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Chamo
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 Posté - 04 oct. 2010 : 17:12:46
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Bonjour,
Je viens d'acquérir une maison dans un lotissement récent (2007). Après de nombreuses recherches avec certains co-lotis sur le sujet, il apparait à ce jour que :
- qu'un Cahier des charges et une réglementation existent
- que la création d'une ASL était prévue avec status rédigés
- l'ASL n'a jamais été créee
- une convention de transfert des équipements communs a été signée entre le lotisseur et la commune (délibération du conseil municipal)..
Pour l'instant, une des conditions exigées pour finaliser le transfert (90% des constructions finies) n'est pas remplie donc le transfert ne peut avoir lieu.
Pour autant je sollicite votre forum afin d'y voir plus clair, notamment en ce qui concerne les conséquences et les responsabilités dans ce dossier.
En effet, d'après ce que je comprends, l'absence de création d'une ASL permettrait aux co-lotis de ne pas supporter de charges sur la gestion des équipements communs (entretien espaces verts, gestion de la voirie etc...). Ce qui pourrait être une bonne chose en soi.
Pour autant, je comprends également qu'à partir du moment où il y a équipement commun, la création d'une ASL est obligatoire..Donc le lotisseur ne respecte pas le CdC et la réglementation à ce sujet.
La question est donc de savoir quelle stratégie adopter entre laisser la gestion au Lotisseur jusqu'à la signature de la convention de transfert à la Mairie (fermer les yeux sur l'absence d'ASL) et les éventuels risques et/ou conséquences qu'une telle situation pourrait engendrer sur la tête des co-lotis ??. Les co-lotis n'ont pas été consultés pour le transfert et le lotissment perdrait donc une chance de décider de gérer lui-même les équipements communs et de gérer tout court....!!
Vos avis éclairés seront les bienvenus !
Merci d'avance (désolé pour la longueur).
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CHRI64
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Posté - 05 oct. 2010 : 14:23:52
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Bonjour CHAMO,
Le lotisseur doit créer l'ASL dès la vente du premier lot (disons le 3 eme pour être puriste) et payer sa cote part des charges d'entretien des parties commune en proportion des lots qui lui appartiennent, jusqu'au dernier.
Actuellement qui paye les frais d'entretien ? Personne ? Espérons que si.
Ensuite, mais cela peut être très long (quelques années) la rétrocession est prononcée au nom de la municipalité qui prend la relève de l'entretien. L'ASL est dissoute (conformément aux statuts qui doivent en préciser les modalités) par disparition de son objet.
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Chamo
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 2
 Posté - 06 oct. 2010 : 17:20:14
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Bonjour CHRI64,
Merci pour ces commentaires.
Pour détailler un peu plus :
- le lotissement existe depuis 2006-2007 (faudrait éventuellement retrouver la date du permis de lotir + certificats d'urbanisme etc..)
- la plupart des voisins actuels se sont installés depuis 2007-2008 voire 2009 (Juillet 2010 en ce qui me concerne !)..Cela représente environ 18 pavillons sur 27 lots. Nous sommes donc loin des 3 premiers !
- le maire de la commune (vu en rdv la semaine dernière à ce sujet) nous a indiqué qu'à sa connaissance aucune ASL n'avait été créée / déclarée...
- J'ai envoyé des emails au lotisseur actuel mais aucune réponse concluante et/ou de rdv avec un représentant
Je n'ai aucune idée de qui paye les charges afférentes au équipements communs ...probablement le lotisseur...
Comment donc régulariser la situation ? faut-il le faire (stratégie ou non) ?
Comment obtenir des réponses quant au paiement des charges ?
A propos du transfert des équipements:
- le maire de la commune a signé une convention de transfert avec le lotisseur (pas l'ASL donc) en 2007 après délibération favorable du conseil municipal (datée du même jour).
- si les choses restent en l'état (absence d'ASL), le transfert sera t-il régulier ?
- doit-on forcément créer l'ASL ?
- peut-on également refuser le transfert et gérer les équipements communs via un syndic ?
- comment peut-on évaluer le cout des équipements (éclairage, voirie ) pour se faire une idée ? quelq'un a t-il eu une expérience similaire ??
Beaucoup de questions donc découlent de cette situation. Nous souhaiterions pouvoir réagir et prendre notre lotissement en main, ou en tout cas avoir toutes les informations utiles pour que nous puissions en débattre et prendre une décision ensemble lors d'une assemblée (informelle) des co-lotis....
un grand merci d'avance à toutes celles et ceux qui pourront nous apporter dans les meilleurs délais leurs expériences et commentaires à ce sujet.
Chamo |
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CHRI64
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Posté - 07 oct. 2010 : 08:37:13
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Il est normal que le Maire ne sache pas si l'ASL a été créée car sa déclaration se fait à la Préfecture et non à la Mairie.
Si l'ASL a été déclarée vous devez pouvoir retrouver la publication qui en est nécessairement faite au Journal Officiel :
http://www.journal-officiel.gouv.fr/association/
En quoi consistent les parties communes du lotissement ?
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Chamo
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Posté - 07 oct. 2010 : 12:56:07
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Bonjour Christophe,
j'avais déja procédé à la vérif sur le site JO assoc =rien
Les équipements communs sont espaces verts (un terrain de jeu), voirie, éclairage pour l'essentiel.
je viens de recevoir ce matin les commentaires justificatifs du lotisseur s'agissant de la situation :
" ci-dessous les deux articles du Code de l’Urbanisme portant sur les demandes de permis d’aménager (ex arrêté de lotir), qui sont liés à l’Association Syndicale et la Convention de Rétrocession et qui expliquent clairement la situation du lotissement :
Article *R442-7 En savoir plus sur cet article...
Créé par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007
Le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 442-8, complété par l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs.
Article *R442-8 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 8 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007
Modifié par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007
Les dispositions de l'article R. 442-7 ne sont pas applicables :
lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. "
Pour eux le dossier est donc clos...J'ai besoin de votre aide et de votre expérience le cas échéant pour déterminer si les actions sont légales et quelles actions à mener si tel n'était pas le cas...
Merci d'avance |
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Chamo
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Posté - 07 oct. 2010 : 16:33:50
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D'après ce que je comprends, tout dépendrait maintenant du contenu de la demande de permis d'aménager, à savoir si existence d'une clause ou non d'engagement de constitution d'ASL et que chrologiquement celle-ci soit antérieure à la convention signée avec la mairie...
Il n'y aurait donc plus d'obligation de créer d'ASL et plus de possibilité d'en exiger la création depuis les nouvelles dispositions du code de l'urbanisme applicable en l'espèce ???
On ne peut donc rien faire ??? Le lotisseur assume seul la gestion sans rendre de compte ?
J'ai besoin de conseils....merci d'avance |
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CHRI64
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Posté - 07 oct. 2010 : 16:54:30
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A lire l'article 442-8 (que je ne connaissais pas : merci) la constitution de l'ASL n'est pas légalement obligatoire. Ce qui est logique quand la reprise par la municipalité se fait dès l'achèvement du lotissement.
Encore faut-il que le délai de cession soit court.
L'anomalie ici porte sur le critère "90 % des constructions réalisées". Parapluie de la Mairie ?
De fait le lotissement est constitué dès la viabilisation des lots et finition de l'infrastructure (VRD) et devrait être transférable dès cet instant.
Certains lots peuvent ne pas être vendus / construits avant plusieurs années.
Reste à vous assurer que le lotisseur, propriétaire des parties communes, les entretient correctement. |
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Chamo
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Posté - 07 oct. 2010 : 18:11:16
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Merci Christophe
Existe t-il une alternative à la gestion exclusive du lotisseur ???
peut-on créer une association ou syndicat indépendant permettant ainsi d'avoir d'un représentant et une légitimité légale auprès du lotisseur ?
quelqu'un aurait eu une expérience similaire ? |
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Chamo
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Posté - 08 oct. 2010 : 17:20:27
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question additionnelle : qui paye les charges jusqu'au transfert vers la commune ? lotisseur ou co-lotis...??
Il n'y a pas d'appel de charges...une régularisation sera t-elle opérée par le lotisseur ? comment ?
merci |
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