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JACKENRI
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 Posté - 02 août 2010 : 00:14:25
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Il s'agit d'un ensemble immobilier comprenant deux unités foncières, une copropriété horizontale et un lotissement créés à des époques différentes.
Les parties communes en indivision de ces deux unités foncières sont gérées par une seule ASL.
Est-ce normal, ne serait-il pas plus logique que les parties communes de chaque unité soient gérées séparément.
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CHRI64
Contributeur senior
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 Posté - 02 août 2010 : 08:58:08
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La logique est liée aux indivisaires.
Aujourd'hui l'ensemble des parties communes est-il propriété indivise de l'ensemble des propriétaires ?
Si oui une ASL unique est une solution classique. |
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JACKENRI
Contributeur débutant
89 message(s)
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 2
Posté - 05 août 2010 : 09:04:32
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Au départ, lors de la création du lotissement, le lotisseur a confié la gestion des équipements communs à l’ASL existante. Les documents du lotissement : EDD, règlementation, CdC, statuts, autorisation de lotir, signale cette adhésion.
Toutefois, aujourd’hui, suite à des recherches, la situation est la suivante :
- L’EDD comportait deux volets (cession des équipements communs et mise à jour des parcelles de la copro horizontale suite à la vente d’une partie de l’ensemble immobilier et création d’une nouvelle unité foncière, le lotissement)
Cet EDD a été refusé par le conservateur des hypothèques sauf le second volet, mise à jour des parcelles. (Nous ne savons pas encore le motif de ce refus : essayons de rechercher auprès des hypothèques)
- Le règlement et le CdC n’ont pas été publiés ainsi que d’autres documents, mais ils figurent sur l’autorisation de lotir.
- Les statuts non déclarés en préfecture ; de toute façon ils sont caduques puisqu’ils n’ont pas été mis en conformité (Loi 2004)
Au regard de cet anachronisme quels conseils pouvez-vous nous donner et quelle procédure adopter pour sortir de cette situation désastreuse et constituer un lotissement indépendant.
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MARTINO
Contributeur actif
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Posté - 05 août 2010 : 10:38:24
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Le mieux est de vous scinder en deux, d'une part la copropriété gérée par un syndic ad hoc et le lotissement de son coté devra constituer ou reconstituer l'ASL avec ses nouveaux statuts.
Constitution
Dans la mesure ou les ASL et les AFUL établissent librement leur règles de fonctionnement. sans réglementation garantissant la juste répartition des charges ou une participation "démocratique" aux prises de décision (contrairement à la Copropriété), la Loi exige un consentement unanime de tous les propriétaires qui adhèrent à une ASL lors de sa constitution.
UNE UNANIMITE OBLIGATOIRE
L'article 7 de l'Ordonnance du 1er juillet 2004, tout comme l'ancienne Loi de 1865, précise très clairement l'exigence de l'unanimité lors de la constitution d'une Association Syndicale Libre (ou une AFUL):
"Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit."
La jurisprudence est inflexible sur ce point. Il faut bien noter que le consentement doit être écrit, mais sans forme particulière. Un consentement implicite, notamment par une participation volontaire aux équipements communs ne suffit pas pour devenir membre de l'ASL.
Attention!: l'obligation d'une adhésion écrite ne concerne que le premier propriétaire qui fait entrer son bien immobilier dans le prérimètre de l'ASL.
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Édité par - MARTINO le 05 août 2010 10:44:31 |
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CHRI64
Contributeur senior
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4
Posté - 05 août 2010 : 15:20:23
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Mon sentiment est qu'il faut d'abord bien ĂŞtre certain de la nature juridique de l'existant.
Au départ y avait-il un terrain avec lotissement géré par une ASL, sur lequel une copro (horizontale) a été implantée par le lotisseur ?
Ou est-ce le contraire ? L'ASL héritant alors des parties communes de la copro.
De toutes façons, on ne change ni un lotissement (qu'il comprenne ou pas une copropriété), ni une ASL en repartant à zéro et en construisant par dessus.
Quel est le périmètre du lotissement ? Faut-il le modifier ?
L'ASL doit-elle ĂŞtre dissoute ? ( NB: statuts non conformes 2004 ne veut pas dire caducs !!)
Détail : le consentement écrit dont fait état MARTINO n'est pas nécessaire en cas de lotissement.
Mais vous n'en n'ĂŞtes pas lĂ .
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MARTINO
Contributeur actif
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Posté - 06 août 2010 : 08:05:07
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Il est vrai que dans un lotissement la démocratie laisse à désirer !
Pour éviter les difficultés, il apparaît nécessaire que:
1. Le Syndic et surtout le Conseil Syndical soient parfaitement au clair avec l'organisation et le fonctionnement de l'ASL qui "englobe" leur immeuble en Copropriété, ce qui permet de fournir les explications nécessaires à tous les résidents.
L'Assemblée générale des copropriétaires est l'occasion pour le Syndic de rendre compte de son action au sein de l'ASL comme représentant de la copropriété et de se faire mandater sur les questions importantes: élection au Conseil de direction de l'ASL, travaux....
2. Les copropriétaires motivés, s'ils sont disponibles et compétents, doivent pouvoir être présents au conseil de direction de l'ASL (le "Syndicat"). Nous avons exposé dans les autres rubriques que, même absents de l'assemblée de l'ASL (car représentés par leur Syndic), les copropriétaires sont toujours éligibles aux postes du "Syndicat".
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Édité par - MARTINO le 06 août 2010 08:18:40 |
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JACKENRI
Contributeur débutant
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Posté - 08 août 2010 : 23:47:12
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Oui ! MARTINO, notre intention serait de scinder en deux la gestion des unités foncières, la copropriété avec ses règles (loi 1965) et éventuellement son ASL pour les parties communes, et le lotissement avec son ASL et ses statuts.
Le problème est de trouver la solution avec les documents existants, vrais, faux, publiés ou pas.
Non ! CHRI64, ce n’est pas tout à fait comme vous décrivez le problème. Pour faire court, je me suis égaré. Alors je reprends :
- En 1971, création d’un ensemble immobilier comprenant des parcelles cadastrées faisant l’objet d’une propriété divise sur lesquelles sont établies des villas individuelles, isolées ou en bande, avec leur jardin particulier, construites par tranches successives.
Le surplus du terrain est affecté à l’usage collectif et placé sous le régime de l’indivision forcée avec son ASL pour la gestion des équipements communs.
- En 1986, pour des raisons vraisemblablement financières, la SCI vend une partie des terrains de l’ensemble immobilier à un marchand de biens qui décide de créer un lotissement et vendre les lots viabilisés. Les propriétaires faisant leur affaire pour l’obtention du permis de construire et de la construction, d’où PC modificatif, autorisation de lotir, règlementation, CdC, statuts, ASL, etc… et arrangements divers entre le marchand de biens et l’ASL en place, notamment la cession des équipements communs dans la gestion de cette ASL (cession avec refus de publication des hypothèques, voir mon post n°2)
- En 2004, les hypothèques et le cadastre décident de placer l’ensemble immobilier en copropriété horizontale, sauf le lotissement évidemment. La situation et l’administration devient insupportable et chaotique, mélange des dispositions statutaires avec la loi de 1965, pas de répartition des charges à l’utilisation, etc. Tout dans le même sac et répartition aux tantièmes de vote à l’AG ? Le lotissement est fortement pénalisé, avec les plus fortes charges car le géomètre du marchand de biens a déterminé pour chaque lot des tantièmes calculés avec des critères différents de ceux de la copro horizontale.
Le périmètre du lotissement n’est pas à modifier.
Le lotissement possède sa voie d’accès.
Pour les quelques équipements communs, une convention pourrait régler ces problèmes.
- Puisque les statuts ne sont pas caducs peut-on encore les mettre en conformité et les déclarer en préfecture ?
- Peut-on ensuite relancer l’ASL du lotissement ?
- Comment faire pour se séparer de l’ASL de la copropriété horizontale ?
- Est-ce le rôle du notaire ou d’un avocat et quelle juridiction ?
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MARTINO
Contributeur actif
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Posté - 09 août 2010 : 08:36:59
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La copropriété horizontale peut se dispenser de l'ASL. les parties communes de cette copropriété sont gérées par un syndic (loi juillet 1965) pro ou bénévole.
Le lotissement ne peut être géré que par une ASL donc il conserve la sienne mais dont les statuts devront être mis à jour.
Un notaire capable pourrait venir à bout de vos tracas, sinon un avocat spécialisé en passant par le TGI ! |
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 10 août 2010 : 07:33:58
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Je ne décrivais pas le problème mais je m'interrogeais sur la nature du lotissement et sa composition. J'avoue que votre situation n'est pas bien claire pour moi et je ne comprends pas le rôle des Hypothèques.
Attendez qu'Emmanuel WORMSER revienne de vacances 
Je vais tenter de répondre à vos questions
- Puisque les statuts ne sont pas caducs peut-on encore les mettre en conformité et les déclarer en préfecture ?
Il n'est jamais trop tard pour se mettre en conformité avec la loi.
Pour l'instant le risque ne provient pas de l"autorité" (Préfectorale) qui n'a pas a se prononcer sur la conformité des statuts mais de tout coloti qui pourrait profiter des clauses non conformes qui ne lui sont plus opposables.
- Peut-on ensuite relancer l’ASL du lotissement ?
Oui après avoir démêlé vos liens avec la copropriété et en commençant par une AGE d'approbation des statuts révisés 2004.
- Comment faire pour se séparer de l’ASL de la copropriété horizontale ?
En quoi consiste le lien juridique actuel ? Quels sont les équipements communs à la copropriété et au lotissement ?
- Est-ce le rôle du notaire ou d’un avocat et quelle juridiction ?
De préférence un notaire avec compétence particulière en urbanisme. A choisir par sa notoriété en la matière.
Pas un avocat et Ă ce stade, aucune raison de passer par le TGI.
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Posté - 10 août 2010 : 16:03:07
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rien Ă ajouter : vous ne passerez par le TGI que si vous en avez besoin... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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MARTINO
Contributeur actif
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10
Posté - 10 août 2010 : 16:55:40
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JACKENRI
Contributeur débutant
89 message(s)
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Posté - 12 août 2010 : 01:34:56
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Je remercie toutes les personnes qui ont fournis des renseignements et de précieux conseils. Cela va nous permettre d’y voir plus clair et de préparer un dossier qui sera présenté à un notaire.
A l’attention de CHRI64, j’apporte quelques précisions sur les points soulevés :
- Nous aussi nous trouvons que la situation n’est pas bien claire, c’est la raison pour laquelle nous essayons de mettre de l’ordre. En fait il est clair qu’à l’époque certains « arrangements » entre le lotisseur et non pas la SCI venderesse mais les représentants de l’ASL « copro » seraient à l’origine de cette situation.
- Quant au rôle des hypothèques, nous pensons qu’en 2003 dans le cadre de la saisie sur informatique des formalités cadastrales, (opération laborieuse car les documents manuels sont difficilement exploitables à la suite de très nombreuses mutations et modifications) le cadastre prends contact avec le président de l’ASL de l’ensemble immobilier en vue de regrouper les parcelles ! Discussions, tergiversations, entre temps le président décède. Le nouveau président ne connait pas le problème et ne donne pas suite à cette affaire, d’où la décision arbitraire du cadastre, avec la bénédiction des hypothèques, de réunir les parcelles concernées et procéder au changement du lotissement en copro horizontale conformément au fichier hypothécaire. Jusqu’à ce jour rien n’a été tenté pour revenir à la situation ante.
- Le lien juridique entre le lotissement et la copro consiste simplement en une cession des équipements communs et une partie de terrains en indivision forcée, à l’ASL « copro » avec obligation d’adhérer à cette ASL ! Cession avec refus de publier des hypothèques, mais dispositions consignées dans l’acte de propriété !!
- Au départ, les équipements communs entre les deux unités foncières consistaient uniquement au raccordement des VRD lotissement sur les réseaux « copro » en exploitation privée. Par la suite les sociétés concessionnaires CGE/Véolia, EDF, France Télécom ont pris en charge ces réseaux qui sont donc tombés dans le domaine public. Ces services publics ont procéder à la mise en conformité des installations et à la régularisation foncière des servitudes de passage.
A ce jour, seul le réseau « eaux vannes » est commun à la copro et au lotissement ainsi qu’une partie des voies d’accès (quelques propriétaires de la copro transitent par la voie d’accès du lotissement)
A noter que l’éclairage des voies et le réseau de télédistribution peuvent être séparés très facilement.
Une convention peut certainement régler tous ces problèmes.
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