mai 2010 : 20:39:32
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valeur du local : environ 300000€
valeur des meubles : 3000€
quel est le verdict? |
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alex_122
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Posté - 27 mai 2010 : 08:13:10
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Pour être complet :
loyers à l'année : 1250*12 soit 15000€
intérêts d'emprunt : environ 8500€
Merci! |
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Posté - 27 mai 2010 : 08:38:16
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300 000 =
45 000 terrain durée de vie infini
+ 150 000 durée de vie 40 ans soit 3 750 de dotation aux amortissement par an
+ 60 000 durée de vie 25 ans soit 2 400 de dotation
+ 45 000 durée de vie 15 ans soit 3 000 euros de dotation
3 000 de meubles de durée de vie 8 ans soit 375 de dotation par an.
En année pleine
Recettes 15 000
Autres charges déductibles d'exploitation 360 + entretien, nettoyage, assurance de l'immeuble, .. déplacement sur place, frais d'achats de timbre, de courriers RAR, ... taxe rempalcant la Tpro (qqs centaines d 'euros)
Charges liées au bien immobilisé TF 590 +Intérets 8 500
Amortissements = 3 750 + 2 400 + 3 000 + 375 = 9 525
Soit 15 000 - 360 - 590 - 8 500 - 9 525 donc niveau zero avec le complement utilisable sur les bénéfices des dix années suivantes. |
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alex_122
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Posté - 27 mai 2010 : 10:28:24
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Merci beaucoup pour ces éléments très précis.
J'ai 2 ultimes questions :
-> si je déclare en microBIC, j'aurai 1000€ d'impots à payer en plus. Etant donné le calcul ci-dessus, je n'aurais rien à payer en réel. Je vais donc essayer de déclarer en réel l'année prochaine. Y a t'il un service pour m'aider, la première année, à bien remplir tout ça? un compatble? où s'adresser, et quel serait le coût?
-> à combien s'élève la taxe professionnelle dans mon cas, environ?
Merci! |
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alex_122
Contributeur débutant
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Posté - 27 mai 2010 : 11:02:07
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Pour le comptable, si tu as quelqu'un à me recommander pour ma situation qui est somme toute simple, je suis preneur! |
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djldjl
Nouveau Membre
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Posté - 17 mars 2011 : 18:11:32
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j'aimerais un eclaicissement de l'exemple ci-dessus
Donc
la 1ere annee tu as declaré
Recettes 15 000
Autres charges déductibles d'exploitation 360
TF 590
Intérets 8 500
Amortissements = 3 750 + 2 400 + 3 000 + 375 = 9 525
Soit 15 000 - 360 - 590 - 8 500 - 9 525 --> ce qui donne -3975
la 2eme annee
Recettes 15 000
Autres charges déductibles d'exploitation 360
TF 590
Intérets 8 500
Amortissements = 3 750 + 2 400 + 3 000 + 375 = 9 525
que fais-tu des -3975 de l'annee precedente ? tu les rajoutes aux amortissements ?
Merci d'avance pour ta reponse ou vos reponses
Cordialement |
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Posté - 17 mars 2011 : 20:30:34
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Sur une feuille a part on 'traque' ses amortissements en sursis d'utilisation, appelés improprement ARD par le fisc, en en faisant la lste anée par année, puis le total.
La première année ou il y a du positif, on commence à 'taper' dedans.
citation: que fais-tu des -3975 de l'annee precedente ? tu les rajoutes aux amortissements ?
Surtout pas.
1/ On CONSTATE les dotations aux amortissements en comptabilité, par exemple dans le journal de cloture si on en a un , sinon dans le journal (Tiens, y'en a 9 525!).
2/ On les déclare dans la2033 C (Ca monte de 9 525)
3/ On les utilise dans la 2033B (Je soustrais 9 525 et je ne me retiens pas)
4/ on en reintègre la part non utilisable par application de l'article 39C dans la même 2033B (Ah ben, j'en réintègre 3 975 pour faire zéro - Ceci est une approximation- voir plus bas)
5/ On inscrit sur sa petite feuille d'une belle écriture la première année
'ARD = 3 975,
stock = 3 975'
6 - On attend un an (c'est long)
7/ On refait pareil et on en remet sur la petite feuille nouvelle:
Ancien stock 3 975
ARD créés cette année 3 975
Nouvelle valeur du stock 7950
ATTENTION!
Ceci est approximatif, car en réalité, selon l'article 39 on doit réintégrer UN PEU MOINS de 3975, et obtenir un PETIT déficit, car le calcul des amortissements à réintégrer est assez complexe.
On peut mettre 3 975 sans crainte, par défaut, mais si on veut etre optimisé, ca peut tomber entre 3000 et 3600 certainement selon vos types de dépenses.
En effet il faut faire le tri dans les dépenses déductibles entre celles qui sont faites pour les locations et celles qui sont faites pour les immeubles et les actifs.
Si je déclare 500 euros de frais de déplacement, le traitement ne sera pas le même si c'est
pour aller au tribunal (locatif)
ou
pour aller réparer l'immeuble qui vient de s'écrouler. |
Édité par - ribouldingue le 17 mars 2011 20:39:18 |
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djldjl
Nouveau Membre
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 Posté - 18 mars 2011 : 18:44:41
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Merci beaucoup pour cet eclaircissement
en esperant que je n'aurai pas d'autres questions |
Édité par - djldjl le 18 mars 2011 18:45:34 |
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MisterB
Nouveau Membre
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Posté - 18 mars 2011 : 19:36:52
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Bonjour,
Faut il envoyer chaque année la "petite feuille" qui stocke les ARD aux impôts ?
Merci |
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Posté - 18 mars 2011 : 21:19:54
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sab17
Nouveau Membre
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Posté - 03 avr. 2011 : 15:13:25
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bon courage à ceux qui se lance dans le réel simplifié sans comptable! pour moi c'est vraiment dur tous les ans. (d'ailleurs j'ai rien fait pour cette année vive les vacances)
j'ai commencé le regime réel super simplifié y 2 ans et voilà , un nouvel impôt m'est tombée dessus en fin d'année malgrès mon déficit de -1500€ par an : la CFE : 620€ (cotisation foncière des entreprises)
Question 1 )
la CFE remplace t'elle la Taxe professionnelle car dans le forum tout le monde parle de la TP?
Q2)
qu'est que ARD?
Q3) y a t'il du changement cette année car le site des impots est tres enigmatique je ne trouve rien ? meme pas la limite des recettes pour pouvoir déclarer en super simplifié
merci
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 03 avr. 2011 : 15:57:31
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Bonjour,
citation: Question 1 )
la CFE remplace t'elle la Taxe professionnelle car dans le forum tout le monde parle de la TP? OUI
citation: qu'est que ARD Comme ça , ça ne me dit rien. Où avez-vous vu ça ?
citation: y a t'il du changement cette année car le site des impots est tres enigmatique je ne trouve rien ? meme pas la limite des recettes pour pouvoir déclarer en super simplifié .La recette de recettes est 154000 (ou 54000) pour 2010 et sera 156000 (ou 55000) pour 2011.
Info prise à la source : http://doc.impots.gouv.fr/aida/Apw....Fiscale.html
Je me suis aussi mis à faire ma liasse 2033. |
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Posté - 03 avr. 2011 : 17:01:42
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Les ARD se sont les Amortissement Réputés Différés.
Il s'agit de l'ancien nom du stock d'amortissements non utilisables selon article 39C et reportés, qu'il vaudrait mieux nommer Amortissement en sursis d'utilisation, mais le fisc utilise toujours l'acronyme ARD.
citation: un nouvel impôt m'est tombée dessus en fin d'année malgrès mon déficit de -1500€ par an Négatif  .
Votre revenu est certes négatif et par conséquent vous ne payez aucun impot et vous ne paierez de toutes facons aucun impots
En revanche, vous payez des taxes, dont certaines sont calculées sur le revenu net, et d'autres (dont la CFE) sont calculées sur d'autres valeurs.
Les taxes ne sont pas des impots. Eh eh, ils sont malins...  |
Édité par - ribouldingue le 03 avr. 2011 17:03:27 |
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sab17
Nouveau Membre
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Posté - 03 avr. 2011 : 21:06:21
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ok merci,
donc je vais regarder ce que j'ai rempli l'année derniere mais j'ai bien peur d'avoir reporté mes deficits 2008 puis mes déficits 2009 pour enfin les additionner joyeusement.
c'est sur, je n'ai pas fait de petites feuille à part .... pour noter ces fameux ARD  aux bons souvenirs des services fiscaux
ok, je me met demain à faire les bilans et ensuite je m'attaquerai à la 2031 et 2033 en faisant attention à ce que vous avez mis dans le forum.
a bientot et encore merci
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Posté - 03 avr. 2011 : 22:12:42
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Attention à ne pas confondre déficit et ARD, ce ne sont pas les mêmes sommes!
Lisez l'autre fil en cours (mise en musique de ma comptablité initié par fluo) |
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