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kerso4
Contributeur actif
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 Posté - 03 juin 2010 : 14:36:06
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BOnjour,
Pour ceux qui me suivent depuis qq temps, sachez que j'ai fait délivrer un congé pour vente par huissier il y a 3 mois. Mon locataire n'a jamais répondu à la proposition d'achat que je lui ai faite.
Je passe les détails mais j'ai découvert il y a une semaine qu'il partait aujourd'hui. Rdv pris, signature de l'EDL de sortie, récupération des clefs (ouf!!!).
Ca y est, j'ai mon appart, et je vais le mettre en vente. Je connais les détails comme quoi je ne peux pas le vendre moins cher que le prix proposé à mon ancien locataire (sauf à le lui proposer avant, ...)
Ma question est la suivante : Si je n'arrive pas à vendre mon appart (prix trop élevé), ou si je désire finalement le remettre en location, que faut il que je fasse.
Car au final, ma démarche pourrait être assimilée à une magouille destinée à virer mon locataire pour le remplacer par un autre. certe, il ne payait pas ses loyers (ou de façon épisodique), et plutot que de me lancer dans une bataille judiciaire, j'ai opté pour le congé pour vente.
Maintenant, j'ai qd même le droit de changer d'avis et de le remetttre en location. Peut etre faut il que je le lui repropose à la location? Merci de vos retours et précision.
PS : J'ai aussi décidé de faire des travaux (pour mieux le vendre ou le relouer).
Cordialement
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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 Posté - 04 juin 2010 : 20:41:36
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il faut que vous puissiez justifier ce revirement dasn quelques mois: visites des agences, pas de proposition d'achat, etc ...
si l'affaire vient devant un juge, c'est lui et lui seul qui jugera sur pièces si votre decision est valable et si le congé donné etait bien valable (pour la raison donnée) au moment ou vous l'avez donné. |
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 Posté - 04 juin 2010 : 21:00:25
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citation: Maintenant, j'ai qd même le droit de changer d'avis et de le remetttre en location C'est à mon avis le meilleur moyen de prouver votre fraude.
Sans un mandat de vente a une agence pendant qqs mois, et des propositions recues en dehors de votre fourchette, avec un prix que vous pouvez démontrer dans le marché, vous pouvez aller au devant de qqs désagréments.
Je crains que vous ne puissez pas plaider le droit à changer d'avis devant le congé donné a un locataire.
Vous pouvez en revanche plaider une situation d'absence d'acheteur au prix du marché.
Pendant la vente, aucune charge n'est déductible fiscalement. |
Édité par - ribouldingue le 04 juin 2010 21:01:40 |
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setti
Nouveau Membre
45 message(s)
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Posté - 05 juin 2010 : 01:54:07
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Si vous souhaitez toujours vendre mais en changeant un élément (le prix de vente ou séparation de lots) vous avez l'obligation de le signaler à votre ancien locataire par LRAR à l'ancienne adresse connue. Ceci durera jusqu'à la vente du bien.
Dans le cas où vous changez d'avis et ne souhaitez plus vendre il faudra prouvez votre bonne foi. En cas de litige, hypothèse où l'ancien locataire découvre que vous ne vendez plus,le juge appréciera si vous avez véritablement essayé de vendre le bien ou non (annonce publicitaire, mandat donné à une agence, prix en corrélation avec le marché).
Le délai entre le départ du locataire et la remise en location doit être sérieux, si vous le remettez en location 2 semaine après il est claire que vous n'avez fait aucun effort pour le vendre.
La sanction est le paiement de dommages et intérêts à votre ancien locataire.
En conclusion vous n'avez pas le droit de changer d'avis sans raisons. |
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kerso4
Contributeur actif
177 message(s)
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Posté - 05 juin 2010 : 18:09:49
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Bonjour et merci pour votre aide.
Je viens de signer aujourd'hui un mandat de 3 mois en exclusivité dans une agence. Donc impossible de relouer l'appartement avant début Septembre!
En parallèle, je viens de lancer aussi de gros travaux de rafraichissement (Eau, électricité, sol, peinture mur, faux plafond), bref, une mise à neuf de l'appartement (de la chambre de bonne en fin de compte).
Le prix proposé à la vente dans l'agence est donc largement supérieur au prix proposé à mon locataire (mais tout en restant dans les prix du marché).
J'ai donc toute latitude pour revoir mon prix à la baisse (sans en informer mon ancien locataire tant que mon prix de vente reste supérieur au prix proposé à mon ex locataire)!
Question : Je vais avoir pour 4500€ de travaux. Ce montant peut il etre déduit de mes revenus locatif ou bien entre-t'il en compte dans le prix de revient de l'appartement (pour le calcul de la plus value)? Ai je le choix ou pas car je doute que je puisse cumuler les 2 avantages!
Merci de vos retours. |
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Posté - 05 juin 2010 : 18:38:01
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Pendant la vente, aucune charge n'est déductible fiscalement (deja dit).
Vous pourrez les déduire de la plus value si toutefois vous n'utilisez pas la déduction forfaitaire qui peut etre plus intéressante. |
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kerso4
Contributeur actif
177 message(s)
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Posté - 05 juin 2010 : 19:14:12
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Ok merci.
Et dans le cas ou je ne mettais pas mon appart en vente, j'aurai eu le choix???? ou bien c'est tjs ajouté au prix de revient de l'appart? |
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Posté - 05 juin 2010 : 19:18:33
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Si vous avez donné congé pour vente, il n'y a plus de location, donc par définition plus de charges déductibles des loyers puisque pas de loyer.
Si vous aviez fait ces travaux pour ASSURER le maintien du loyer ou son augmentation, en revanche, et à condition que cela ne soit pas de la reconstruction ou de l'agrandissement, oui, ces travaux auraient été déductibles. |
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Posté - 05 juin 2010 : 19:20:33
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De même pendant tout le temps de la vente, il est clair que les charges locatives et non locatives, l'assurance, toutes dépenses liées au bien ne sont plus déductibles, pas plus que les diagnostics, les frais divers d'agence ou autres, y compris intérêts d'emprunts.
Faites bien la séparations entre les diverses périodes. |
Édité par - ribouldingue le 05 juin 2010 19:30:21 |
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kerso4
Contributeur actif
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Posté - 05 juin 2010 : 19:43:10
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Ok, merci pour toutes ces précisions. |
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