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cb87
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 Posté - 28 juil. 2010 : 22:15:32
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Bonjour Ă tous!
Je viens enfin de recevoir le sésame qui va me permettre, après de nombreux jours de lecture assidue de ce forum, de poser les (?)questions sur les points qui ne sont pas encore très clairs pour moi.
Donc ce soir, c'est décidé, je brave ma timidité pour vous exposer ma situation:
Je suis en train d'étudier la viabilité d'un projet de rachat d'un ensemble de 9 studios, destinés à être loués en meublés uniquement de manière saisonnière (ville thermale), sous statut LMNP.
J'ai bien noté que les recettes seraient à déclarer dans la catégorie des BIC, je m'orienterais sur une déclaration au réel simplifié pour pouvoir déduire les charges d'exploitation et d'entretien et surtout les intérêts d'emprunt si une banque veut bien me soutenir;
A priori, la compta ne m'effraie pas, je pense m'en tirer de ce côté;
Certains doutes planent encore sur ce montage:
1- le propriétaire actuel me soutient que je devrai m'acquitter de la taxe d'habitation, alors que ça ne sera en aucun cas ma résidence principale et que je ne m'en réserverai pas l'usage en dehors des périodes de location. Nous en sommes aux premiers contacts, je n'ose pas le contredire trop ... fermement, mais j'ai un gros doute... Qu'en pensez-vous?
2- Quid de la taxe pro? ça existe toujours ou c'est remplacé par la nouvelle contribution? Les studios ont le classemnt préfectoral "meublés de tourisme", je me demande s'il n'y a pas une éxonération dans ce cas...
3- Ces studios ont peu à peu été aménagés depuis 10 ans, le proprio actuel a donc commencé son propre amortissement au fur et à mesure des investissements réalisés. A partir du moment où je deviens propriétaire, est-ce que je peux recommencer amortir la totalité (hors terrain) du lot sur la base du prix de vente? Ca voudrait dire dans ce cas que si un bien change de proprio tous les X ans, on recommence l'amortissement à 0? L'état admettrait cette "perte"?
Bref, je n'en suis qu'aux prémices de l'aventure, je fais chauffer Excel et mes tableaux de simulation, tout en me disant qu'il est grand temps que j'assure l'avenir puisqu'"on" semble rendre cet avenir de plus en plus incertain  , aussi toutes vos expériences et vos compétences ne sont d'une grande utilité!!
Bonne nuit!
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Posté - 29 juil. 2010 : 08:14:13
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citation: 1- le propriétaire actuel me soutient que je devrai m'acquitter de la taxe d'habitation, alors que ça ne sera en aucun cas ma résidence principale et que je ne m'en réserverai pas l'usage en dehors des périodes de location. Nous en sommes aux premiers contacts, je n'ose pas le contredire trop ... fermement, mais j'ai un gros doute... Qu'en pensez-vous? Je ne crois pas que vous deviez payer la taxe d'habitation pour chaqcun de ces neuf studios
citation: 2- Quid de la taxe pro? ça existe toujours ou c'est remplacé par la nouvelle contribution? Les studios ont le classemnt préfectoral "meublés de tourisme", je me demande s'il n'y a pas une éxonération dans ce cas... Normalement vous êts exonéré de la taxe pro et vous devriez etre du coup exonéré des deux taxes qui la remplacent.
citation: 3- Ces studios ont peu à peu été aménagés depuis 10 ans, le proprio actuel a donc commencé son propre amortissement au fur et à mesure des investissements réalisés. A partir du moment où je deviens propriétaire, est-ce que je peux recommencer amortir la totalité (hors terrain) du lot sur la base du prix de vente? Oui.
Il faut décomposer en composants bien entnedu.
Votre amortissement est indépendant de celui fait par le précédent propriétaire.
citation: Ca voudrait dire dans ce cas que si un bien change de proprio tous les X ans, on recommence l'amortissement Ă 0? L'Ă©tat admettrait cette "perte"? Le fisc voulez-vous dire, pas l'Ă©tat? Normalement on amorti moins des meubles qui auront vielli par exemple.
Pour le reste, amortir des biens immobiliers dont la valeur ne baisse pas au cours des ans est bien une abbération comptable, mais puisqu'elle existe, profitons en tant qu'elle n'est pas supprimée.
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cb87
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 2
Posté - 29 juil. 2010 : 08:35:06
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Merci pour ces infos précises de bon matin!
Je pense utiliser le fil de ce message pour noter l'évolution de ce projet, cela peut peut-être intéresser d'autres candidats à l'aventure de l'immobilier!
Pour moi prochaine étape: bouclage de mes simulations et du prévisionnel puis RDV/négociation avec la(les) banques(s).
Bonne journée  |
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fluo
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Posté - 20 août 2010 : 17:48:16
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Bonjour,
un mesage perso m'a ramené sur le forum et je vois que quelqu'un se lance dans le même genre de location que moi.
Je vous invite donc à lire les différents posts qui traitent de compta sur le sujet avec notamment :
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=3495
J'avais lancé ce post à mon arrivée. Il est long mais a le mérite d'avancer peu à peu jusqu'à une" solution" avec exemples chiffrés (c'est ce qui m'avait manqué lorsque je recherchais des infos)
Il y a aussi un lien vers différents post créés par un pilier du forum ("notre" fameux Ribouldingue à qui vous avez déjà eu "affaire")
Pour ce qui est de vos questions, avec du retard :
citation: 1- le propriétaire actuel me soutient que je devrai m'acquitter de la taxe d'habitation, alors que ça ne sera en aucun cas ma résidence principale et que je ne m'en réserverai pas l'usage en dehors des périodes de location. Nous en sommes aux premiers contacts, je n'ose pas le contredire trop ... fermement, mais j'ai un gros doute... Qu'en pensez-vous?
TAXE PRO et PAS HABITATION : aucun doute. Je fais ça depuis 4 ans.
citation: 2- Quid de la taxe pro? ça existe toujours ou c'est remplacé par la nouvelle contribution? Les studios ont le classemnt préfectoral "meublés de tourisme", je me demande s'il n'y a pas une éxonération dans ce cas...
C'est remplacé par (dixit Ribouldingue) "une usine à gaz". De toute façon, comme vous êtes à la phase d'achat, vous serez exonéré en 2010 car ce sera votre 1ere année d'exercice.
Par contre, pour le classement, celui-ci "tombe" lors de la vente. Il faut donc que vous le fassiez reclasser. Le "hic" est qu'une nouvelle règlementation est passée (parution au JO du 16 août 2010 à 2 jours près). Il vaut mieux attendre 1 mois car les organismes délivrant les agréments ne savent pas encore comment faire.
Enfin, j'ai 3 maison classées et je payais la taxe pro.
Mon CFE ne peut me répondre sur l'exonération ou non de la remplaçante de la taxe Pro.
Précision, je suis aussi dans une ville thermale.
citation: - 3 Ces studios ont peu à peu été aménagés depuis 10 ans, le proprio actuel a donc commencé son propre amortissement au fur et à mesure des investissements réalisés. A partir du moment où je deviens propriétaire, est-ce que je peux recommencer amortir la totalité (hors terrain) du lot sur la base du prix de vente? Ca voudrait dire dans ce cas que si un bien change de proprio tous les X ans, on recommence l'amortissement à 0? L'état admettrait cette "perte"?
La façon dont ils ont été amortis n'est pas votre problème.
Pour vous, ce qui compte, c'est la valeur pour laquelle il vous les vend.
Si dans l'acte il est mentionné 1500 Euros de vaisselle et meuble (il serait d'ailleurs bien pour vous que ce soit détaillé), vous avez 1500 à amortir sur 4, 5 ou 8 ans (selon le cas et le post : cf les liens donnés plus haut pour voir ce qui se fait).
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Édité par - fluo le 20 août 2010 17:51:39 |
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cb87
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Posté - 20 août 2010 : 21:32:30
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Merci Fluo pour ces précisions, si mon projet se concrétise (RDV avec ma banque lundi prochain), nul doute que je serai de nouveau amenée à vous solliciter!!
J'ignorais notamment qu'il faut refaire la démarche pour obtenir le classement des meublés en cas de changement de propriétaire, je vais me pencher sur ce nouveau décret.
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fluo
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Posté - 20 août 2010 : 21:47:26
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Depuis juillet dernier, il faut aussi signaler OBLIGATOIREMENT votre activité à la mairie du lieu du logement.
Ceci en plus du reste (PO,... etc) |
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jean200
Nouveau Membre
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6
Posté - 25 août 2010 : 15:26:10
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je ne sais pas si votre projet est toujours d'actualite mais je vais essayer d'y repondre (ou vous pouvez directement regarder sur le site http://www.location-vacances-actualite.fr rubrique fiscalite et/ou proprietaire).
En impot local vous devez payer :
- soit la taxe d'habitation soit la contribution economique territoriale (voir le detail sur cet article : http://www.location-vacances-actual...on&Itemid=57)
- la taxe fonciere
- la taxe de sejour (meuble de tourisme)
- la redevance TV (si vous installez la tv ds vos studios)
Pour les impots ils existent pas mal de regime different, ca va dependre de votre CA. Avec 9 studios ca doit etre pas mal ! Vous pouvez regarder cette fiche : http://www.location-vacances-actual...on&Itemid=57
Ils vous restent plus qu'a trouver des locataires ! |
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7
 Posté - 25 août 2010 : 20:18:11
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Pas mal la publicité....
Monsieur ne peut pas répondre sur ce forum? |
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cb87
Nouveau Membre
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8
Posté - 25 août 2010 : 21:50:19
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Bonsoir,
Oui, projet toujours d'actualité, la banque rencontrée mardi semble vouloir suivre (financement à 110%), je rencontre demain le propriétaire pour lui faire une offre, croisons les doigts pour que nos intérêts se rejoignent! |
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fluo
Contributeur senior
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9
Posté - 30 août 2010 : 12:04:09
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J'ai brièvement parcouru les liens indiqués par jean2000 et entire une conclusion personnelle qui n'engage que moi mais ...
Malheureusement, comme beaucoup de sites d'informations sur le sujet des meublés, il est très incomplet et peut laisser penser des choses fausses. Je cite :
citation: Pour bénéficier du régime réel simplifié BIC il faut que le chiffre d'affaires annuel (pour 2010) d'une part excède 80300 € et soit inférieur à 766000 €.
PAS FORCEMMENT. Cette phrase laisse à penser qu'en dessous, il n'est pas possible d'être au réel simplifié. Sur option, un CA inférieur à 80KE peut faire l'objet du réel simplifié. C'est d'ailleurs le cas de nombreux des intervenants (surtout depuis les baisses des formules "micro").
Il n'est pas non plus mentionné la possibilité de la compta super simplifiée, de décomposition d'immeubles. Autant d'éléments indispensables (à mon sens) pour pouvoir prendre une décision et se lancer.
Je résumerai mon sentiment sur ce site : très bien pour une première approche de quelqu'un qui n'y connaît rien (mais vraiment rien).
Ensuite, comme souvent, on tombe dans des approximations telles que ce lien ne permet pas du tout de faire sa propre déclaration... Heureusement, des liens de pub donnent la solution avec devis gratuit...
Je "bémoliserai" mon intervention en disant qu'il y a malgré tout de nombreuses informations et une de leur conclusion me plait bien :
citation: Conclusion: N'achetez pas seulement une reduction d'impot, pensez plutot a construire un patrimoine qui vous sera utile dans le futur !
En fait, je n'ai pas fait que survoler rapidement afin d'être le plus objectif possible (et de ne pas tirer de conclusion trop hâtive).
Mon sentiment est que j'ai l'imperssion que ce site donne suffisamment d'informations pour "apater" mais trop peu du côté technique pour pouvoir en faire quelque chose de concret seul.
Personnellement, c'est ce forum( et les aides des intervenants) qui m'a permis de passer enfin au concret et d'abandonner le régime micro. |
Édité par - fluo le 30 août 2010 12:06:19 |
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picholine
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Posté - 03 sept. 2010 : 13:32:36
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en fait pour la taxe d'habitation attention,
normalement vous en êtes exonérer si vous pouvez prouver que vous ne pouvez pas occuper le logement entre les périodes de location donc soit:
- dans le cadre d'une location à l'année ( le locataire en date du 1er janvier la régle)
- soit vous pouvez prouver que vous n'utilisez pas le logement pendant les périodes vacantes ex: vous avez un mandat de gestion dans une agence
donc c'est litigieux pour les locations saisonnières... |
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 03 sept. 2010 : 14:39:58
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citation: - dans le cadre d'une location à l'année ( le locataire en date du 1er janvier la régle)
- soit vous pouvez prouver que vous n'utilisez pas le logement pendant les périodes vacantes ex: vous avez un mandat de gestion dans une agence
donc c'est litigieux pour les locations saisonnières...
Pour ma location à l'année, il ne peut effectivement pas y avoir de litige.
Pour la location saisonnière, ça peut effectivement être litigieux.
Personnellement, dans le Massif Central, le fisc se contentait d'un courrier disant que c'Ă©tait un local "professionnel" qui ne srvait pas pour mon usage personnel.
Comme la taxe professionnel se substituait alors à la taxe d'habitation, il n'y avait pas de problème vu qu'ils avaient une ressource tout de même.
Par ailleurs, dans la 2033, il y a des cases prévoyant l'utilisation personnel de "choses" professionnelles (case 399 si je ne me trompe pas).
Désormais, avec les nouveautés, ça va peut-être changer étant donné que nous pouvons espérer passer à travers des mailles de la remplaçante de la taxe pro.
Néanmoins, pour résumer ce que m'a dit l'ami expert comptable lorsque je l'ai renontré : si on déclare 6 semaines de locations et prétend ne pas y aller, le fisc épluchera certainement tout et cherchera des poux.
Maintenant, si on déclare 20 semaines (voire plus en ce qui me concerne), ils ne vont pas regarder.
En effet, il est difficile de reprocher à un loueur d'y aller 1 semaine par an car il faut bien faire de l'entretien et réparer.
Comme on entre dans l'appréciation, tout est question de bon sens (du coup de bon vouloir du contrôleur) et de limite.
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picholine
Contributeur débutant
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Posté - 03 sept. 2010 : 17:17:47
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je suis bien d'accord avec vous, tout est question du bon vouloir du contrĂ´leur :) |
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cb87
Nouveau Membre
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Posté - 03 sept. 2010 : 17:57:47
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Je paye la taxe d'habitation pour ma maison principale sur la même commune, je pense que ça devrait suffire à l'administration fiscale. |
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| Errare humanum est, perseverare diabolicum. |
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Posté - 05 sept. 2010 : 09:40:44
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citation: Initialement posté par picholine
en fait pour la taxe d'habitation attention,
normalement vous en êtes exonérer si vous pouvez prouver que vous ne pouvez pas occuper le logement entre les périodes de location donc soit:
- dans le cadre d'une location à l'année ( le locataire en date du 1er janvier la régle)
- soit vous pouvez prouver que vous n'utilisez pas le logement pendant les périodes vacantes ex: vous avez un mandat de gestion dans une agence
donc c'est litigieux pour les locations saisonnières...
Négatif, ce n'est absolument pas le critère pour payer une taxe d'habitation.
On paye la taxe d'habitation si le logement meublé est occupé par soi-même le jour du premier janvier.... Peu importent les autres jours de l 'année...
Occuper signifie y avoir SES meubles. Celui qui part le 31 au soir et revient le 2 au matin en alissant ses meubels paye la taxe.
Celui qui déménage le 31 au soir et revient le 2 au matin, en ayant des preuves et une bonne et solide raison quand mmee (il ne faut pas prendre le fisc pour une grosse buse) ne paye pas la taxe.
Une personne qui occupe un logement du 15 janvier a 28 novembre ne paye pas de taxe d'habitation, par exemple.
Le problème avec une location saisonnière, c'est que vous y avez vos meubles au premier janvier, et que souvent, comme vous n'y avez ni locataire ni mandat de gestion, le fisc considère que ce sont VOS meubles personnels, qui y sont installés, donc vous taxe, alors qu'il s'agit de meuble non privatifs, mais locatifs.
A vous d'argumenter: Vous y avez des instruments de travail, pas vos meubels.
Evidemment, si il s'git en location saisonnière d'une partie de votre habitation prinucipale, en revanche, la taxe est due. |
Édité par - ribouldingue le 05 sept. 2010 09:50:51 |
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Posté - 05 sept. 2010 : 09:59:44
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citation: En effet, il est difficile de reprocher à un loueur d'y aller 1 semaine par an car il faut bien faire de l'entretien et réparer.
Comme on entre dans l'appréciation, tout est question de bon sens (du coup de bon vouloir du contrôleur) et de limite.
La encore, je pense que tout est dans la nuance.
Si vous y allez une fois par an pendant une semaine, et que vous l'avouez au fisc, et qu'il s'agit de profiter du logement, le fisc comprend qu'il s'agit d'une résidence secondaire avec VOS MEUBLES, que vous louez quand c'est incoccupé.
Il est donc logique de taxer a la TH
Si vous y allez exceptionellement une fois dans l'année, pour raison d'entretien ou liée a la location, que par exemple vous justifiez de dépenses sur places liées au logement ou au locataire (achat d'un évier, d'un bac a douche....), il est clair qu'il s'agit d'un déplacement professionnel (ou au minimum lié a votre exploitatin au cas ou vous n'etes pas LMP), et que cela ne fait pas obstacle a la défition 'meubles pour l'exploitation'.
En ce cas, le fisc n'a pas de raison d'appliquer une TH.
Dans le cas d'un exploitant qui a choisi l'imposition au réel avec amortissement des meubles, il faut rappeler au fisc que ces meubles font partie non pas du patrimoine propre mais de l'actif d'exploitation.
En ce cas, si le fisc tique, tout au plus pourrait-il en revanche vous
imposer d'intégrer quelque part le cout de la location a vous-meme du logement pour la période en question.
En fait, il manquerait dans vos recettes votre versement corrrespondant Ă votre semaine de location (puisque vosu n'ĂŞtes pas chez vous). |
Édité par - ribouldingue le 05 sept. 2010 10:05:28 |
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cb87
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Posté - 28 févr. 2011 : 10:57:25
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Bonjour,
Pour ceux qui ont eu la gentilesse de me répondre (et pour les autres !), quelques nouvelles de mon projet qui se concrétise:
Après moultes péripéties dont le lachage au dernier moment et malgré les promesses faites, de la banque des agriculteurs, le décès du vendeur, la liquidation de la succession qui s'en est suivie, nous voici enfin et depuis 3 jours officiellement propriétaires.
En résumé: achat de 9 meublés de tourisme pour location saisonnière, en indivision 50/50, emprunt à 110 % sur 20 ans auprès dela CASDEN, début d'activité réelle 28 mars.
Comme tout nouveau propriétaire, place cette semaine à toutes les démarches administratives et achat au passage d'une palette de Doliprane avant d'affronter les différents guichets!
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Posté - 28 févr. 2011 : 13:43:57
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Bon courage.
Dans votre cas, attention,vous n'etes pas dans le cas général des locations en meublés avec un plafond miccro a un peu plus de 32 000 mais dans celui des vente de marchandise a un peu plus de 80 000.
Vosu ne paierez pas de taxe porfessinelle ou du moins sa rempalcante je pense.
Affutez votre crayon pour votre P0.
SURTOUT
Gardez bien TOUTES vos factures de déplacement, ticket de péage et essence, de restaurant, de timbres postes, d'achat de bouquins, de consultations d'avocat ou de comptable, et toutes dépenses en général, y compris relatives a l'achat raté car c'est déductible ou amortissable, et dans le second cas pour une partie il s'agit de frais de premier établissment, sur 5 ans, donc dont la dotation aux amortissmeent n'est pas soumise a l'article 39.
ce sont donc des dotations qui pemrettent de creuser le déficit. |
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fluo
Contributeur senior
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18
Posté - 28 févr. 2011 : 13:55:22
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Bonjour et bon courage pour les mois Ă venir.
Contrairement Ă Ribouldingue, je pense que pour 9 studios, vous serez soumis Ă la CFE (ex taxe Pro).
Bien entendu, vous ne l'aurez pas pour cette année (car "cadeau").
Par ailleurs, je suppose que vous voulez loiuer le plus vite possible.
Aussi, je vous conseille de donner la priorité à la publicité (annonces internet).
Après 5 ans et divers essai, j'ai conservé 2 sites payants et le reste, je prends des sites gratuits.
Les "petits" journaux sont très cher et ne m'ont pas apporté de location.
Je peux vous donner "mes" sites en MP si vous le souhaitez (je ne veux pas faire de pub sur le forum).
Autre point, je vous conseille de faire la démarche pour obtenir des agréments préfectoraux (attention, la règlementation a changé depuis août 2010).
Bon courage Ă vous. |
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cb87
Nouveau Membre
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19
Posté - 28 févr. 2011 : 15:10:15
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Merci pour ces conseils.
Pour la CFE, il n'y a pas d'abattement ou d'éxonération particulier sur ma commune pour les meublés de tourisme, je crains donc de ne pouvoir y échapper ...
La P0, c'est mon travail de ce soir, j'ai vu qu'il en existe plusieurs modèles, je pense que pour des meublés, c'est la P0 "i" .
Mr RIBOULDINGUE, pensez-vous que je peux utiliser le barême fiscal pour chiffrer les frais déplacement chez le notaire (320 kms aller/retour)?
Mr FLUO, je veux bien en MP l'adresse de vos sites d'annonces préférés, pour l'instant j'ai classiquement tenté Le B.. Coin, c'est clair que maintenant vu les échéances à la banque, il faut remplir! |
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gregor
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Posté - 28 févr. 2011 : 17:45:11
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Bon courage.
Dans votre cas, attention,vous n'etes pas dans le cas général des locations en meublés avec un plafond miccro a un peu plus de 32 000 mais dans celui des vente de marchandise a un peu plus de 80 000.Vosu ne paierez pas de taxe porfessinelle ou du moins sa rempalcante je pense.
Affutez votre crayon pour votre P0.
SURTOUT
Gardez bien TOUTES vos factures de déplacement, ticket de péage et essence, de restaurant, de timbres postes, d'achat de bouquins, de consultations d'avocat ou de comptable, et toutes dépenses en général, y compris relatives a l'achat raté car c'est déductible ou amortissable, et dans le second cas pour une partie il s'agit de frais de premier établissment, sur 5 ans, donc dont la dotation aux amortissmeent n'est pas soumise a l'article 39.
ce sont donc des dotations qui pemrettent de creuser le déficit.
Non pas de micro bic pour les indivisions, ce sera le régime réel obligatoirement.
citation: En résumé: achat de 9 meublés de tourisme pour location saisonnière, en indivision 50/50, emprunt à 110 % sur 20 ans auprès dela CASDEN, début d'activité réelle 28 mars.
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Édité par - gregor le 28 févr. 2011 17:56:17 |
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