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dustoc
Nouveau Membre
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 Posté - 11 juin 2009 : 13:54:15
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Bonjour, j'ai besoin de vos conseils car je suis sur le point d'acquérir mon premier logement et ne suis pas experte.
Pour des raisons budgétaires, nous voulons acheter un ancien atelier à 2, avec une amie. Comme il y a beaucoup de travaux et que le lot est strictement divisble par deux en surface, l'idée est de faire une SCI qui emprunte pour l'achat+les travaux de transformation en 2 logements, et ensuite de dissoudre la SCI, faire la scission en 2 lots distincts d'une copro à créer. Ce shéma comporte-t-il des risques, un cout plus elevé qu'une autre formule juridique? Et si oui, que me conseilleriez vous comme montage?
Merci bcp par avance! C'est un peu urgent...
Cordialement
Dustoc
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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 Posté - 11 juin 2009 : 14:35:33
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Bonjour,
Tu achètes via une SCI donc le bien appartient à la SCI constitué par ses associés ( toi et ton amie je suppose).
Donc tu auras un crédit sur ce bien , ensuite tu veux dissoudre la sci donc tu vas vendre le bien MAIS à qui ?????
Une SCI est une structure qui permet d'acquérir des biens à plusieurs.
La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
Lorsque tu vis dans un immeuble , l'immeuble est géré en copropriété et les biens immobiliers sont détenus par plusieurs propriétaires ( en nom propre ou en SCI)
Pour répondre à ta demande , si tu achètes via une SCI , tu ne peux pas dissoudre la SCI comme ça mais tu peux vendre le bien mais alors là tu vas prendre la plus value en pleine figure ...........
Comment tu vas racheter ce bien car tu auras déjà un crédit dessus au travers de la SCI ...
Ta SCI sera à l'IR ou à l'IS car le calcul des plus values est différent.
Tu mélanges beaucoup de choses et tu ne sembles pas connaitre le sujet.
Je te conseille de prendre le temps de la réflexion et de la compréhension
Sinon l'idée d'achat via une SCI peut être intéressant à 2 en faisant 50/50 pour les parts.
Ensuite tu prends un crédit différent pour les travaux.
Vous serez occupant à titre gratuit de la SCI mais dans ce cas tu ne pourras déduire aucune charges ( foncier , amortissement des travaux etc ...)
Dernière chose attention aux décisions prises dans l'urgence...
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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dustoc
Nouveau Membre
2 message(s)
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 2
 Posté - 11 juin 2009 : 17:07:43
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Merci Philippe, effectivement je n'y connais rien et je vais aller voir un notaire la semaine prochaine.
Quelques précisions: Nous n'avons pas l'intention de revendre le batiment mais bien de l'habiter. Si l'objet déclaré de la SCI est d'acheter et de renover (elle emprunte pour le bien et les travaux), ma question etait est-ce qu'on reste comme tu le dis occupants à titre gratuit de la SCI ou est-ce qu'il y a un possible transfert de propriété aux actionnaires de la SCI vu que son objet a été atteint et qu'elle n'a pas de raison de perdurer?
Concernant le coté fiscal j'ai lu que la SCI etait transparente et que les actionnaires pouvaient beneficier des memes avantages que lors d'un achat simple. A verifier sans doute |
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angelle
Contributeur senior
571 message(s)
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3
Posté - 12 juin 2009 : 09:21:33
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philippe30 citation: Sinon l'idée d'achat via une SCI peut être intéressant à 2 en faisant 50/50 pour les parts.
Ensuite tu prends un crédit différent pour les travaux.
Pourquoi deux prêts différents ?
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4
Posté - 12 juin 2009 : 10:56:16
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Oui, philippe30, j'ai la même question car ce n'est pas la première fois que je vois que tu conseilles de séparer les emprunts;
Mon expériecne est que, si cela était utilie pour faire du malraux, dans tous les autres cas, cela complique la gestion et augmente les couts, mais n'apporte rien à mon avis. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 14 juin 2009 : 12:56:47
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Oui, philippe30, j'ai la même question car ce n'est pas la première fois que je vois que tu conseilles de séparer les emprunts;
Mon expérience est que, si cela était utile pour faire du malraux, dans tous les autres cas, cela complique la gestion et augmente les couts, mais n'apporte rien à mon avis.
A mon avis l'utilité de séparé les emprunts réside de le cadre de l'amortissement du dit emprunt.
Surtout, si en plus dans le cadre des travaux, les amortissements ont une durée de vie plus ou moins longue corrélativement au travaux réalisés. Vous pouvez ainsi ventiler aussi les intérêts de l'emprunt travaux au pro-rata des travaux réalisés selon leur durée de vie.
La question épineuse étant de savoir ce qu'il sera possible d'immobilier ou d'amortir (selon les cas), dans la comptabilité.
Que le fait de séparer les emprunts complique la gestion, certes indéniablement : c'est d'ailleurs une belle prise de tête qui vaut des nuits blanches. Mais, selon les calculs (propre à chacun), je ne vois pas où cela augmente les coûts : au mieux, vous avez une répartition clair et précise de là où vous avez ventilé les intérêts de vos emprunts par type d'achat (travaux/immo). Fiscalement (hors Malraux et selon le statu fiscale de chacun), ça peut même offrir un léger avantage supplémentaire, selon si on est en IR ou en IS.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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angelle
Contributeur senior
571 message(s)
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6
Posté - 14 juin 2009 : 18:03:08
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luc standon citation: A mon avis l'utilité de séparé les emprunts réside de le cadre de l'amortissement du dit emprunt.
Surtout, si en plus dans le cadre des travaux, les amortissements ont une durée de vie plus ou moins longue corrélativement au travaux réalisés. Vous pouvez ainsi ventiler aussi les intérêts de l'emprunt travaux au pro-rata des travaux réalisés selon leur durée de vie.
La question épineuse étant de savoir ce qu'il sera possible d'immobilier ou d'amortir (selon les cas), dans la comptabilité.
Que le fait de séparer les emprunts complique la gestion, certes indéniablement : c'est d'ailleurs une belle prise de tête qui vaut des nuits blanches. Mais, selon les calculs (propre à chacun), je ne vois pas où cela augmente les coûts : au mieux, vous avez une répartition clair et précise de là où vous avez ventilé les intérêts de vos emprunts par type d'achat (travaux/immo). Fiscalement (hors Malraux et selon le statu fiscale de chacun), ça peut même offrir un léger avantage supplémentaire, selon si on est en IR ou en IS.
Si vous pouviez prendre un exemple concret cela nous aiderait .
Pour moi, cela n'a aucun intéret et effectivement comme dit ribouldingue, il peut y avoir des frais de prêts supplémentaires.
Je me demande si vous avez un jour fait une déclaration de revenus fonciers |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 15 juin 2009 : 14:04:07
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citation: Initialement posté par angelleJe me demande si vous avez un jour fait une déclaration de revenus fonciers
Si, et ça fait deux années de suite que je me fais accrocher par le contrôleur des impôts, jusqu'à là tout va bien... Cette année encore, j'aurais du retard, mais pas de majoration car je n'aligne encore que des pertes et déficits cumulables et reportales sur plusieurs années Certes, cela ne plait pas trop, mais c'est la réalité.
En plus de mes lectures, et de mes discutions auprès de professionnels (plus avertis que moi-même), je lis aussi beaucoup des discutions qui avaient lieux dans l'ancien forum pour mes arguments contradictoires auprès de ce contrôleur : autant dire que je serais bon pour un troisième contrôle l'an prochain, mais j'espère avoir déménagé d'ici là, et sauf mutation du dit contrôleur, je devrais repartir ailleurs comme une vierge (j'espère), ou presque. Ceci dit, c'est une belle prise de tête. Y compris en ce moment.
citation: Initialement posté par angelle
Si vous pouviez prendre un exemple concret cela nous aiderait.
Grosso-modo : en LMP, d'un côté, j'aligne les intérêts déductibles d'impôts de l'emprunt immo.
De l'autre côté, j'aligne les intérêts déductibles d'impôts de l'emprunt travaux. Travaux, qui plus est, sont ventilés et décomposés : Voir informations et topic de discutions :
Amortir en LMP ou LMnP (Reprise de 2 fils)
Je remercie d'ailleurs Ribouldingue pour ces fils de discutions tant sur ce forum, que sur l'ancien forum, car cela m'a donné la puce à l'oreille, et pas mal d'informations.
Lire aussi les pdf suivant :
AMORTISSEMENT DES BATIMENTS PAR COMPOSANTS
- http://www.approove.com/immeublesplacement.pdf
- BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS 4 A-13-05 N° 213 du 30 DECEMBRE 2005
De mémoire, c'est ribouldingue qui avait donné le lien sur l'ancien forum, et je l'en remercie.
Cependant, le principe est le suivant : autant que je décompose les travaux en vigueur avec les règles comptables applicables (et en vertu de ce que j'en comprends ou de ce qui est sujet à interprétation du CGI ), je décompose d'autant les emprunts sur travaux et les intérêts correspondants, en fonction de leur attribution par rapport à la décomposition de ces mêmes travaux, et hors prêts immo.
Du coup, pour les prêts déductibles et leur intérêts, je les associe en corrélation aux travaux et à leur décomposition, de surcroit, j'ai aussi une grille de vétusté pour justifier d'une telle répartition et décomposition comptable. Donc certes, c'est prise de tête, mais cela me permet effectivement de savoir (utilisation conjointe de CIEL et EXCEL) exactement à quoi correspond l'emprunt et les intérêts qui en découlent par rapport à quel type de travaux effectués, indépendamment du crédit immo et de ses intérêts.
Ceci dit, on s'écarte possiblement du sujet par rapport à la rubrique, et dans ce cas, il faudrait mettre le lien dans la rubrique forte instructive Impôts et revenus fonciers ou BIC (meublés)
citation: Initialement posté par angelle
Pour moi, cela n'a aucun intéret et effectivement comme dit ribouldingue, il peut y avoir des frais de prêts supplémentaires.
Concernant, les frais de prêts supplémentaires, cela dépends de la négo avec la banque. A mon avis, l'intérêt étant, au même titre que la décomposition, d'avoir une image clair des déficits de votre parc immo : acquisition versus travaux et de même pour les emprunts immo versus emprunts travaux par rapport à la durée de vie (ou durée d'exploitation). C'est idem lorsque vous faites une analyse entre vos amortissement et vos immobilisation par rapport à vos investissements.
L'avantage dans la décomposition immo/travaux et des prêts+intérêts associés à chaque catégorie, me permet de voir ou réduire les frais par catégorie. L'autre avantage réside dans les négociations avec la banque (c'est de + en + dure), mais en diminuant les prêts immo (grâce à la décomposition des travaux qui correspondent, eux, à des emprunts travaux), il reste toujours une marge plus ou moins négociable avec la banque, dans le sens ou les travaux seront amortis plus vite (cadre de l'amélioration de l'habitat locatif) et les achats immo seront des investissements + rentable, avec une plus-value potentiel lors de la revente. Enfin, en ce moment, c'est pas le cas (lol) donc pas de vente (lol).
citation: Initialement posté par philippe30
Sinon l'idée d'achat via une SCI peut être intéressant à 2 en faisant 50/50 pour les parts.
Ensuite tu prends un crédit différent pour les travaux.
Vous serez occupant à titre gratuit de la SCI mais dans ce cas tu ne pourras déduire aucune charges ( foncier , amortissement des travaux etc ...)
Sauf, si dustoc se fait faire un contrat de bail locatif par sa propre SCI, avec en prime un loyer à 100€ par mois, et des charges récupérables auprès des locataires (en l'occurrence, lui même et sa compagne) à son maximum dans le cadre de l'amélioration du logement qui lui est ainsi loué par sa propre SCI : Attention aux contrôles, toutefois, autant dire dans certaines circonstances fiscal qu'il vaut mieux rester en union libre (non déclaré) que de se marier ou de se Pacsé .
Il faut toutefois rester, bien évidement dans le cadre des décrets n° 87.713 du 26 août 1987 et n°87-712 du 26 août 1987. Mais pour peut que ses factures de travaux restent vagues, dustoc pourra alors allouer ses frais et charges dans la catégories qui l'arrange le mieux fiscalement tout en restant dans la légalité. Et à moins qu'il ne porte plainte lui même contre sa propre SCI, ou vice versa, que sa SCI (bailleur) ne porte plainte contre ses occupants (lui-même entre autre) ça passe.... + ou - tranquillement 
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 15 juin 2009 : 15:05:05
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Bonjour,
Concernant l'emprunt principal et les emprunts pour travaux , Luc Standon a bien expliqué l'intérêt de séparer les deux.
De mon point de vue cela permet d'être plus clair avec les déclarations fiscales et de gagner en souplesse , d'un coté la partie achat qui dépend de la SCI et ensuite la partie travaux qui ne peux pas être facilement quantifier durant l'acte d'achat sans avoir établi des devis auparavant donc on reste sur des couts approximatifs.
Dans le cadre de l'idée de Dustoc , cela permet d'envisager de passer les travaux au titre du PTZ ou autre aménagement fiscal.
Il est possible de prendre plusieurs crédits en fonction de chaque rénovation qui peuvent être étalé dans le temps.
De mon coté , j'avoue prendre des crédits auprès des banques à 110 % avec les travaux inclus mais parce que je sais combien me couteront les matériaux et que je n'ai pas de cout de main d'œuvre à prévoir.
Il s'agit aussi de travaux représentant des petites sommes qui passe mieux dans un prêt global.
Philippe
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Investisseur immobilier
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Dorothy Parker
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gregor
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Posté - 15 juin 2009 : 16:47:41
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 15 juin 2009 : 20:58:09
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citation: Initialement posté par gregor
Luc standon parle aussi de LMP alors qu'il s'agit ici d'une sci qui serait en revenus fonciers ou en résidence principale sans revenus.
Luc standon vous êtes un sacré blablateur
Disons qu'au départ je voulais juste souligner l'intérêt de séparer ses emprunts immo/travaux, en appuyant sur ce que disait philippe30 : ayant la même démarche de ventilation et de décomposition des travaux, j'essayais de donner un simple avis.
Puis angelle, m'a demandé de donner un exemple concret, alors je me suis efforcer d'expliquer. Certes, dans l'exemple que j'ai donné, il y a un besoin d'être au moins en LMP (ou LMnP, mais là on bloque sur le plafond des 10.7K€/ par an, dont possibilité du report pendant 6 ans seulement) Le but en LMP est justement de dépasser cette limite temporelle de 6 années. Mais soit, dans le cadre de l'explication attendue par angelle, je me suis un peu emporté, et cela ne convient possiblement pas exactement à la situation de dustoc (désolé).
Ceci dit dans le fond, le principe reste le même à peu de chose près, tant soit peu que sa SCI lui fasse un bail, au lieu de l'héberger à titre gratuit : il n'a qu'à se faire un bail pour 1€ symbolique, soit 12€/an. Et faire ses récupérations de charges locatives en fin d'année 
citation:
Si quand même, mais j'avoue avoir aussi quelques patates chaudes avec peu de rendement locatif entre les mains et acquis en 2006 (la ***** pour revendre en ce moment  ) : On ne peut pas gagner à tous les coups, et il serait prétentieux d'affirmer le contraire.  |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 15 juin 2009 : 21:14:37
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citation: Initialement posté par gregorLe fisc vous demande à quel immeuble se rattache le prêt mais je ne vois pas où il vous demande de détailler si ce prêt correspond à un achat ou à des travaux. Ribouldingue va pouvoir venir à notre aide 
Moi je veux bien, mais il faudrait alors que Ribouldingue nous montre le texte afin que je l'envoie aussi à ce contrôleur qui ne me lâche pas depuis 2 ans déjà  .
J'ai esquivé pas mal de trucs, jusqu'à présent, mais là, la marge de manœuvre devient plus étroite, d'année en année. Et je pense que j'y couperait pas l'année prochaine, à moins d'un nouvel achat en cours d'année  . |
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Posté - 15 juin 2009 : 21:47:48
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Je prends connaissance de la discussion ce soir, je suis éreinté et je n'étais pas connecté depuis deux jours, je vais esssayer de participer ce mardi.
Je comprends ce que fait Luc, mais sauf erreur ce n'est pas obligatoire légalement, et il n'y a que dans le cas de la loi Malraux ou les travaux on théoriquement été décidés APRES l'Achat que le pret en deux morceaux s'impose.
Je trouve bien des frais supplémentaires, du genre double commision de la banque, augmentation des frais du notaire, doubles frais en cas de renégociation, par exemple. |
Édité par - ribouldingue le 15 juin 2009 22:03:14 |
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