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hendpton
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 Posté - 08 juil. 2010 : 13:06:20
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Bonjour,
J'envisage d'acquerir un ensemble atelier/maison dont l'atelier n'est pas à usage d'habitation (bien qu'habité depuis 1982...).
Après visite au service de l'urbanisme, j'ai reçu un avis positif de faisabilité mais avec beaucoup de contraintes :
- sur les 90 m 2 que comprend l'atelier, seule les 36 m 2 les plus proche de la baie vitrée principale seront considéré comme pièce à vivre (compte tenu d'un vis à vis trop rapproché sur les fenêtres latérales du local, même si ces dernière montent jusqu'à 4m50). Du coup je souhaitais créer un open space salon / Sà M / cuisine de 66m2 face à cette baie vitrée, mais l'architecte me demande de séparer la cuisine des autres pièces afin qu'il n'y ait pas d'ambiguité sur la partie "à vivre" de 36m 2, et le reste.
- Je souhaitais également profiter de la hauteur sous plafond pour créer une pièce supplémentaire (création de Shon, COS le permettant), mais là encore l'architecte de l'urbanisme me dit que cela n'est possible qu'au niveau de la baie vitrée (exactement à l'opposé de là où je soughaiterais le faire...).
Voici mes questions : que mentionne-ton on précisement lors de la demande du changement de destination?
Si sur le plan du projet, sur la partie open space je précise l'emplacement des pièces sans indiquer de cloison, va-t-on vraiment me refuser le changement de destination?
Si je crée un pièce nommée salle de gym/jeu, billard/home cinema, va-elle être considéré comme pièce à vivre? Si ce n'est pas le cas je peux donc la créer en mezzanine mais à plus de 6m d'éloignement de la baie vitrée principale?
Jusqu'à quel point je peux multiplier ce genre "d'astuces" (sachant que dans cette atelier il n'est pas prévu de faire de chambre car elle sont toutes dans la maison attenante)?
Y a-t-il des architectes spécialisés dans ce genre de dossier qui sauraient particulièrement utiliser au mieux les règles d'urbanime pour faire passer les projets? JE précise que c'est sur Paris.
Par avance merci pour vos réponses.
cordialement
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Posté - 08 juil. 2010 : 13:47:59
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Le code de l urbanisme n entrevoit pas la possibilité " d' astuces"!
Le juge a plutôt tendance a les nommer " fraude"
acessoirement les plans d' intérieurs ne sont pas obligatoire
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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 Posté - 08 juil. 2010 : 14:01:22
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je n'ai pas compris ce qu'on vous demande ni quelle règle du POS/PLU on vous oppose ... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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hendpton
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Posté - 08 juil. 2010 : 14:03:06
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Dans ce cas que présente-t-on comme pièces au dossier? Je croyais que c'est là qu'intervenais toutes ces considérations (2 portes entre salon et WC......)
Parce que sans plan intérieur, il y a 0 problème dans ce dossier...
Astuces-->fraude??? lu comme ça effectivement. Je vais reformuler : où peut-on trouver les règles à respecter lors d'un changement de destination? L'architecte de l'urbanisme m'a parlé de tolérance.... J'avoue ne rien avoir trouvé sur ce sujet précis.
Mon idée est justement de ne pas fauder mais d pouvoir faire valide un projet qui correspond au plus près à celui que j'ai initialement en tête. |
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Posté - 08 juil. 2010 : 14:06:24
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l'absence de fourniture des plans ne rend pas impossible la visite de controle de conformité stricte au projet présenté dans la demande.
je ne vois absolument pas ce vqu'ils veulent ni quelle règle ils vous opposent. la tolérance, ça n'existe ps vraiment en droit administratif... On parle de dérogation, et elles doivent être explicites.
avez vous consulté le POS/PLU ?
sans lui, aucune réponse sérieuse possible. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 08 juil. 2010 : 19:09:02
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Oui, clairement, ce n'est pas l'avis oral du service de l'urbanisme qu'il nous faut mais les règles d'urbanisme.
C'est en général une erreur que d'aller voir les services d'urbanisme pour leur demander ce qu'on peut faire ou non.
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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hendpton
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Posté - 08 juil. 2010 : 22:16:12
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDEL
Oui, clairement, ce n'est pas l'avis oral du service de l'urbanisme qu'il nous faut mais les règles d'urbanisme.
C'est en général une erreur que d'aller voir les services d'urbanisme pour leur demander ce qu'on peut faire ou non.
D'accord mais compte tenu du dossier (pas de clause suspensive d'obtention de permis de construire, changement de destination...), je voulais être certain de ne pas me retrouver le bec dans l'eau. Et visiblement c'est ce service qui va instruire le dossier, alors je pensais que...
Ce qu'on m'oppose comme règle : principalement le vis à vis des fenêtres.
Il faut 6m de vis à vis pour pouvoir considérer une pièce comme pièce à vivre. L'atelier faisant 6 m de large sur presque 15 de long, la baie vitrée principale (située sur la largeur) est à un peu plus de 5 m de la maison faisant partie du lot --> l'architecte de l'urbanisme parle de tolérance, et dit qu"on peut considérer que les 6 premiers mètres en profondeur par rapport à cette fenêtre peuvnt être considéré comme pièce à vivre. le reste sera cuisine SdB sauna... Mais du coup il m'impose de mettre la cuisine dans cette partie.
Pour la construction de la pièce en mezzanine idem.
De l'autre coté de l'atelier il y a un decrochement de 2m5 de large qui a une fenêtre pour laquelle le vis à vis est à plus de 10m. Mais comme ce mur ne fait pas 4 m de large, la encore l'architecte me dit que ça serait une très grosse tolérance que de considérer cette partie comme une pièce à vivre, et qu'à force de jouer avec les tolérance on a un refus...
Je reprécise que la partie latérale de l'atelier est aussi "couverte "de fenetres jusqu'à 4m50 de haut mais à une distance de 1m5 d'un murret de 2m /2.5m de haut --> ce vis à vis est trop proche et même si la luminosité est énorme, cela ne peut pas être pris en compte en règle d'urbanisme.
Ou trouver toutes ces règles/normes pour les habitations actuelles que l'on impose à des batiment anciens en cas de changement de destination???
Merci pour votre aide. |
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Posté - 08 juil. 2010 : 23:18:24
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merci de nous recopier exactement la règles des 6m. telle qu'elle est rédigée dans le POS ou le PLU de la commune, consultable en mairie. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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hendpton
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Posté - 09 juil. 2010 : 09:03:17
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
merci de nous recopier exactement la règles des 6m. telle qu'elle est rédigée dans le POS ou le PLU de la commune, consultable en mairie.
J'esperais qu'elle était trouvable su le net... |
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Posté - 09 juil. 2010 : 09:07:02
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si votre commune a édité son, PLU sur la toile, oui, mais il s'agit bien d'une règle locale : impossible donc de vous en dire plus en l'état. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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hendpton
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Posté - 09 juil. 2010 : 12:35:23
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J'ai trouvé :
http://www.paris.fr/portail/viewmul...ent-id=21576
C'est page 37, et surtout 38, UG.7.1
Je comprend bien ce sur quoi il se base, mais moins comment ça s'applique dans le cas d'une demande de changement de destination. Surtout si on n'a pas à présenter de plan, mais juste le nombre de pièces créées...... |
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Posté - 09 juil. 2010 : 13:36:33
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citation: Initialement posté par hendptonJ'ai trouvé : http://www.paris.fr/portail/viewmul...ent-id=21576C'est page 37, et surtout 38, UG.7.1 Je comprend bien ce sur quoi il se base, mais moins comment ça s'applique dans le cas d'une demande de changement de destination. Surtout si on n'a pas à présenter de plan, mais juste le nombre de pièces créées......
Eh bien justement, ces règlements, que je qualifie d'imbéciles et de liberticides, ne sont plus vérifiables depuis octobre 2007... 
Sauf à les vérifier à posterieuri, à chaque fois, par un recolement, une fois construit...
Reste alors à jurer modicus qu'on ne couchera plus et ne salonnera plus dans ces pièces. 
Franchement, par rapport à ces règles à la con voulant interdire d'avoir la fenêtre de son salon ou de sa chambre à moins de 6m du voisin, j'encourage carrément à frauder. 
Mais bon, un projet, ça ne se construit pas dans les services d'urbanisme. Ca se construit en allant chercher les règles d'urbanisme et en établissant un projet avec un professionnel qui saura vous aider à les lire, voir les interprêter... |
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Édité par - Laurent CAMPEDEL le 09 juil. 2010 13:39:33 |
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Posté - 09 juil. 2010 : 13:47:44
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voir page 12
"Toutefois, les changements de destinations de locaux non conformes à ces normes
(prospect et largeur de vue) peuvent être admis à condition qu’après travaux, les locaux
présentent des conditions d’hygiène, de sécurité et d’éclairement satisfaisantes et, s’ils sont
occupés par de l’habitation, répondent aux normes du logement décent. Cette possibilité
n’existe que pour les locaux achevés à la date d’entrée en vigueur du présent règlement."
et voilà . |
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Emmanuel Wormser
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Posté - 09 juil. 2010 : 13:58:03
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hendpton
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Posté - 09 juil. 2010 : 17:19:31
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Je ne comprend bien pas la dernière phrase. L'atelier à 100 ans --> il était achevé avant qu'entre en vigueur ce règlement. Ca veut dire que le paragraphe s'applique ou pas?
Je comprend votre point de vue, mais ce que je voudrais c'est obtenir le changement de destination :-)
Si il n'y a pas besoin de plan détaillé ça ne posera pas de problème.
Question complémentaire : pour la construction d'une pièce en mezzanine avec création de shon > 20 m2, j'ai besoin d'un permis de construire.... mais vais-je devoir faire un plan d'ensemble dans ce cas là ?
C'est vraiment le plan qui me pose problème, car visiblement sur la disposition des pièces ils peuvent être très regardant...
Enfin, si vous avez des adresses pour trouver de bons professionnales sur le sujet je suis preneur (rappel : projet sur PAris)
Encore merci
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Édité par - hendpton le 09 juil. 2010 17:24:18 |
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Posté - 09 juil. 2010 : 17:28:22
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le bâtiment est antérieur donc on ne vous refusera rien.
faites la demande en l'accompagnant du rappel de cette phrase et bien sur sans produire les plans intérieurs qui ne sont pas exigibles.
en cas de refus, on vous passera l'adresse d'un bon avocat. |
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Emmanuel Wormser
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hendpton
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Posté - 09 juil. 2010 : 18:52:41
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Merci beaucoup pour l'information. |
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hendpton
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Posté - 08 nov. 2010 : 23:30:51
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Bonjour je relance le sujet car il est enfin d'actualité.
J'ai signé le compromis de vente et j'aimerais avoir vos lumières sur ce sujet avec les details suivants :
- j'achète 3 lots : Pavillon, remise, atelier. dans le descriptif du régime de copropriété le pavillon a 2 bureau +cuisine au RDC et 2 chambres, WC, et SdB à l'étage. L'atelier et la remise sont mentionnés tels quels.
- en plus de ce descriptif, la promesse de vente précise l'usage et le descriptif actuel des biens : le pavillon a une chambre et une SdB au RDC, et 3 chambres + SdB+WC à l'étage. L'atelier est utilisé comme salle à manger, salon, cuisine, la remise est "devenue" bureau et buanderie.
- sachant que le propriétaire actuel a acheté le lot en 1982 et l'occupe ainsi depuis.
Puis-je simplement demander le changement de destination comme régularisation d'un état de fait depuis plus de 10 ans? Dans ce cas une DP devrait suffire? Dois-je en avertir la copropriété?
Quel est le risque de ne pas effectuer ce changement de destination?
Plus compliqué : j'envisage des travaux et entre autre le changement des fenêtre/baies vitrées... Tout le batiment est sur cours, mais je ne peux pas garantir que le changement sera effectué à l'identique. On me dit qu'il y a une tolérance pour les batiments sur cours, et que si je respecte les formes des fenêtres d'origine, je n'ai pas à demander quoi que ce soit... Est-ce vrai? Si ce n'est pas le cas, je tombe sous le chapitre changement de destination avec modification de la facade --> PC. Toutefois, cette modification de la facade n'est pas lié au changement de destination, mais juste à la vetusté des fenêtres. Sans le changement de destination une DP aurait suffit. Puis-je donc déposer 2 DP sans demander de PC?
Dernier point (la meilleur :-)). Vu que j'accumule les points litigieux dans cette affaire, et dans le cas ou je devrais déposer un PC : La surface du lot oscille entre 162 et 175 m2 en fonction des métrages. La faute entre autre à une veranda (de plus de 7 m2) reliant l'atelier au pavillon (et situé dans la cours "appartenant aux propriétaire de l'atelier et du pavillon d'après le régime de copropriété). Elle a donné lieu à une demande d'autorisation de travaux il y a plus de 10 ans, mais n'a jamais fait l'objet d'autorisation de la copropriété. Du coup elle n'apparait que dans le metrage carrez de 175 m2 de la promesse.
Du coup architecte ou pas?
Pour compliquer encore les choses (et dans le cas ou il faudrait considérer l'ensemble comme supérieur à 170m2, le changement de destination ne devrait porter que sur l'atelier et la remise (à vérifier toutefois vu le descriptif de la maison dans le régime de copropriété) qui sont 2 des 3 lots, mais qui à eux deux ne dépassent pas les 80 m2 --> Un seul titre de propriété mais 3 lots différents --> puis-je les séparer et considérer que la demande ne porte que sur des lots dans la somme des surfaces est inférieure à 170 m2
Par avance merci pour vos réponses.
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Posté - 09 nov. 2010 : 09:06:41
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citation: Initialement posté par hendpton
Bonjour je relance le sujet car il est enfin d'actualité.
J'ai signé le compromis de vente et j'aimerais avoir vos lumières sur ce sujet avec les details suivants :
- j'achète 3 lots : Pavillon, remise, atelier. dans le descriptif du régime de copropriété le pavillon a 2 bureau +cuisine au RDC et 2 chambres, WC, et SdB à l'étage. L'atelier et la remise sont mentionnés tels quels.
- en plus de ce descriptif, la promesse de vente précise l'usage et le descriptif actuel des biens : le pavillon a une chambre et une SdB au RDC, et 3 chambres + SdB+WC à l'étage. L'atelier est utilisé comme salle à manger, salon, cuisine, la remise est "devenue" bureau et buanderie.
- sachant que le propriétaire actuel a acheté le lot en 1982 et l'occupe ainsi depuis.
L'infraction du changement de destination est donc prescrite depuis lontemps...
citation:
Puis-je simplement demander le changement de destination comme régularisation d'un état de fait depuis plus de 10 ans? Dans ce cas une DP devrait suffire? Dois-je en avertir la copropriété?
Rien à faire pour moi (hormis vérifier que vous en règle auprès des impôts fonciers).
citation:
Quel est le risque de ne pas effectuer ce changement de destination?
Aucun puisque tout est prescrit.
citation:
Plus compliqué : j'envisage des travaux et entre autre le changement des fenêtre/baies vitrées... Tout le batiment est sur cours, mais je ne peux pas garantir que le changement sera effectué à l'identique.
Et je ne vois pas pourquoi vous allez vous contraindre à choisir de l'identique. Les fenêtres de 2010 n'ont rien à voir avec ce qu'on faisait lors de la construction.
citation:
On me dit qu'il y a une tolérance pour les batiments sur cours,
Non.
citation:
et que si je respecte les formes des fenêtres d'origine, je n'ai pas à demander quoi que ce soit...
Faux là encore.
C'est une légende urbaine. Le fait de remplacer à l'identique n'exonère pas des formalités et surtout peut être interdit !
En effet, prenons le cas d'une maison avec une toiture en tuile entourée de toiture en ardoise. La volonté des règles d'urbanisme est certainement de vouloir homogénéiser les toitures. Et dans ce cas, hors de question de remplacer à l'identique.
citation:
Est-ce vrai? Si ce n'est pas le cas, je tombe sous le chapitre changement de destination avec modification de la facade --> PC.
Mais pas du tout.
Vous êtes dans le cas d'un changement de fenêtre, c'est à dire de modification de façade. Et c'est donc une DP. Et il est hors de question qu'on vous refuse le droit de changer vos fenêtres au motif qu'on soupçonne que derrière vous allez faire quelque chose d'interdit (comme oser installer une télé dans l'ancien atelier).
citation:
Toutefois, cette modification de la facade n'est pas lié au changement de destination, mais juste à la vetusté des fenêtres.
Voilà , c'est ça le bon raisonnement.
citation:
Sans le changement de destination une DP aurait suffit. Puis-je donc déposer 2 DP sans demander de PC?
Une DP pour modification de façade est c'est tout.
citation:
Dernier point (la meilleur :-)). Vu que j'accumule les points litigieux dans cette affaire, et dans le cas ou je devrais déposer un PC : La surface du lot oscille entre 162 et 175 m2 en fonction des métrages.
C'est métrage n'ont aucun intérêt en matière d'urbanisme puisqu'on ne considère pas les surfaces habitable ou cellier, mais les SHOB et SHON qui n'ont strictement rien à voir (voir mon éclairage à ce sujet).
Vu les surfaces que vous donnez, il est évident que vous êtes à plus de 170m2 de SHON. Si PC => archi.
citation:
La faute entre autre à une veranda (de plus de 7 m2) reliant l'atelier au pavillon (et situé dans la cours "appartenant aux propriétaire de l'atelier et du pavillon d'après le régime de copropriété).
Vous parlez toujours de copropriété.
En achetant 3 lots, avez-vous racheté l'ensemble des lots ou y a-t-il encore d'autres lots ?
citation:
Elle a donné lieu à une demande d'autorisation de travaux il y a plus de 10 ans, mais n'a jamais fait l'objet d'autorisation de la copropriété. Du coup elle n'apparait que dans le metrage carrez de 175 m2 de la promesse.
Du coup architecte ou pas?
Pour compliquer encore les choses (et dans le cas ou il faudrait considérer l'ensemble comme supérieur à 170m2, le changement de destination ne devrait porter que sur l'atelier et la remise (à vérifier toutefois vu le descriptif de la maison dans le régime de copropriété) qui sont 2 des 3 lots, mais qui à eux deux ne dépassent pas les 80 m2 --> Un seul titre de propriété mais 3 lots différents --> puis-je les séparer et considérer que la demande ne porte que sur des lots dans la somme des surfaces est inférieure à 170 m2
Non.
citation:
Par avance merci pour vos réponses.
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hendpton
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Posté - 09 nov. 2010 : 22:05:11
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Merci pour ces informations très utiles.
Non, je suis en plein Paris, donc je n'ai pas pu me payer toute la copropriété (j'en ai environ 1/3). Il y a également 2 petits immeubles d'habitation, et 2 etages d'appartement au dessus de l'atelier.
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Édité par - hendpton le 10 nov. 2010 00:17:15 |
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hendpton
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Posté - 11 nov. 2010 : 13:06:58
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J'ai un petite question supplémentaire.
Je viens d'avoir la matrice cadastrale, l'affectation des 3 locaux est bien Habitation. La nature de la maison est bien APPartement, en revanche, la nature de l'atelier et de la remise est Grenier/Cave.
Pour la remise je comprend, mais pour l'atelier??? Cela change-t-il quelque chose aux conclusions précédentes (à savoir prescription, pas de régularisation à effectuer excepté au centre des impots...)?
Si je comprend que pour l'habitation les annexes sont pris en compte dans le calcul la SHON, la SHON de l'ensemble des 3 locaux serait la même si la remise et l'atelier était aussi de l'habitation?
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