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venus055
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 Posté - 30 juil. 2010 : 06:46:33
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Bonjour ,
suite a PC d ' agrandissement de ma maison puis d ' un recours du président de l ' ASL au tribunal administratif , l ' AG annuelle de l ' ASL m ' a demandé de proposer et de préparer la modification du CDC comme je vous l ' indiquais dans un sujet passé .
Le problème de ce CDC des années cinquante sont ses règles d ' urbanismes . En effet , il autorise une prise au sol des constructions de 150 m2 habitations + garages + toutes constructions , ect ...
Les colotis souhaitent que les garages soit dissociés de cette restriction ( possible par le PLU ) .
Si les 2/3 des colotis représentants les 3/4 des surfaces comme cela est noté dans le CDC souhaitent modifier cet articles , quelles démarches doit on entreprendre ?
Est il possible de créer un CDC + un réglement avec ses règles d ' urbanisme comme les lotissements récents ?
Je vous remercie par avance .
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CHRI64
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Posté - 30 juil. 2010 : 07:40:24
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 Posté - 30 juil. 2010 : 08:29:01
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oui..
s'agissant d'un CDC approuvé par l'autorité administrative, il n'y a guère de doutes quant à l'existence des deux voies décrites pour le modifier . |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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venus055
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Posté - 30 juil. 2010 : 08:32:10
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Merci du lien , je prends contact avec le notaire qui avait Ă l ' Ă©poque Ă©tablit le CDC . |
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venus055
Nouveau Membre
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4
Posté - 23 sept. 2010 : 20:17:20
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Bonjour , je reviens vers vous pour une nouvelle question .
Avec le bureau de l ' ASL de mon lotissement nous allons nous réunir pour discuter des démarches de modification du CDC .
Le président de l ' ASL , qui refuse tout en bloc , m ' a déjà informé que les 2/3 des colotis représentants le lotissement n ' étaient pas suffisants pour modifier le CDC ( alors que celà est inscrit au CDC ) mais qu ' il fallait l ' unanimité des 30 colotis au nom de l ' art R 1134 du code civil .
Existe t ' il une jurisprudence qui confirme que les 2/3 des colotis sont suffisants ?
Merci par avance . |
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 24 sept. 2010 : 07:05:18
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Cet article du Code Civil dit que :
Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel,
(Donc dans le cas général, pour modifier la convention, l'accord de TOUS est nécessaire).
... ou pour les causes que la loi autorise.
Or il se trouve que la loi (Code d'Urbanisme) prévoit la règle des 2/3-3/4 au cas où la modification envisagée est une règle d'urbanisme.
Reste donc à savoir quelles seront les modifications que vous introduirez. => Unanimité OU 2/3 si règle d'urbanisme.
Ce qui peut modifier cette règle est le fait que votre convention ( CDC) prévoit déjà sa propre règle de révision (au 2/3).
Il faudrait bien analyser la portée de cet énoncé. Comment est-il rédigé ? |
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venus055
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Posté - 24 sept. 2010 : 18:40:47
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Je vous cite le C.D.C. :
ART 17 : Modifications du présent CDC
" .............. s ' il y a lieu de modifier certaines clauses , des modifications devront etre acceptées par l ' autorité préfectorale et par la majorité des 2/3 des voix du syndicat , réuni en A.G. " |
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venus055
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Posté - 24 sept. 2010 : 18:56:52
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L ' article que nous souhaitons modifier est la règle d ' urbanisme suivante :
"ART x : coéfficient de construction :
La surface totale occupée , tant par la construction principale que par les constructions annexées ( appentis , hangars , garages , poulaillers , ect ... ) ne pourra en aucun cas , dépasser 20% de la surface du lot considéré avec un maximum de 150 m2
remplacé par
La surface totale occupée par la construction est déterminée par les règles d ' urbanisme sans que celles-ci aient pour effet de contraindre à une diminution de la construction .
Le lotissement est " protégé " par d ' autres règles : indivision des lots , 5 mètres de zone non oedificandi , 1 seul batiment par lot , hauteur maximale de 8 mètres , maximum un rez de sol et 1 étage ainsi que 2 logements maximim par lot .
Je profite de votre analyse et savoir , dans l ' art présent du CDC on ne parle nullement de m2 habitable mais bien de " prise au sol des constructions " ?
Merci par avance |
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CHRI64
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Posté - 25 sept. 2010 : 07:20:18
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L'article 17 est libellé en termes généraux. Il s'applique donc à toutes les modifications envisagées.
Votre article x porte sur l'emprise au sol. Il s'agit bien d'une règle d'urbanisme
Donc deux raisons indépendantes de considérer que la majorité requise est celle des 2/3.
Mais vous auriez peut-être intérêt à revoir la formulation de votre article x
La surface totale occupée par la construction est déterminée par les règles d'urbanisme sans que celles-ci aient pour effet de contraindre à une diminution de la construction
Personnellement je ne comprends pas ce que cela veut dire.
Autre ambiguïté : parmi les contraintes diverses vous citez : un bâtiment par lot puis, plus loin, deux logements par lot... = maisons jumelles ? |
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venus055
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Posté - 25 sept. 2010 : 19:00:38
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Tout d ' abord merci CHRI64 pour l ' intĂŞret que vous portez Ă mon sujet .
J ' ai proposé cette formule après conseil d ' un notaire ( l ' étude qui avait à l ' époque enregistré le CDC pour montrer mon impartialité vis à vis des autres coloti ) et de mon avocat .
Pour mieux comprendre ma démarche , je souhaiterais avoir 50m2 de garage + les 150 m2 de prise au sol pour l ' habitation . Une habitation pour mon foyer ( environ 100 m2 ) et une pour mon père veuf de 50 m2 . Le PLU nous autorise 150 m2 habitables .
Dans le lotissement , il existe des non respects du CDC . Une maison modifiée il y a 4 ans avec un achèvement des travaux en janvier 2010 à une emprise au sol de 250m2 dont 100 m2 de garage ....
Personne ne s ' est opposé aux différents dépassement du CDC ( 6 maisons / 30 lots ) .
La ville m ' avait accordé mon PC mais mon voisin et président de l ' ASL nous a assigné au tribunal ( au nom de l ' ASL et sans autorisation contrevenant donc au règlement qui de plus ne doit s ' occuper que des parties communes ... mais celà n ' est plus la question :) ) .
Lors de l ' AG l ' ensemble des coloti s ' en sont pris à l ' attitude du président pour son dictat pour de nombreuses décisions unilatérales . Mais comme personne souhaite prendre la responsabilité de l ' AG ..... Je me présenterais surement en 2011 .
L ' ensemble des colotis m ' ont donc missionné pour préparer la modification du CDC .
Lorsque j ' ai demandé conseil , j ' ai eu les mêmes conclusions comme quoi il était plus simple de s ' appuyer sur le PLU . ( et les autres règles d ' urbanismes du CDC étaient suffisantes ) . Il semble difficile de chiffrer l ' augmentation des surfaces autorisées . Par logique cela serait 100 m2 , me semble t ' il , pour que l ' ensemble des constructions respectent le CDC . Le président m ' a dit qu 'il accepterait 30 m2 ... pourquoi 30 ? :) , surement parce que je demande 50 m2 .
Pour en revenir à votre dernier message , " sans que celles-ci aient pour effet de contraindre à une diminution de la construction " est noté car si le PLU dans le futur venait à être modifié de façon plus restrictive ( après une catastrophe naturelle par exemple ) qu ' aucun coloti ne puisse demander la mise en conformité d ' une construction .
un bâtiment par lot puis, plus loin, deux logements par lot... = maisons jumelles ?
Dans le bâtiment unique du lot il ne peut exister que 2 seules habitations . ( On ne peut pas créer 5 studios par exemples )
Le PLU de cette zone reprends exactement les règles du CDC sauf qu ' il n ' existe pas de contrainte particulière pour les annexes .
J ' espère être clair ..... mais j ' en suis vraiment pas sur :)
Si vous pensez Ă une meilleure formulation de la modification je suis preneur .
Ma dernière solution à mon projet , si la modification du CDC ne se fait pas , est de raser la construction et de faire des garages en rez de sol et les 2 habitations en étages mais avec un coût plus important ou de vendre cette maison familiale ....
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Posté - 26 sept. 2010 : 09:09:50
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Ces sujets sont toujours très délicats.....
Il me semble impératif que vous puissiez vous entourrer d'un avocat spécialisé en droit d'urbanisme (il y en a peu) qui vous assistera dans la rédaction d'un cahier des charges nouveau.
Accesoirement, l'administration peut prononcer la modification mais non doit la prononcer. (L442-10)
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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popolus
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Posté - 26 sept. 2010 : 12:43:20
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citation: l ' ASL nous a assigné au tribunal et citation: pour que l ' ensemble des constructions respectent le CDC
Si la modification du cahier des charges du lotissement est effectuée en vue de tenter de régulariser une construction, ne respectant pas ses prescriptions antérieures, je ne suis pas sûr que l’administration puisse approuvée une telle modification, surtout si la construction en question fait l’objet d’un jugement.
Ne serions nous pas alors dans un cas de détournement de pouvoir ?
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venus055
Nouveau Membre
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Posté - 26 sept. 2010 : 22:27:04
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Il n ' y a à ce jour aucune procédure contre une construction .
Mais je pense que si nous arrivons à modifier le CDC , il serait intéressant de permettre à l ' ensemble des colotis d ' être dans le respect de ce CDC .
N ' est ce pas logique ? |
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popolus
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Posté - 26 sept. 2010 : 23:02:12
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Chacun a sa propre logique. Ce n’est pas la logique qui compte mais le droit. Un autre coloti ayant une logique différente pourra considérer que l’arrêté modifiant votre cahier des charges est entaché de détournement de pouvoir : ICI ou ICI
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CHRI64
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Posté - 27 sept. 2010 : 06:58:26
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Puisqu'il s'agit d'une modification soumise Ă un vote et qu'Ă ce stade il n'est pas question d'assignation, je ne vois pas non plus pourquoi il y aurait un abus quelconque.
Sur la formulation je verrais bien :
La surface totale occupée , tant par la construction principale que par les constructions annexées à l'exception du garage ( appentis , hangars , poulaillers , ect ... ) ne pourra en aucun cas , dépasser 20% de la surface du lot considéré avec un maximum de 150 m2, dans la limite de 50 m2 pour le garage.
Mais est-ce bien votre problème ? |
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popolus
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Posté - 27 sept. 2010 : 16:15:38
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citation: Puisqu'il s'agit d'une modification soumise Ă un vote
Dans les 2 arrêts cités, la modification avait été également soumise à un vote selon le L.315-3 (devenu le L.442-10)
citation: et qu'Ă ce stade il n'est pas question d'assignation
certains colotis ne semblent pas d’accord avec cette modification, puisqu’il y a eu apparemment au moins un recours.
citation: je ne vois pas non plus pourquoi il y aurait un abus quelconque. dans les 2 arrêts cités, le juge (conseil d’état et tribunal administratif d’appel) a estimé qu’une telle modification était illégale (entachée de détournement de pouvoir)
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CHRI64
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Posté - 27 sept. 2010 : 17:05:58
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C'est vrai qu'il semble y avoir un petit risque.
Bien difficile Ă quantifier.
Avez-vous affaire, Venus05, à un grand procédurier ?
L'AG ne le suit pas puisqu'elle vous a demandé de modifier le CDC : aussi il ( le président) devrait en son nom propre assigner l'ASL (un comble) ou au minimum tous les propriétaires qui voteraient pour votre projet. Est-ce vraisemblable ? |
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Posté - 27 sept. 2010 : 18:55:58
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popolus
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Posté - 27 sept. 2010 : 20:00:21
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citation: le président) devrait en son nom propre assigner l'ASL (un comble) ou au minimum tous les propriétaires qui voteraient pour votre projet. Est-ce vraisemblable ?
Il engagerait plutôt un recours contre l'autorité administrative qui approuverait la modification.
citation: Les réflexions de "Populus" ne doivent-elles pas être prises en compte ! Pour quelles raisons ?
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Posté - 27 sept. 2010 : 20:23:21
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popolus
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Posté - 27 sept. 2010 : 20:56:19
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Excusez-moi Jean-Michel.
J'avais effectivement lu trop vite. |
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