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Posté - 14 juin 2010 : 18:36:46
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J'ai fait savoir au Syndic que je lui adressais par courrier RAR un projet de résolution concernant l'adoption par l'AG d'un règlement de fonctionnement du Conseil syndical. Celui-ci me répond que ce point ne fait pas l'objet d'une résolution car le fonctionnement du conseil syndical est prévu par la loi (cf code de la copropriété article 21 du 10 Juillet 1965 et article 22 du décret du 17 Mars 1967). Comment faire adopter un RFCS dans la copropriété, car les articles contenus dans le RC sont très limités et insuffisants.
D'autre part, est-ce normal que cet ordre du jour parte à la duplication sans que les membres du Conseil Syndical l'ait vu. Peut-être le Pdt l'a-t-il eu ? mais il ne communique pas avec tous les Conseillers. A ce jour, je n'ai pas eu connaissance également des annexes adressées aux copropriétaires. Est-ce normal ? Merci de votre réponse car l'ordre du jour doit partir après demain.
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Posté - 14 juin 2010 : 22:09:22
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citation: Celui-ci me répond que ce point ne fait pas l'objet d'une résolution car le fonctionnement du conseil syndical est prévu par la loi (cf code de la copropriété article 21 du 10 Juillet 1965 et article 22 du décret du 17 Mars 1967). Comment faire adopter un RFCS dans la copropriété, car les articles contenus dans le RC sont très limités et insuffisants.
le syndic vous a "baladé" sur deux points : il n'a pas à juger de l'opportunité ou pas d'une mise à l'OdJ demandée dans les règles par un proprio. Second point, citation: Article 21
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.
Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
Article 22 Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire
ce n'est pas la loi, mais le RDC qui dicte les règles de fonctionnement et si ce RDC est imprécis, une AG peut effectivement voter ces règles. Donc votre demande associée à un projet (?) est tout à fait justifié.
Le syndic n'a pas (pour l'instant) obligation de faire duplication au CS, mais dans les tous prochains jours, l'OdJ devra être élaboré avec le CS.
Quant aux annexes comptables elles sont obligatoires pour prendre la décision.citation: Article 11 Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ; 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;
6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26 (1), 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;
8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;
9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ;
10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en vertu de l'article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l'assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;
11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot ;
12° Le projet de convention et l'avis du conseil syndical mentionnés au second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ou la teneur de la délégation prévue à la deuxième phrase du premier alinéa de ce même article ;
13° La situation financière du ou des services dont la suppression est envisagée en application de l'article 41-4 de la loi du 10 juillet 1965.
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domos
Contributeur débutant
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Posté - 17 juin 2010 : 11:35:38
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bonjour, je m'immisce dans le sujet pour demander une précision jusqu'à quel moment peut-on demander d'ajouter une résolution à l'ODJ. J'ai lu qu'on pouvait le faire tout au long d'une année, mais je n'ai pas réussi à trouver la "date limite"; j'ai seulement lu que ,s'il est trop tard, la résolution est renvoyée à l'AG suivante. mais "trop tard" c'est quand ?? merci de vos avis |
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Posté - 17 juin 2010 : 11:58:49
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citation: Article 10 du Décret
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
A l'occasion de chaque appel de fonds qu'il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle les dispositions de l'alinéa précédent.
donc trop tard, c'est lorsque les convocations sont pretes à partir après que l'ODJ ait été élaboré, soit environ 45 jours avant l'AG (variable suivant les syndics....). Donc il faut envoyer par LRAR une question dès que vous etes pret. Il n'existe plus de date temporelle pour le plus tard. |
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nefer
Modérateur
14628 message(s) Statut:
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Posté - 17 juin 2010 : 11:58:51
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c'est laissé à l'appréciation du syndic
et cela dépend de la résolution que vous demandez
ne pas oublier d'indiquer :
le texte de la résolution les documents necessaires pour la prise de décision le projet de résolution |
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domos
Contributeur débutant
54 message(s) Statut:
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Posté - 18 juin 2010 : 09:36:17
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citation: Initialement posté par nefer
c'est laissé à l'appréciation du syndic
c'est bien ce que je pensais : il fait (encore) ce qu'il veut
merci à vous |
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Posté - 18 juin 2010 : 11:47:10
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nefer écrit : citation: c'est laissé à l'appréciation du syndic
ce n'est pas tout à fait vrai.... le syndic a obligation de mettre à l'OdJ sous 2 réserves : 1- que cela arrive à temps et encore il doit mettre à l'OdJ de la suivante 2- que la question et le projet de résolution soient bien "mis en forme" |
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s) Statut:
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Posté - 18 juin 2010 : 11:52:51
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Revenons à l'objectif du RFCS : faire fonctionner correctement un CS. Si la démarche vient du président du CS, il suffit que ce RFCS soit voté au sein du CS : engagement moral des membres à le suivre, pourquoi pas. Dans le cas contraire, qui semble être celui de Louise Bourles, une personne extérieure au CS considère que le CS ne fonctionne pas bien et veut redresser la situation par un vote de RFCS en AG : échec assuré, car les acteurs (le président et les membres du CS ne tolèreront pas un diktat de l'AG). Louise Bourles, je comprends que vous êtes membre du CS, en opposition avec le président du CS (ne communique pas ....). A vous de régler la question en interne. Si échec, bon courage, il faut obtenir du CS le changement de président, ou encore de l'AG un renouvellement du CS. Le RFCS sert tout au plus à fixer des règles de fonctionnement, il ne transforme pas un président de CS omnipotent en personne de confiance et démocrate.
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Posté - 18 juin 2010 : 12:10:14
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citation: Si la démarche vient du président du CS, il suffit que ce RFCS soit voté au sein du CS NON : citation: Article 22
A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 18 juin 2010 : 16:18:19
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est il utile de débattre en AG sur la fréquence des réunions du CS ? sur l'engagement de transparence du président ? ce sujet nous a déjà bien occupé. La majorité des rdc sont minalistes sur le CS. Les CS qui ont du mal a bien fonctionner peuvent trouver un intérêt à définir un mode de fonctionnement. Il ne faut pas pour autant tomber dans un piège : demander à l'AG à se prononcer sur un fonctionnement détaillé. Je peux vous assurer que je prendrais très mal qu'une AG cherche à m'imposer une façon de travailler, en votant par exemple un RFCS demandant une réunion mensuelle. Je réagirais immédiatement en disant que si un tel carcan était voté, j'arrêterai mes activités CS. De toute façon, ce genre de débat ne peut arriver que lorsqu'il y a une crise de confiance. Un CS apprécié, rendant compte de sa mission en toute transparence, moteur dans les orientations à prendre, un président mettant systématiquement en diffusion toutes les informations échangées entre lui-même et le syndic, sont les conditions nécessaires et suffisantes pour le bon fonctionnement d'un CS. Libre à chacun de décider si un RFCS est indispensable à cet objectif. |
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Posté - 03 juil. 2010 : 03:06:59
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Je reprends mon post. J'ai demandé au syndic de porter ce projet de résolution à l'ordre du jour. Comme indiqué ci-dessus il m'a répondu que ce n'était pas utile car réglé par le code de la copropriété article 21 du 10 Juillet 1965 et article 22 du décret du 17 Mars 1967). Je lui ai envoyé un courrier en RAR avec 5 projets de résolution dont celle-ci, il a bien porté les 4 autres mais pas celle concernant le RFCS. Que puis-je faire pour que ce projet de résolution fasse partie de la prochaine Assemblée ? Elle doit avoir lieu fin août 2010. Mespres : je suis d'accord avec vous, mais vos principes ne sont pas ceux de notre Pt. qui s'est trouvé 2/3 CS qui sont plutôt suiveurs+ 1 qui n'est jamais présent aux réunions et 2 exclus de tous les échanges. Que faire ? |
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Posté - 03 juil. 2010 : 07:49:43
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faites une lettre de mise en demeure, lui rappelant l'"article 10 du décret en spécifiant qu'il n'appartient pas au syndic de juger de l'opportunité ou non de la question. l'AG tranchera....
citation: Article 10
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale.
le texte est clair... le temps du verbe est au présent et non au conditionnel. S'il refuse, vous n'avez que le tribunal . Ca c'est la grande difficulté avec les syndic pro (et parfois non pro ) : s'ils ne veulent pas, ils comptent sur le phénomène d'abandon du proprio.... |
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Posté - 03 juil. 2010 : 11:02:29
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1 - OK je vais faire ce courrier pour le RFCS 2 - Je constate également qu'un autre copropriétaire a demandé de porter un projet de résolution demande : " la prise en charge par le cabinet x des condamnations que pourraient subir le syndicat suite aux actions menées par Mx et Mme Y (couple de gardiens licencié) devant le Conseil des Prudhommes". Y-a-t-il une raison juridique qui expliquerait que le Syndic ait retiré ce projet de résolution ? 3 - A la lecture des annexes reçues par courrier, mais que le Syndic avait refusé de me transmettre avant duplication son logiciel ne le permettant pas (!!!) : - relevé détaillé des dépenses 580 192.38 € (document sur lequel j'ai travaillé en faisant le contrôle des factures) et pour lequel j'avais fait quelques remarques - Annexe 2 : opérations courantes 559 965.74 + charges opérations exceptionnelles de 27610.27 (comprenant un AN. de 26 988 € Exercice antérieur) = soit 587 576.01 € - Annexe 3 : charges pour opérations courantes 552 582.11 € Les textes prévoient que les charges de l'annexe 2 et 3 doivent être identiques, ce n'est pas le cas. L'AG ayant lieu fin août, faut-il tenter d'obtenir des éclaircissements avant cette date : avec un courrier LRAR ou ? Merci pour vos conseils |
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Posté - 03 juil. 2010 : 12:06:13
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effectivement l'annexe 3 était l'annexe 2 éclaté par clé de répartition, il vaudrait mieux que le résultat de l'exercice soit identique....
vous pouvez par lettre simple demander des explications (le LRAR ne vous amenera rien de plus) en précisant que vous réitererez ces questions à l'AG. Ainsi à l'AG, il ne pourra pas dire qu'il n'était pas prévenu. Le seul interet du LRAR c'est qu'il ne pourra pas vous répondre qu'il n'a rien reçu et vous évitez de passer pour une ....
il n'est pas contraint de vous fournir des explications avant l'AG : les textes disent que vous avez accès aux documents, pas que le syndic doivent répondre à vos questions, sauf pour les membres du CS... quant au point 2, il n'a pas le droit de le refuser, sachant que si la résolution devait être prise elle serait illégale et sans effet. Le syndic n'est que le DRH du syndicat, donc aux prudhommes, c'est le syndicat qui est concerné. Par contre, si le SDC estime l'action du syndic contraire aux intérets du syndicat, il doit par une résolution en AG ester en justice contre son syndic une fois que les jugements des prudhommes sont terminés... |
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Posté - 05 juil. 2010 : 13:21:39
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Suite de ma demande de porter à l'ODJ de la prochaine Assemblée fin 8.2010, un projet de résolution concernant l'adoption d'un règlement de fonctionnement du Conseil Syndical, le Syndic me répond en LRAR, que "l'organisation du Conseil Syndical est prévue par la Loi (cf. code de la copropriété article 21 du 10 juillet 65 et article 22 du décret du 17 mars 1967). Si vous souhaitez apporter des modifications, il faut que celles-ci soient demandées par la majorité du Conseil Syndical". En conséquence de quoi, cette demande ne peut faire l'objet d'une résolution. Comme je l'avais déjà signalé dans un précédent post, cette réponse m'avait déjà été faite par courrier électronique. Je lui ai répondu qu'il n'avait pas à juger de l'opportunité ou non d'un projet de résolution. Il m'envoie donc cette lettre recommandée. A votre avis pourquoi dit-il que les modifications doivent être demandées à la majorité du Conseil Syndical ? Je me proposais de lui répondre ceci : "Je vous rappelle que ce n'est pas la loi, mais le Règlement de Copropriété qui dicte les règles de fonctionnement du Conseil Syndical et si ce Règlement de Copropriété est imprécis, l’AG peut voter ces règles. Si ceci avait été possible au sein du Conseil Syndical durant ces dernier mois, je n’aurais pas demander d’inscrire cette résolution à l’Assemblée Générale. Je vous mets donc en demeure de bien vouloir porter à l’Ordre du Jour, ce projet de résolution. " Les spécialistes ont-ils un avis ou une suggestion par rapport à cette proposition de réponse ? Que lui répondre par rapport à l'argument de la majorité du Conseil Syndical pour apporter des modifications ? Merci beaucoup pour votre aide. |
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s) Statut:
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Posté - 05 juil. 2010 : 16:41:51
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Autant les propos de Louise Bourles sont juridiquement fondés, autant je m'interroge sur la finalité de ses actions. En résumé, il s'agit de faire voter par l'AG un RFCS dont le président du CS ne veut pas. L'AG se prononce pour : il s'agit d'un désavoeu, quelle sera la réaction du président du CS ? L'AG se prononce contre : n'est ce pas un vote prévisible ?
Si Louise Bourles veut continuer à ferailler, il suffit de demander au syndic sur quelles lois il se fonde pour justifier ses propos : il n'en trouvera pas. Il "suffira" ensuite de saisir le TGI pour faire annuler l'AG. Mais pour quel bénéfice ?
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Posté - 05 juil. 2010 : 19:21:57
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Je comprends Mespre vos interrogations, mais lors de la prochaine AG nous allons devoir choisir notre syndic et les conseillers syndicaux. Il faut assainir la situation dans notre copropriété qui est livré depuis quelques années à des luttes intestines. Pourquoi pensez-vous que l'Ag voterait contre, en quoi cela vous parait prévisible ?
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Posté - 06 juil. 2010 : 07:59:31
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la réponse du syndic est dans l'erreur et il gagne du temps, seul maintenant le TGI peut solutionner.
Si vous allez élire syndic et CS, faites vous élire au CS et travailler de l'intérieur... |
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s) Statut:
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Posté - 06 juil. 2010 : 11:50:54
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votre syndic demande à tort que la résolution vienne d'un CS majoritaire. Dont acte : cela posant problème, j'en déduis que le CS ne veut pas de votre RFCS. A supposer que la résolution soit à l'OdJ, l'AG sera amenée à voter une résolution contre l'avis du CS : le CS sera désavoué. les copros ne veulent plus du CS en place ? Voter votre RFCS, contre la volonté du CS, revient bien à débarquer le CS. Comme le dit Rambouillet, rentrez au CS pour faire adhérer ses membres à vos idées. |
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Posté - 23 juil. 2010 : 13:52:53
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Je vous ai indiqué dans mes mails précédents les courriers envoyés au Syndic en place à propos d'une demande de projet de résolution concernant le fonctionnement du Conseil Syndical. Rappel : Le projet de résolution est formulé ainsi : (L'assemblée générale des copropriétaires du 30/8/2010 adopte le projet de règlement de fonctionnement du Conseil Syndical comme le prévoit l'art 22 du décret du 17/03/1967 "a moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du Conseil Syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'AG à la majorité de l'article 24 de la loi du 10/7/65"). Le projet de règlement est joint à la convocation.
Que faire juridiquement devant un tel entêtement ? et si j'ai bien lu les textes une interprétation éhontée des loi et décret.
Comme je l'ai indiqué dans mes précédents mails, le syndic n'a pas porté cette résolution à l'ODJ. Devant ma mise en demeure de le faire, voici la réponse qu'il m'adresse aujourd'hui (Son conseil est la FNAIM) - L'Assemblée Générale peut prévoir l'organisation et le fonctionnement du Conseil Syndical lorsque le règlement de copropriété ne le prévoit pas conformément à l'article de loi0. Hors ce n'est pas le cas pour notre copropriété. L'AG peut débattre des modifications de cette organisation mais la demande doit faire l'objet d'une résolution précise et non sur un résolution générale sur le fonctionnement global. Il importe en outre au demandeur de présenter la résolution précise à adopter. De plus, cette résolution doit être adoptée à l'unanimité des copropriétaires, celle-ci correspondant à une modification du R.C. (fin de la réponse)
A ce jour, aucune AG n'a recueilli l'intérêt de tous les copropriétaires. De plus, nous vous informons que les ordres du jour complémentaires n'existent plus. |
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Posté - 23 juil. 2010 : 16:28:47
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vous n'avez en l'espèce que le tribunal pour vous faire entendre raison : il n'a pas à juger de l'opportunité de la demnde de mise à l'OdJ dans la mesure où elle est présenté légalement.
autre solution déjà dite : changer de syndic (votre projet), rentrer au CS, et ensuite représenter par le biais du CS votre projet. |
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