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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Sujet  |
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xavpav
Nouveau Membre
2 message(s)
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 Posté - 09 juin 2009 : 23:46:01
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Bonjour à tous,
J'espère que vous pourrez m'aider... et vais essayer de vous exposer le problème assez succintement!
Un particulier a divisé l'année dernière un bien qu'il avait en 2 lots pour les vendre séparément. Le premier comprend une maison avec jardin, le 2ème un commerce et sa réserve. Très pressé pour vendre et ne se souciant de la suite, il a fait rédiger le règlement de copropriété au moment de la vente du premier lot (la maison). L'acquéreur de ce lot a ainsi pu notamment négocier une limitation drastique des activités du commerce. Le fond de commerce, qui appartenait au vendeur également, a été cédé juste après la première cession, précisant dans son bail le liant au vendeur (toujours propriétaire du 2ème lot alors) les fameuses limitations d'activité.
4 mois plus tard, j'ai donc signé par acte authentique l'acquisition du dit commerce dont l'activité est limitée de la façon suivante via le règlement de copropriété et le bail:
"Le commerce ne pourra exercer comme activité que celle de cours des halles (fruits et légumes) ainsi que toutes autres activités à l'exception des activités suivantes: restaurant, boulangerie, boucherie, charcuterie, poissonnerie et plus généralement toutes activités pouvant générer des nuisances par le bruit ou les odeurs".
Période de crise oblige, mes locataires ont quelques difficultés et souhaitent trouver un repreneur. L'activité de fruits et légumes, notamment dans un quartier très populaire, ne fonctionnant pas vraiment, un repreneur s'est présenté à eux, avec d'excellentes garanties, mais souhaitant exercer sur 1/3 du local une activité de boucherie (car celui est entre autre doté D'UNE GRANDE CHAMBRE FROIDE) et concerver le reste en cour des halles. D'où mon post...
Plusieurs choses m'interpellent:
1) tout d'abord, si le local commercial est sur la rue principale, je tiens à préciser que la maison, elle, ainsi que son jardin donnent sur une rue parallèle par laquelle pénètre les habitants. Les 2 batiments sont en effet en disposition inversée entre les 2 rues: quand la boutique est large sur la rue, la maison elle n'est que peau de chagrin et inversement sur la rue parallèle. Aussi, la maison n'a-t-elle sur la rue du commerce qu'une simple fenètre (jamais ouverte) pour un batiment de 3m de large au dessus du commerce. Les nuisances ne peuvent donc être que très limitées.
2) une cour des halles n'est pas vraiment un endroit sans bruit et sans odeur par définition d'où le paradoxe de la clause limitative du règlement.
3) enfin, le copropriétaire possédant la maison ne souhaite pas qu'on touche à cette clause ou simplement, sans la modifier en profondeur, accepter l'activité partielle de boucherie (pour restaurant et poissonnerie je peux le comprendre... pour le reste!!!)
Etant dans la règle des copropriétés à 2 lots, nous avons il me semble un droit de vote égal...
- Quels sont mes risques si je soutiens la reprise, notamment via la rédaction d'un nouveau bail?
- Quels sont les risques du repreneur alors?
- Puis je faire modifier cette clause du règlement de copropriété d'une manière ou d'une autre?
- Puis je passer outre la dite clause, considérant qu'en cas de procès de mon copropriétaire, il aura à prouver la charge de la nuisance pour lui (qui est très loin d'être flagrante) et à expliquer son refus de laisser l'activité partielle de boucherie?
C'est un peu le flou... et j'aimerais aider mes locataires sortants qui sont très sympas au demeurant
MERCI POUR VOTRE AIDE !!!!!
ET DESOLE POUR LE PAVE!!!
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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1
Posté - 10 juin 2009 : 11:59:43
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Cette clause du RDC limitant la libre disposition d'un local destiné au commerce est conforme.
Lorsque vous avez acheté vous ne l'ignoriez pas. Elle s'applique donc à vous comme à tous les copropriétaires, que vous soyez 2 ou 50.
Elle est convention entre vous. Les éléments matériels que vous exposez ne changent rien du tout à cet accord que vous avez librement accepté en devenant propriétaire.
Elle n'est pas modifiable, sauf à l'unanimité des voix du syndicat, que vous soyez 2 ou 50.
Il n'y a pas de voie de recours possible, un juge n'ayant pas compétence ici pour modifier une clause de RDC restrictive sans être abusive.
J'ajoute que si vous passez outre vous avez toutes les "chances" d'être condamné, le bail résilé l'activité étant non conforme au RDC.
La clause est claire : l'activité "boucherie" n'est pas autorisée, point !
L'autre copropriétaire n'a rien à démonter Il lui suffit de présenter le RDC pour appuyer sa requête !
Si la rue est en sens interdit, personne n'a à démontrer pourquoi c'est un sens interdit ni si cela gene si onpasse quand même : vous n'avez pas à passer dans un sens interdit puisque c'est interdit par une réglementation.
Boucherie interdite par RDC = c'est interdit.
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Édité par - Gédehem le 10 juin 2009 12:09:56 |
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xavpav
Nouveau Membre
2 message(s)
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 2
 Posté - 10 juin 2009 : 19:27:48
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Merci pour votre réponse... Un peu perplexe cependant, j'ai fouillé sur le web et ai trouvé le commentaire suivant:
"Lorsque le règlement de copropriété énonce que tel local est à usage de tel commerce le copropriétaire qui souhaite exercer une autre activité devra en demander l'autorisation en assemblée générale.
Précisons d'abord que cette clause a été jugée licite par la jurisprudence. Elle présente un intérêt important pour les copropriétaires car elle permet de se prémunir contre la pratique de commerces tels que la restauration qui entraîne souvent des nuisances pour la copropriété.
Il faudra cependant que le refus d'autorisation soit justifié par l'existence de telles nuisances. En effet, dans le cas contraire, le copropriétaire, objet du refus, pourrait assigner le syndicat pour abus de majorité."
Qu'en pensez vous? est ce réalisable dans mon cas?
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jp26
Nouveau Membre
24 message(s)
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3
Posté - 12 juin 2009 : 18:24:30
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passer par l'abus de majorité c'est tout à fait faisable........en 4 ou 5 ans ed procédure et sans aucune garantie de réussite |
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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4
Posté - 13 juin 2009 : 18:12:13
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citation: Initialement posté par xavpav
... j'ai fouillé sur le web et ai trouvé le commentaire suivant:
il faut toujours donné ses sources car on lit tant de choses sur le net ... |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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5
Posté - 13 juin 2009 : 19:26:55
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xavpav, il ne faut pas confondre 2 choses :
- la clause du RDC qui liste les activités autorisées.
- la clause du >RDC qui intedit certaines activités.
Dans le 1er cas, comme dans la généralité des cas oùl'activité "commerce" est possible, le changement d'activité doit être autorisé par l'AG (changement d'usage/destination d'un lot).
Dans le 2ème, telles activités sont expressément interdites :
""Le commerce ne pourra exercer comme activité que celle de cours des halles (fruits et légumes) ainsi que toutes autres activités à l'exception des activités suivantes: restaurant, boulangerie, boucherie, charcuterie, poissonnerie ...."
La chose est claire : restaurant, boulangerie, boucherie, charcuterie, poissonnerie = interdit !
Etant interdites par le RDC, l'acceptation par l'AG d'une activité interdite implique une modif du RDC prise ici à l'unanimité. |
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