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pod
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 Posté - 04 avr. 2011 : 07:29:29
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Bonjour,
J'ai acquis un 2nd studio dans la même ville le 24/12/2010 avec quelques travaux. L'appartement a été mis en location le 10 janvier 2011.
Suis-je obligé de faire une déclaration fiscale en 2010 ( car il n'y a que des charges ) ? Ne puis pas commencer la déclaration en inscrivant les premières charges en janvier 2011 ?
Comment se fait matériellement la déclaration au BIC réél simplifié ? Faut il remplir 2 déclarations BIC avec une liasse fiscale par appartement ou un seul formulaire BIC cumulant deux liasses fiscales ?
Merci
POD
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 Posté - 04 avr. 2011 : 08:06:46
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Si vous êtes au réel depuis début 2010:
1/ Vous tenez une comptabilité.
2/ Elle est au réel et elle est non pas de trésorerie mais d'engagement.
3/ Vous avez donc constaté en septembre 2010 par exemple un billet de train, une nuit d'hotel, trois repas au restaurant
et en décembre un nouveau billet, de nouveaux repas,
ET un chèque au notaire pour l'achat ET les frais de notaires, un prélèvement de la banque pour les frais de dossier liés a l'emprunt, si vous avez dédidé de porter ce studio à votre actif
puis encore un acompte de 500 euros pour une dépense de 1600 euros du plombier, qui se traduit par un 1600 euros de dépense en 615 (entretien) et un 1100 en 400 (vous devez 1110 euros au plombier), il y aura donc bien 1600 euros de déductible en 2010 et non pas 500 (ceci toujours dans le cas ou le studio est à l'actif de votre exploitation sinon ces charges ne sont pas déductibles
4/ En fin d'année 2010, puisque vous avez décidé d'affecter votre bien a l'actif de votre exploitation, vous avez donc cosntaté des amortissments.
5/ de même selon l'option que vous avez retenu pour le premier bine, puisque vous êtes tenu de conserver la même, vous avez soit affecté les dépenses liées a l'achat (frais de notaire, d'emprunt, etc..) a des charges déductibles en une seule fois en 2010, soit vous les avez mis en paquet et affecté au cout d'acquisition du studio, et vous l'amortissez de la meme manière que le studio.
Tout cela pour dire que non, vous ne pouvez pas 'reporter' vos charges de fin 2010 sur 2011.
Votre comptabilité ne serait ni fiable ni sincère, et vos chiffres seraient fiscalement erronés.
De plus vous n'avez absolument rien à gagner a ne pas porter a l'actif votre second bien des 2010, et constater des a présent un minimum d'amortissements sur 2010.
Ces amortissements vous serons forcément bien utiles tot ou tard, il vaut mieux en avoir un maximum d'avance, puisque de toutes facons ils n'ont pas de date limite de péremption. |
Édité par - ribouldingue le 04 avr. 2011 08:11:45 |
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Posté - 04 avr. 2011 : 08:09:25
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La liasse fiscale 2031 et 2033 concerne l'explotation. Il n'y a qu'une seule exploitation si vous exploitez les deux logements sous le même siret.
Un siret = une liasse fiscale. |
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pod
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3
Posté - 04 avr. 2011 : 22:16:23
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Bonjour,
Merci pour vos réponses qui en appellent d'autres
J'ai acheté le 1er meublé en 2008, en indivision, que j'ai porté à l'actif et pour lequel j'ai passé en charges les droits de mutation, mais je n'ai pas pratiqué l'amortissement.
J'ai acheté un autre meublé en 2010 avec le même indivisaire mais pas dans les mêmes proportions.
Est il possible d'ammortir le 2nd bien (celui de 2010 ) seulement ( pas celui de 2008) ?
Est il bien opportun d'avoir un seul SIRET dans ce cas ?
Si 2 siret, y aura t'il 2 CET ?
Merci... |
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Posté - 04 avr. 2011 : 22:34:54
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Si deux SIRET, oui, il y a deux CET. Heureux vous....
Amortir est un choix. Vous pouvez ne pas amortir comme vous l'avez fait, mais je ne vois pas l'avantage. Vous perdez beaucoup d'argent.
Comme c'est un SIRET normalement différent (Je pense...), mais encore faut-il que vous le demandiez, même très en retard, vos options sont différentes. Vous faites comme vosu volez, et absoluement, vous pouvez amortir.
Même si vous utilisez le même siret (mais avec des pourcentages différents, je ne vois pas trop) rien ne vous empêche d'amortir le second bien mis a l'actif meme si le premier ne s'amorti pas. |
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angelle
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Posté - 04 avr. 2011 : 23:28:32
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Si vous êtes au réel depuis début 2010:
1/ Vous tenez une comptabilité.
2/ Elle est au réel et elle est non pas de trésorerie mais d'engagement.
Pas obligatoirement, tout dépend du chiffre d'affaires
http://www.apce.com/cid102190/compt...html?pid=342
citation: Comptabilité super-simplifiée
Les entrepreneurs individuels exerçant une activité artisanale, industrielle ou commerciale peuvent opter pour comptabilité dite "super-simplifiée", ayant pour conséquence notamment de leur permettre :
- de tenir une comptabilité de trésorerie (encaissements, décaissements),
- de centraliser les écritures comptables sur le livre journal de façon trimestrielle,
- de ne pas justifier leurs frais généraux payés en espèces (parking, pourboires, etc.) dans la limite de un pour mille du chiffre d'affaires avec un minimum de 150 euros,
- d'utiliser un barème établi par l'administration fiscale pour le calcul de frais de carburant,
- d'évaluer leurs stocks de marchandises et travaux en cours de façon forfaitaire en fin d'exercice,
- d'être dispensé de produire un bilan et un compte de résultat lorsque leur chiffre d'affaires ne dépasse pas 154 000 euros (pour les activités de vente de marchandises et de fourniture de logement) ou 54 000 euros (pour les prestations de services).
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pod
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Posté - 05 avr. 2011 : 07:11:36
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Bonjour,
SI je n'ai pas amorti, c'est qu'un expert comptable m'avait dit qu'en cas de vente, la base de calcul serait la valeur nette comptable ( dépréciée par les amortissements et non le prix d'achat qui servirait de base pour le calcul de la plus-value ). ( je suis en LMNP )
Il y a déjà un post sur le sujet.
Cordialement, |
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Posté - 05 avr. 2011 : 07:28:43
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Merci a Angelle, car en effet, j'ai dressé le portrait rapidement coté comptabilité.
Pour ce qui est de ne pas amortir pur ne pas payer de plus-value, votre expert comptable est un âne.
En LMnP il est clairement écrit que le calcul de la plus-value est celle des particuliers, donc l'amortissement, à la chance et l'avantage d'ailleurs du loueur, n'entre absolument pas dans le calcul.
Si vous devez LMP en revanche, il est exact que la plus-value intègre alors les amortissements,MAIS il faut savoir que le LMP est exonéré de plus-value lorsque son chiffre d'afffaire reste inférieur a un montant qui est quand même très élevé puisqu'il est un peu en dessous de 100 000 euros, si vous êtes intéressé je vous trouverais le chiffre exact.
Quand on en est a deux studios, on en est infiniment loin. |
Édité par - ribouldingue le 05 avr. 2011 07:30:12 |
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MisterB
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Posté - 06 avr. 2011 : 22:23:49
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Bonjour,
Comme je ne suis pas certain de tout comprendre sur ce fil, je pose la question directement :
peut on exploiter 2 appartements en LMNP, à 2 adresses différentes, sur le même SIRET et ne faire qu'une seule liasse 2033 "cumul" ?
Cela simplifierait les déclaration LMNP !
@+ |
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Posté - 06 avr. 2011 : 22:43:51
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Normalement oui.
En pratique:
Si votre second meublé est dans un département différent, vous DEVEZ déclarer un établissement secondaire rattaché au premier.
C'est:
1/ Obligatoire
2/ avantageux parce que du coup étant connu vous allez payer le CFE, successeur de la taxe pro
3/ ennuyer le CFE impots qui est deja un peu ennuyé avec les LMnP et LMP et qui ne comprend pas trop pourquoi il doit faire un travail unutile qui ne lui rapporte presque rien, mais va l faire, pour la CFE
4/ et vous créez du coup un numéro SIRET secondaire, dépendant du prmeir
... qui ne vous sert à rien je vous rassure mais
5/ risque d'entrainer des confusions, comme ca m'est arrivé, et du coup vous fait fermer le numéro siret principal.
L'établissement secondaire se décalre avec une pOpi de tête, et c'est le même formaulaire qui permet de déclarer l'arrêt de l'exploitation... L'erreur est facile.
Du coup, je vous recommande fortement de respecter la loi, mais je pense que rien ne vous empêche de trainer quelques anées, voire dizaines d'années, avant de déclarer votre établissement secondaire, d'autant que a part de payer plus ca ne vous sert strictement à rien.
Dans tous les cas, quelque soit le nombre d'établissements, une seule liasse 2033 et une seule 2031 si c'est toujours le mem exploitant. |
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MisterB
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Posté - 06 avr. 2011 : 22:53:04
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C'est bien pratique.
Si on souhaite déclarer sur le même SIRET, il ne faut donc faire qu'une seule déclaration P0 (sinon on se retrouve avec 2 SIRET) ?
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Posté - 07 avr. 2011 : 07:04:09
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Non, ovus n'avez rien a faire d'additionnel, une P0 pour la premeière mise en exploitation, et c'est tout. |
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pod
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Posté - 07 avr. 2011 : 21:16:03
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Bonjour,
Pour confirmer le tout, je suis aller au CFE de Lille ( bureau 522 de la cité administrative ).
La situation :
1 studio en LMNP depuis 2008 en indivision, déclaré en BIC réél, sans amortissement
+
1 studio acheté avec le même indivisaire dans la même ville mais pas dans les memes proportions en dec 2010
Question+réponse du CFE :
Peut on déclarer le 2nd studio sur un meme siret ?
=> Oui mais il faut faire un éventuel transfert d'exploitation vers l'etablissement au + gros CA ( formulaire P2 ).
Corolaire : une seule CET Ã payer
Peut on amortir le 2nd bien si le premier ne l'a pas été ?
=> Oui
Comment est calculée la plus-value ?
=> elle est calculée dans ce cas comme une PV de particulier ( et non par rapport à la VNC )
Comment templir la déclaration ?
=> On cumule le tout..
Voila.
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Posté - 08 avr. 2011 : 07:33:52
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Les impots vous racontent un bobard en parlant de transfert d'exploitation.
Ils ont sans doute voulu dire 'transfert de la désignation de l'établissement principal' a l'établissement générant le plus fort CA.
Ceci est une pensée qui semble assez partagée par un certain nombre de centre des impots, mais n'est basé sur aucune loi.
1/ Demandez leur une justification légale si ils vous l'écrivent ou vous l'exigent
2/ J'ai fait une demande officielle et j'ai eu une réponse d'un médiateur des impots qui m'a transmis la référence légale permettant d'affirmer que c'est le contribuable qui choisit librement son premier établissement qui est le lieu de depot de sa 2033 et 2031.
Je suis en déplacement et je ne peux malheureusement pas vous fournir la référence mais ce sera fait dans deux semaines ici meme.
3/ Accessoirement, quand vous avez deux biens générant un CA a peu près équivalent, dont l'un passe devant l'autre puis derrière chaque année, comment fait-on selon cette pensée unique erronée?
4/ La définition d'un établissement principal ne fait nullement appel a un chiffre d'affaire.
citation: Oui mais il faut faire un éventuel transfert d'exploitation vers l'etablissement au + gros CA ( formulaire P2 ).
Corolaire : une seule CET Ã payer
Toute déclarationd'un nouvel établissement (cad dans un autre département sinon il n'y rien à déclarer) entraine OBLIGATOIREMENT un nouveau CFE.
Soit vous n'avez pas compris leur réponse, soit celle-ci était erronnée.
Ne vous laissez pas avoir par des promesses non écrites, en particulier.
citation: Peut on amortir le 2nd bien si le premier ne l'a pas été ?
=> Oui
C'est un choix que le contribuable fait bien par bien, ou même logement par logement si'il possède l'immeuble en entier, c'est tout a fait possible.
Ca n'a rien a voir avec le fait d'avoir un bien non amortissable avant.
La réponse est donc bien correcte.
citation: Comment est calculée la plus-value ?
=> elle est calculée dans ce cas comme une PV de particulier ( et non par rapport à la VNC ) La loi dit exactement quelque chose d'un peu différent.
Il importe souvent d'etre précis.
La plus value sera calculée selon votre statut le jour de la vente.
Si vous etes LMnP elle sera calculée en effet sur le régime des PV des particuliers, avec exonérations apres 15 ans
Si vous êtes LMP elle sera calculée selon le régime des PV des entreprises, avec l'exonération totale si vous etes LMP depuis au moins 5 ans.
citation: Comment templir la déclaration ?
=> On cumule le tout.. Oui
Euh... Méfiez vous des réponses non écritres desimpots.
Ce n'est pas par méchanceté, mais comme toujours, chacun ne connait qu'un morceau de son métier, pas tout, et on en arrive souvent a croire que parole d'inspecteur des impots est parole d'évangile, et ca amène a de gros désagréments.
Leurs réponses orale ne les engagent nullement, seules les réponses écrites les engagent.
Pour ma part je connais bien le premier sujet (transfert d'établissement principal) ayant été victime de cette croyance erronéne. Autant dire que je suis vacciné.  |
Édité par - ribouldingue le 08 avr. 2011 07:38:25 |
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