| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
LeNabot
Contributeur vétéran
1102 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 21 août 2010 : 12:30:34
|
|
citation: Initialement posté par alex41
Malheureusement, ce n'est pas le cas et ce sera encore moins le cas lorsque la dispense concernant les comptes séparés sera votée.
Déja ce serait bon que les syndics respectent les recommandations
http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/annexe_syndic.pdf
Quant au reste vivement l'obligation du compte séparé.
Extrait d'un article de libération ci dessus.
Question subsidiaire, comment faisait les syndics quand les honoraires étaient réglementés ?????
Appels de fonds pour travaux, charges trimestrielles, fonds de roulement... Pas facile de s'y retrouver dans les comptes d'une copropriété. Dans un souci de transparence, la loi du 31 décembre 1985 autorise l'ouverture d'un compte bancaire séparé pour chaque immeuble administré par un syndic. Grâce au relevé bancaire, il est ainsi possible de retracer tous les mouvements de fonds relatifs à une copropriété. Un moyen efficace de contrôler la gestion du syndic.
Simple et clair, ce système comptable n'est pourtant pas très répandu. «Trop lourd, trop fastidieux, trop coûteux», plaident les professionnels. «Le cabinet qui administre 100 copropriétés devrait avoir 100 comptes différents, et donc autant de carnets de chèques», fait valoir Alain de Kaenel, ancien président de la Cnab pour l'Ile-de-France (Conseil national des administrateurs de biens). Aussi la plupart des syndics possèdent un «compte unique» sur lequel transitent les fonds de toutes les copropriétés qu'ils administrent. Et pour éviter toute demande d'ouverture de «compte séparé», certains en arrivent à prendre des libertés avec la loi.
C'est la raison pour laquelle la Commission relative à la copropriété s'est livrée, dans une de ses recommandations, à une rigoureuse mise au point (1). Placée sous l'égide des ministères de la Justice et du Logement, cette instance rappelle que lors de sa désignation, le syndic doit soumettre au vote des copropriétaires une délibération portant sur le compte séparé. Cette opération doit ensuite être renouvelée au moins tous les trois ans. Dans tous les cas, cette question doit faire l'objet d'un vote spécifique lors de l'assemblée générale des copropriétaires. La commission dénonce ainsi les syndics qui lient le renouvellement de leur mandat au compte séparé. Avec à la clé un chantage à la démission: «Si vous votez pour, je cesse de m'occuper de votre immeuble.»
Plus habiles, plus retors, certains cabinets recourent à des ruses pour contourner la loi. La principale consiste à créer, avec la complicité du banquier, des sous-comptes à l'intérieur d'un compte unique et à faire passer cet artifice comptable pour un compte séparé.
Délégué général de la Fé-dé-co (Fédération de défense des copropriétaires), Yves Rouquet déplore cette hostilité des professionnels à la loi de 1985. «A l'heure de l'informatique, la gestion de comptes séparés ne pose pas de problèmes majeurs. Le fond des choses, c'est que la séparation des comptes les empêche de toucher des produits financiers», estime-t-il. En effet, dans le système du compte unique, l'addition des fonds de toutes les copropriétés représente des masses financières importantes. Et les syndics placent les excédents à leur profit. De leurs propres aveux, cela représente des sommes importantes. «C'est vrai, admet Alain de Kaenel. Mais les produits financiers permettent de pratiquer des honoraires plus bas. Et l'éventuelle perte de ces revenus serait forcément répercutée sur les honoraires.»
Si l'informatique permet effectivement de gérer sans difficulté des comptes séparés, elle n'évite pas la multiplication des opérations bancaires. Lorsqu'un syndic paye l'Urssaf, il fait un chèque global pour toutes ses copropriétés. Dans le système des comptes séparés, il doit faire autant de chèques que d'immeubles gérés. Appliqué à tous les autres postes de dépenses, ce fonctionnement représente un travail comptable supplémentaire de l'ordre de 10% à 15%. Et des syndics n'hésitent pas à agiter la perspective d'une augmentation de leurs honoraires pour empêcher l'ouverture de comptes séparés. Certains annoncent des hausses de tarifs dissuasives de 30 à 40%! Il s'agit là d'excès. Mais la transparence a un coût que les copropriétaires se doivent d'assumer. Or, pendant trop longtemps, des cabinets ont prétexté de la faiblesse de leurs honoraires pour justifier les recours à des rémunérations annexes: dessous de table des entreprises, cadeaux, voyages exotiques, placements financiers à leur profit exclusif... Voilà comment la corruption s'est installée dans les immeubles. Directeur de l'Association de défense des copropriétaires, Bruno Dhont estime qu'il faut modifier la loi de 1985 et rendre le compte séparé obligatoire. Donc le généraliser: «Ainsi tous les syndics auraient des charges de gestion équivalentes, estime-t-il. Et à prestations égales, la concurrence pourrait jouer.» Tous les syndics devraient annoncer des honoraires sérieux, et tous les habitants pourraient enfin y voir clair dans les comptes de leurs immeubles. Un vrai rêve de copropriétaire.
(1) Quatorzième recommandation publiée dans l'AJPI (l'Actualité juridique propriété immobilière) de mars.
|
 |
|
 |
 |
 |
| En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle. |
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - LeNabot le 21 août 2010 12:41:11 |
|
|
|
LeNabot
Contributeur vétéran
1102 message(s)
Statut:
|
|
 22
Posté - 21 août 2010 : 12:36:45
|
|
|
|
|
alex41
Contributeur actif
251 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 21 août 2010 : 14:41:12
|
|
citation:
Le Nabot, il n'est pas pire sourd que celui qui ne veut pas entendre. Vous négligez sciemment mes arguments et persistez dans votre attitude négative à mon encontre : en m'incitant à respecter les recommandations du CNC (alors que l'on en est déjà à l'arrêté Novelli) et en appelant de vos voeux le plus rapidement possible l'obligation du CBS.
"Bref", vous me faites savoir que je suis à vos yeux complètement transparent et me faites tranquillement le bras d'honneur ; après tout, cela a le mérite de la clarté et clôt ainsi le débat. Merci de m'éviter de perdre mon temps à vous convaincre.
Que dit le proverbe déjà ? On ne fait pas boire... pardon, je ne me souviens plus de la suite. |
|
|
|
LeNabot
Contributeur vétéran
1102 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 21 août 2010 : 14:49:51
|
|
|
|
|
alex41
Contributeur actif
251 message(s)
Statut:
|
|
25
 Posté - 21 août 2010 : 20:44:29
|
Quand on veut vraiment dialoguer, on respecte son interlocuteur, c'est à dire qu'on l'écoute, on tente de le comprendre, mais on ne commence pas son discours en affirmant que ce qu'il dit est indécent...
Bon soir. |
|
|
|
LeNabot
Contributeur vétéran
1102 message(s)
Statut:
|
|
26
Posté - 21 août 2010 : 21:03:44
|
|
J'assume. Quand on fait payer un service qui allège les charges d'un syndic, c'est indécent. Et ma remarque s'adresse aussi aux banques qui font payer l'accès internet. |
|
|
|
|
|
| En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
27
Posté - 21 août 2010 : 21:45:55
|
A mon avis il n'y a rien d'anormal à faire payer un service non obligatoire et non prévu dans le contrat initial.
Ce qui est anormal, "indécent" dirait LeNabot, c'est d'imposer ce service, ce qui s'assimile a de la vente forcée.
Un autre exemple d'abus, la facturation d'un "carnet d'accueil" dont on ne sait d'ailleurs pas se qu'il contient. |
|
|
|
alex41
Contributeur actif
251 message(s)
Statut:
|
|
28
Posté - 22 août 2010 : 21:14:22
|
|
citation: J'assume. Quand on fait payer un service qui allège les charges d'un syndic, c'est indécent. Et ma remarque s'adresse aussi aux banques qui font payer l'accès internet.
LeNabot, vos propos ne vous grandissent pas, si j’ose dire. Vos propos étaient péremptoires. Leur répétition précédée d’un « j’assume » guerrier prête à sourire.
Et c'est vous qui écriviez quelques lignes plus tôt : « Manifestement vous ne savez pas ce qu'est un débat contradictoire ».
Le syndic n’est pas un organisme public. Il doit impérativement faire des profits, sinon, il est avalé par plus gros que lui. Il faut donc bien en permanence qu’il trouve des produits nouveaux pour remplacer ceux qui se délitent ou disparaissent. L’obligation du compte bancaire séparé que vous réclamez de vos vœux va entraîner la suppression des produits financiers et donc déséquilibrer fortement nos comptes d’exploitation. Vous vous en moquez comme de votre première chemise et pourtant vous auriez raison de considérer cette disparition indécente... .
Lorsque les syndics seront devenus des fonctionnaires aux tarifs réglementés, il ne faudra pas vous étonner qu’ils refusent de tenir les assemblées le soir pour rejoindre leur domicile comme tout le monde à 18 h. Vous trouverez alors probablement ce comportement indécent. |
|
|
|
LeNabot
Contributeur vétéran
1102 message(s)
Statut:
|
|
29
Posté - 22 août 2010 : 21:17:42
|
|
|
|
|
alex41
Contributeur actif
251 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 23 août 2010 : 08:59:19
|
Si cela correspond à la réalité, LeNabot, je vous présente mes plus plates excuses pour une plaisanterie soudain déplacée. Mais vous avez certainement compris que je ne me suis permis de la faire que parce qu'il s'agit de votre pseudo !
Ceci dit, vous focaliser sur cette seule (mauvaise) plaisanterie, LeNabot, vous dispense d'aborder le fond. Je ne comprends pas d'ailleurs cette phrase sentencieuse et encore une fois définitive selon laquelle une majorité de syndics ne s'attacheraient qu'aux apparences. Elle me plonge dans un profonde perplexité. Si quelqu'un veut m'en expliquer le sens profond, je suis preneur. |
|
|
|
LeNabot
Contributeur vétéran
1102 message(s)
Statut:
|
|
31
Posté - 23 août 2010 : 09:49:34
|
|
|
|
|
alex41
Contributeur actif
251 message(s)
Statut:
|
|
32
Posté - 23 août 2010 : 10:33:25
|
|
citation: C'est bien vous qui n'abordez pas le fond. Je vous parle d'un service internet et vous, vous me parlez du compte séparé et des produits financiers pour diverger.
Sur le fond, comment vous pouvez justifier de faire payer un service qui finalement réduit vos frais de gestion ?
Ce que j'escompte en effet en proposant ce service aux copropriétaires est qu'ils vont plus souvent directement accéder à leur compte ou au règlement de copropriété de leur immeuble mis en ligne plutôt que de faire appel à toutes occasions à mes collaborateurs qui pourront effectuer d'autres tâches, souvent plus gratifiantes. Bref, il faut impérativement que j'améliore sans cesse la productivité de mon entreprise.
Mais en échange de ce coût unitaire (modeste), j'offre aux copropriétaires de pouvoir consulter leur compte quand cela leur chante. Je supprime dans le même temps le coût actuellement prévu dans mon contrat de copie de règlement de copro, de copie des procès-verbaux ou de copie de tout autre document auquel désormais ces copropriétaires pourront avoir accès via internet. De surcroît, une liste des impayés de la copropriété sera mise en ligne et à la disposition des membres du conseil syndical.
Mais la réduction de mes frais de gestion est pour le moment purement hypothétique. Je ne sais pas comment les copropriétaires vont réagir. Il ne s'agit d'ailleurs pas de réduction de charges à proprement parler immédiatement. Dans un premier temps, il a fallu que j'investisse en nouveaux outils, informatique, reprographie, scan etc. Et puis je dois maintenant solliciter mes gars pour mettre tous ces documents en ligne, et il faudra dès que j'aurais mis ce service à disposition le tenir à jour (et ce ne sera pas une mince affaire)....
L'objectif est bien de tenter d'améliorer la productivité de mes gars, mais si l'on veut bien admettre pour vrai ce que je répète à longueur de ces colonnes que l'activité de syndic n'est pas rentable, il faut bien que je trouve le moyen en permanence de rentabiliser au mieux cette activité en remplaçant les produits disparus par d'autres pérennes !
Je ne parlais de compte bancaire séparé, LeNabot, que pour illustrer la baisse programmée de mes produits. |
|
|
|
barnabé
Contributeur actif
105 message(s)
Statut:
|
|
33
Posté - 23 août 2010 : 13:47:17
|
|
Bonjour J'aimerais réagir étant à l'origine de cet article. Ma demande d'accès en ligne à certaines infos concernait le CS dont je fais partie en tant que président et les copro dans une certaine mesure. Je pense que ce service se subsitue à d'autres coûts par ex dans le forfait administratif certains coûts de tirage et d'envoi et que c'est un service gagnant-gagnant pour chaque partie. C'est une évidence qu'il faut que les syndics investissent en application et mise en réseau mais aussi qu'ils les rentabilisent en imputant un prix orienté vers le coût. Vous verrez que cela deviendra la norme et que les petits syndics devront suivre. J'ai connu un syndic qui il y a 3 ans n'utilisaient pas l'email et vous imaginez aujourd'hui travailler autrement. Moi pas sinon je ne présiderai pas le CS. |
|
|
|
Links
Contributeur actif
101 message(s)
Statut:
|
|
34
Posté - 23 août 2010 : 14:17:56
|
Excusez-moi Barnabé, une étude de la FNAIM a montré qu'en matière d'innovation et de solutions informatiques ce sont les "petits" syndics qui sont en avance sur les entités nationales.
Nombre d'entre nous mettent en ligne leur relevés de charges, scannent et offre à leur client un accès à leur compte. Il existe même un site internet qui s'occupe de cela sans être au main d'une marque particulière (gratuite qui plus est).
Pour Alex41 et Le Nabot :
La question du coût qui me semble extrêmement réductrice. D'une part, rien n'empêche d'intégrer cette proposition dans les honoraires de gestion courante (pourquoi vouloir le proposer en plus?), ce qui ne signifie pas que cela soit gratuit.
D'autre part, le recours aux systèmes d'informations et de communications doit être vu sous un angle essentiellement organisationnel. Ces nouveaux outils permettent de repenser sa relation à ses clients et donc de bouleverser son organisation interne en revenant sur certains totems de notre profession (le triptyque comptabilité/gestion/assistance ou la fameuse proximité). C'est d'une nouvelle organisation que nait une nouvelle rentabilité pour l'entreprise et non pas d'appliquer de nouveaux outils à d'ancien schémas. |
|
|
|
35
Posté - 23 août 2010 : 16:50:28
|
|
citation: Il existe même un site internet qui s'occupe de cela sans être au main d'une marque particulière (gratuite qui plus est).
des noms, on veut des noms !!!  |
|
|
|
Links
Contributeur actif
101 message(s)
Statut:
|
|
36
Posté - 23 août 2010 : 16:53:03
|
ma-residence.fr
Il suffit que votre syndic y adhère. Il y a un tres belle interface syndic/cs avec tableau de bord. |
|
|
|
alex41
Contributeur actif
251 message(s)
Statut:
|
|
37
Posté - 24 août 2010 : 08:49:26
|
|
citation: La question du coût qui me semble extrêmement réductrice. D'une part, rien n'empêche d'intégrer cette proposition dans les honoraires de gestion courante (pourquoi vouloir le proposer en plus?), ce qui ne signifie pas que cela soit gratuit.
Vous proposez d'intégrer la prestation dans les honoraires de gestion courante, Links. Vous allez faire plaisir à Nefer et à LeNabot... Mais alors dans ce cas, comment pouvez vous prétendre que la prestation n'est pas gratuite ? |
|
|
|
alex41
Contributeur actif
251 message(s)
Statut:
|
|
38
Posté - 24 août 2010 : 08:59:56
|
|
citation: D'autre part, le recours aux systèmes d'informations et de communications doit être vu sous un angle essentiellement organisationnel. Ces nouveaux outils permettent de repenser sa relation à ses clients et donc de bouleverser son organisation interne en revenant sur certains totems de notre profession (le triptyque comptabilité/gestion/assistance ou la fameuse proximité). C'est d'une nouvelle organisation que nait une nouvelle rentabilité pour l'entreprise et non pas d'appliquer de nouveaux outils à d'ancien schémas.
Dans votre bouche, je suppose que le mot "totem" signifie archaïque. Pardon Links, votre message reproduit ci dessus n'est pas très clair pour moi. Pouvez-vous développer un peu ? Je suis friand de découvrir de nouveaux concepts de gestion, surtout si vous affirmez que leur adoption entraîne "une nouvelle rentabilité". |
|
|
|
barnabé
Contributeur actif
105 message(s)
Statut:
|
|
39
Posté - 24 août 2010 : 11:47:26
|
Bonjour
Je suis d'accord avec le propos de Links il est normal d'intégrer ce coût en prestation de base mais cela en déduction d'autres coûts rendus par ce nouveau service. C'est peut-être vrai que des petits syndics s'y mettent mais justement cherchant un nouveau syndic à Paris je n'en ai pas trouvé de nombreux disposant d'un site web vitrine alors que ce point avec le service d'accès en ligne est un critère de sélection dans ma recherche.
Je connais le site ma résidence.fr ayant enregistré ma copro dès son démarrage. Pb quid de la pérennité de ce site, la sécurité des données etc. |
|
|
|
reflex
Nouveau Membre
26 message(s)
Statut:
|
|
40
Posté - 24 août 2010 : 13:30:32
|
C'est tout de même vraiment plus pratique de pouvoir consulter les infos sur le net, 1 euros par mois c'est vraiment donné, je préfère donner un euro à mon syndic qu'aux roms (un peu de politique :) )
l'avenir l'internet, l'avenir !
Un jour les assemblées pourront se faire en hologramme mais d'ici la il n'existera peut être plus de syndic, seule l'ARC toute puissance règnera sur les copropriétés. Oula je m'égare !
----------------------------
Franchement pour revenir aux gestionnaires avec les assemblées, je compatis car se taper des assemblées avec des copropriétaires qui se plaignent que le voisin du chat à pisser sur leur paillasson et que cela prenne 30min (expérience vécue) faut pouvoir tenir le coup.
-----------------------------
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
