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ainohi
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 Posté - 01 juil. 2010 : 09:34:28
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Dans la situation actuelle, il n'est pas question de démission ni de résiliation, il faut simplement désigner un syndic pour une période qui commencera lorsque le mandat du syndic actuel aura expiré. Ce peut être le même ou un autre mais, quoi qu'il en soit, il ne peut y avoir ni renouvellement ni prorogation tacite. Un non renouvellement n'est donc ni une démission (de la part du syndic), ni une résiliation (de la part des copropriétaires). Il n'y a donc pas d'obligation de respecter un délai de préavis.
Les termes de la décision de nomination du syndic inscrite sur le PV d'assemblée ou le contrat de mandat signé avec le syndic doivent indiquer quand doit se terminer le mandat en cours. Ce peut être à une date fixe, ce qui est recommandé par les textes, ou le jour de l'assemblée de désignation, solution consacrée par l'usage mais qu'il conviendrait d'abandonner.
Il est difficile de ne pas continuer avec le même syndic quelle que soit l'augmentation à subir si l'on n'a pas prévu une solution alternative.
4% dans la situation actuelle sont excessifs, à moins que les honoraires du syndic soient à un tarif excessivement bas, ce qui peut arriver et alors, le retour à un juste prix est justifié. Mais l'argument, "dans l'absolu, 4% par copropriétaire, ce n'est pas grand-chose" est inacceptable. |
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poum
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Posté - 01 juil. 2010 : 09:53:05
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A mon avis, en lançant le pourcentage de 4 %, le gestionnaire a choisi un taux d'augmentation haut pour pouvoir baisser ensuite si nous avions protesté.
Si on dit rien, les 4 % passent et si on refuse le gestionnaire baisse et tout le monde est content...
Ceci dit nous sommes dans une résidence sans impayés notables, pas de chauffage collectif, pas de gardiennage, des compteurs d'eau gérés directement pas la société de distribution d'eau, donc un travail demandé au syndic moindre que dans certaines copros.
Question additionnelle : la copro a intenté une action en justice contre le promoteur au sujet d'infiltrations d'eau dans certains appartements.
Cette action dure depuis 3 ans.
Est ce que les syndics prennent un pourcentage sur les frais d'action en justice (appel de fonds pour payer l'avocat de la copro) ? |
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ainohi
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Posté - 01 juil. 2010 : 11:42:33
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citation: Initialement posté par poum
A mon avis, en lançant le pourcentage de 4 %, le gestionnaire a choisi un taux d'augmentation haut pour pouvoir baisser ensuite si nous avions protesté.
Si on dit rien, les 4 % passent et si on refuse le gestionnaire baisse et tout le monde est content... C'est tout simplement le jeu de la négociation.
citation: Initialement posté par poum
Ceci dit nous sommes dans une résidence sans impayés notables, pas de chauffage collectif, pas de gardiennage, des compteurs d'eau gérés directement pas la société de distribution d'eau, donc un travail demandé au syndic moindre que dans certaines copros. En effet, d'une copropriété à l'autre, le travail du syndic par lot principal peut varier de un à deux ou plus. Les honoraires, eux, ne varient pas dans les mêmes proportions. Certaines copropriétés ne sont pas rentables à gérer et prendre les moins rentables comme référence pour faire baisser le prix d'une copropriété normale, ce n'est pas un bon calcul. Certains syndics n'hésitent pas à démissionner lorsqu'ils estiment travailler à perte.
Un gardien implique un travail de gestion mais, d'un autre côté, facilite grandement les tâches du syndic dans l'entretien de l'immeuble. L'un dans l'autre, il n'est pas sûr que la présence d'un gardien soit pénalisante pour le syndic ou, inversement, que son absence facilite les choses pour lui.
citation: Initialement posté par poum
Question additionnelle : la copro a intenté une action en justice contre le promoteur au sujet d'infiltrations d'eau dans certains appartements.
Cette action dure depuis 3 ans.
Est ce que les syndics prennent un pourcentage sur les frais d'action en justice (appel de fonds pour payer l'avocat de la copro) ? Une action en justice, c'est, pour le syndic, un travail qui ne peut se fondre dans la gestion courante. La préparation d'un dossier d'impayés en vue d'obtenir un titre exécutoire, sauf difficultés juridiques particulières, demande plus de travail au syndic qu'à l'avocat. ll est normal que le syndic perçoive une rémunération spécifique pour la gestion d'un contentieux. Cela est normalement prévu dans le contrat de mandat et c'est librement négocié.
Il ne peut y avoir d'appel de fonds spécial sans décision spéciale de l'assemblée. Normalement, les frais d'une action en justice sont prévus dans le budget annuel. |
Édité par - ainohi le 01 juil. 2010 11:44:18 |
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alex41
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Posté - 03 juil. 2010 : 10:05:18
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Ribouldingue, bonjour.
citation: Vous écrivez :
Si il ya quarante copropriétaires, et qu'une augmentation de 4% ne représente rien pour chaque copropriétaire, je ne vois pas pouquoi elle représenterait 'grand chose' pour le syndic.
Alors, pourquoi en faire une affaire, autant oublier cette augmentation, et garder le cout du contrat inchangé.
Ribouldingue,
Faisons l'hypothèse que tous les copropriétaires tiennent le même language que vous (en gros, si c'est rien pour les copropriétaires, c'est rien pour le syndic") et qu'au cours d'une année, le syndic n'obtienne satisfaction à aucune de ses demandes de hausse d'honoraires, par exemple dans mon cas, 2% en moyenne.
Supposons que les charges du syndic augmentent elles de 2%, ce qui est un minimum, entre les loyers et les salaires, notamment.
Cela entraînerait une baisse de son résultat de 18% ! Une paille ! Et vous pouvez même tenir ce raisonnement, chaque année...
Je m'explique
Soit un chiffre d'affaires de 1000000€, l'année N-1. Et donc un CA identique l'année N, puisque, par hypothèse, il n'augmente pas.
Soit un montant de charges l'année N-1 de 900000€ et de 918000€ l'année N (+2%).
Le résultat du cabinet est de 100000€, l'année N-1, et de 82000€ l'année N, soit -18%.
J'espère que vous comprenez dans cet exemple simplifié l'importance du problème des augmentations d'honoraires pour un syndic.
Mais vous allez sans doute me répondre que ce n'est pas votre problème et vous aurez bien tort. |
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 Posté - 03 juil. 2010 : 11:48:47
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Alex41 ,
Vous déformez tout, et vous exagérez.
4% de hausse quand l'inflation génrale est autour de 1,5% à 2% ca fait entre 2 et 2,5% indus.
Vous préférez faire la démontration avec 0% de hausse et 2% d'inflation, en faisant semblant de me prendre pour un ignare.... le lecteur appréciera.
Je suis moi-même entrepreneur, donc je comprends et connais l'effet sur les marges.
Mais demander 4% pour une inflation de 1,5% alors même que vous alex41 vous demandez 2%, le bug est la, chez vous, et non pas ailleurs.... chez moi par exemple.
Le raisonnement qui consiste a dire 4%, ca fait si peu en revanche n'a rien a vor avec votre dernier raisonnement. Dites nous donc lequel est le bon puisque vous en avez deux différents.  |
Édité par - ribouldingue le 03 juil. 2010 11:50:26 |
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poum
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Posté - 03 juil. 2010 : 19:38:56
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Après avoir lu les diverses interventions, je proposerais 2 % d'augmentation pour un contrat d'un an et 0 % d'augmentation pour un contrat de 2 ans !
citation: ainohi : Une action en justice, c'est, pour le syndic, un travail qui ne peut se fondre dans la gestion courante. La préparation d'un dossier d'impayés en vue d'obtenir un titre exécutoire, sauf difficultés juridiques particulières, demande plus de travail au syndic qu'à l'avocat. ll est normal que le syndic perçoive une rémunération spécifique pour la gestion d'un contentieux. Cela est normalement prévu dans le contrat de mandat et c'est librement négocié.
Il ne peut y avoir d'appel de fonds spécial sans décision spéciale de l'assemblée. Normalement, les frais d'une action en justice sont prévus dans le budget annuel.
De mémoire, c'est bien mentionné dans le contrat du syndic.
Ce que je crains c'est que l'action traine en longueur sur plusieurs années. |
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alex41
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Posté - 03 juil. 2010 : 20:49:35
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citation: Alex41 ,
Vous déformez tout, et vous exagérez.
Vous préférez faire la démontration avec 0% de hausse et 2% d'inflation, en faisant semblant de me prendre pour un ignare.... le lecteur appréciera.
Je suis moi-même entrepreneur, donc je comprends et connais l'effet sur les marges.
Mais demander 4% pour une inflation de 1,5% alors même que vous alex41 vous demandez 2%, le bug est la, chez vous, et non pas ailleurs.... chez moi par exemple.
Le raisonnement qui consiste a dire 4%, ca fait si peu en revanche n'a rien a vor avec votre dernier raisonnement. Dites nous donc lequel est le bon puisque vous en avez deux différents.
L’art de communiquer est la chose la plus difficile qui soit.
J’ai dit en effet qu’une augmentation de 4% ne représentait pas grand-chose par copropriétaire dès lors qu'elle concernait un syndic de qualité (dont on sait sur ce forum qu’il est une denrée rare).
Certains n’ont retenu que le premier membre de ma phrase et se sont lancés dans des démonstrations imparables comme les vôtres, Ribouldingue. En effet vous écrivez, rageur, « 4% de hausse quand l'inflation générale est autour de 1,5% à 2%, ça fait entre 2 et 2,5% indus ».
Je suis d’accord avec vous, Ribouldingue, je suis d’accord sur le principe que vous défendez ; je vous ai précisé que mes honoraires n’avaient augmenté en moyenne que de 2% en 2009 et 2010.
Je suis aussi d’accord avec vous qu’il faut savoir étayer sa demande lorsqu’on propose une hausse de 4%, c'est-à -dire une hausse plus forte que l’inflation.
Mais une hausse peut paraître exagérée et néanmoins s'expliquer, par exemple par des honoraires notoirement faibles par rapport à ceux du marché (C’est probablement ce qui s’est passé chez notre ami Philippe).
Il m’est arrivé personnellement de devoir souligner l’insuffisance de mes honoraires dans une copropriété donnée et d'en proposer le réajustement sur plusieurs années. Rien d’anormal dans ce cas et les copropriétaires corrects qui étaient à la fois satisfaits de leur syndic et à la fois conscients du niveau bas de ses honoraires, n’ont pu qu’approuver ce réajustement étalé. Et s’ils avaient refusé la hausse, tout en me disant apprécier ma gestion, j’en aurais conclu qu’ils souhaitaient voir perdurer cette situation à leur avantage, sans contrepartie. Et cela n’aurait pas pu durer...
Surfant sur cette phrase, vous en avez déduit que si cette hausse n’était pas importante pour les copropriétaires, elle ne l’était pas non plus pour le syndic.
Ribouldingue, je n’ai pas pensé une seconde que vous étiez ignare en la circonstance, j'ai surtout pensé que vous plaisantiez !
Comme vous le savez, un compte d’exploitation peut passer très vite au rouge. C’est ce que j’ai tenté d’expliquer dans mon exemple un peu simpliste, je vous l'accorde, mais qui a le mérite de bien faire comprendre le mécanisme qui peut conduire au renversement d'un résultat d'exploitation.
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Posté - 04 juil. 2010 : 07:33:12
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Bon, je vois qu'on est d'accord sur le fond, c'est finalement le plus important.
Je vous souhaite un bon dimanche non pas à 2% ni même à 4% mais à 100% |
Édité par - ribouldingue le 04 juil. 2010 07:43:26 |
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alex41
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Posté - 04 juil. 2010 : 17:26:33
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Merci Ribouldingue !
Message à la personne qui m' a sollicité : je vous confirme que je suis d'accord pour vous aider, adressez moi votre document. Bien à vous. Alex. |
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poum
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Posté - 04 juil. 2010 : 17:35:09
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citation: Initialement posté par alex41
Merci Ribouldingue !
Message à la personne qui m' a sollicité : je vous confirme que je suis d'accord pour vous aider, adressez moi votre document. Bien à vous. Alex.
Bonsoir
Je ne pense pas que l'on puisse envoyer un dossier par MP ou message électronique. |
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Posté - 04 juil. 2010 : 17:55:44
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si si, on peut |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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poum
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Posté - 04 juil. 2010 : 18:52:02
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
si si, on peut
Alors je n'ai pas trouvé la bonne façon.
Dans la FAQ :
Insérer des Fichiers
Pour des raisons de sécurité, vous ne pouvez pas insérer de fichiers dans un message. Cependant, vous pouvez copier/coller du texte dans les messages.
http://www.universimmo.com/forum_un...orums#attach |
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alex41
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Posté - 05 juil. 2010 : 20:59:30
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Bonsoir Poum ! Alors, vous êtes parvenu à résoudre votre problème technique ? |
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poum
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Posté - 05 juil. 2010 : 21:38:15
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citation: Initialement posté par alex41
Bonsoir Poum ! Alors, vous êtes parvenu à résoudre votre problème technique ?
Non
Je voulais vous envoyer un dossier par l'intermédiaire d'un MP.
Cela ne marche pas.
Pour cela il faudrait passer par mail.
J'en ai envoyé un hier. Normalement un message a dû arriver sur votre messagerie. |
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alex41
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Posté - 06 juil. 2010 : 21:04:26
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Désolé, Poum, il faut qu'Universimmo nous aide à nous connecter sans dévoiler notre identité respective !
Messieurs, un bon geste SVP ! |
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Posté - 06 juil. 2010 : 22:53:16
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Alex41 si Poum vous adresse un msg perso via ui, vous avez ses coordonnées et si vous lui répondez, elle aura alors les votres. Il lui sera alors facile de vous adresser en direct un mail avec p.jointes... NON ? |
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Posté - 07 juil. 2010 : 05:49:23
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Si les deux membres sont d'accord, nous voulons bien servir d'intermédiaires pour la transmission de documents par mail... |
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poum
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Posté - 07 juil. 2010 : 06:36:12
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Et bien merci.
Je souhaitais envoyer 5 ou 6 feuillets scannés.
L'adresse mail que j'indique sur les forums de discussion est un "alias" .
Ainsi mon anonymat est préservé et en cas de problèmes j'annule l'alias.
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alex41
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Posté - 07 juil. 2010 : 12:08:09
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Je suis d'accord pour aider Poum en lisant le contrat du confrère et lui dire ce que j'en pense. Je souhaite cependant préserver mon anonymat. Poum, envoyez donc le texte à Universimmo qui me l'adressera. Je vous renverrez le document avec mes commentaires par le même chemin ! Etes-vous d'accord Universimmo ? |
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Posté - 08 juil. 2010 : 07:06:04
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Euh... Pardon ! Affirmatif biensûr ! |
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