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Jacklyn44
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 Posté - 30 mai 2010 : 08:11:11
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Bonjour, j'ai lue beaucoup de sujets sur le Quitus, je lis que Le QUITUS n'existe pas en copropriété.
Je viens d'adressez un courrier au syndic pour mettre a l'ODJ la question suivante:
1 – Sur quel texte vous basez vous pour demandé aux copropriétaires de voter le quitus ?
(L’an dernier un copropriétaire, puis le syndic m’a interpellée concernant " le quitus " parce que je votais NON ?
Je sais que je vais m'attirer les foudres du Syndic ainsi que du Syndica
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 Posté - 30 mai 2010 : 09:07:12
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Je ne comprends pas bien l'intérêt.
Le quitus existe bien en copropriété comme ailleurs,c'est son existence légale et la nécessité de le mettre à l'ordre du jour annuellement qui n'existent pas.
Si le syndic ou n'importe quel porpriétaire veut mettre le quitus a l'ordre du jour, vous ne pouvez pas vous y opposer.
citation: Sur quel texte vous basez vous pour demandé aux copropriétaires de voter le quitus ? 1/ Le syndic n'a pas a vous répondre, car n'a pas a justiifer la demande de résolution avant le vote.
Posez lui la question le jour du vote.
2/ L'argument de voter ou pas le quitus sur l'existence d'un texte légal risque fort de brouiller la discussion et de vous faire perdre votre crédibilité.
Il vaut mieux voter contre et inciter les autres a voter contre pour de bonnes raisons (les responsabilité du syndic pro qu'on paye pour cela passent de lui à la copropriété ce qui n'est ni logique ni sain). |
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Jacklyn44
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Posté - 30 mai 2010 : 09:38:37
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Vous me dites : Je ne comprends pas bien l'intérêt.
Je lis sur les sites que Le syndic est responsable de ses actes pendant 10 ans... Donner un quitus, c'est une exonération de responsabilité sur l'ensemble de la gestion , ce délai de 10ans passe alors à 2 mois.
Donc cela me semble important et, comme le syndic m'a interpellé l'an dernier à ce sujet si il ny a pas de texte à ce sujet?
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Posté - 30 mai 2010 : 09:50:28
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Je répète:
Il ne faut pas voter le qutus, mais vous ne pouvez pas empecher que ce vote soit a l'ordre du jour.
Est-ce plus clair? |
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Posté - 30 mai 2010 : 10:41:57
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Jacklyn44 : le quits en coporpriété n'a aucune base juridique, c'est pourquoi le syndic ne vous répondra pas. Mais il va pleurer devant l'AG en expliquant que vous n'avez pas confiance en sa gestion, bla, bla,.....
Vous lui répondrez que vous avez renouvellé sopn contrat, signe que vous l'appréciez et qu'il est très bon !!
Mais attention, si vous votez le quitus sur sa gestion, ce quitus le couvrera devant le tribunal, car l'AG aura voté la dessus.
Pour vous faire une idée des dangers évidents du quitus, allez sur le site de l'ARC, vous y trouverez des réponses à opposer à votre syndic. |
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Jacklyn44
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Posté - 30 mai 2010 : 11:50:25
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Je vous remercie des conseils effectivement je préciserai que je renouvelle son contrat; cette année justement.
C'est ces conseils que j'attends je me doute qu'on ne va pas me faire de cadeaux, le syndica compris.
Je ne vote pas le Quitus mais je veux surtout que tous les copropriétaires soient informés.
Merci |
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Posté - 30 mai 2010 : 12:15:56
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Jacklyn44 : que veut dire le "JE" renouvelle son contrat ??? SEULE l'AG décide ou non de renouveller le contrat du syndic. Un copro. lamda comme le CS peuvent proposer un ou plusieurs autres contrat à l'Odj. |
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Posté - 30 mai 2010 : 12:41:30
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Certainement :
JE vote pour le RENOUVELLEment de son contrat. |
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Jacklyn44
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Posté - 30 mai 2010 : 13:56:16
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j'ai omis le mot "vote".
Nous allons effectivement voter le renouvellement du contrat du syndic lors de l'AG, je le voterai.
Nous n'aurons pas d'autres contrats de proposer et ce sera pour trois ans.
(j'aimerai mais nous ne serions que 4 ou 5? que ce soit pour une année renouvelable, sur 100 copropriétaires)
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nefer
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Posté - 30 mai 2010 : 14:31:47
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renouvellement: cela n'existe pas
il s'agit de la désignation du syndic |
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GĂ©dehem
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Posté - 30 mai 2010 : 21:45:57
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Dire aujourd'hui que le "quitus" n'a aucune base juridique est tout aussi idiot ridicule que de dire que la terre est plate ... ou que mĂŞme ronde elle ne peut tourner !!! 
Il faudrait donc en finir une fois pour toute avec cette histoire qui, elle, n'a "aucun fondement juridique" ! 
La décharge de responsabilité du mandataire a pour base juridique les dispositions du Code civil sur le mandat (C.civ art.1984 et s), quel que soit le domaine du moment qu'il y a délégation de pouvoir.
En sa qualité de mandataire du syndicat, le syndic doit, conformément aux dispositions de l'article 1993 du Code civil, justifier auprès de son mandant qu'il a accompli normalement sa mission, donc satisfait à ses obligations, en demandant à l'assemblée générale :
- d'approuver sa gestion;
- de lui en donner ensuite le quitus.
L'approbation de la gestion – en d'autres termes la reddition de compte au sens du Code civil (dans le sens "rendre compte")– a pour résultat d'entériner l'ensemble des actes du syndic pour l'exercice écoulé, alors que le quitus a une portée bien différente puisqu'il a pour effet de dégager la responsabilité contractuelle du syndic à l'égard de son mandant pour l'accomplissement de l'ensemble de sa mission.
C'est une autre question que de débattre de sa nécessité en copropriété, à partir du moment où le syndic mandataire a l'obligation de souscrire une assurance RCP, et surtout parce que, quand bien même le syndic rendrait compte de sa gestion, il sera quasi impossible au syndicat de démontrer 6 mois plus tard, ou plus, que l'acte litigieux n'était pas couvert par le 'quitus'.
Le mandataire étant assuré afin de réparer les conséquences de ses éventuelles erreurs ou fautes dont le mandant sera tenu pour responsable (L.art.14), force est de constater que le syndicat ne l'est pas vis à vis de son syndic.
Il faut le dire et le redire : le refus du quitus au syndic assuré en RCP c'est une assurance pour le syndicat.
Pour un ouvrage où l'entreprise est couverte pour elle-même pas sa 'décennale', le syndicat se doit d'être couvert pour lui-même par une assurance DO (dommage ouvrage).
De la même façon ici : le syndic étant assuré pour lui-même par sa RCP, le syndicat doit s'assurer pour lui-même : le refus du quitus, qui est sa "DS" (Dommage Syndic).
LE REFUS DU QUITUS EST UNE ASSURANCE POUR LE SYNDICAT ... celle de toujours pouvoir engager la responsabilité de son mandataire si par malheur le syndicat devait réparer un préjudice subit par un copropriétaire ou un tiers en raison d'une faute du syndic.
Comme précisé par d'autres, il n'existe pas de "renouvellement" d'un mandat du syndic.
Le mandat d'un syndic est à durée déterminée. La désignation "à nouveau" du syndic sortant s'entend pour un nouveau mandat, distinct du précédent et éventuellement dans d'autres conditions, précédent mandat qui a pris fin automatiquement
NB : le "quitus" est totalement étranger à la façon dont le syndic a exécuté son mandat. Ce n'est pas du tout une appréciation sur la qualité de ses prestations.
Il s'agit d'un acte juridique qui vaut "transfert de responsabilité" :
En donnant mandat au syndic, le syndicat lui délègue ses pouvoirs ET sa responsabilité pour les actes de gestion et d'administration.
En donnant 'quitus' au syndic, on fait retour vers le syndicat de la responsabilité des actes engagés par le syndic.
Le quitus n'ayant aucun lien avec la qualité des prestations du syndic, il est sans lien avec sa désignation pour un nouveau mandat, la majorité étant satisfaite de lui ....
Jacklyn, ce n'est pas au syndic qu'il faut vous adresser : c'est au CS et aux copropriétaires, par une note "neutre" expliquant ce qu'est le quitus sur un plan juridique, et que donner quitus au syndic, qui n'est pas appréciation de la qualité de ses actes et de sa gestion, va à l'encontre des intérets du syndicat, donc de ceux des copropriétaires, s'agissant d'une ASSURANCE pour le syndicat de même niveau que la RCP du syndic.
Accessoirement, on peut noter que la première chose vérifiée par l'assureur RCP c'est le vote du quitus ... afin d'envoyer une fin de non recevoir lors d'une demande d'indenisation par un syndicat condamné en raison d'une faute du syndic ... 
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Édité par - Gédehem le 30 mai 2010 22:19:24 |
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