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Colette
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 Posté - 20 juil. 2010 : 22:26:09
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Bonjour
J'ai assisté le 16 juillet à 9h00 à l'assemblée générale d'une copropriété dont je vous ai une fois parlé à sujet du RFCS affiché dans les halls d'entrée (RFCS où il était écrit que le conseil syndical se réunissait toujours en présence du syndic).
Cela faisait plusieurs années que je n'y étais pas allée. J'ai vécu ce jour une A.G. qui est à rajouter au panégyrique de ces A.G. qui restent dans les mémoires comme étant un grand n'importe quoi.
Je précise que le syndic est FONCIA
Commençons :
1 - Rapport du conseil syndical :
Pas grand-chose à signaler si ce n'est le fait que les codes d'accès n'ont pas pu être modifiés comme chaque année sous prétexte que le salarié en charge de se travail ayant été licencié, la société qui l'employait est aujourd'hui dans l'incapacité de modifier ces codes !
Le syndic a parait-il mis en demeure le gérant de la société de faire le nécessaire. Le coût du remplacement des digicodes serait de 2200 €.
Nous apprenons, au cours de la discussion, que l'on s'acheminerait vers une entente amiable, c'est-à -dire que la copropriété accepterait de participer au coût de remplacement de ces digicodes à hauteur de 1000 € environ.
Une suite de questions est alors posée :
Ne devrions-nous pas voter cette dépense ?
Ne devrions-nous pas nous prononcer au vu d'un devis ?
Réponse de FONCIA : Non, nous ferons passer cela en dépenses générales.
L'assemblée, uniquement constituée de personnes (parfois très) âgées acquiesce.
2 - Approbation des comptes :
Les charges communes générales ont été parfois regroupées entre elles. Ainsi sous la désignation "contrat extracteur", nous apprenons que la rubrique "ramonage" qui est obligatoire mais qui ne figure nulle part sur ce document y est associée … FONCIA reconnait l'erreur sans s'en émouvoir outre mesure (!?) et nous dira que cela apparaîtra l'année prochaine.
Honoraires du syndic :
Là encore FONCIA se plante. Il budgétise dans son document un montant de 26500 €, son contrat, lui se chiffre à 25500 €. C'est le contrat qui compte direz-vous. Certes, certes, mais cela en dit long sur le sérieux du rédacteur qui ne se relit pas !
Je pose une nouvelle question : Je ne vois pas la situation de chaque copropriétaire, ce document ne devrait-il pas être joint au contrat ?
Réponse de FONCIA : Un complément d'ordre du jour a été envoyé à chaque copropriétaire, ce document y figure.
Ainsi donc nous avons un ordre du jour envoyé dans les délais et un complément qui est, lui, envoyé bien plus tard (et hors délai). Nous apprendrons par la suite que figure dans ce complément des devis rectificatifs concernant des travaux …
En ce qui me concerne, non seulement je n'ai pas reçu ce complément mais je n'ai même pas reçu l'avis de recommandé !!!
3 – Résolutions :
Contrat de syndic :
Comme dit plus haut, il nous est demandé de voter pour un montant de 25500 € alors que l'approbation des comptes indique 26500 €.
Pour la 1ère fois, les frais de reproduction n'apparaissent pas dans un contrat de FONCIA. Dois-je penser que désormais FONCIA ne facture plus les photocopies ?
Vote du budget :
Uniquement le vote du budget 2011 – Pas de résolution concernant le budget 2010.
Résolutions concernant les travaux : Il y avait 4 résolutions concernant des travaux :
• Curage des colonnes verticales.
• Travaux de modernisation d'un tableau électrique.
• Travaux de réfection de la peinture des coursives et des cages d'escalier.
• Travaux de réfection de la peinture d'un mur.
Il y avait des devis fournis avec la convocation mais comme dit plus haut, nous apprenons incidemment qu'un ordre du jour complémentaire aurait été envoyé avec d'autres devis pour les mêmes travaux. Certains ne seraient qu'un simple correctif de prix d'une entreprise qui s'alignerait sur le devis de ses concurrents …
Finalement, le syndic ne fait pas voter sur tel ou tel devis (dont certains, je le répète, sont inconnus à beaucoup de présent) mais fait voter un budget pour chacune des résolutions.
• Chacune de ces résolutions étaient suivies d'une résolution concernant les honoraires sur travaux du syndic.
La première résolution fut votée, les suivantes passées à la trappe par le président qui répéta à chaque fois : "… nous votons oui comme pour la résolution concernant les honoraires sur les précédents travaux. Bien évidement, il est probable que le procès-verbal indiquera que les résolutions ont été votées à l'unanimité. Cela à en fait peu d'importance, il est vrai mais en dit long sur le FONCIA fréjussien.
• Une 5ème résolution concerne le remplacement d'un cyprès par un olivier espagnol.
Cette fois, il n'y a aucun devis sur l'ordre du jour, uniquement un budget de 1000 €.
M'étant renseignée auprès de pépiniéristes et ayant moi-même des oliviers sur ma terrasse, je savais à quoi m'en tenir.
Pour 1000 € (et en tenant compte des remise actuellement pratiquée), on a un olivier de 350 ans environ. Mais dans le cas qui nous préoccupe, il faut enlever le cyprès (à quel coût ?), préparer le trou pour mettre son remplaçant, faire enlever le cyprès …
Nous apprenons alors durant la discussion que l'olivier ne vaudrait que 540 € (un petit olivier de 150 ans au tronc riquiqui …).
Nous mettons en garde FONCIA que faire voter un budget engage sa responsabilité professionnelle dans le cas où cette résolution et d'autres votées sur des budgets seraient annulées par un copropriétaire. Cela ne lui a fait aucun effet !
J'ai voté contre partout où l'on votait sur un budget et non sur un devis.
Vos réactions …
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LeNabot
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 Posté - 21 juil. 2010 : 07:01:34
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L'absence d'un devis pour un petit montant (1000 euros) ne me parait pas anormale.
Voyez la loi de 65 sur la copropriété notamment l'article 21 qui contient cette phrase;
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il faut donc faire confiance au syndic et au CS. Sinon faites vous élire et soyez plus active dans les prises de décision.
Bon courage. |
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Édité par - LeNabot le 21 juil. 2010 07:03:26 |
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Posté - 21 juil. 2010 : 08:23:03
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citation: Une suite de questions est alors posée :
Ne devrions-nous pas voter cette dépense ?
Ne devrions-nous pas nous prononcer au vu d'un devis ?
Réponse de FONCIA : Non, nous ferons passer cela en dépenses générales.
cela fait partie de l'entretien des digicodes donc de la gestion courante, il n'y a pas forcément résolution à prendre. En faisant ainsi, au lieu de mettre en travaux, vous évitez les honoraires du syndic pour travaux....
citation: Je pose une nouvelle question : Je ne vois pas la situation de chaque copropriétaire, ce document ne devrait-il pas être joint au contrat ?
Réponse de FONCIA : Un complément d'ordre du jour a été envoyé à chaque copropriétaire, ce document y figure.
IL ne doit pas être joint aucontrat mais à l'OdJ ?  C'est obligatoire pour l'information depuis le dernier décret d'avril 2010 avec application au 1/7/2010, donc si la convoc a été envoyée avant, ce n'est pas obligatoire pour cette fois...  citation: extrait du décret :
5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire.
citation: Pour la 1ère fois, les frais de reproduction n'apparaissent pas dans un contrat de FONCIA. Dois-je penser que désormais FONCIA ne facture plus les photocopies ?
Avez vous bien lu son contrat ? n'existe t il pas une rubrique "honoraires particuliers : frais administratifs" ?  Si oui, voilà la raison pour laquelle, il a inscrit une partie de ces frais dans les honoraires : attendez vous à une surprise en fin d'année !!! 
citation: Finalement, le syndic ne fait pas voter sur tel ou tel devis (dont certains, je le répète, sont inconnus à beaucoup de présent) mais fait voter un budget pour chacune des résolutions.
il est normal de faire une résolution sur chaque travaux et de voter un budget égal à un devis, en spécifiant l'entreprise, il doit y avoir une autre résolution pour le financement et une troisième pour les honoraires, et cela à chaque "travaux".
Qu'a fait le président de séance pendant cette AG ? et les scrutateurs ? |
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nefer
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 Posté - 21 juil. 2010 : 08:33:54
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question : concernant le digicode, je ne comprends pas pourquoi personne n'a proposé de contacter la société qui a fabriqué cette marque de digicode pour pouvoir changer le code....ou bien un électricien ou une société spécialisée en contrôle d'accès.....qui savent le faire |
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Colette
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Posté - 22 juil. 2010 : 23:04:30
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Mr Nabot, votre texte fait référence aux dépenses autorisés au conseil syndical par l'assemblée générale.
Dans le cas présent, il s'agit d'une résolution sans devis. Et comme le dit l'ARC, voter des budgets et non des devis, c'est déposséder l"assemblée de ses droits.
Rambouillet, effectivement j'ai commis un lapsus. La situation de chaque copropriétaire doit être joint à la convocation et non pas au contrat du syndic.
Je suis très déçue des réponses apportées.
En effet : - qu'un syndic fasse voter des budgets et non des devis semble n'Ă©tonner plus personne ici.
- qu'un ordre du jour fasse, parait-il, l'objet d'un envoi complémentaire hors délai jamais reçu ne soulève aucune remarque
 - que le détail des dépenses (extracteur avec ramonage)soit confondu en une seule et même rubrique ne surprend quiconque
Il fut un temps où le débat d'idées était un foisonnement ...
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LeNabot
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Posté - 23 juil. 2010 : 02:51:57
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Posté - 23 juil. 2010 : 07:16:01
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citation: Je suis très déçue des réponses apportées.
Mais colette, vous n'avez posé que 4 questions, et les UI y ont répondu, le reste est votre expression et votre ressenti...
par contre je constate que vous ne répondez pas à nos questions ? avez vous lu le contrat et s'il existe des frais administratifs, par ex. |
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nefer
Modérateur
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7
Posté - 23 juil. 2010 : 08:43:33
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citation: Initialement posté par nefer
question : concernant le digicode, je ne comprends pas pourquoi personne n'a proposé de contacter la société qui a fabriqué cette marque de digicode pour pouvoir changer le code....ou bien un électricien ou une société spécialisée en contrôle d'accès.....qui savent le faire
Colette: et votre réponse est ????
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Posté - 23 juil. 2010 : 13:33:11
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citation: En effet :
qu'un syndic fasse voter des budgets et non des devis semble n'étonner plus personne ici. Mais colette, on vous a posé la question de savoir ce que faisait le président de séance.
Le syndic prépare l'AG, normalement avec le consel syndical. Si le conseil syndical ne fait rien, le syndic fait ce qu'il peut ou ce qu'il veut, mais il ne fait pas lui en faire porter toute la faute;
Le président de séance gère la séance. Qu'a fait le votre?
Vous avez trop tendance a mon avis a penser que le sydnic est forcément fautif de tout et que ca n'est pas grave si le conseil syndical est inexistant et si l'existence du président de séance ne vaut même pas lapeine d'etre mentionnée...
La démocratie, ca ne consiste pas a élire un 'bon' dictateur.
citation: Pour 1000 € (et en tenant compte des remise actuellement pratiquée), on a un olivier de 350 ans environ. Mais dans le cas qui nous préoccupe, il faut enlever le cyprès (à quel coût ?), préparer le trou pour mettre son remplaçant, faire enlever le cyprès …
C'est certain que quand personne n'a rien préparé, on en vient a une discussion sur tout, mais sur rien, car rempalcer un arbre par un autre ne consiste pas a acheter un abre. La main d'oeuvre es tres importnate, et aussi le transport.
De ce que vous rapportez, on peut simplement en conclure que personne n'a rien préparé et qu'il est peut-etre urgent de ne rien décider.
QUi veut rempalcer le cyprès? |
Édité par - ribouldingue le 23 juil. 2010 13:37:40 |
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Colette
Contributeur actif
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Posté - 24 juil. 2010 : 17:31:50
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RĂ©pondons donc dans l'ordre :
Mr Nabot : Comme d'habitude en dehors des clous.
On ne coupe pas un arbre pour le remplacer par un autre sans soumettre cela dans un ordre du jour avec devis.
Cette décision a été décidée en 2010 parce que c'est arbre gênerait la vue d'un des membres du C.S. qui vit au 2ème étage.
Celui-ci avait donné des ordres à la société de jardinage pour qu'il soit coupé au maximum ce qui l'a rendu malingre.
Ci-dessous le fameux cyprès que certains veulent enlever avec la bénédiction de FONCIA sans qu'aucun devis ait été présenté. Ceux qui s'y connaissent diront que le prix peux aller du simple au double. Dans ce cas précis nous allons voir remplacer un cyprès volontairement massacré par un arbre minuscule ...
Rambouillet : Les frais administratifs font l'objet d'une ligne particulière dans les contrats de FONCIA.
Ainsi pour le contrat d'une copropriété parisienne nous avons :
Frais de reprographie à l'unité : 0.30 € ttc (ce qui est déjà fort cher).
Frais administratifs (hors frais postaux et copie convocation A.G.) : 29.90 € (forfait/lot)
Sur le contrat de ce FONCIA fréjussien nous avons :
Frais d'envoi : au réel
Frais adminsitratifs : 22.00 € (forfait/lot/an).
Je sais fort bien que les photocopies ne seront pas gratuites mais n'entrent pas dans la rubrique Frais d'envoi ou alors cette rubrique étant facturée au réel la photocopie nous serait facturée 0.10 € (au pire  ).
Je sais fort bien qu'il est normal de faire voter chaque travaux mais ceux.ci doivent faire l'objet d'un devis. Faire voter un budget sans qu'aucune entreprise n'ait été retenue, cela sent l'entente syndic/CS/entreprise comme larron en foire.
Comment penser autrement puisque l'entreprise la moins disante n'est pas retenue et que le devis correctif d'une tierce entreprise est envoyé (parait-il) dans un courrier après la convocation ?
Sachant d'autre part que cet alignement serait à l'euro près sur le devis de l'entreprise la moins disante.
On voudrait retenir Ă tout prix cette entreprise plutĂ´t qu'une autre, on ne s'y prendrait pas autrement !
Nefer : Il semblerait (à ce qui nous a été dit) que l'employé salarié est parti avec tous les codes 'maitre' permettant d'intervenir sur les digicodes. D'où l'impossibilité que quiconque puisse désormais intervenir sur ces matériels.
J'ai beau avoir dit que la société qui employait cette personne était en droit d'assigner son employé puisque celui-ci est, en quelque sorte, parti en emmenant du matériel mettant son employeur dans l'impossibilité d'intervenir sur ces matériels.
Peine perdue. Il semble que l'on se serve de ce prétexte pour préparer les gens au remplacement des digicodes.
Ribouldingue : Que fait le président de séance ?
Voilà aussi un vrai problème :
Cette résidence comprend 227 appartement en bord de mer (voir photos plus haut)
À l'assemblée, il n'y avait que 47 personnes dont plusieurs couples.Cette AG s'est tenue dans une salle du centre de thalassothérapie qui ne comprenait que 60 chaises. La moyenne d'âge était (très) élevée.
C'est dire que le CS et le syndic savaient qu'il y aurait peu de participants (en fait, nous étions 50.05 % de présents et représentés).
Comme toutes ces résidences de bord de mer, 10% de résidents permanents (locataires compris) le reste occupé uniquement en juin, juillet et août.
Aussi, vous avez au C.S. pratiquement tous les copropriétaires résidents à l'année qui se congratulent réciproquement lors du rapport d'activité du conseil syndical. Quant au syndic, nous savons tous comment on embobine des personnes sans connaissances particulières. Ceux, ici, qui ont fait des stages de négociation (Négocia ou autres) savent ce qu'il faut faire pour arriver à ses fins tout en laissant croire à son interlocuteur que c'est lui qui mène le bal ... .
D'où ces budgets votés sans devis ...
Reste que je suis étonnée que de tels agissements ne soulèvent pas plus d'interrogations dans ce forum, alors que sur d'autres, beaucoup y sont allés de leurs jugements et / ou de leurs recommandations vis à vis de ces syndic et C.S.
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Posté - 24 juil. 2010 : 20:32:11
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QAue dire?
Motivez 150 absents Ă venir? Peu Ă©vident
Changer le CS? mais il est constintué des occupants à l'année..
Mettre la faute sur le sydnic qui profite de ce que 150 à 180 riches ne se souvent pas plus que cela de l'avenir de leur résidence, facile, mais est-ce vraiment le fond du porblème?
Pour ce qui est du changement du cypres en un olivier, ca a l'air de remuer l'AG, mais sur la photo, je me demande bien pourquoi vous ne gardez pas de cyprès...
j'adore vos agaves, je prendrais bien unz petite bouture, mais j'ai peur que les jardiniers ne les suppriment systématiquement... |
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LeNabot
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11
Posté - 24 juil. 2010 : 20:39:54
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Colette
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12
Posté - 25 juil. 2010 : 18:43:10
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Ne parlez pas de ce que vous ignorez, Monsieur Nabot.
Lorsque vous aurez l'expérience de la copropriété vous pourrez venir nous en parler autrement qu'en interprétant et en faisant des copier/coller de textes que vous comprenez à peine.
Pour l'heure, parlez-nous des A.G. de la copropriété où vous êtes, à vos dires, propriétaire d'un gourbi. Cela sera fort intéressant à n'en pas douter (problèmes de squatteurs, parties communes encombrées, etc).
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LeNabot
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13
Posté - 25 juil. 2010 : 18:53:02
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Colette
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Posté - 25 juil. 2010 : 19:40:35
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citation: Initialement posté par LeNabot
...si une délibération a fixé un montant en dessous duquel un devis n'est pas nécessaire, et bien il faut faire avec ... Si tel avait été le cas, je ne serai pas venue ici pour parler de quelle façon FONCIA fait voter n'importe quoi ...
Car je le répète, aujourd'hui je suis venue chercher des réactions pas une aide quelconque.
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Édité par - Colette le 25 juil. 2010 19:42:56 |
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LeNabot
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Posté - 25 juil. 2010 : 20:03:55
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On relit votre premier post :
Cela faisait plusieurs années que je n'y étais pas allée.
Bref, on s'est endormi, et on critique Foncia. Mais la délibération dont je parle on n'en sait rien. Vous venez ici pour chercher des "réactions". Moi j'en conclus que vous faites perdre du temps à des bénévoles.
Autre chose, sur un autre fil, vous vous êtes vanté d'avoir un bon avocat depuis je ne sais combien de décennies et avoir gagné je ne sais combien de procès. Je vous suggère de le déranger pour vos problèmes. |
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Colette
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Posté - 26 juil. 2010 : 19:52:55
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Ce qui est plaisant avec notre spécialiste es gourbis, c'est qu'il déduit n'importe quoi à partir de n'importe quoi.
1 - En quoi est-ce répréhensible de ne pas assister à une A.G. et de s'y faire représenter ?
Ce que je n'ai pas dit dans mon intervention, c'est que FONCIA a racheté le précédent syndic et qu'il tenait, le 16 juillet dernier, sa 1ère A.G. dans cette résidence. Bon début comme on a pu le voir.
2 - Je m'attendais à des réactions car ce syndic (dans son ensemble national et non spécifiquement le cabinet dont je parle) est coutumier des interprétations et facturations illégales. Je pensais, à tort il est vrai, que les exemples rapportés auraient trouvé un écho chez des participants qui ont connu les mêmes problème. Cela ne semble pas être le cas.
Quant au temps perdu par les bénévoles, personne n'est obligé de participer. Répond qui veut.
3 - Déranger mon avocat ? ... je lui mets une affaire entre les mains quand un syndic ou un conseil syndical fait la sourde oreille. Je le consulte en préambule d'une action en justice, pas pour des impressions ou des demandes de renseignements que je suis parfaitement capable de trouver par moi même. 
Notre investisseur en taudis estime que pour 5 € par copropriétaire cela fait peu. Certes.
Mais outre que le devis est obligatoire, c'est laissé la porte ouverte à tout les abus.
On comprend pourquoi Mr Nabot, authentique propriétaire d'une ruine dont il a honte et au sujet de laquelle il s'était épanché un soir de désespoir est aussi vindicatif : citation: ... J'ai décidé d'acheter à Toulouse un petit gourbi de 60 m2 pour m'abriter, moi, et ma petite famille (l'épouse, 2 enfants et quelques perruches) ... http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=15782
Mais le personnage est connu et reconnu. Quelqu'un ne disait-il pas le 22 décembre 2006 à 18h20 : citation: ... Profitez de votre bien et relisez différents fils de LeNabot pour comprendre le personnage, cela vous évitera de vous prendre la tête ...
http://www.universimmo.com/forum/to...&whichpage=2
Je ne met prends donc pas la tĂŞte.
Bonne nuit, mon bon. Que la nuit vous soit douce. 
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LeNabot
Contributeur vétéran
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Posté - 26 juil. 2010 : 20:07:08
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citation: Initialement posté par Colette
Ce qui est plaisant avec notre spécialiste es gourbis, c'est qu'il déduit n'importe quoi à partir de n'importe quoi.
1 - En quoi est-ce répréhensible de ne pas assister à une A.G. et de s'y faire représenter ?
Ce que je n'ai pas dit dans mon intervention, c'est que FONCIA a racheté le précédent syndic et qu'il tenait, le 16 juillet dernier, sa 1ère A.G. dans cette résidence. Bon début comme on a pu le voir.
Peut importe qui a racheté quoi. Si vous ne participez pas aux AG, il ne faut pas venir ici mendier des avis.
citation: 2 - Je m'attendais à des réactions car ce syndic (dans son ensemble national et non spécifiquement le cabinet dont je parle) est coutumier des interprétations et facturations illégales. Je pensais, à tort il est vrai, que les exemples rapportés auraient trouvé un écho chez des participants qui ont connu les mêmes problème. Cela ne semble pas être le cas.
Quant au temps perdu par les bénévoles, personne n'est obligé de participer. Répond qui veut.
Eh bien allez ailleurs, ça nous fera des vacances.
citation: 3 - Déranger mon avocat ? ... je lui mets une affaire entre les mains quand un syndic ou un conseil syndical fait la sourde oreille. Je le consulte en préambule d'une action en justice, pas pour des impressions ou des demandes de renseignements que je suis parfaitement capable de trouver par moi même.
Trouver vous même ??? Déjà que vous êtes incapable de lire un décret.
citation: Notre investisseur en taudis estime que pour 5 € par copropriétaire cela fait peu. Certes.
Mais outre que le devis est obligatoire, c'est laisser la porte ouverte Ă tout les abus.
Encore une fois relisez les textes que je vous ai mis sous votre nez.
citation: On comprend pourquoi Mr Nabot, authentique propriétaire d'une ruine dont il a honte et au sujet de laquelle il s'était épanché un soir de désespoir est aussi vindicatif : [quote]...
Ralez pour 5 euros annuels, je trouve ça minable. Apparemment vous êtes sur la paille. |
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Édité par - LeNabot le 26 juil. 2010 20:15:22 |
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Posté - 26 juil. 2010 : 20:20:22
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**modération**
je sonne la fin de la récré.
sujet clos.
merci à l'un comme à l'autre de cesser vos attaques réciproques indignes de la qualité habituelle de vos interventions... et inutile de ressortir des vieux coucous de 2006 : il y a, pour l'un comme pour l'autre, des sujets de discorde bien plus amusants et plus frais.
merci, dorénavant, de limiter vos attaques personnelles à des échanges par MP pour ne pas donner de notre forum un spectacle aussi pathétique
à défaut, un double banissement reste possible. |
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